A colpo d'occhio
- La Spagna ha definitivamente abolito il visto d'oro a partire dal 3 aprile 2025, sebbene le domande presentate prima di tale data possano ancora essere elaborate in base a disposizioni transitorie.
- In Grecia ora è richiesto un deposito cauzionale di 800,000 euro nelle zone più richieste (Atene, Salonicco, Mykonos, Santorini) e di 400,000 euro altrove, oltre a un nuovo divieto di affitti a breve termine per gli immobili destinati ai titolari di visto d'oro.
- Le restanti opzioni di visto "golden visa" in Portogallo sono basate su investimenti finanziari e imprenditoriali (a partire da 250,000 euro), ma i tempi di elaborazione si aggirano sui 40 mesi, con oltre 20,000 richiedenti in attesa della raccolta dei dati biometrici.
- La proposta di legge lussemburghese sull'abolizione del requisito di residenza per gli investitori sarà all'esame del parlamento a partire da marzo 2026, dopo sole nove approvazioni dal 2017.
- Sei paesi dell'UE/Schengen mantengono attivi programmi di visto d'oro: Italia, Malta, Ungheria, Bulgaria, Cipro e Lettonia.
- L'Armenia si sta affermando come alternativa a basso costo grazie a un nuovo percorso per l'ottenimento della residenza permanente per investitori, che entrerà in vigore nel novembre 2026.
Il panorama europeo dei visti d'oro ha subito un cambiamento decisivo tra il 2024 e il 2026. La Spagna ha chiuso completamente le sue porte. La Grecia ha raddoppiato le soglie di accesso. I programmi portoghesi ancora attivi presentano lunghe liste d'attesa. Per gli investitori di fascia media con budget compresi tra 200,000 e 500,000 euro, le opzioni all'interno dell'UE si sono ridotte drasticamente, ma non sono scomparse. Questa guida mappa tutti i programmi ancora aperti nel 2026, analizza le alternative extra-UE che stanno guadagnando terreno e delinea una strategia pratica di riposizionamento.
Che fine hanno fatto i visti d'oro europei nel periodo 2024-2026?
L'accessibilità economica degli alloggi, le reazioni politiche negative e le pressioni a livello europeo hanno contribuito a rimodellare la migrazione degli investitori in tutta Europa. La decisione della Spagna di porre fine al suo "visto d'oro" si è inserita in un contesto nazionale volto a dare priorità all'accesso agli alloggi. La Grecia ha esplicitamente collegato l'innalzamento della soglia di accesso alla lotta contro la carenza di alloggi ad Atene, Salonicco e nelle isole. Il cambio di strategia del Portogallo, che si allontana dal settore immobiliare residenziale, è scaturito da preoccupazioni simili, mentre il Lussemburgo ha citato lo scarso valore del programma e gli eccessivi costi amministrativi.
I numeri parlano chiaro. La Spagna ha rilasciato quasi 250,000 permessi di soggiorno a dirigenti e investitori tra il 2014 e il 2023, prima di chiudere completamente il canale. La lista d'attesa per il visto d'oro in Portogallo ha superato i 50,000 richiedenti all'inizio del 2025, con oltre 20,000 persone ancora in attesa della raccolta dei dati biometrici nel 2026. Il programma del Lussemburgo, al contrario, ha approvato solo nove domande in otto anni, ma la sua abrogazione segnala una più ampia convergenza delle politiche dell'UE che si allontanano dai canali per i capitali passivi.
Anche i Paesi Bassi hanno silenziosamente interrotto il loro programma di residenza per investitori. La Romania aveva proposto un visto d'oro da 400,000 euro nel novembre 2025, ma lo ha annullato in seguito a preoccupazioni sulla sicurezza. La tendenza è chiara: i tradizionali visti d'oro basati su investimenti immobiliari nell'Europa occidentale vengono gradualmente eliminati o hanno prezzi proibitivi per la fascia di reddito media.
