A colpo d'occhio
- I requisiti minimi per ottenere il visto d'oro nell'UE sono aumentati vertiginosamente: la Grecia ora richiede 800,000 euro nelle zone più ambite, mentre la Spagna ha abolito completamente il suo programma.
- L'Autorità europea antiriciclaggio (AMLA) è operativa da luglio 2025 e il nuovo regolamento antiriciclaggio considera ad alto rischio tutti i richiedenti di residenza tramite investimento.
- Effettuare in anticipo una verifica della provenienza dei fondi, delle persone politicamente esposte (PEP) e delle sanzioni prima di qualsiasi prenotazione o deposito a garanzia, al fine di evitare fallimenti in fase avanzata.
- Coordinare la residenza e la sequenza fiscale per evitare attivazioni involontarie della residenza fiscale, dato che maggiori capitali vengono trasferiti in anticipo.
- L'Armenia offre un percorso di residenza complementare senza requisiti di soggiorno minimo e un iter triennale per l'ottenimento della cittadinanza: i dettagli saranno resi noti con un decreto del Consiglio dei Ministri alla fine del 2026.
Con l'innalzamento delle soglie per i visti d'oro dell'UE e la scomparsa di interi programmi, le aziende si trovano ad affrontare una duplice sfida: gestire movimenti di capitali più consistenti e anticipati, rispettando al contempo requisiti AML/KYC più rigorosi nell'ambito di una nuova architettura di vigilanza europea. La soluzione è di natura operativa: scaglionare i finanziamenti, anticipare le prove di disponibilità dei fondi e sincronizzare le procedure di residenza con la pianificazione fiscale per evitare attivazioni involontarie. Questa guida illustra lo stato attuale della migrazione degli investimenti nell'UE al 2026, il nuovo quadro AML, i flussi di lavoro pratici per la conformità e i motivi per cui l'Armenia si sta affermando come un valido complemento alle strategie per i visti d'oro dell'UE.
Il panorama dei visti d'oro dell'UE nel 2026
Il panorama della migrazione per investimenti nell'UE ha subito cambiamenti fondamentali dal 2024. Diversi Stati membri hanno innalzato le soglie, ristrutturato i programmi o li hanno eliminati del tutto, mentre la supervisione a livello UE si è intensificata attraverso nuove leggi e un'autorità di controllo dedicata.
Grecia: Prezzi a tre livelli
La Grecia ora applica un sistema di visti d'oro a zone. L'investimento minimo in immobili nelle aree ad alta domanda — Atene, Salonicco, Mykonos, Santorini e altre zone di pregio — è €800,000. Il resto del paese richiede €400,000La precedente soglia di 500,000 euro, applicata alle zone urbane, è stata superata. Questo sistema a livelli implica un capitale significativamente maggiore per ogni richiesta nelle destinazioni più gettonate, con conseguente aumento dei controlli antiriciclaggio.
Malta: revisione delle soglie di residenza e riprogettazione della cittadinanza.
Il percorso di residenza per investimento di Malta è stato aggiornato tramite l'Avviso Legale 310 del 2024, in vigore dal 1° gennaio 2025. L'acquisto minimo di proprietà è salito a €375,000 (rispetto alla precedente fascia di €300,000–€350,000), e la soglia di affitto è stata aumentata a € 14,000 all'anno (in aumento rispetto ai 10,000-12,000 euro). Sul fronte della cittadinanza, a seguito della sentenza della Corte di giustizia europea contro il programma maltese di cittadinanza per investimento, Malta ha emanato la Legge XXI del 2025 e ha rinominato il percorso in "Cittadinanza per merito", inquadrando la naturalizzazione come una concessione discrezionale per servizi eccezionali o interesse nazionale piuttosto che come un acquisto tramite investimento diretto.
Portogallo: modello basato sui fondi
Il visto d'oro del Portogallo non è più incentrato sull'acquisizione diretta di proprietà. Il programma attuale si concentra sui fondi di investimento regolamentati (minimo €500,000), contributi alla ricerca (€500,000, o €400,000 nelle aree a bassa densità), mecenatismo culturale e percorsi di creazione di imprese o posti di lavoro. Il programma ha attratto circa 7.3 miliardi di euro tra il 2012 e il 2024 nella sua struttura originaria, a dimostrazione della portata dei flussi di capitale che ora devono affrontare requisiti riorientati e un controllo di conformità più rigoroso.
