EB-5 vs Visti d'Oro UE: strategia per i clienti nel 2026
- La Spagna ha interrotto il suo programma di visti d'oro per il settore immobiliare a partire dal 3 aprile 2025, chiudendo un'importante via d'accesso all'UE per gli investimenti immobiliari e costringendo gli investitori a rivedere i propri piani.
- Il Portogallo ha riorientato il suo programma verso fondi di investimento, creazione di posti di lavoro e contributi culturali dopo aver escluso il settore immobiliare nell'ottobre 2023. La Grecia ha innalzato le soglie a 800,000 euro nelle aree ad alta domanda e a 400,000 euro altrove.
- Nell'aprile del 2025, la Corte di giustizia dell'UE ha dichiarato illegale il programma maltese di cittadinanza per investimento, riducendo ulteriormente le opzioni di visto d'oro europee.
- Il programma EB-5 statunitense richiede un investimento di 800,000 dollari in aree a elevato tasso di occupazione, con tempi di elaborazione dei visti per le aree rurali di circa 5 mesi. È fondamentale un'accurata due diligence, dopo i casi di frode del passato che hanno superato i 200 milioni di dollari.
- Il nuovo programma di residenza permanente per investitori in Armenia (in vigore dal 1° novembre 2026) offre un percorso diretto di 5 anni per ottenere la residenza permanente; le soglie di investimento sono in attesa di decreto governativo.
- I programmi CBI dei Caraibi (a partire da circa 100,000 dollari) e il Golden Visa degli Emirati Arabi Uniti offrono ulteriori alternative per gli investitori che non possono accedere ai tradizionali percorsi di investimento nell'UE a causa dei costi elevati.
Con l'inasprirsi delle normative sull'ottenimento della residenza per investimento nell'UE, i piani di mobilità degli investitori necessitano di una revisione. Questa guida confronta i percorsi EB-5 e Golden Visa in diverse giurisdizioni e aiuta investitori e consulenti a ricalibrare la propria strategia, analizzando costi, tempistiche, rischi del progetto e alternative emergenti, tra cui il nuovo programma di residenza per investitori dell'Armenia.
Modifiche al visto d'oro UE nel periodo 2025-2026
Spagna: revocato il visto d'oro per il settore immobiliare
La Spagna ha ufficialmente posto fine al suo visto d'oro basato su investimenti immobiliari con la Legge Organica 1/2025, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale dello Stato (BOE) il 3 gennaio 2025, con decorrenza dal 3 aprile 2025. La legge prevede disposizioni transitorie a tutela delle domande presentate prima della data di scadenza.
Nel corso della sua esistenza, tra il 2013 e la sua conclusione, la Spagna ha rilasciato tra i 14,576 e i 16,000 visti d'oro, un numero di gran lunga superiore ai 5,000 visti comunemente citati, che si riferivano solo ai visti rilasciati fino al 2022. La chiusura del programma legato all'acquisto di immobili elimina uno dei percorsi di residenza più popolari in Europa.
Portogallo: eliminati i finanziamenti immobiliari, restano le soluzioni basate sui fondi.
Il Portogallo ha escluso il settore immobiliare dal suo programma di visti d'oro (ARI) nell'ottobre 2023, ma continua a offrire diverse modalità di accesso. A partire dal 2026, gli investitori possono qualificarsi tramite fondi di investimento (minimo 500,000 euro), investimenti aziendali (500,000 euro), creazione di posti di lavoro (10 posti di lavoro o 500,000 euro con almeno 5 posizioni), contributi alla ricerca scientifica (500,000 euro) o progetti di tutela del patrimonio culturale (250,000 euro). Dal 2012, il programma ha raccolto circa 7.3-7.5 miliardi di euro da oltre 12,000 investitori, capitali che ora vengono convogliati verso queste modalità di accesso non legate al settore immobiliare.