Spagna: cessazione completa e norme transitorie
La Spagna ha revocato i permessi di soggiorno per investitori a partire dal 3 aprile 2025, ai sensi della Legge Organica 1/2025, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale spagnola il 3 gennaio 2025. Tutte le procedure di richiesta di permessi di soggiorno per investitori, sia immobiliari che finanziari, sono ora chiuse.
Le disposizioni transitorie si applicano in due situazioni. Le domande presentate prima del 3 aprile 2025 possono ancora essere esaminate e accolte secondo le norme originarie. I titolari di permessi esistenti possono rinnovarli alle condizioni in vigore al momento del loro rilascio iniziale. Tuttavia, non è stato introdotto alcun percorso alternativo per gli investitori e non ci sono proposte attive per reintrodurlo. Le nuove opzioni di visto spagnolo richiedono 183 giorni di presenza annuale, il che le rende inadatte come strumento di residenza a bassa presenza.
Per gli investitori che in precedenza avevano preso in considerazione la Spagna, la chiusura significa dover cercare altrove, sia tra i programmi UE rimanenti, sia tra alternative extra-UE che offrono vantaggi comparabili a soglie di accesso più basse.
Grecia: soglie a doppio livello e restrizioni sugli affitti
Il visto d'oro greco ora funziona con un sistema a due livelli introdotto nel gennaio 2025. Nelle aree ad alta richiesta – Atene, Salonicco, Mykonos e Santorini – l'investimento immobiliare minimo è di 800,000 euro. Nel resto della Grecia, la soglia è di 400,000 euro. Una soglia ridotta di 250,000 euro è riservata esclusivamente alle conversioni da commerciale ad residenziale o ai progetti di restauro di edifici storici. Le alternative all'investimento immobiliare includono 500,000 euro in titoli di stato o depositi bancari e 800,000 euro in azioni.
Una nuova e significativa restrizione riguarda l'utilizzo degli immobili a scopo di locazione: le proprietà con permesso di soggiorno (golden visa) in Grecia non possono essere pubblicizzate per affitti a breve termine su piattaforme come Airbnb. Le violazioni comportano una multa di 50,000 euro e la possibile revoca del permesso. Ciò elimina una strategia di rendimento comune per gli investitori-acquirenti e modifica sostanzialmente i calcoli finanziari.
A novembre 2025, in Grecia si contavano circa 42,390 domande in sospeso. Per gli investitori di fascia media che in precedenza puntavano alle fasce di prezzo tra i 250,000 e i 500,000 euro ad Atene o nelle isole, la nuova soglia di 800,000 euro li esclude completamente dalle zone più prestigiose.
Portogallo: i canali di finanziamento sopravvivono, ma gli arretrati persistono
Il Portogallo ha eliminato tutti i percorsi relativi agli immobili residenziali dal suo programma di visti d'oro. Rimangono cinque categorie ammissibili: 500,000 euro in fondi di investimento o capitale di rischio, 500,000 euro in ricerca scientifica, 250,000 euro in progetti di valorizzazione del patrimonio culturale o artistico, costituzione di un'impresa che crei 10 o più posti di lavoro (otto nelle aree a bassa densità abitativa) e aumento di capitale aziendale con requisiti di creazione di posti di lavoro.
I tempi di elaborazione sono diventati una seria preoccupazione. La media attuale si aggira sui 39.6 mesi, con oltre 20,000 richiedenti ancora in attesa della raccolta dei dati biometrici. L'AIMA ha lanciato un portale digitale per il rinnovo nel febbraio 2026, ma smaltire l'arretrato esistente richiederà tempo. Nell'ottobre 2025, il Parlamento portoghese ha votato per estendere a 10 anni il termine per la naturalizzazione, ma la misura è stata poi bloccata dal veto e, ad aprile 2026, erano ancora in corso discussioni per una sua revisione.
Il Portogallo rimane attraente per l'accesso allo spazio Schengen, i vantaggi del regime fiscale NHR e il percorso verso la cittadinanza europea, ma gli investitori devono tenere conto dei tempi di elaborazione pluriennali e della possibilità di ulteriori modifiche legislative.
