Yerevan vs Tbilisi: Kota Mana yang Lebih Masuk Akal bagi Investor Properti Asing?

TL; DR

• Kedua kota ini sekarang menawarkan imbal hasil sewa kotor dalam kisaran 6–9% untuk apartemen investasi pada umumnya, dengan biaya transaksi yang rendah dan tanpa batasan serius terhadap kepemilikan asing.
• Tbilisi lebih baik untuk pendapatan tanpa perlu banyak campur tangan: imbal hasil sedikit lebih tinggi untuk unit kecil, pajak sewa 5%, biaya transaksi sangat rendah, dan pasar yang lebih dalam dan lebih likuid.
• Yerevan lebih kuat untuk pelestarian modal: pasar yang lebih ketat dan lebih kecil, AMD telah menguat sekitar 25% terhadap USD sejak 2021, dan pajak keuntungan modal 0% untuk sebagian besar penjualan individu.
• Risikonya berbeda: Georgia memiliki lebih banyak ketidakpastian politik setelah undang-undang "agen asing" dan pembekuan jalur Uni Eropa; Armenia membawa risiko geopolitik yang terkait dengan situasi perbatasannya dengan Azerbaijan.
• Bagi banyak investor, pendekatan yang paling tangguh adalah: Tbilisi untuk imbal hasil dan likuiditas, Yerevan untuk tempat parkir modal "aman" jangka panjang.

1. Gambaran Besar: Apa yang Berubah Sejak 2020?

Dari tahun 2020 hingga 2025, pasar perumahan di kedua ibu kota tersebut mengalami "film" yang sama, tetapi dengan akhir yang berbeda:

2020 – COVID + guncangan regional:

Transaksi melambat, konstruksi terhenti, tetapi tidak ada pasar yang runtuh.

2021 – Pemulihan dan hipotek murah:

Kedua kota tersebut mengalami pertumbuhan harga dua digit karena pembeli lokal kembali.

2022 – Titik balik: Perang Rusia-Ukraina:

• Puluhan ribu penduduk baru tiba di Yerevan dan Tbilisi.
• Harga sewa melonjak 50–100% dalam satu tahun di banyak distrik.
• Harga jual melonjak; imbal hasil sempat mencapai angka dua digit.

2023–2025 – Normalisasi:

• Pasokan baru telah tiba, beberapa migran pergi atau membeli.
• Harga sewa mendingin, harga stabil pada level yang jauh lebih tinggi.
• Hasil panen tertekan tetapi tetap menarik menurut standar Eropa.

Menjelang akhir tahun 2025, kedua pasar tersebut tampak kurang seperti "lonjakan" spekulatif dan lebih seperti tujuan investasi yang matang.

2. Gambaran Singkat 2025: Yerevan vs Tbilisi Sekilas

2.1 Metrik Pasar Utama (Akhir 2025)

3. Yerevan: Ringkas, Langka, dan Didukung AMD

3.1 Harga dan Distrik

Yerevan adalah kota berbentuk mangkuk dengan pusat kota yang sangat padat:

Kentron (Tengah):

• 2020: sekitar $1,300/m².
• 2022: melonjak menjadi sekitar $2,100/m².
• 2025: Rata-rata $2,300–2,500/m²; proyek-proyek elit bisa jauh lebih tinggi.
• Bangunan monolitik baru diperdagangkan dengan harga premium yang jauh lebih tinggi dibandingkan bangunan batu/panel lama.

Arabkir: Distrik semi-sentral "uang pintar".

• Sekitar $1,600–1,800/m².
• Nilai jual kembali yang lebih mudah untuk unit-unit dalam kisaran harga $80–150 ribu dibandingkan dengan Kentron yang berada di segmen ultra-premium.

Davtashen / Ajapnyak / Nor Nork:

• Biasanya $1,100–1,300/m².
• Mendapat keuntungan besar dari program pengembalian pajak hipotek pemerintah, yang sekarang sedang dihapuskan secara bertahap.

Distrik anggaran (misalnya Nubarashen):

Sekitar $580–600/m² – kira-kira ¼ dari harga di pusat kota.

Alur cerita: Harga properti di Yerevan melonjak tajam pada tahun 2021–2022, terutama di Kentron, kemudian bergeser ke pertumbuhan tahunan satu digit dan koreksi kecil pada tahun 2024–2025 karena pasar mencapai batas keterjangkauan.