Spagna: Programma abolito
La Spagna ha formalmente abolito il suo programma di visti d'oro, con 3 Aprile 2025 come data limite per le nuove domande. Le disposizioni transitorie preservano la validità e il rinnovo dei permessi esistenti, ma non vengono accettate nuove domande di residenza basate su investimenti. Si tratta di uno degli sviluppi più significativi relativi al programma "Golden Visa" dell'UE: una delle principali economie dell'Europa occidentale ha deciso che i costi del programma superavano i benefici.
Altre modifiche a livello UE
L'Ungheria ha cancellato il suo programma di visti d'oro per investimenti immobiliari, mantenendo solo gli investimenti in fondi regolamentati. Cipro ha interrotto il suo programma di cittadinanza per investimento in seguito a numerose critiche, con la revoca di alcune naturalizzazioni. L'Irlanda e i Paesi Bassi avevano già chiuso i loro programmi di immigrazione per investitori negli anni precedenti. La tendenza in tutta l'UE è verso un minor numero di programmi, soglie più elevate e una supervisione significativamente maggiore.
Il quadro normativo UE in materia di antiriciclaggio: la legge antiriciclaggio e il pacchetto 2024.
Il quadro normativo che disciplina la conformità al programma Golden Visa è cambiato radicalmente. Nel 2024 l'UE ha adottato un pacchetto completo di misure antiriciclaggio, creando sia una nuova autorità di vigilanza sia un quadro normativo unico che incide direttamente sulla migrazione per motivi di investimento.
AMLA: Il nuovo supervisore dell'UE
L'Autorità europea antiriciclaggio (AMLA), istituita ai sensi del Regolamento (UE) 2024/1620, ha sede a Francoforte ed è diventata operativa il 1° luglio 2025. L'AMLA ha assunto i mandati in materia di antiriciclaggio e contrasto al finanziamento del terrorismo (AML/CFT) dell'Autorità bancaria europea a partire dal 1° gennaio 2026 e inizierà la supervisione diretta di un massimo di 40 istituzioni finanziarie transfrontaliere ad altissimo rischio entro il 2028. Aspetto cruciale per la migrazione per investimento, gli intermediari coinvolti nei programmi di visto d'oro sono espressamente elencati come soggetti obbligati ai sensi del Regolamento AML, il che significa che consulenti, agenti e facilitatori che gestiscono le domande di residenza tramite investimento sono soggetti a obblighi normativi diretti.
Il pacchetto AML del 2024
Il pacchetto si compone di quattro strumenti: il Regolamento (UE) 2024/1624 (il Regolamento antiriciclaggio, o AMLR) – un unico quadro normativo applicabile dal 10 luglio 2027; la Direttiva (UE) 2024/1640 (la sesta Direttiva antiriciclaggio), da recepire entro la stessa data; il Regolamento (UE) 2024/1620, che istituisce la legge antiriciclaggio (AMLA); e il Regolamento rivisto sul trasferimento di fondi (2023/1113), già in vigore dal 30 dicembre 2024. L'AMLR considera espressamente i richiedenti la residenza tramite investimento come soggetti ad alto rischio, richiedendo una specifica e rafforzata due diligence. I programmi di cittadinanza per investimento sono considerati incompatibili con il diritto dell'UE e non sono regolamentati, bensì di fatto vietati.
Perché requisiti minimi più elevati aumentano la pressione in materia di antiriciclaggio e verifica dell'identità del cliente (AML/KYC)
Con l'innalzamento delle soglie di investimento a 400,000-800,000 euro in tutta l'UE, le imprese devono verificare i trasferimenti transfrontalieri più consistenti e precedenti, in base a un quadro normativo che ora classifica specificamente i loro clienti come ad alto rischio. I requisiti di due diligence rafforzati previsti dalla normativa antiriciclaggio (AMLR) per i richiedenti l'autorizzazione all'investimento (RBI) includono informazioni aggiuntive su clienti e titolari effettivi, l'approvazione del management di alto livello per i rapporti con i clienti, un monitoraggio continuo più accurato e un esame più approfondito dei fondi di investimento ammissibili.