Lussemburgo: abrogazione in corso
Il programma di residenza per investitori del Lussemburgo si avvia verso la formale abrogazione. La bozza di legge è stata presentata a settembre 2025 ed era all'esame del Parlamento a marzo 2026. Il programma ha approvato solo nove domande dal suo lancio nel 2017, risultando uno dei programmi di "visto d'oro" meno utilizzati in Europa. Sebbene l'abrogazione sia di portata limitata in termini assoluti, rafforza la più ampia tendenza dell'UE ad abbandonare i programmi di residenza basati sul capitale passivo a favore di opzioni percepite come in grado di offrire un maggiore valore economico e sociale.
I programmi di visto d'oro dell'UE saranno ancora attivi nel 2026.
Nonostante le chiusure e le restrizioni, diversi paesi dell'UE e dell'area Schengen continuano a offrire programmi di residenza per investitori. La tabella seguente riassume i parametri chiave per ciascuno di essi.
| Paese | Investimento minimo | Tipo di permesso | Note chiave |
|---|---|---|---|
| Portogallo | Da 250,000 a 500,000 euro (fondi, cultura, imprese) | Temporaneo → Residente permanente → Cittadinanza | Nessun percorso di proprietà. Elaborazione di circa 40 mesi. Accesso Schengen. |
| La Grecia | Da 400,000 a 800,000 euro (a seconda della località) | 5 anni rinnovabile | Nessun affitto su Airbnb. Oltre 42,000 richieste in sospeso. Accesso all'area Schengen. |
| Italia | Da 250,000 € (startup) a 2,000,000 € (obbligazioni) | Visto per investitori della durata di 2 anni, rinnovabile. | L'imposta forfettaria per i nuovi residenti è stata aumentata a 300,000 euro all'anno (a partire da gennaio 2026) e a 50,000 euro per ogni persona a carico. |
| Malta (MPRP) | Spese superiori a 98,000 € + proprietà (acquisto a 375,000 € o affitto a 14,000 € all'anno) | Residenza permanente | CBI chiusa nell'aprile 2025 a seguito di una sentenza della Corte di giustizia dell'UE. MPRP ancora attivo. Accesso Schengen. |
| Ungheria | €250,000 (investimento del fondo) | permesso di 10 anni | Nessun obbligo di presenza fisica. Accesso all'area Schengen. |
| Bulgaria | Circa 512,000 euro (FIA/ETF) | Residenza permanente immediata | Aderisce all'area Schengen dal gennaio 2025 e ha adottato l'euro nel gennaio 2026. Il suo appeal è in costante crescita. |
| Cyprus | 300,000 euro (beni immobili o fondi) | Residenza permanente | È richiesto un reddito estero annuo di 50,000 euro. L'obiettivo è l'adesione all'area Schengen entro la fine del 2026. |
| Lettonia | €50,000 (investimento aziendale, meno di 50 dipendenti) | 5 anni rinnovabile | Nessun obbligo di soggiorno. Accesso all'area Schengen. Punto di ingresso più basso nell'UE. |
Ungheria e Lettonia si distinguono per gli investitori di fascia media. Il programma ungherese, che prevede un investimento di 250,000 euro, non richiede alcuna presenza fisica e offre un permesso di soggiorno decennale con possibilità di viaggiare nello spazio Schengen. La Lettonia offre il punto di ingresso più basso nell'UE, con un investimento di 50,000 euro per una piccola impresa, sebbene il programma richieda un'effettiva attività commerciale. La recente adesione della Bulgaria allo spazio Schengen e all'eurozona ne ha accresciuto l'attrattiva, anche se la soglia di investimento si attesta al di sopra dei 500,000 euro.