Grecia: soglie più elevate per regione
La Grecia ha ristrutturato i criteri per l'ottenimento del visto d'oro, introducendo un sistema a livelli. Le aree più richieste – Attica (Atene), Salonicco, Mykonos e Santorini – ora richiedono un investimento immobiliare minimo di 800,000 euro per un singolo immobile di almeno 120 metri quadrati. Per le altre regioni, il requisito minimo è di 400,000 euro. Un percorso agevolato, limitato a 250,000 euro, potrebbe essere ancora disponibile per alcune tipologie di richiedenti, sebbene sia in fase di graduale eliminazione.
Malta, Irlanda e Cipro: programmi chiusi
Il 29 aprile 2025, la Corte di giustizia dell'UE ha dichiarato illegale il programma di cittadinanza per investimento di Malta, segnando la prima volta che un programma di questo tipo di uno Stato membro è stato annullato dalla Corte. L'Irlanda ha chiuso il suo Programma per investitori immigrati (IIP) nel febbraio 2023. Cipro aveva già chiuso il suo programma di cittadinanza per investimento nel 2020 a seguito di accuse di corruzione. Queste chiusure restringono ulteriormente la gamma di opzioni di immigrazione per investimento nell'UE.
Impatto sul mercato: dove si stanno spostando i capitali degli investitori
L'inasprimento delle politiche nelle principali giurisdizioni dell'UE ha ridotto il numero di opzioni di residenza basate su investimenti immobiliari. Con la chiusura del programma spagnolo, il Portogallo che si allontana dal settore immobiliare, la Grecia che innalza significativamente le soglie e il programma CBI di Malta abrogato, i consulenti dovrebbero aspettarsi che i clienti rivalutino la geografia, la tipologia di investimento e le tempistiche. La domanda si sta ridistribuendo verso le opzioni europee rimanenti (Grecia con costi più elevati, Portogallo tramite fondi), alternative extra-UE come il programma EB-5 statunitense e la residenza per investitori in Armenia , e i programmi CBI caraibici con procedure più rapide.
Confronto esaustivo: migrazione degli investimenti globali nel 2026
| Giurisdizione / Percorso | Investimento minimo | Immobili idonei? | Tempo di elaborazione | Presenza fisica | Note |
|---|---|---|---|---|---|
| Visto d'oro per la Spagna | - | Cessazione del rapporto nell'aprile 2025. | - | - | Percorso immobiliare chiuso; disposizioni transitorie per le domande presentate prima della scadenza. |
| Portogallo ARI | € 250,000- € 500,000 | No (rimosso nell'ottobre 2023) | 6 – 12 mesi | 7 giorni/anno in media. | Fondi, imprese, creazione di posti di lavoro, ricerca, cultura |
| Visto d'oro per la Grecia | € 400,000- € 800,000 | Sì (a livelli in base alla regione) | 2 – 6 mesi | Nessuna richiesta | 800 € Attica/Salonicco/isole; 400 € altrove |
| US EB-5 (TEA) | $800,000 | Dipendente dal progetto | 5–36+ mesi | È richiesta la residenza negli Stati Uniti. | Priorità per le aree rurali: circa 5 mesi; priorità per le aree non rurali: 18-36+ mesi. |
| Programma EB-5 statunitense (non TEA) | $1,050,000 | Dipendente dal progetto | 18–36+ mesi | È richiesta la residenza negli Stati Uniti. | Soglia più alta, nessuna priorità riservata |
| Comunicato stampa per gli investitori in Armenia | Da definire (decreto governativo in sospeso) | Previsto | TBD | Regola di notifica di 183 giorni (gli investitori sono esenti) | Residenza permanente diretta di 5 anni; in vigore dal 1° novembre 2026 |
| CBI della Dominica | donazione di circa 100,000 dollari | Sì (circa 200,000 dollari e oltre) | 3 – 4 mesi | Nessuna richiesta | Cittadinanza completa; ingresso senza visto in oltre 140 paesi. |
| CBI di Saint Kitts e Nevis | donazione di circa 250,000 dollari | Sì (circa 325,000 dollari e oltre) | 2 – 4 mesi | Nessuna richiesta | Il più antico programma CBI; passaporto forte |
| Visto d'oro degli Emirati Arabi Uniti | 2 milioni di AED (circa 545,000 dollari) | Si | 2-4 settimane | Nessuna richiesta | Rinnovabile per 10 anni; nessuna imposta sul reddito |
Il programma EB-5 statunitense come alternativa strategica
Soglie di investimento e aggiornamenti delle politiche
Il programma statunitense EB-5 per investitori immigrati consente agli investitori stranieri di ottenere la residenza permanente attraverso investimenti qualificanti che creino almeno 10 posti di lavoro a tempo pieno. L'investimento minimo è di 800,000 dollari per i progetti nelle aree a elevata concentrazione di posti di lavoro (Targeted Employment Areas - TEA) e di 1,050,000 dollari per i progetti al di fuori delle TEA. Queste soglie sono state stabilite dall'EB-5 Reform and Integrity Act (RIA) del 2022 e rimarranno in vigore fino al 2026.
