Le modifiche al programma Golden Visa in Portogallo, introdotte dalla Legge 56/2023, hanno eliminato definitivamente le opzioni relative agli investimenti immobiliari e ai trasferimenti di capitale. Cinque percorsi di investimento non immobiliari rimangono aperti, ma i ritardi nelle procedure, la chiusura parallela in Spagna e i cambiamenti nelle politiche dell'UE impongono a investitori e consulenti di rivedere le proprie strategie di conformità per il 2026.
A colpo d'occhio
- La legge 56/2023 (Mais Habitação) è entrata in vigore il 7 ottobre 2023, eliminando definitivamente tutte le modalità di trasferimento di beni immobili e di capitale passivo.
- Rimangono cinque percorsi di investimento ammissibili: iniziative di investimento collettivo non immobiliari (€500), ricerca scientifica (€500), patrimonio culturale e artistico (€250; €200 nelle aree a bassa densità), creazione di società con apporto di capitale (€500 + 5 posti di lavoro) e creazione autonoma di posti di lavoro (10 posti di lavoro, senza capitale minimo).
- Il programma di assegnazione di alloggi "Solidarity Visa" rimane una proposta politica, non è stata ancora approvata alcuna legge.
- Nel 2024, il Portogallo ha rilasciato 2,081 visti d'oro ai richiedenti principali, con un calo del 28% rispetto ai 2,901 del 2023.
- All'inizio del 2025 erano in sospeso circa 50,000 domande; un portale digitale per il rinnovo dell'ARI è stato lanciato nel febbraio 2026.
- La Spagna ha chiuso il suo programma Golden Visa per il settore immobiliare nell'aprile 2025, ridefinendo ulteriormente il panorama dell'UE.
- I titolari di Golden Visa esistenti sono tutelati: i permessi rimangono validi e, al momento del rinnovo, si convertono in "Permesso di soggiorno per imprenditori immigrati".
Cosa ha cambiato la legge 56/2023?
La legge 56/2023, parte del pacchetto legislativo “Mais Habitação” (Più alloggi) del Portogallo, è entrata in vigore il 7 ottobre 2023. La legge è stata progettata per reindirizzare il capitale straniero lontano dalle proprietà residenziali e verso obiettivi di edilizia sociale. Per i professionisti e gli investitori dell’immigrazione, l’impatto è strutturale: le regole che governano il programma ARI (Autorização de Residência para Atividade de Investimento) portoghese sono cambiate in modo permanente.
La riforma ha eliminato ogni forma di investimento immobiliare: acquisti di immobili residenziali, commerciali e turistici, nonché fondi di investimento legati al settore immobiliare. Ha inoltre eliminato i trasferimenti passivi di capitale, inclusi i depositi bancari al di sopra delle precedenti soglie di 1 milione e 1.5 milioni di euro. Storicamente, queste erano le modalità più diffuse: la maggior parte delle approvazioni del Golden Visa in Portogallo dal 2012 in poi era legata a transazioni immobiliari.
La legge non ha effetto retroattivo. Le domande presentate prima del 7 ottobre 2023 continuano a essere elaborate secondo le norme precedenti e i titolari di permessi esistenti mantengono i propri diritti attraverso i normali cicli di rinnovo.
Cinque percorsi di investimento qualificanti che rimangono
Nonostante le chiusure che hanno fatto scalpore, il programma Golden Visa del Portogallo rimane legalmente attivo. AIMA (l'ente successore di SEF) elenca cinque categorie ammissibili per le nuove domande:
| strada | Investimento minimo | Requisiti chiave |
|---|---|---|
| Organizzazioni di investimento collettivo non immobiliari | €500,000 | Fondo regolamentato dalla CMVM, oltre il 60% investito in società portoghesi, nessuna esposizione al settore immobiliare, scadenza minima di 5 anni. |
| Contributo alla ricerca scientifica | €500,000 | Destinato a istituti di ricerca pubblici o privati accreditati. |
| Patrimonio culturale e artistico | 250,000 euro (200,000 euro nelle zone a bassa densità abitativa) | Sostegno alla conservazione del patrimonio nazionale o alla produzione artistica; riduzione del 20% disponibile per diverse categorie a bassa densità. |
| Creazione di società o iniezione di capitale | 500,000 euro + creazione di 5 posti di lavoro | Creazione o rafforzamento di un'azienda portoghese con creazione di posti di lavoro |
| Creazione di posti di lavoro autonomi | Nessun capitale minimo | Creazione di almeno 10 posti di lavoro permanenti in Portogallo |
La descrizione legale ufficiale per la modalità di investimento basata su fondi utilizza il termine "organizzazioni di investimento collettivo non immobiliari" anziché "capitale di rischio" o "private equity": una distinzione importante ai fini della documentazione di conformità e del materiale di marketing.