L'Italia rimane un'opzione per gli investitori in fase di avvio con un investimento di 250,000 euro, sebbene la nuova imposta forfettaria annua di 300,000 euro per i nuovi residenti (in aumento rispetto ai 100,000 euro precedenti, in vigore da gennaio 2026) modifichi la pianificazione fiscale per i contribuenti ad alto reddito. Il programma MPRP di Malta offre la residenza permanente, ma richiede sia il pagamento di tasse governative sia un impegno di investimento immobiliare per un totale di oltre 400,000 euro.
posizione regolamentare della Commissione europea
La raccomandazione della Commissione europea del marzo 2022 rimane il punto di riferimento operativo, esortando gli Stati membri ad abrogare i programmi di cittadinanza per investimento e a rafforzare la dovuta diligenza per i programmi di residenza tramite investimento. La risoluzione del Parlamento europeo del marzo 2022 si è spinta oltre, chiedendo il divieto e la graduale eliminazione dei programmi di cittadinanza per investimento entro il 2025, unitamente a un quadro normativo a livello UE per i programmi di residenza tramite investimento con standard minimi.
L'applicazione delle norme è stata selettiva ma significativa. Nell'aprile 2025, la Corte di giustizia dell'Unione europea si è pronunciata contro il programma di cittadinanza per investimento di Malta, ritenendolo in violazione del diritto comunitario, il che ha portato alla chiusura del programma. Tuttavia, ad aprile 2026, non era ancora stata emanata alcuna direttiva o regolamento a livello europeo specificamente mirato ai programmi di residenza tramite investimento. I singoli Stati membri mantengono la discrezionalità sui propri programmi di residenza tramite investimento.
Anche in assenza di una legislazione vincolante, la traiettoria normativa è chiara. I programmi che sopravvivranno dovranno probabilmente affrontare requisiti di due diligence sempre più stringenti e un maggiore controllo politico. Gli investitori dovrebbero predisporre una solida documentazione sulla provenienza dei fondi e prevedere tempi di elaborazione più lunghi in tutte le giurisdizioni dell'UE.
Un cambiamento imminente che interesserà tutti i titolari di Golden Visa è il sistema europeo di informazione e autorizzazione ai viaggi (ETIAS), il cui lancio è previsto per la fine del 2026 e il cui utilizzo sarà obbligatorio a partire da ottobre 2027. L'ETIAS potrebbe creare complicazioni per i titolari di passaporti CBI caraibici che attualmente godono dell'accesso senza visto all'area Schengen, poiché il sistema introduce un ulteriore livello di controllo.
Alternative extra-UE per investitori di medie dimensioni
Con la riduzione delle opzioni europee, i programmi extra-UE stanno assorbendo la domanda reindirizzata. La tabella seguente illustra le alternative più rilevanti per gli investitori con budget compresi tra 200,000 e 500,000 euro (circa 200,000-500,000 dollari USA).
| Paese | Investimento minimo | Lavorazione | Risultato |
|---|---|---|---|
| Turchia | Immobili per un valore di 400,000 dollari (investimento di 3 anni) | 4 – 6 mesi | Cittadinanza diretta e passaporto |
| Visto d'oro degli Emirati Arabi Uniti | Immobile del valore di 2,000,000 AED (circa 500,000 €) | 1 – 3 mesi | Residenza rinnovabile per 10 anni. Nessun percorso per ottenere la cittadinanza. Regime fiscale agevolato. |
| St. Kitts e Nevis | donazione di circa 250,000 dollari | 3 – 6 mesi | Cittadinanza diretta. Accesso senza visto a oltre 150 paesi. L'ETIAS potrebbe influire sull'accesso all'area Schengen. |
| Dominica | $ 200,000 donazione | 3 – 4 mesi | Il reddito nazionale più basso dei Caraibi. Cittadinanza diretta. |
| Grenada | donazione di circa 235,000 dollari | 4 – 6 mesi | Cittadinanza diretta. Accesso al trattato E-2 degli Stati Uniti: una caratteristica unica tra gli accordi di cittadinanza per investimento dei Caraibi. |
| Antigua e Barbuda | donazione di circa 230,000 dollari | 4 – 6 mesi | Cittadinanza diretta. Presenza di 5 giorni ogni 5 anni. |
| Armenia | Soglie basse (basate sulle attività commerciali) | 2-4 settimane | Residenza permanente immediata a partire da novembre 2026. Nessun periodo di soggiorno minimo. Cittadinanza dopo 3 anni. |
Il programma CBI turco si distingue per la rapidità e la possibilità di ottenere la cittadinanza direttamente, sebbene il requisito di un investimento immobiliare di 400,000 dollari e il periodo di detenzione di tre anni debbano essere presi in considerazione nella pianificazione della liquidità. I programmi caraibici offrono la via più veloce per ottenere un secondo passaporto, con la Dominica al prezzo più basso (200,000 dollari), anche se tutti i titolari di CBI caraibici dovrebbero monitorare l'implementazione dell'ETIAS e il suo potenziale impatto sui viaggi senza visto nell'area Schengen.