Tempi di elaborazione e ritardi nell'ottenimento dei visti
I tempi di elaborazione del programma EB-5 variano notevolmente a seconda della categoria del progetto e del paese di provenienza. L'esame della petizione I-526E richiede in genere da circa 11.5 a 61 mesi. I progetti TEA (Technical Education Act) in aree rurali godono di un'elaborazione prioritaria, con una media di circa 5 mesi. I progetti in aree non rurali richiedono in genere dai 18 ai 36 mesi o più.
Per le categorie di visto non riservate, i cittadini cinesi devono affrontare un'attesa di circa 9.5 anni. Tuttavia, tutte le categorie di visto riservate (aree rurali, alta disoccupazione e infrastrutture) rimangono valide per tutti i paesi di provenienza a partire da aprile 2026.
categorie riservate RIA
Il Reform and Integrity Act ha istituito tre categorie di visti riservati: il 20% per i progetti TEA nelle aree rurali (circa 2,000 visti all'anno), il 10% per i progetti nelle aree ad alto tasso di disoccupazione (circa 1,000 visti) e il 2% per i progetti infrastrutturali (circa 200 visti). Il programma dei centri regionali è autorizzato fino al 30 settembre 2027, con circa 580 centri approvati e operativi.
Rischi dei progetti EB-5: casi di frode e due diligence
Il programma EB-5 è un prodotto dei mercati dei capitali tanto quanto un percorso di immigrazione. Gli scandali passati sottolineano la necessità di una rigorosa verifica degli sponsor e dei progetti. Nel più grande caso di frode del Vermont (Jay Peak), oltre 200 milioni di dollari di fondi di investitori EB-5 sono stati utilizzati in modo improprio, con i revisori dei conti che hanno evidenziato una supervisione statale inadeguata. Più recentemente, una causa relativa a un casinò-resort nelle Isole Marianne Settentrionali ha coinvolto 13.4 milioni di dollari di fondi presumibilmente utilizzati in modo improprio da oltre 20 investitori cinesi: un promemoria del fatto che il rischio di frode persiste anche dopo le riforme normative.
Lista di controllo per la due diligence EB-5
- Storico degli sponsor: Bilanci certificati, risultati di precedenti progetti EB-5, contenziosi e storia normativa.
- Impiego dei proventi: cascata, condizioni di deposito a garanzia, controlli da parte di terzi e monitoraggio indipendente.
- Metodologia di creazione di posti di lavoro: Rapporto economico credibile, riserva occupazionale, ipotesi sottoposte a stress test.
- Capitale e garanzie: anzianità, rapporto prestito/valore, rischio di costruzione, garanzie di completamento.
- Posizione normativa: Conformità del centro regionale e allineamento con le attuali linee guida politiche dell'USCIS.
- Strategia d'uscita: Profilo di scadenza, comparazioni di mercato e scenari di acquisizione realistici.
Il programma di residenza per investitori in Armenia: un'alternativa emergente
Il 20 gennaio 2026, il Parlamento armeno ha approvato degli emendamenti alla Legge sugli stranieri, creando una nuova categoria di residenza permanente per investitori, in vigore dal 1° novembre 2026. In base a tali emendamenti, gli investitori che soddisfano i requisiti ottengono un permesso di soggiorno permanente diretto di 5 anni, bypassando il requisito standard di residenza temporanea di 3 anni previsto per la maggior parte delle altre categorie.