Scala del programma: dati storici e cifre del 2024
Tra il 2012 e il 2022, il Portogallo ha rilasciato circa 11,628 Golden Visa ai richiedenti principali, la stragrande maggioranza dei quali legati all'acquisto di immobili. Il programma ha attratto investimenti cumulativi per circa 7.3 miliardi di euro fino alla fine del 2023, secondo gli ultimi dati ufficiali pubblicati dall'ex SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras). Da allora non è stato pubblicato alcun aggiornamento ufficiale di tale cifra cumulativa.
Nel 2024, il primo anno completo di applicazione delle nuove norme, il Portogallo ha rilasciato 2,081 Golden Visa ai richiedenti principali, con un calo del 28% rispetto ai 2,901 rilasciati nel 2023. Includendo i permessi di ricongiungimento familiare, il numero totale dei beneficiari nel 2024 ha raggiunto circa 5,000. Il numero cumulativo di richiedenti principali dall'inizio del programma si attesta ora tra i 13,000 e i 16,000, con un totale di beneficiari (compresi i familiari a carico) stimato tra i 33,000 e i 37,000.
Che fine ha fatto il visto di solidarietà?
Con l'annuncio della Legge 56/2023, le autorità portoghesi hanno manifestato l'intenzione di creare un canale di investimento incentrato sul settore immobiliare – comunemente noto come "Visto di Solidarietà" – che avrebbe indirizzato i capitali stranieri verso alloggi a prezzi accessibili e strutture di accoglienza per i migranti. Il concetto è stato introdotto nel Plano de Ação para as Migrações (Piano d'Azione per le Migrazioni) del Portogallo, pubblicato nel luglio 2024.
Ad aprile 2026, il Visto di Solidarietà rimane una proposta politica. Non è stata ancora emanata alcuna legge formale, i criteri di ammissibilità dell'AIMA non lo includono e non esiste una procedura di richiesta. I consulenti non dovrebbero promuovere questo canale come un'opzione attiva. Qualora la legislazione venisse approvata, sarà necessaria una nuova verifica di conformità prima di qualsiasi incarico al cliente.
Arretrati di elaborazione e tempistiche reali
I tempi di elaborazione rimangono la sfida operativa più significativa per il programma Golden Visa del Portogallo. A gennaio 2025, circa 50,000 richieste ARI erano in sospeso presso l'AIMA. I tempi di decisione variano notevolmente e spesso si estendono ben oltre le aspettative iniziali, con i ritardi dovuti agli appuntamenti per la raccolta dei dati biometrici che causano ulteriori rallentamenti.
Nel febbraio 2026, AIMA ha lanciato un portale digitale per il rinnovo delle autorizzazioni ARI, pensato per accelerare le procedure di rinnovo per i titolari di autorizzazioni esistenti. Sebbene ciò segnali l'impegno istituzionale a ridurre l'arretrato, i nuovi richiedenti dovrebbero prepararsi a tempistiche variabili e pianificare di conseguenza la validità della documentazione, la liquidità e la logistica familiare.
Titolari esistenti: norme transitorie e rinnovi
La legge 56/2023 non ha effetto retroattivo. I titolari di Golden Visa già in possesso di permessi antecedenti alla riforma mantengono i propri diritti e possono continuare a rinnovarli alle normali condizioni. Le domande presentate prima del 7 ottobre 2023 vengono elaborate secondo le norme in vigore al momento della presentazione.
Al momento del rinnovo, i permessi precedenti vengono rinominati "Permessi di soggiorno per imprenditori immigrati": si tratta di un cambiamento nella classificazione amministrativa, non di una modifica sostanziale dei diritti. I titolari devono assicurarsi che la documentazione per il rinnovo rifletta la terminologia aggiornata e sia conforme alle attuali procedure AIMA.
Percorso verso la cittadinanza: norme attuali
La legge portoghese sulla cittadinanza consente ai titolari di Golden Visa di richiedere la cittadinanza dopo cinque anni di residenza legale, a condizione che soddisfino i requisiti linguistici e di collegamento con il paese d'origine. Nell'ottobre 2025, il Parlamento portoghese ha approvato un emendamento che estendeva tale periodo da cinque a dieci anni. Tuttavia, nel dicembre 2025, la Corte Costituzionale ha annullato alcune disposizioni di tale emendamento.
