Dengan pembiayaan penjual, hak milik akan segera dialihkan kepada Anda. Namun harta tersebut akan terbebani hak penjual dan dapat diambil alih apabila cicilan tidak dibayar tepat waktu.

Anda dapat mencantumkan orang sebanyak yang Anda inginkan dalam akta tersebut.

Ya, akta tersebut dapat dibuat untuk LLC atau korporasi, baik yang terdaftar di Armenia atau di luar negeri.

Orang asing dapat menjadi 100% pemilik real estat di Armenia: mereka dapat memperoleh, memegang, menyewakan, menjual, mewariskan, atau membuang properti mereka atas dasar kesetaraan dengan penduduk setempat. Orang asing tidak perlu memiliki izin tinggal atau menunjukkan hubungan apa pun dengan Armenia. Pada saat yang sama, berinvestasi di real estat mungkin membuat Anda memenuhi syarat untuk a izin tinggal sementara atau tetap. Satu-satunya pembatasan berlaku pada kepemilikan asing atas lahan pertanian. Saat membeli lahan pertanian di Armenia, orang asing mungkin perlu melakukannya mendirikan badan hukum dan memperoleh tanah atas nama entitas tersebut. Lahan pertanian juga bisa langsung dimiliki oleh asing yang mempunyai status tempat tinggal khusus di Armenia.

Kepemilikan Tunggal

Terlepas dari status perkawinan Anda, Anda dapat memilih untuk membeli properti atas nama Anda sendiri.

Di sebagian besar negara, undang-undang perkawinan menetapkan bahwa aset diperoleh selama perkawinan itu dipegang bersama oleh kedua pasangan, tanpa memandang oleh siapa barang itu dibeli (harta bersama). Situasi di Armenia secara umum tidak berbeda. Dalam hal pasangan suami istri, hukum perdata berlaku seolah-olah harta benda itu dimiliki bersama atas dasar persamaan (50-50), kecuali ada ketentuan khusus yang mengatur sebaliknya dalam kontrak perkawinan. Dengan demikian, pasangan Anda akan dianggap sebagai salah satu pemilik properti, baik namanya dicantumkan dalam perjanjian pembelian atau tidak. 

Hukum Armenia tidak mengakui "pernikahan menurut hukum adat". Jika Anda tinggal bersama tetapi belum menikah, hukum Armenia tidak memberikan hak otomatis atas pekerjaan permanen atau kepemilikan kepada pasangan Anda. Tanpa adanya wasiat, maka sekutu juga tidak mempunyai hak waris. 

Seseorang yang membeli properti di Armenia dan kemudian menikah, dapat mengadakan kontrak pernikahan, di mana pasangannya dapat menetapkan bahwa properti tersebut dibawa sesuai dengan ketentuan kontrak pernikahan. 

Kepemilikan Bersama

Kepemilikan bersama terjadi ketika properti tersebut dibeli oleh dua orang atau lebih, dan masing-masing orang memegang saham di properti tersebut dengan syarat apa pun yang diputuskan di antara mereka. Dalam kasus pasangan suami-istri, biasanya pembagiannya sama, namun jika terdapat lebih dari dua pembeli, maka pembagiannya mungkin sebanding dengan jumlah kontribusi masing-masing orang dalam membiayai pembelian tersebut, misalnya 70% / 20% / 10%. Dalam common law, persamaannya adalah 'sewa bersama'.

Semua pemilik berhak untuk berpartisipasi dalam pengambilan keputusan mengenai properti. Undang-undang mengharuskan keputusan mengenai properti dibuat dengan suara bulat. Seorang atau beberapa pemilik dapat menuntut agar hartanya dijual, kecuali jika memungkinkan untuk dipisahkan secara fisik atau pemilik yang lain bersedia membeli saham tersebut. Jika tidak ada kesepakatan yang dapat dicapai, mungkin perlu mengajukan permohonan ke pengadilan untuk mendapatkan perintah yang mengizinkan penjualan properti.