3.2 Sewa dan Hasil

Harga sewa di Yerevan berlipat ganda atau lebih pada tahun 2022 dan kemudian sebagian pulih:

• Sebelum 2022: Apartemen 1 kamar tidur di pusat kota, seringkali menggunakan prosesor AMD, dengan harga 150–180 ribu dolar AS (~$300–370).
• Puncak tahun 2022: Banyak apartemen 1 kamar tidur di AMD 300–450 ribu (~$700–$1,100).
• Late 2025: Apartemen 1 kamar tidur di pusat kota biasanya seharga $520–730, sedangkan apartemen 2 kamar tidur seharga $655–915.

Pendapatan kotor tipikal:

• Kentron: 4.5–7% (segmen pelestarian modal; harga yang kuat membatasi imbal hasil).
• Arabkir / Davtashen: 5–8% (titik ideal bagi banyak investor).
• Distrik terluar: 6–10% (di atas kertas), tetapi kualitas penyewa dan risiko kekosongan meningkat.

Penyewaan jangka pendek (Airbnb, dll.) di pusat Yerevan dapat mendorong hasil kotor hingga kisaran 8–12% jika dikelola dengan baik, tetapi dengan musiman yang signifikan dan upaya operasional yang lebih tinggi.

3.3 Pajak, Biaya, dan "Gesekan"

Dari segi biaya, Armenia masih sangat ramah terhadap investor:

Biaya transaksi:

• Pendaftaran negara bagian ~$115.
• Biaya notaris + hukum biasanya berkisar antara $700–2,500 jika digabungkan.
• Biaya agen pihak pembeli 0–2% (seringkali dinegosiasikan).
• Semua masuk: sekitar 3–5% dari harga pembelian.

Biaya berkelanjutan (untuk flat seharga $100):

• Pajak properti: biasanya $80–150 per tahun saat ini, meningkat secara bertahap seiring dengan reformasi berbasis nilai pasar (tarif penuh pada tahun 2026, masih tergolong rendah menurut standar global).
• Biaya HOA/bangunan: mungkin $500–1,200 per tahun di bangunan modern.
• Pengelolaan penyewaan (jika digunakan): biasanya 8–20% dari biaya sewa tergantung pada tingkat layanan.

Pajak atas penghasilan dan keuntungan:

• Pendapatan sewa: 10% tetap dari bruto (20% di atas ambang batas tinggi).
• Keuntungan modal: 0% saat menjual ke individu lain (skenario keluar yang umum).
• Potongan pajak 10% jika menjual kepada perusahaan/pengusaha.

Warga negara asing dapat memiliki apartemen secara langsung; kepemilikan tanah memiliki beberapa batasan, tetapi kepemilikan flat relatif mudah.

3.4 Likuiditas, Permintaan, dan Risiko

Likuiditas:

• Sekitar 25,000 transaksi per tahun di seluruh negeri, dengan sebagian besar terjadi di Yerevan.
• Unit-unit dengan harga menengah ($50–150 ribu) di distrik-distrik yang bagus relatif mudah diperdagangkan; sedangkan properti mewah bisa bertahan lebih lama di pasaran.

Faktor pendorong permintaan:

• Diaspora yang besar dan kaya; banyak yang membeli proyek baru sebelum pembangunan selesai.
• Sektor TI dan jasa yang kuat di ibu kota.
• Relokasi oleh warga Rusia dan kemudian masuknya pengungsi dari Nagorno-Karabakh.
• Jumlah wisatawan mencapai rekor tertinggi, mendukung penyewaan jangka pendek.

Risiko utama:

• Risiko keamanan terutama bersifat geopolitik (perbatasan Azerbaijan), bukan di tingkat kota. Yerevan sendiri secara fisik tetap aman.
• Risiko regulasi tergolong rendah: perubahan terbesar adalah peralihan bertahap ke pajak properti berdasarkan nilai pasar dan penegakan pajak penghasilan sewa yang lebih ketat.
• Mata uang: AMD telah mengalami apresiasi yang kuat, yang sangat menguntungkan bagi pemilik yang sudah ada tetapi membuat pembeli baru berbasis USD harus membayar lebih mahal.