All'inizio del 2026, la regola dei cinque anni rimane tecnicamente in vigore, ma il quadro giuridico è incerto. Gli investitori che pianificano un percorso per ottenere la cittadinanza dovrebbero prevedere un margine di flessibilità e monitorare attentamente gli sviluppi legislativi. In questo ambito, è fondamentale avvalersi di una consulenza legale professionale, specifica per il tipo di permesso e la tempistica richiesti.
Scenario UE: la chiusura della Spagna e le alternative in evoluzione
La riforma portoghese non è un caso isolato. La Spagna ha formalmente abolito il suo programma di visti d'oro per il settore immobiliare con la Legge Organica 1/2025, in vigore dal 3 aprile 2025, eliminando un'altra importante via per ottenere la residenza nell'UE tramite la proprietà immobiliare. Anche il Parlamento europeo ha votato per limitare più ampiamente i programmi di visti d'oro, segnalando un orientamento politico restrittivo in tutto il blocco.
Per un'analisi dettagliata di come la chiusura della Spagna stia rimodellando la strategia dell'UE in materia di migrazione degli investimenti, si veda il nostro documento di approfondimento correlato: Dopo la chiusura della Spagna: riposizionamento dei portafogli della RBI dell'UE per il 2026.
Giurisdizioni alternative in sintesi
| Giurisdizione | strada | Minimo | Stato (2026) |
|---|---|---|---|
| La Grecia | Immobiliare (a livelli) | 800 euro per le aree ad alta richiesta; 400 euro per le altre regioni; 250 euro per gli edifici storici/da preservare. | Attivo |
| Ungheria | Quote di fondi immobiliari (permesso per investitori ospiti) | ~ € 250,000 | Attivo |
| Armenia | Permessi di soggiorno, residenza basata su investimenti | Varia a seconda del percorso | Attivo |
Per gli investitori che prendono in considerazione strategie di residenza diversificate, l'Armenia offre diverse opzioni, tra cui: permessi di soggiorno temporanei e permanenti, residenza per investimentoe un percorso semplificato verso cittadinanza. Le implicazioni fiscali transfrontaliere dovrebbero essere esaminate tempestivamente — consulta la nostra guida su tasse in Armenia.
Misure di conformità per studi legali e intermediari
L'effetto combinato della riforma portoghese e della chiusura della Spagna crea un momento di urgente conformità per qualsiasi società che offra consulenza in materia di migrazione degli investimenti UE. È necessario implementare immediatamente le seguenti misure:
Interrompere la commercializzazione di rotte non più operative. Rimuovete tutte le pagine web, le brochure, le presentazioni e la pubblicità che fanno riferimento al Golden Visa portoghese, sia per il settore immobiliare che per il trasferimento di capitali. Fate lo stesso per il percorso spagnolo basato sugli immobili. Continuare a promuovere percorsi ormai eliminati crea rischi normativi e reputazionali.
Aggiornare le lettere di incarico e gli ambiti di lavoro. Rivedere i documenti destinati ai clienti per riflettere il quadro normativo successivo alla Legge 56/2023. Includere chiare informative sul fatto che le nuove richieste ARI nell'ambito di percorsi non più attivi non saranno più accettate e specificare a quale delle cinque categorie rimanenti appartiene ciascun incarico.
Rivalutare i flussi di lavoro dei clienti. Per i clienti che stavano valutando investimenti immobiliari o di deposito, effettuare verifiche di adeguatezza e presentare alternative conformi. Documentare il processo di rivalutazione per dimostrare la conformità agli obblighi di consulenza.
Coordinarsi con i gestori dei fondi e gli intermediari. Assicurati che i pacchetti di due diligence, i term sheet e i materiali di marketing di terze parti siano conformi al quadro giuridico vigente. Verifica che qualsiasi fondo commercializzato ai fini del Golden Visa soddisfi i requisiti della normativa CMVM e il criterio di non esposizione al settore immobiliare.
Aggiornare le procedure KYC/AML. Aggiornare le descrizioni delle fonti di finanziamento e le valutazioni delle controparti per adeguarle alle modalità di investimento attualmente in uso, ovvero principalmente sottoscrizioni di fondi e investimenti aziendali, piuttosto che transazioni immobiliari.
Formare i team che interagiscono direttamente con i clienti. Assicurarsi che il personale addetto al marketing, alle vendite e alla consulenza utilizzi un linguaggio accurato per descrivere i percorsi ancora disponibili e che sia in grado di indirizzare correttamente le richieste di informazioni relative alle opzioni non più operative.
Implicazioni per gli investitori: cosa aspettarsi
Raffreddamento del mercato. Poiché la maggior parte delle approvazioni storiche del Golden Visa era legata a immobili, l'eliminazione del requisito di ammissibilità basato sul settore immobiliare frena la domanda di investimenti nel mercato immobiliare portoghese. Ciò è in linea con l'obiettivo politico di alleviare la pressione sul mercato immobiliare nelle principali città come Lisbona e Porto.