Salah satu pemilik juga dapat melepaskan dengan cara menjual atau menghibahkan sebagian dari harta miliknya. Dalam hal penjualan bagian dari harta benda mereka, mereka wajib memberikan hak memesan terlebih dahulu kepada pemilik yang ada. Aturan ini tidak berlaku apabila pelepasannya dilakukan dengan cara hibah atau warisan. Pemilik lain memiliki waktu satu bulan untuk menggunakan hak memesan efek terlebih dahulu. 

Kepemilikan Perusahaan

Dimungkinkan untuk membeli properti di Armenia menggunakan perseroan terbatas lokal atau asing yang memiliki identitas hukum berbeda dari pemegang sahamnya,

Alasan utama memiliki properti Armenia melalui perusahaan adalah:

• Untuk mengizinkan pembelian properti oleh banyak orang;
• Memberikan kestabilan dan kesinambungan kepemilikan dan pengelolaan harta keluarga;
• Untuk memfasilitasi pengalihan dan kepemilikan properti;
• Untuk menghindari kendala hukum waris;
• Untuk menciptakan keuntungan pajak;
• Untuk melindungi rumah keluarga dari kreditor bisnis.

 Solusi ini mungkin juga mempunyai kelemahan dalam bidang perpajakan, terutama dalam kaitannya dengan pemotongan pajak dan pajak keuntungan modal.

Sertifikat kepemilikan bersih (dalam bahasa Armenia - միասնական տեղեկանք) dikeluarkan oleh Kadaster dan menunjukkan kepemilikan terdaftar serta hak dan pembebanan lainnya atas properti, termasuk hak gadai, hipotek, penyewaan, kemudahan, dll. Ini adalah dokumen terpenting dalam proses uji tuntas dan, dalam banyak kasus, satu dokumen yang menjadi sandaran pembeli. Sertifikat ini berlaku selama 15 hari kerja dimana perjanjian (pendahuluan dan/atau akhir) harus dilaksanakan. Jika jangka waktu 15 hari terlewati, sertifikat baru harus diperoleh. Permohonan untuk mendapatkan sertifikat hak milik bersih dapat diajukan oleh penjual, pembeli atau pihak lain yang berkepentingan. 

Adanya kepentingan lain dalam harta benda, seperti hak milik, hak ahli waris, dan lain-lain, tidak selalu dapat diverifikasi seluruhnya dengan sertifikat hak milik yang bersih. Mungkin ada orang-orang yang mempunyai hak untuk memperoleh, atau memesan terlebih dahulu, atas penjualan suatu properti. Mungkin juga ada perubahan atau penambahan tidak sah yang dilakukan pada properti yang belum diumumkan kepada otoritas perencanaan. Untuk tanah bangunan, sertifikat hanya menyatakan bahwa tanah tersebut diperuntukkan bagi konstruksi; selanjutnya perlu mendapatkan persetujuan perencanaan penuh (izin mendirikan bangunan).

Perjanjian pendahuluan tidak mengalihkan properti, namun menentukan tanggal atau periode di masa depan di mana properti akan dialihkan, dan dapat menetapkan kondisi (kontinjensi) yang harus dipenuhi sebelum penutupan terjadi. Menandatangani perjanjian awal bukanlah langkah wajib dan Anda dapat langsung menutup penjualan. Namun, memiliki perjanjian awal mungkin berguna jika Anda belum siap untuk segera menutup penjualan namun ingin mengamankan properti dan memiliki perjanjian yang mengikat secara hukum.

Perjanjian pendahuluan mungkin diperlukan jika penjualan akhir bergantung pada keadaan darurat, seperti:

• Mengamankan hipotek atau pembiayaan lainnya;
• Membersihkan properti dari hak gadai;
• Melakukan penilaian;
• Memperoleh dokumen/izin lain, seperti persetujuan otoritas perwalian (kota) jika salah satu penjual masih di bawah umur.

Perjanjian awal harus diaktakan agar dapat mempunyai kekuatan hukum. Meskipun perjanjian pendahuluan umumnya tidak didaftarkan secara resmi, disarankan untuk mengajukan salinannya ke Kadaster untuk meminimalkan kemungkinan penjual melanggar kontrak dengan menjual properti kepada pihak ketiga.