4. Tbilisi: Berkecepatan Tinggi, Likuiditas Tinggi, Efisien Pajak

4.1 Harga dan Distrik

Tbilisi lebih besar, lebih tersegmentasi, dan sangat dipengaruhi oleh pariwisata dan migrasi:

• Mtatsminda / Kota Tua: $2,400–2,900/m², bangunan bersejarah dan pusat wisata.
• Vake: $2,000–2,500/m²; kawasan kedutaan/elit; distrik "bergengsi".
• Saburtalo: $1,500–1,750/m²; akses metro, banyak bangunan baru; "prediksi" pasar Tbilisi.
• Gldani / Didi Dighomi / Samgori: Sekitar $1,000–1,400/m²; zona pasar massal dengan volume tinggi.

Harga rata-rata di seluruh kota meningkat hampir dua kali lipat dari sekitar $600–650/m² pada tahun 2020 menjadi sekitar $1,200–1,250/m² pada awal tahun 2025.

Perbedaan harga properti baru sangat jelas: penjualan utama dari pengembang berada di kisaran ~$1,320/m² dibandingkan dengan $1,060–1,250/m² untuk properti lama.

4.2 Sewa dan Hasil

Tahun 2022 menyaksikan kenaikan harga sewa yang sangat pesat (di beberapa segmen lebih dari 100% YoY), kemudian terkoreksi:

• Apartemen 1 kamar tidur di pusat kota sebelum tahun 2022: seringkali $300–450.
• Puncak tahun 2022: $600–900 bukanlah hal yang aneh.

Late 2025:

• Apartemen 1 kamar tidur di pusat kota: $500–600.
• Apartemen 2 kamar tidur di pusat kota: $650–850.
• Apartemen 1 kamar tidur di luar pusat kota: $350–450.
• Apartemen 2 kamar tidur di luar pusat kota: $400–550.

Hasil panen per area:

• Didi Dighomi / Gldani / Isani: 7–10% bruto (biaya masuk murah, permintaan lokal yang kuat).
• Saburtalo: 6–7% bruto.
• Vake / Mtatsminda: 5–6% bruto (harga premium, fokus gaya hidup).

Penyewaan jangka pendek di Kota Tua/kawasan wisata dapat menghasilkan pendapatan kotor 12–18% dengan tingkat hunian yang tinggi, tetapi ini lebih merupakan bisnis daripada investasi pasif.

4.3 Pajak, Biaya, dan "Gesekan"

Georgia hampir sempurna sebagai tempat yang "tanpa hambatan" bagi investor properti:

Biaya transaksi:

• Biaya pendaftaran: sekitar $20–75 tergantung kecepatan.
• Notaris (jika digunakan): $40–75.
• Biaya hukum: biasanya $200–1,000.
• Biaya agen pembeli: 0–3%, seringkali secara efektif dibayarkan oleh pengembang/penjual.
• Tidak ada pajak transfer, tidak ada bea materai.
• Semua masuk: 0.5–4% dari harga dalam sebagian besar kasus.

Biaya berkelanjutan:

• Pajak properti: seringkali 0 untuk non-penduduk dan pemilik berpenghasilan rendah.
• Biaya kondominium: sekitar $130–450 per tahun untuk flat standar.
• Pengelolaan: 10–25% dari sewa (lebih tinggi untuk layanan Airbnb penuh).

Sistem perpajakan untuk individu:

• Pendapatan sewa: 5% tetap dari pendapatan bruto jika Anda memilih skema yang disederhanakan.
• Keuntungan modal: 0% jika dipegang lebih dari 2 tahun; 5% jika dijual lebih awal.
• Sistem teritorial: Hanya penghasilan yang bersumber dari Georgia yang dikenakan pajak.

Warga asing dapat membeli apartemen secara langsung; lahan pertanian dibatasi, tetapi properti hunian diperbolehkan.

4.4 Likuiditas, Permintaan, dan Risiko

Likuiditas:

• Sekitar 40,000 transaksi perumahan per tahunnya terjadi di Tbilisi saja.
• Itu berarti sekitar 3,000+ transaksi per bulan, menjadikannya salah satu pasar menengah yang paling likuid di kawasan ini.

Faktor pendorong permintaan:

• Lebih dari 7 juta wisatawan setiap tahun (tren sebelum dan sesudah COVID).
• Komunitas digital nomad, ekspatriat, dan mahasiswa yang kuat.
• Keberadaan warga Rusia, Ukraina, dan Belarusia yang berkelanjutan.
• Kelas menengah lokal yang berkembang dengan akses ke hipotek.
• Tingkat partisipasi yang tinggi dari pembeli asing (~17%+ dari transaksi).