Per i professionisti del settore, ciò significa anticipare le procedure di verifica dei fondi e della loro provenienza, ben prima di qualsiasi investimento vincolante o prenotazione immobiliare. Significa implementare controlli KYC preliminari per autorizzare i clienti prima che investano capitali significativi. E significa implementare un monitoraggio continuo, dato che i tempi per la verifica preliminare si allungano in base alle nuove soglie. Gli istituti finanziari stanno inoltre standardizzando le classificazioni ad alto rischio per tutti i richiedenti della RBI, il che comporta sfide di de-risking bancario che i consulenti devono prevedere e gestire durante il processo di onboarding.
Documentazione sulla provenienza dei fondi: una pratica lista di controllo
Le autorità dell'UE si aspettano un rigoroso controllo della provenienza dei fondi in ogni domanda di residenza tramite investimento. Con requisiti minimi più elevati, le aziende dovrebbero richiedere e convalidare le seguenti prove prima di qualsiasi fase vincolante dell'investimento. La creazione di un "kit di preparazione" per la provenienza dei fondi, riutilizzabile dai clienti presso banche, notai e autorità competenti, riduce le duplicazioni e gli errori.
Identità e profilo
- Copie autenticate del passaporto e prova di residenza attuale
- Curriculum vitae dettagliato che includa la storia lavorativa, imprenditoriale e degli investimenti.
Percorso bancario e finanziario
- Estratti conto bancari degli ultimi sei-dodici mesi che mostrino l'accumulo e i movimenti dei fondi
- Conferma SWIFT per i bonifici internazionali
- Estratti conto di portafoglio e registri dei contratti di investimento
Verifica del reddito
- Contratti di lavoro e buste paga o conferme di pagamento dei dividendi
- Documenti di costituzione societaria, bilanci certificati e registri degli azionisti.
- Plusvalenze: contratti di vendita, perizie indipendenti e relative registrazioni bancarie.
Donazioni, eredità e altre fonti
- Atti di donazione, testamenti o decisioni di successione con relative registrazioni di bonifici bancari
- Dichiarazioni dei redditi e certificati di residenza fiscale per tutte le giurisdizioni pertinenti
Nota sulle criptovalute: Se una parte dei fondi di investimento proviene da criptovalute, è richiesta ulteriore documentazione, tra cui registri delle transazioni di scambio, cronologie dei portafogli, report di analisi blockchain e prove dell'acquisto originale da valuta fiat a criptovaluta. Molte banche e autorità di vigilanza dell'UE sottopongono i fondi provenienti da criptovalute a un controllo più rigoroso. I prestiti personali sono esplicitamente esclusi come fonte di capitale nella maggior parte dei programmi di visto d'oro dell'UE.
Impegni di capitale scaglionati e finanziamenti basati sul raggiungimento di obiettivi.
Passare da "fondi anticipati" a "fondi a raggiungimento di obiettivi". Con l'allungarsi dei tempi per la presentazione delle istanze e l'inasprimento dei controlli antiriciclaggio, un approccio a fasi tutela sia il cliente che il consulente.
| Stage | Action | Punto di controllo della conformità |
|---|---|---|
| Gate 1 per la verifica dell'identità (KYC) | Verifica dell'identità prima dell'ingaggio | Verifica PEP/sanzioni, controllo di base dell'identità e delle notizie negative, descrizione preliminare della provenienza dei fondi |
| Riserva morbida | Deposito rimborsabile in un conto di garanzia conforme | Impegno minimo in attesa della completa verifica della provenienza dei fondi e dei controlli legali. |
| Gate 2 per la verifica dell'identità (KYC) | due diligence rafforzata precontrattuale | Verifica completa della provenienza dei fondi/del patrimonio, due diligence della controparte, autenticazione dei documenti. |
| Contratti condizionali | contratti di investimento o immobiliari | Contratti subordinati all'ottenimento del visto, all'apertura di un conto bancario e alla dimostrazione della disponibilità di fondi. |
| Erogazione graduale | Rilascio delle tranche dopo la verifica | Verifica indipendente delle tappe fondamentali (costruzione, sottoscrizione dei fondi, depositi presso il registro delle imprese) |
Allineare questo modello con i controlli interni e le comunicazioni con i clienti per definire le aspettative in merito alle tempistiche e all'intensità della documentazione. Considerando che la Grecia richiede 800,000 euro nelle zone prioritarie e il Portogallo impone investimenti in fondi per 500,000 euro, le conseguenze di un controllo di conformità fallito in una fase avanzata sono sostanzialmente più gravi rispetto alle soglie precedenti.
