Harga properti di pusat kota Yerevan pada tahun 2025: tren & data investasi

Pasar properti pusat kota Yerevan adalah salah satu yang paling banyak dipantau di Kaukasus Selatan. Untuk tahun 2025, investor bertanya-tanya apakah harga di Kentron dapat terus naik, bagaimana imbal hasil sewa, dan ke mana arah pasokan. Berikut adalah tinjauan berbasis data tentang harga real estat Yerevan pada tahun 2025, berdasarkan angka transaksi dan harga terbaru.

Gambaran Pasar: Pusat Kota Yerevan pada Tahun 2025 — Harga, Volume, dan Perubahan Sejak Tahun 2023

Harga properti di pusat kota memasuki tahun 2025 mendekati titik tertinggi sepanjang masa. Pada Maret 2024, harga rata-rata apartemen di pusat kota Yerevan sekitar $2,295 per m², meningkat 9.2% dari harga April 2023, yang mencerminkan kekuatan berkelanjutan di lingkungan inti. Di distrik Kentron pusat, intensitas harga bahkan lebih jelas: rata-rata mencapai 908,100 AMD per m² pada September 2024, jauh di atas daerah pinggiran.

Likuiditas tetap kuat. Armenia mencatat sekitar 247,916 transaksi properti pada tahun 2024, naik 12.9% dibandingkan tahun sebelumnya, yang menggarisbawahi aktivitas dan kapasitas penyerapan yang kuat menjelang awal tahun 2025. Permintaan dari luar negeri dan diaspora merupakan kontributor yang signifikan: hanya pada bulan Februari 2024, warga negara asing menyelesaikan 132 pembelian rumah di seluruh Armenia, yang mencerminkan minat lintas batas yang berkelanjutan di pasar tersebut.

Dibandingkan dengan tahun 2023, pasar sewa semakin ketat. Para penyewa di Yerevan menghadapi pasar yang bergejolak, dengan anekdot tentang penyesuaian sewa yang tajam dan pilihan terbatas di distrik-distrik yang diminati seiring dengan masuknya populasi dan arus investasi ke kota tersebut pada tahun 2024–2025. Bagi investor yang memodelkan arus kas, rata-rata imbal hasil bruto sekitar 7.8% di seluruh kota (dengan imbal hasil bersih seringkali mendekati 6% setelah biaya tipikal) memberikan dasar untuk penjaminan pada tahun 2025.

Jika Anda berencana untuk melakukan akuisisi di pusat kota Yerevan, lihat halaman kami. panduan praktis tentang properti di Armenia dan konteks investasi yang lebih luas, termasuk Pertimbangan pajak untuk pendapatan sewa dalam sistem pajak Armenia.

Tren Harga 2019–2025: Percepatan Terbaru, Tingkat Puncak, dan Pertumbuhan Tahunan

Siklus harga di Yerevan mengalami pergeseran yang signifikan pada tahun 2022–2024. Penelitian terhadap ekosistem perumahan Armenia menunjukkan adanya kendala dan tekanan yang meningkat pada tahun 2022, yang membuka jalan bagi penemuan harga yang cepat seiring dengan melonjaknya permintaan pasca-pandemi dan di tengah arus masuk regional. Pada tahun 2023, para pengamat pasar mendokumentasikan lanskap yang "bergeser", dengan permintaan dan aktivitas pembangunan yang signifikan terkonsentrasi di distrik-distrik utama dan berkembang di Yerevan.

Percepatan tersebut semakin menguat pada tahun 2024. Pada Februari 2024, Yerevan mencatat kenaikan harga perumahan sebesar 13.2% secara tahunan, sebuah indikator momentum kenaikan yang berkelanjutan hingga pertengahan 2024. Pada Maret 2024, properti di pusat kota rata-rata sekitar $2,295/m² (≈9.2% lebih tinggi dari April 2023), mencerminkan tingkat puncak baru untuk lokasi-lokasi utama. Dan pada September 2024, rata-rata harga Kentron sebesar 908,100 AMD/m² menegaskan seberapa jauh harga di pusat kota telah melampaui harga di wilayah lain di kota tersebut.

Memasuki tahun 2025, narasi pasar dibentuk oleh interaksi tiga kekuatan: permintaan yang masih tinggi (termasuk partisipasi asing), perluasan pasokan bangunan baru, dan kendala pasar sewa. Berlanjutnya volume transaksi yang tinggi pada tahun 2024 menunjukkan keterlibatan pembeli yang berkelanjutan hingga tahun 2025. Sementara itu, laporan tentang tekanan pada penyewa menandakan pasar sewa yang ketat, terutama di lokasi pusat yang disukai oleh ekspatriat dan penyewa korporat.