Risiko utama:

• Politik: Undang-undang "agen asing", penangguhan aksesi Uni Eropa, dan protes-protes besar menciptakan ketidakpastian nyata tentang orientasi politik jangka panjang.
• Mata uang: Nilai tukar GEL telah bergerak antara 3.4 dan 2.5 per USD dalam beberapa tahun terakhir; volatilitas tetap menjadi faktor yang perlu dipertimbangkan.
• Risiko kelebihan pasokan: Proyek konstruksi yang sedang berjalan sangat besar; beberapa distrik mungkin akan mengalami tekanan jika permintaan melambat.

5. Kota Mana yang Sesuai dengan Profil Investor Mana?

5.1 Persona Investor

5.2 Pendapatan vs Apresiasi: Ilustrasi Sederhana

Bayangkan investasi sebesar $100,000 di setiap kota untuk sebuah flat sewaan biasa:

Tbilisi

• Hasil kotor: misalnya 7.5% → sewa $7,500/tahun.
• Setelah pajak 5% → $7,125 bersih (sebelum biaya).

Yerevan

• Hasil kotor: misalnya 7% → sewa $7,000/tahun.
• Setelah pajak 10% → $6,300 bersih (sebelum biaya).

Perbedaan tahunan (~$825 dalam contoh sederhana ini) akan terakumulasi seiring waktu dan menguntungkan Tbilisi.

Di sisi lain, jika dalam 5–10 tahun ke depan AMD mengungguli GEL dan USD, dan nilai tukar inti Yerevan terus meningkat, total keuntungan modal Anda (harga + nilai tukar) bisa lebih tinggi di Yerevan meskipun dengan imbal hasil bersih yang sedikit lebih rendah.

6. Realitas Operasional bagi Pemilik Non-Residen

Kedua kota tersebut cocok untuk investor jarak jauh, tetapi "nuansanya" berbeda.

Perbankan & Pembayaran

Tbilisi:

• Layanan perbankan digital yang sangat canggih; membuka rekening multi-mata uang biasanya mudah.
• Tidak ada kontrol modal; mudah untuk memindahkan dana masuk dan keluar.

Yerevan:

• Juga buka, tetapi prosedurnya mungkin terasa sedikit lebih "manual".
• E-banking berfungsi dengan baik setelah diatur; FX mudah dan akun AMD standar.

Manajemen Properti

Tbilisi:

• Beberapa perusahaan berbahasa Inggris menawarkan layanan manajemen lengkap (jangka panjang dan Airbnb).
• "Paket investasi siap pakai" adalah hal yang umum.

Yerevan:

• Ekosistem manajemen berkembang dari basis yang lebih kecil.
• Manajer yang baik memang ada, tetapi Anda biasanya akan lebih mengandalkan hubungan pribadi dan rekomendasi.

Hukum & Kepatuhan

Kedua kota tersebut: Pendaftaran properti cepat dan digital; sistem kepemilikan terpusat dan dapat diandalkan.

Sistem perpajakan dan pelaporan pendapatan sewa di Georgia sangat sederhana; di Armenia pun masih sama, tetapi dengan beberapa hal tambahan (reformasi pajak properti, penegakan peraturan sewa, dll.).

7. Kesimpulan Praktis dan Cara Menggunakan Perbandingan Ini

Jika Anda mempertimbangkan wilayah ini untuk pertama kalinya, berikut adalah diagram alur keputusan sederhana:

8. Catatan tentang Saran Profesional

Gambaran umum ini dirancang untuk memberikan investor asing titik awal yang solid dan berbasis data. Ini dapat membantu Anda mempersempit pilihan:

• Kota mana yang sesuai dengan profil risiko/imbal hasil Anda?
• Distrik dan strategi mana (sewa jangka panjang vs jangka pendek) yang paling masuk akal.
• Perkiraan angka kasar untuk harga, sewa, dan pajak.

Namun, aturan properti, pajak, dan kependudukan tetap merupakan masalah hukum setempat, dan hasil terbaik diperoleh ketika keputusan real estat Anda selaras dengan perencanaan hukum dan imigrasi Anda secara lebih luas.

Jika Anda menginginkan saran khusus mengenai penataan investasi atau penggabungan pembelian properti dengan izin tinggal atau pendirian bisnis di Armenia (dan berpotensi di wilayah yang lebih luas), tim kami di Vardanyan & Partners dapat membantu.