Screening PEP e sanzioni
Ai sensi del nuovo quadro normativo antiriciclaggio (AMLR), lo status di PEP (Persona Politicamente Esposta) comporta l'obbligo di una maggiore due diligence e il coinvolgimento del management di alto livello. È richiesto un controllo incrociato con le liste PEP, le liste di sanzioni e i database di notizie negative sia in fase di assunzione che su base continuativa. Gli ex PEP rimangono soggetti a una maggiore due diligence per almeno 12 mesi dopo aver lasciato l'incarico.
Eseguire lo screening in anticipo e ripetere: Effettuare verifiche su PEP, sanzioni e notizie negative al momento dell'avvio del programma e in ogni fase intermedia (pre-prenotazione, pre-contrattuale e pre-deposito), tenendo conto delle finestre temporali più lunghe che caratterizzano ormai la maggior parte dei programmi UE. Triangolare i risultati: Verifica i risultati incrociandoli con diversi database affidabili e mantieni una registrazione verificabile. Definire i protocolli di escalation: Specificare quando i casi complessi devono essere esaminati da un consulente legale, da funzionari addetti alla segnalazione di riciclaggio di denaro o da investigatori esterni.
Sequenziamento delle fasi di residenza e fattori scatenanti la residenza fiscale
Requisiti minimi più elevati e un impiego anticipato del capitale possono interagire con le norme fiscali in modi imprevisti. I test di residenza fiscale variano a seconda della giurisdizione, ma la maggior parte dei paesi dell'UE utilizza una combinazione della regola della presenza fisica di 183 giorni e del test del centro degli interessi vitali. Una pianificazione prudente può evitare attivazioni accidentali. Si consiglia di coordinarsi con i propri consulenti fiscali prima di qualsiasi investimento vincolante o viaggio prolungato.
Pianificazione dei viaggi e della presenza fisica: Pianifica visite, sopralluoghi immobiliari e firma di contratti in modo da essere in linea con i requisiti di residenza fiscale locali. Evita di stabilire legami prematuramente, soprattutto in giurisdizioni come Portogallo e Grecia, dove la combinazione di proprietà immobiliari, conti bancari e tempo trascorso sul territorio può far scattare obblighi fiscali. Ubicazione e tempi della banca: L'apertura di conti correnti locali e il trasferimento di ingenti somme di denaro possono avere implicazioni fiscali o di rendicontazione, a seconda della struttura e delle tempistiche. Per i cittadini statunitensi, gli obblighi di rendicontazione FATCA e FBAR si applicano ai conti esteri indipendentemente dallo status di residenza: garantire la conformità fin dall'inizio evita sanzioni. Strutture di detenzione delle attività: È fondamentale che le società veicolo (SPV), le sottoscrizioni di fondi o i veicoli di detenzione di proprietà si avvalgano della consulenza di un legale per evitare la creazione di una presenza imponibile o di incongruenze nella rendicontazione. Tempi di applicazione: Ordina le date di presentazione delle domande di visto, di raccolta dei dati biometrici e di rilascio del permesso in base alle date di ingresso fiscalmente più vantaggiose suggerite dai consulenti.
L'Armenia come complemento ai visti d'oro dell'UE
Con la riduzione delle opzioni per il visto d'oro UE e l'aumento dei costi, l'Armenia si sta affermando come base di residenza complementare per gli investitori internazionali. In base alla legge armena sull'immigrazione, una nuova categoria di residenza permanente per investitori concede direttamente un permesso di soggiorno permanente di cinque anni, bypassando il periodo standard di tre anni previsto per il permesso di soggiorno temporaneo. I minimi di investimento specifici e le categorie di beni ammissibili (che dovrebbero includere immobili, titoli e depositi bancari) saranno definiti con decreto del Consiglio dei Ministri entro la fine del 2026.