Il programma di Grenada ha un vantaggio unico: il suo trattato E-2 con gli Stati Uniti consente ai cittadini grenadini di richiedere un visto per investitori statunitensi, creando un percorso di ingresso indiretto nel mercato statunitense che nessun altro programma CBI dei Caraibi offre.
Armenia: un'alternativa emergente a basso costo
L'Armenia è sempre più rilevante per gli investitori che sono stati esclusi dai visti d'oro europei a causa dei costi elevati. Il paese offre già un sistema basato sulle imprese. permesso di soggiorno temporaneo con soglie di accesso molto basse rispetto ai programmi europei, spesso raggiungibili con poche migliaia di dollari tramite la costituzione di società e l'attività imprenditoriale. La procedura è rapida, in genere da due a quattro settimane, e il Paese non impone alcun requisito minimo di presenza fisica per i titolari di permessi di soggiorno.
Un nuovo percorso per la residenza permanente degli investitori entrerà in vigore il 1° novembre 2026 nell'ambito di una più ampia revisione della legge sull'immigrazione. In base al nuovo quadro normativo, gli investitori qualificati riceveranno immediatamente la residenza permanente di cinque anni, saltando completamente la fase del permesso temporaneo. Non è richiesto alcun soggiorno minimo e il percorso per Cittadinanza armena Il permesso di soggiorno si apre dopo tre anni di residenza permanente (senza assenze superiori a sei mesi all'anno).
Le soglie di investimento specifiche per il nuovo programma di novembre 2026 non sono ancora state pubblicate dal governo armeno. Si prevede che le categorie ammissibili includeranno immobili, capitale d'impresa e titoli, sebbene i regolamenti attuativi siano ancora in fase di definizione. Nel frattempo, rimane disponibile il percorso di investimento per le imprese già esistente.
La riforma del novembre 2026 abolisce anche la categoria di residenza speciale decennale, introduce un modello di quote basato sul digitale e crea una categoria formale di visti di lavoro. Questi cambiamenti segnalano il passaggio dell'Armenia a un quadro di immigrazione più strutturato e favorevole agli investitori.
L'Armenia non offre mobilità UE o Schengen, il che ne limita l'attrattiva per gli investitori il cui obiettivo principale è l'accesso ai viaggi in Europa. Tuttavia, la combinazione di basso costo, elaborazione rapida, requisiti di presenza zero e un chiaro percorso verso la cittadinanza la rende strutturalmente uno dei programmi di residenza più generosi disponibili a livello globale. Per gli investitori che danno priorità a un secondo passaporto, condizioni favorevoli contesto fiscalee una base per operazioni affaristiche, l'Armenia merita seria considerazione. La nostra azienda gestisce l'intero processo da residenza per investimento fino alle domande di cittadinanza.
Come riposizionare la strategia di migrazione degli investimenti
Per la maggior parte degli investitori di medie dimensioni, i tempi in cui bastava un semplice passaggio da una proprietà all'altra per ottenere il passaporto in Europa occidentale sono di fatto finiti. Riposizionarsi richiede un cambio di mentalità: passare da richieste in singoli paesi a strategie di portafoglio che gestiscano il rischio normativo in diverse giurisdizioni.