Biasanya, pada tahap ini pembeli akan membayar uang muka kepada penjual. Besarnya titipan dapat berbeda-beda dan disepakati oleh para pihak.

Perjanjian pendahuluan merupakan instrumen yang saling mengikat. Setelah perjanjian ditandatangani secara sah, tidak ada pihak yang dapat meninggalkan perjanjian, kecuali satu atau lebih kemungkinan tidak terpenuhi. Jika salah satu pihak gagal menaati ketentuan perjanjian, pihak lainnya akan mempunyai serangkaian upaya hukum yang terbuka untuknya. Minimal, pembeli yang gagal bayar mempertaruhkan depositnya. Merupakan hal yang umum untuk menetapkan bahwa penjual yang gagal bayar harus membayar dua kali lipat jumlah deposit sebagai denda. Kecuali ditentukan lain, pengadilan dapat memerintahkan pelaksanaan tertentu untuk memaksa para pihak menyelesaikan pengalihan.

Perjanjian jual beli yang final harus dilaksanakan di hadapan notaris. Meskipun perjanjian yang paling mendasar juga dapat disahkan secara langsung oleh petugas kadaster, namun notaris akan diperlukan jika perjanjian tersebut harus disesuaikan atau jika salah satu pihak tidak bisa berbahasa Armenia. Notaris mempunyai kewajiban hukum untuk memberi Anda informasi tentang sifat dan implikasi perjanjian yang Anda tandatangani. Notaris perlu mengetahui identitas para pihak dan kapasitas hukum mereka untuk melanjutkan transaksi. Paspor dan surat nikah semua penandatangan akan diperlukan. Jika penjualnya masih di bawah umur, lanjut usia, atau cacat, mereka mungkin berada di bawah perlindungan wali, dalam hal ini persetujuan wali akan diminta sebelum penjualan dapat diselesaikan. Jika penjual sudah menikah maka notaris ingin mendapat kepastian bahwa pasangannya menyetujui penjualan tersebut.

Setiap notaris akan memiliki templat perjanjiannya masing-masing dan detail templat ini mungkin berbeda-beda. Penting untuk memastikan bahwa semua klausul penting dicantumkan dalam perjanjian. Biasanya perjanjian hanya dalam bahasa Armenia dan penerjemahannya dilakukan secara lisan dengan membacakan keseluruhan perjanjian kepada pembeli. Anda akan dikenakan sedikit biaya untuk layanan penerjemah.

Akad jual beli harus merupakan perjanjian yang final dan menyeluruh karena para pihak hanya mempunyai waktu 30 hari untuk mendaftarkannya di Kadaster. Jika ada syarat-syarat yang masih harus dipenuhi sebaiknya ditandatangani perjanjian pendahuluan. Tidak ada aturan "penenangan diri" dalam hukum Armenia. Setelah ditandatangani, perjanjian menjadi efektif dan para pihak tidak dapat menarik diri dari kontrak.

Jika Anda membeli perlengkapan atau perlengkapan apa pun sebagai bagian dari pembelian properti, maka Anda harus menyiapkan inventaris. Jika Anda mampu melakukannya, kunjungi properti tersebut sehari sebelum perjanjian ditandatangani untuk memastikan semuanya berjalan sebagaimana mestinya, terutama jika penjualan mencakup sejumlah perlengkapan dan perlengkapan tertentu. Pada saat yang sama Anda juga dapat memeriksa apakah Anda akan mendapatkan kepemilikan kosong atas properti tersebut setelah pelaksanaan perjanjian, kecuali jika perjanjian tersebut menentukan bahwa properti tersebut akan dikosongkan pada tahap selanjutnya.

Jika Anda tidak dapat datang ke Armenia untuk menandatangani perjanjian secara langsung, Anda dapat mengatur untuk memberikan surat kuasa kepada kerabat, teman, atau pengacara untuk menandatangani atas nama Anda.