Le categorie di investimento previste includono immobili, partecipazioni azionarie e titoli o obbligazioni, sebbene il Consiglio dei Ministri non abbia ancora pubblicato il decreto attuativo con soglie minime specifiche. La riforma abolisce anche il permesso di soggiorno speciale decennale in Armenia, sostituendolo con permessi di soggiorno permanenti standardizzati di cinque anni per tutte le categorie.
L'Armenia non offre una cittadinanza formale tramite investimento. Tuttavia, i titolari di permesso di soggiorno permanente per investitori possono richiedere la cittadinanza armena dopo aver mantenuto una residenza legale continuativa per 3 anni, nel rispetto dei requisiti di presenza. Esiste anche un percorso discrezionale per la cittadinanza per "interesse nazionale", che tuttavia opera al di fuori del quadro standard degli investimenti.
Un vantaggio notevole per gli investitori: i titolari di un permesso di soggiorno permanente armeno basato su investimenti sono esentati dall'obbligo di notifica di assenza di 183 giorni che si applica a tutti gli altri titolari di permesso; ciò significa che gli investitori possono mantenere il loro status di residenti armeni pur trascorrendo la maggior parte del tempo all'estero.
Per maggiori informazioni sul quadro normativo in materia di residenza in Armenia, consultate le nostre guide su residenza tramite investimento , permessi di soggiorno , registrazione di imprese e cittadinanza.
CBI caraibica e altre alternative globali
Per gli investitori che ritengono le soglie di accesso all'UE troppo elevate o la procedura EB-5 troppo lenta, i programmi di cittadinanza per investimento dei Caraibi offrono un'alternativa più rapida ed economica. Il programma di Dominica parte da circa 100,000 dollari (tramite donazione), con tempi di elaborazione di 3-4 mesi e senza obbligo di presenza fisica. Saint Kitts e Nevis, il più antico programma di cittadinanza per investimento, richiede circa 250,000 dollari (tramite donazione) o 325,000 dollari (tramite investimento immobiliare), con tempistiche simili. Il programma di Grenada si distingue per il trattato E-2 con gli Stati Uniti, che consente ai cittadini di Grenada di richiedere separatamente i visti per investitori statunitensi.
Il Golden Visa degli Emirati Arabi Uniti offre un permesso di soggiorno rinnovabile di 10 anni per investimenti immobiliari pari a 2 milioni di AED (circa 545,000 dollari), senza obbligo di presenza fisica e senza imposte sul reddito. L'elaborazione richiede in genere dalle 2 alle 4 settimane, il che lo rende uno dei programmi di immigrazione per investitori più rapidi al mondo.
Queste alternative si rivolgono a profili di clientela differenti: il programma Caribbean CBI è ideale per gli investitori che privilegiano la rapidità e la solidità del passaporto, mentre programmi come la residenza per investitori in Armenia o il Golden Visa degli Emirati Arabi Uniti possono risultare interessanti per coloro che cercano una base regionale con un trattamento fiscale favorevole e requisiti di presenza minimi.
Strategia per i clienti: spunti per i consulenti
- Concentratevi sugli obiettivi di immigrazione, non sulla commercializzazione dei beni. Classifica i clienti in base al loro obiettivo principale (mobilità, residenza negli Stati Uniti/UE, ottimizzazione fiscale o diversificazione patrimoniale) e solo successivamente abbina i programmi più adatti.
- Trasparenza dei costi tra le diverse giurisdizioni. Indicare chiaramente gli importi minimi di investimento: Grecia €400,000–€800,000; EB-5 $800,000 (TEA) o $1,050,000 (non-TEA); Caraibi CBI a partire da circa $100,000; Armenia TBD. Includere i costi non di investimento (spese legali, spese di elaborazione, due diligence) ed evitare qualsiasi suggerimento di risultati garantiti.