Diverse caratteristiche rendono l'Armenia attraente come parte di una strategia di residenza più ampia. C'è nessun requisito di presenza fisica minima — i titolari possono mantenere il permesso senza trascorrere un numero specifico di giorni in Armenia. Il percorso verso la cittadinanza richiede solo tre anni di residenza permanente, rispetto ai cinque-dieci anni nella maggior parte delle giurisdizioni dell'UE. Il processo di richiesta è concepito come un percorso rapido e incentrato sul digitale. E, cosa fondamentale, possedere un permesso di soggiorno permanente per investitori in Armenia significa non è un stabilire la residenza fiscale armena: la residenza fiscale viene determinata separatamente in base alla regola dei 183 giorni o al test del centro degli interessi vitali.
L'Armenia offre anche un settore bancario ben sviluppato, con 18 banche che offrono conti in più valute, e l'apertura di un conto è generalmente più agevole per chi possiede la residenza. Per gli investitori che utilizzano l'Armenia come hub aziendale o bancario, unitamente agli investimenti nell'UE, questa combinazione può fornire una residenza stabile di "seconda linea" senza incorrere in ulteriori obblighi fiscali, a condizione che l'accordo sia strutturato con attenzione e con la consulenza di professionisti.
L'Armenia non conferisce mobilità UE o accesso Schengen, quindi è meglio intenderla come un complemento, non un sostituto, della residenza UE. Per maggiori dettagli, consultare le nostre pagine su Residenza in Armenia tramite investimento, permessi di soggiorno, tasse in Armeniae operazioni bancarie in Armenia.
| Caratteristica | Visti d'oro UE (2026) | Comunicato stampa per gli investitori in Armenia |
|---|---|---|
| Investimento minimo | Da 400,000 a 800,000 euro (l'importo varia in base al paese e alla zona) | Da definire con decreto del Consiglio dei Ministri (previsto per il 2026) |
| Tempi di elaborazione visto | 6–12+ mesi | Elaborazione digitale accelerata (tempistiche da definire) |
| Soggiorno minimo | In genere 7-14 giorni all'anno | Nona |
| Percorso verso la cittadinanza | 5-10 anni di residenza | 3 anni di residenza permanente |
| Fattore scatenante della residenza fiscale | Regola dei 183 giorni / centro degli interessi vitali (varia) | Regola dei 183 giorni / centro degli interessi vitali (il solo permesso non è sufficiente a far scattare la regola) |
| Accesso UE/Schengen | Sì (mobilità nell'area Schengen) | No (l'Armenia non è membro dell'UE/Schengen) |
| Tipo di investimento | Proprietà, fondi, ricerca, attività commerciali (varia a seconda del programma) | Investimento reale (non donazione) — categorie in attesa di decreto |
Lista di controllo per la conformità del programma Golden Visa
- Definire un sistema di finanziamento basato su traguardi prefissati, con un conto di deposito a garanzia conforme alle normative, prima di qualsiasi impiego di capitale.
- Documentazione e attestazione preliminare sulla prova dei fondi e sulla provenienza dei fondi
- Eseguire lo screening PEP, delle sanzioni e delle notizie negative in occasione di ogni fase di conformità.
- Coordinare l'apertura dei conti bancari, i piani di viaggio e le pratiche burocratiche con i consulenti fiscali.
- Utilizzare contratti condizionali legati all'idoneità al visto e all'apertura di un conto bancario.
- Preparare un pacchetto riutilizzabile di documentazione sulle fonti di finanziamento per l'utilizzo in più giurisdizioni.
- Verifica gli obblighi di segnalazione FATCA/FBAR per i richiedenti cittadini statunitensi
- Documenta separatamente la provenienza dei fondi in criptovaluta con l'analisi blockchain.
- Esaminare il programma di residenza per investitori in Armenia come base complementare (nessun soggiorno minimo, percorso triennale per l'ottenimento della cittadinanza).