Capitale riorientato. Le restanti vie di investimento convogliano i capitali verso fondi regolamentati, creazione di imprese, ricerca scientifica e patrimonio culturale: classi di attività fondamentalmente diverse dagli immobili residenziali. Gli investitori devono valutare la governance del fondo, il curriculum del management e le condizioni di uscita, piuttosto che la posizione dell'immobile e il rendimento locativo.
Incertezza sulla tempistica. Con un arretrato di circa 50,000 richieste e un'infrastruttura digitale in continua evoluzione, i tempi di elaborazione rimangono imprevedibili. Gli investitori dovrebbero prevedere tempistiche più lunghe, mantenere la documentazione aggiornata e costituire riserve di liquidità per il periodo di impegno.
Requisiti di soggiorno minimo. I titolari del Golden Visa devono trascorrere un minimo di sette giorni in Portogallo durante il primo anno e quattordici giorni in ciascun successivo periodo di rinnovo biennale. Questo rimane uno dei requisiti di presenza fisica più bassi tra i programmi di residenza dell'UE.
Inclusione familiare. I familiari a carico, inclusi coniugi, figli minorenni e genitori a carico, possono essere inclusi nella domanda per il Golden Visa. I permessi di ricongiungimento familiare hanno rappresentato una parte significativa del totale dei beneficiari nel 2024.
Per discutere di come questi cambiamenti influiscono sulla tua situazione specifica o per esplorare strategie di residenza alternative, tra cui pianificazione del visto e opzioni per nomadi digitaliContatta il nostro team per una valutazione riservata.
Domande frequenti
Il programma Golden Visa del Portogallo terminerà definitivamente?
No. Il programma rimane legalmente attivo. La legge 56/2023 ha eliminato le opzioni relative agli investimenti immobiliari e ai trasferimenti di capitale, ma ha mantenuto cinque categorie di investimenti non immobiliari. È ancora possibile presentare nuove domande attraverso queste opzioni qualificanti tramite AIMA.
Quali sono le attuali opzioni di investimento per ottenere un Golden Visa in Portogallo?
Sono ammissibili cinque modalità di finanziamento: iniziative di investimento collettivo non immobiliari (minimo € 500,000), contributi alla ricerca scientifica (€ 500,000), sostegno al patrimonio culturale e artistico (€ 250,000; € 200,000 nelle aree a bassa densità abitativa), creazione di imprese o apporto di capitale (€ 500,000 più 5 posti di lavoro) e creazione autonoma di posti di lavoro (10 posti di lavoro, senza importo minimo di capitale).
I titolari di Golden Visa già esistenti saranno interessati dalla riforma del 2023?
No. La legge 56/2023 non ha effetto retroattivo. I titolari di permessi esistenti mantengono i propri diritti e possono rinnovarli normalmente. Le domande presentate prima del 7 ottobre 2023 vengono elaborate secondo le norme precedenti. Al momento del rinnovo, i permessi vengono rinominati "Permessi di soggiorno per imprenditori immigrati" – si tratta di una modifica amministrativa, non sostanziale.
Il Golden Visa consente ancora di ottenere la cittadinanza portoghese?
Il percorso quinquennale per l'ottenimento della cittadinanza è tecnicamente ancora in vigore all'inizio del 2026. Un emendamento parlamentare dell'ottobre 2025 ha tentato di estendere il periodo a dieci anni, ma la Corte Costituzionale ha annullato le disposizioni chiave nel dicembre 2025. La situazione legale rimane in continua evoluzione: gli investitori dovrebbero pianificare con flessibilità e richiedere una consulenza legale aggiornata.
Quanto tempo ci vuole per ottenere il Golden Visa nel 2026?
I tempi di elaborazione variano notevolmente. All'inizio del 2025, circa 50,000 domande erano in sospeso presso l'AIMA. Un portale digitale per il rinnovo è stato lanciato nel febbraio 2026 per contribuire a ridurre gli arretrati. I richiedenti dovrebbero prepararsi a tempi di elaborazione più lunghi e pianificare di conseguenza la documentazione, la liquidità e la logistica familiare.
Qual è il requisito minimo di soggiorno?
I titolari del Golden Visa devono trascorrere almeno sette giorni in Portogallo durante il primo anno e quattordici giorni in ciascun successivo periodo di rinnovo biennale. Questo è uno dei requisiti di presenza fisica più bassi tra i programmi di residenza per investimento dell'UE.