Kentron Premium: Harga di Pusat Kota, Tolok Ukur Per m² dan Kesenjangan Keterjangkauan

Kentron secara konsisten mencatatkan valuasi tertinggi di Yerevan. Dengan rata-rata sekitar 908,100 AMD/m² pada September 2024, jalan-jalan utama di Kentron diperdagangkan dengan harga premium yang signifikan dibandingkan distrik-distrik pinggiran, mencerminkan kedekatan yang tak tertandingi dengan Lapangan Republik, tempat-tempat budaya, dan proyek-proyek multifungsi baru. Rata-rata harga di pusat kota yang lebih luas sekitar $2,295/m² (Maret 2024) juga menggarisbawahi harga premium yang dibayarkan untuk alamat-alamat sentral dan klaster inventaris yang lebih baru.

Kesenjangan keterjangkauan semakin melebar karena harga properti premium naik lebih cepat daripada pendapatan dan biaya konstruksi. Analisis eksternal hingga tahun 2022 mendokumentasikan meningkatnya tekanan perumahan di pusat-pusat kota Armenia, yang menunjukkan bahwa rumah tangga berpenghasilan rendah menghadapi keterbatasan akses terhadap perumahan berkualitas yang berlokasi di pusat kota. Dalam praktiknya, ini berarti pembeli rumah pertama dan beberapa investor mengalihkan pertimbangan ke distrik-distrik terdekat dengan profil harga-pendapatan yang lebih baik sambil menerima waktu perjalanan yang lebih lama.

Jika Anda sedang mengevaluasi anggaran pembelian versus lokasi, tim kami dapat membantu Anda membuat model skenario harga per m², biaya penutupan, dan paparan pajak. Jelajahi sumber daya kami di Properti Armenia dan pajak di Armenia saat menyusun akuisisi atau investasi sewa.

Pasar Sewa dan Hasil Pendapatan: Pengembalian Kotor/Bersih, Variasi Distrik, dan Tekanan Penyewa

Pengembalian pendapatan tetap kompetitif menurut standar regional. Pada tahun 2025, rata-rata imbal hasil sewa bruto di Yerevan sekitar 7.8% di seluruh kota, dengan imbal hasil bersih sekitar 6% setelah dikurangi biaya-biaya umum seperti manajemen, pemeliharaan, dan tunjangan kekosongan. Variasi distrik penting: imbal hasil cenderung lebih tinggi di tempat harga pembelian lebih rendah dan permintaan penyewa stabil.

Daerah	Kisaran Hasil Kotor Khas	Catatan
Kentron (pusat kota)	~5.7% – 8%	Harga premium menekan imbal hasil; permintaan penyewa yang tinggi dan likuiditas yang tinggi.
Arabkir	~8% – 10%	Harga pembelian yang lebih terjangkau mendukung imbal hasil yang lebih tinggi.
Rata-rata di seluruh kota	~ 7.8%	Keuntungan bersih seringkali mendekati ~6% setelah dikurangi biaya.

Tekanan dari penyewa semakin terasa sejak tahun 2023. Laporan pada Maret 2025 menyoroti lanskap sewa yang bergejolak di Yerevan, dengan penyewa menghadapi harga sewa yang lebih tinggi dan pilihan unit berkualitas di pusat kota yang terbatas, yang disebabkan oleh migrasi masuk dan arus investasi yang kuat sejak tahun 2022. Dinamika ini biasanya mendorong imbal hasil ke arah atas di distrik-distrik tertentu di luar pusat kota, sementara lokasi-lokasi utama mempertahankan nilai modal dan likuiditas tetapi mungkin memberikan pengembalian kotor yang lebih rendah.

Dari sisi penawaran, aktivitas pembangunan baru telah meningkat, dengan lebih dari 200 proyek baru yang disorot dalam pemberitaan pasar baru-baru ini, meningkatkan pilihan pembeli tetapi tidak sepenuhnya menghilangkan kelangkaan properti berkualitas tinggi yang berlokasi strategis di pusat kota. Partisipasi pembeli asing—seperti 132 pembelian oleh warga negara asing pada Februari 2024—menambah lapisan permintaan lain, terutama untuk unit-unit pusat kota siap huni yang cocok untuk penyewa korporat dan ekspatriat.

Bagi pembeli asing yang mempertimbangkan pembelian di Yerevan, tim kami memberikan saran mengenai pemilihan properti, uji tuntas, struktur pembelian, dan jalur izin tinggal. Jelajahi Opsi izin tinggal di Armenia serta langkah-langkah hukum untuk memperoleh visa sebagai bagian dari rencana investasi Anda.

Kesimpulan

Harga properti di Yerevan pada tahun 2025 tetap tinggi di pusat kota, didukung oleh volume transaksi yang kuat pada tahun 2024, partisipasi asing yang terukur, dan permintaan penyewa yang berkelanjutan. Pusat kota Yerevan (Kentron) terus dihargai premium per m², sementara imbal hasil lebih kuat di distrik-distrik pinggiran—menawarkan pilihan yang jelas bagi investor yang menargetkan pendapatan versus pelestarian modal. Untuk merencanakan strategi akuisisi atau portofolio Anda di pusat kota Yerevan, Hubungi tim kami untuk mendapatkan saran yang disesuaikan dan berbasis data..