Diversificare tra giurisdizioni e tipologie di attività
Il rischio di concentrazione è il pericolo principale nel contesto attuale. Un investitore che ha tutto il capitale impegnato in un singolo programma UE rischia di perdere l'intero portafoglio se le regole cambiano a metà percorso. Per creare una ridondanza, è consigliabile diversificare l'investimento tra una giurisdizione con accesso Schengen (fondi portoghesi, Ungheria o Lettonia) e un'opzione extra-UE con procedura accelerata (Armenia, CBI caraibica o Turchia).
Passaggio dagli investimenti immobiliari agli investimenti produttivi
I programmi UE ancora attivi privilegiano sempre più gli investimenti in fondi, la creazione di imprese e la generazione di posti di lavoro rispetto alla proprietà immobiliare passiva. Il percorso per i fondi in Portogallo, il requisito di investimento in Ungheria e il percorso di investimento aziendale in Lettonia riflettono tutti questo cambiamento. Gli investitori dovrebbero avvalersi della consulenza di un esperto qualificato per valutare le strutture dei fondi e i piani aziendali che soddisfino sia gli obiettivi di immigrazione che quelli finanziari.
Stress test su budget e tempistiche
Simula tre scenari – il migliore, il migliore e il peggiore – per ogni richiesta. Considera i ritardi di elaborazione (la media del Portogallo è di 40 mesi), i potenziali aumenti delle soglie (seguendo l'andamento della Grecia) e i requisiti relativi al periodo di detenzione (ad esempio, il periodo di detenzione di 3 anni previsto dalla Turchia). Assicurati che le riserve di liquidità coprano almeno 18 mesi di ritardi aggiuntivi rispetto alle tempistiche pubblicizzate.
Rafforzare la due diligence fin dalle prime fasi
Le pressioni a livello UE sui programmi di visto d'oro comportano requisiti più stringenti in materia di KYC, AML e provenienza dei fondi. La pre-verifica della documentazione prima della presentazione riduce il rischio di rifiuto e velocizza l'elaborazione. È fondamentale mantenere archivi pronti per le verifiche, che coprano almeno cinque anni di storico dei redditi, dichiarazioni dei redditi e provenienza dei beni.
Costruisci un percorso di emergenza
Ogni domanda primaria dovrebbe avere una giurisdizione di riserva identificata in anticipo. Se l'arretrato del Portogallo si allunga ulteriormente, o se il programma dell'Ungheria subisce pressioni politiche, avere l'Armenia o un'opzione caraibica pre-selezionata consente di risparmiare mesi di tempo di riavvio. Il nostro studio assiste nella strategia multi-giurisdizionale attraverso la nostra permesso di residenza, cittadinanzae beni immobili aree di pratica.
| Priorità | Perché è importante | Rischio mitigato |
|---|---|---|
| Diversificazione del portafoglio | Le rotte UE si stanno riducendo. Diversificate i capitali in 2-3 giurisdizioni. | Rischio di concentrazione |
| Test di stress del bilancio | Soglie più elevate e ritardi pluriennali amplificano l'esposizione ai costi. | Rischio di accessibilità |
| Due diligence rafforzata | Le pressioni dell'UE comportano requisiti più severi in materia di KYC (Know Your Customer) e di provenienza dei fondi. | Rischio di rifiuto o ritardo |
| Percorsi di emergenza | Verifica preventivamente la giurisdizione di backup per evitare ritardi nel riavvio. | Rischio di interruzione della conduttura |
| Integrazione fiscale | Le nuove modifiche all'imposta forfettaria (Italia €300) incidono sulla pianificazione post-residenza. | Obblighi fiscali imprevisti |
Il restringimento del programma di visti d'oro dell'UE ha reso la prevedibilità scarsa. Gli investitori di livello medio necessitano di percorsi orientati alla sostanza, di una pianificazione di emergenza multigiurisdizionale e di una documentazione solida. Coloro che diversificano tempestivamente, mettono alla prova i propri budget e mantengono opzioni di emergenza saranno nella posizione migliore per affrontare qualsiasi cambiamento normativo portino il 2026 e il 2027. Per discutere una strategia su misura, contatta il nostro team.