Setelah perjanjian jual beli akhir dilaksanakan pembeli mempunyai waktu 30 hari kerja untuk mendaftarkan hak kepemilikannya kepada Kadaster. Kegagalan untuk mendaftarkan hak-hak tersebut dalam jangka waktu 30 hari akan mengakibatkan batalnya perjanjian jual beli. Pembeli harus menyerahkan salinan asli perjanjian jual beli dan terjemahan paspor yang diaktakan. Surat kuasa yang diaktakan akan diperlukan jika pendaftaran dilakukan melalui pengacara atau perwakilan lainnya. Proses pendaftaran dapat memakan waktu beberapa jam hingga beberapa hari, tergantung apakah Anda membayar biaya layanan jalur cepat. Sertifikat kepemilikan akan diterbitkan dengan rincian dasar tentang properti dan pemilik baru. Anda kemudian akan menunjukkan sertifikat kepemilikan kepada layanan utilitas umum (listrik, gas, telepon, dll.) agar mereka juga mendaftarkan perubahan kepemilikan dan menyiapkan perjanjian baru atas nama Anda. 

Pajak Penghasilan Modal

Perpindahan harta tempat tinggal antar perorangan pada umumnya tidak dikenakan pajak, dengan syarat baik pembeli maupun penjualnya adalah perorangan (tidak terdaftar sebagai pengusaha swasta). Jadi, pajak atas keuntungan modal yang diperoleh individu dari penjualan properti residensial adalah 0%. Namun, jika pembelinya adalah badan hukum atau pengusaha swasta, berlaku pemotongan pajak sebesar 10%.

Pajak Real Estat (Properti).

Pajak real estat dibayarkan oleh pemilik real estat setiap tahun. Tarif pajak berkisar antara 0% hingga 1% dari nilai kadaster yang biasanya jauh lebih rendah daripada nilai pasar.

Apabila properti riil dijual oleh individu, pemilik baru menanggung kewajiban pajak atas pajak properti yang belum dibayar. Namun, amandemen terbaru mewajibkan penjual untuk mendapatkan sertifikat yang menyatakan tidak adanya kewajiban pajak dari pemerintah kota setempat.

Pajak Pendapatan Sewa

Pendapatan sewa yang tidak melebihi 58.35 juta dram Armenia (kira-kira US$120,000) per tahun dikenakan pajak sebesar 10%. Pendapatan sewa yang melebihi jumlah tersebut dikenakan pajak sebesar 20%.   

Bea Materai, Pajak Warisan & Hadiah

Armenia tidak mempunyai bea materai, hadiah atau pajak warisan. 

Biaya Komunal

Jika Anda memiliki properti seperti apartemen, akan ada biaya pemeliharaan dan layanan yang harus dibayar. Hal ini bergantung pada ukuran dan kualitas kompleks, seperti apakah terdapat lift, kolam renang, taman, dan fasilitas lainnya.

Undang-undang Armenia mengharuskan pembeli properti nyata melakukan pembayaran dalam mata uang lokal, dram Armenia. Jika pembayaran dilakukan melalui bank, bank harus memastikan bahwa peraturan ini dipatuhi. 

Layanan penukaran mata uang disediakan oleh bank, lembaga kredit lainnya, serta kantor penukaran mata uang.

Tidak ada batasan dalam mentransfer mata uang asing ke atau dari Armenia. 

Jika jumlah transaksi melebihi 50 juta dram (sekitar US$105,000) kelebihan pembayaran harus dilakukan melalui transfer bank.

Warisan Warisan. Apabila tidak ada wasiat maka undang-undang menetapkan tata cara pewarisan, sebagai berikut:

1. Pasangan, anak-anak dan orang tua;
2. Saudara laki-laki dan perempuan (dan keturunan mereka);
3. kakek-nenek; 
4. Paman dan bibi (dan keturunannya).

Setiap urutan ahli waris tidak termasuk ahli waris berikutnya, dan orang-orang yang berada dalam urutan yang sama membagi warisan secara merata di antara mereka. Oleh karena itu, mereka yang berada di luar urutan pertama hanya akan mewarisi jika tidak ada pasangan, anak, dan orang tua. Jadi, jika Anda meninggal dengan meninggalkan pasangan yang masih hidup, dua orang tua, dan dua orang anak, maka masing-masing mereka akan menerima 1/5 dari harta warisan Anda. Dimungkinkan untuk meningkatkan hak pasangan atau anak yang masih hidup, tetapi hal ini memerlukan perencanaan warisan.