- Realismo processuale. Le richieste di visto EB-5 per aree rurali possono essere elaborate in circa 5 mesi, mentre per i progetti non rurali i tempi di elaborazione variano dai 18 ai 36 mesi o più. I cittadini cinesi devono affrontare un arretrato di circa 9.5 anni per i visti non riservati. Le riforme dell'UE potrebbero modificare i requisiti relativi ai beni ammissibili in qualsiasi momento. È opportuno adeguare le proprie aspettative di conseguenza.
- La governance prima di tutto per il programma EB-5. Utilizzate la checklist di due diligence riportata sopra. Citare casi di inadempienza noti (Jay Peak, Isole Marianne Settentrionali) per giustificare le richieste di documentazione a clienti e sponsor.
- Percorsi paralleli e strategie integrate. Per i clienti attratti dall'Europa ma esclusi a causa delle soglie in aumento, si consiglia di considerare i visti non di investimento UE più investimenti di portafoglio altrove. Per coloro che preferiscono gli Stati Uniti, si consiglia di confrontare l'EB-5 con percorsi alternativi per i visti. Per la diversificazione regionale, le pubbliche relazioni degli investitori dell'Armenia, unite alla sua favorevole regime fiscale può integrare una strategia più ampia.
- Osservate il decreto attuativo dell'Armenia. Una volta che il governo pubblicherà le soglie ufficiali di investimento, l'Armenia potrebbe diventare una delle destinazioni più competitive per la residenza per investitori, grazie al suo percorso di residenza permanente diretto di 5 anni, all'esenzione dalla notifica di assenza e alla possibilità di ottenere la cittadinanza dopo 3 anni.
Flusso di lavoro di ammissione e qualificazione
- Triage degli obiettivi: Mobilità vs. trasferimento vs. esposizione patrimoniale; tempistiche, copertura familiare e considerazioni fiscali.
- Bilancio e liquidità: confermare la capacità di raggiungere le soglie (Grecia €400–€800; EB-5 $800 TEA; Caraibi ~$100+) e i costi accessori.
- Filtro giurisdizione: Opzioni UE alla luce delle riforme in corso rispetto al programma EB-5 statunitense, al programma CBI dei Caraibi e al programma di Armenia/Emirati Arabi Uniti; segnalare le incertezze normative.
- Profilazione del rischio: tolleranza al rischio di costruzione (EB-5), illiquidità, modifiche normative e ritardi di elaborazione.
- Pacchetto di pre-due diligence: Richiedere la verifica KYC/AML, la documentazione relativa alla provenienza dei fondi e la documentazione iniziale; avviare la valutazione del progetto utilizzando la checklist di due diligence.
- Impostazione delle aspettative: Nessuna garanzia; il trattamento dei dati è regolamentato e soggetto a modifiche. Fornire informazioni scritte che facciano riferimento alle fonti del programma.
Per i clienti che desiderano consolidare la propria presenza nella regione del Caucaso, il nostro studio in Armenia può offrire un supporto completo nella pianificazione relativa a residenza , residenza per investitori , aspetti fiscali e immobili.
Conclusione
Il panorama è cambiato radicalmente: il programma "golden visa" spagnolo per gli investimenti immobiliari è stato chiuso, il Portogallo ha eliminato gli investimenti immobiliari, la Grecia ha innalzato notevolmente le soglie e il programma CBI di Malta è stato bocciato dalla Corte di giustizia dell'UE. Per gli investitori, il programma EB-5 statunitense offre un percorso collaudato verso la residenza permanente, soprattutto attraverso le categorie riservate alle aree rurali con procedura prioritaria, ma solo con un'attenta selezione dei progetti e aspettative realistiche in termini di tempistiche. Nel frattempo, il nuovo programma di residenza permanente per investitori in Armenia (in vigore da novembre 2026) e i programmi CBI dei Caraibi stanno ampliando le opzioni globali disponibili. Se avete bisogno di un piano adeguato alla giurisdizione di riferimento, che allinei gli obiettivi di mobilità con la protezione del capitale, contattateci.