Pasangan. Pasangan yang masih hidup tidak dilindungi secara khusus berdasarkan hukum waris Armenia. Hal ini karena undang-undang secara tradisional menganggap bahwa harta warisan orang yang meninggal adalah milik seluruh keluarga, bukan milik satu pun anggota keluarga. Meskipun demikian, hanya sebagian dari harta warisan milik almarhum yang tunduk pada hukum waris, sehingga pasangan yang masih hidup biasanya akan tetap memiliki kepemilikan atas setidaknya 50% dari aset yang mereka miliki bersama. 

Jika perkawinan itu tidak dicatatkan, maka pihak yang masih hidup tidak mempunyai hak waris atas harta peninggalan orang yang meninggal. Karena antara mereka yang hidup dalam persekutuan bebas adalah orang asing yang sah, dan tidak ada hak waris di antara mereka.

Anak-anak. Anak-anak dari pasangan yang lahir di luar perkawinan mendapat hak yang sama dengan anak-anak dalam perkawinan, begitu pula anak-anak dari almarhum yang lahir dari pasangan lain. Anak angkat dari pasangan tersebut memperoleh hak yang sama dengan anak kandung, namun mereka dikecualikan dari hak waris apa pun dari orang tua kandungnya. Cucu-cucunya tidak mendapat hak, kecuali salah satu dari anak-anak yang meninggal itu sendiri yang telah meninggal. Dalam hal ini, mereka berperan sebagai orang tua mereka yang telah meninggal.

Kebebasan Perjanjian. Berdasarkan hukum Armenia, Anda dapat dengan bebas membuang harta milik Anda dan Anda dapat memilih untuk mencabut hak waris pasangan, anak-anak, dan orang tua Anda dengan membuat surat wasiat atau hadiah. Namun, mereka masih dapat menuntut 50% dari nilai properti yang menjadi haknya tanpa adanya wasiat, jika:

1. Mereka berusia di bawah 18 tahun atau di atas 60 tahun;
2. Mereka cacat atau tidak mampu secara hukum.

Surat wasiat harus dibuat secara tertulis dan diaktakan. Kegagalan untuk mengesahkan wasiat membuatnya tidak sah. 

Perencanaan Warisan. Jika Anda ingin memiliki kendali atas harta warisan Anda setelah Anda meninggal, maka Anda perlu melakukan beberapa perencanaan warisan, seperti:

• Menambah bagian bagian ahli waris dengan membuat surat wasiat;
• Berikan hadiah selama hidup Anda;
• Membeli properti melalui perseroan terbatas;
• Ambil polis asuransi jiwa.

Pajak. Warisan dan hadiah tidak dikenakan pajak di Armenia. Namun demikian, pengalihan harta tetap dapat dikenakan pajak di negara tempat ahli waris berdomisili, kecuali ada perjanjian pajak berganda antara Armenia dan negara tersebut.

Menerima Warisan. Ahli waris mempunyai waktu 6 bulan setelah kematian untuk menerima warisan dengan membuat surat keterangan di notaris. Notaris akan menetapkan daftar penerima manfaat, memverifikasi apakah ada wasiat, melakukan pembagian harta warisan, dan menerbitkan sertifikat warisan kepada ahli waris. 

Pelaksana. Anda dapat menunjuk seorang pengacara atau orang lain untuk bertindak sebagai pelaksana. Pelaksana harus mengambil tindakan-tindakan untuk pemeliharaan dan pengurusan harta warisan, memberitahukan ahli waris dan penerima warisan lainnya tentang wasiat, membayar dan menagih hutang, mewakili harta warisan di pengadilan, memastikan bahwa harta warisan dibagikan sesuai dengan wasiat, membantu dalam urusan harta warisan. penafsiran wasiat, laporan kepada ahli waris, bekerja sama dengan notaris dll.