A colpo d'occhio
- São Tomé e Príncipe Nell'agosto del 2025, ai sensi del Decreto-Legge 07/2025, è stato lanciato un programma di cittadinanza per investimento che offre la cittadinanza (e non solo la residenza) a fronte di una donazione di 90,000 dollari, con tempi di elaborazione effettivi di due o tre mesi.
- Il visto d'oro della Grecia L'arretrato si è ridotto a circa 42,390 entro novembre 2025, rispetto al picco di circa 49,000 raggiunto a metà del 2025, poiché le approvazioni hanno costantemente superato le nuove richieste.
- Soglie di investimento in Grecia Ora vige una struttura a livelli: 800,000 euro nelle zone principali (Atene, Salonicco, Mykonos, Santorini), 400,000 euro nelle regioni non principali e una ristretta eccezione di 250,000 euro per conversioni specializzate.
- Il programma Golden Visa spagnolo è stato chiuso. Il 3 aprile 2025 è entrata in vigore la legge organica 1/2025, ma il percorso diretto per il trasferimento immobiliare in Portogallo rimane chiuso dall'ottobre 2023, spostando la domanda verso la Grecia e programmi più recenti.
- Velocità di elaborazione Ora è un fattore decisivo: il Golden Visa degli Emirati Arabi Uniti richiede dalle tre alle quattro settimane, i programmi CBI dei Caraibi dai tre ai sei mesi e la Grecia dai 12 ai 16 mesi, rispetto ai picchi di oltre 18 mesi.
Gli investitori scelgono i programmi di residenza e cittadinanza in base alla rapidità con cui possono ottenere una risposta. São Tomé e Príncipe sta attirando i candidati con un programma di cittadinanza per investimento che fornisce risposte in poche settimane, mentre la Grecia ha finalmente risolto il problema dell'arretrato relativo al Golden Visa. Sia per i consulenti che per i candidati, le tempistiche di elaborazione sono ora fondamentali per la scelta del programma, la gestione del rischio e la pianificazione a lungo termine.
Perché la velocità di elaborazione ora determina la scelta degli investitori
Il panorama della migrazione per investimenti ha subito un cambiamento radicale tra il 2025 e il 2026. La Spagna ha chiuso definitivamente il suo programma Golden Visa il 3 aprile 2025, in base alla Legge Organica 1/2025. Il programma portoghese per investimenti immobiliari diretti è stato chiuso dall'ottobre 2023 con la legge Mais Habitação (Legge 56/2023), sebbene i programmi per investimenti in fondi e nel settore culturale rimangano attivi. Il programma irlandese per investitori immigrati è chiuso dal 2023 e non sono previste riaperture.
Queste chiusure hanno convogliato la domanda verso i programmi rimanenti, e i richiedenti scelgono sempre più in base a due fattori: velocità e certezza. I programmi in grado di conciliare la conformità normativa con una rapida elaborazione delle pratiche sono destinati ad attrarre la maggior parte degli investitori che hanno tempi ristretti. In questo contesto, il lancio del programma di cittadinanza per investimento di São Tomé e la svolta della Grecia per smaltire l'arretrato rappresentano due approcci contrastanti alla stessa pressione competitiva.
Cittadinanza per investimento a São Tomé: dettagli del programma
São Tomé e Príncipe ha lanciato il suo programma di cittadinanza attraverso gli investimenti nell’agosto 2025 con il Decreto-Lei n.º 07/2025 (“Regulamentação da Nacionalidade por Investimento ou Doação”). Si tratta di un programma di cittadinanza diretta – non di un percorso di residenza – che lo rende uno dei pochi programmi attivi a livello globale che offre un passaporto anziché un permesso di soggiorno.
Requisiti di investimento
Il programma richiede una donazione non rimborsabile al Fondo Nazionale per la Trasformazione. I contributi minimi sono:
- Singolo richiedente: USD 90,000
- Famiglia composta da due a quattro persone: USD 95,000
- Ciascuna ulteriore persona dipendente dalla quinta: USD 5,000
- Tassa d'iscrizione: 5,000 dollari USA più circa 750 dollari USA a persona per le spese di emissione.
Requisiti di ammissibilità e dovuta diligenza
I candidati devono avere almeno 18 anni, una fedina penale pulita (nessuna condanna a una pena detentiva superiore a tre anni), dimostrare di possedere una fonte di reddito legittima, godere di buona salute e non figurare in alcuna lista di sanzioni internazionali. I familiari ammissibili sono il coniuge, i figli fino a circa 30 anni e i genitori di età pari o superiore a 55 anni. Non sono previsti requisiti di residenza, lingua o visita.
La due diligence è un processo a più livelli: gli agenti autorizzati eseguono la verifica dell'identità (KYC), seguita da controlli internazionali indipendenti e da una revisione finale da parte della Citizenship Investment Unit (CIU) e del Gabinetto. Gli agenti non autorizzati rischiano multe fino a 500,000 dollari.
Tempistiche di elaborazione e primi risultati
Il programma prevede un tempo di decisione di sei settimane e alcuni casi iniziali hanno rispettato tale scadenza. Tuttavia, la media pratica per le pratiche ben preparate è più vicina a due o tre mesi dalla presentazione all'approvazione, con tempistiche totali (inclusa la preparazione dei documenti) di tre o quattro mesi. Nei primi mesi di attività del programma (da settembre 2025 a gennaio 2026), sono state ricevute 98 domande e rilasciate 27 approvazioni, il che suggerisce che la CIU stia elaborando le pratiche con attenzione anziché approvarle in modo automatico.
Il programma è presente nell'elenco di Henley & Partners, del Global Residence Index e di IMI Daily, sebbene la classificazione specifica da parte dell'OCSE e del FMI sia ancora in sospeso.
Visto d'oro per la Grecia: inversione di tendenza per smaltire gli arretrati
La Grecia offre un utile contrappunto all'approccio di São Tomé, incentrato sulla velocità. Anziché promettere approvazioni rapidissime, la Grecia sta dimostrando miglioramenti concreti nella capacità di gestire un enorme arretrato.
Riduzione degli arretrati: i numeri
Dopo aver raggiunto un picco di circa 49,000 casi in sospeso verso la metà del 2025, l'arretrato delle richieste di Golden Visa è sceso a circa 42,390 entro novembre 2025, con una riduzione di oltre 5,500 casi in pochi mesi. Il fattore determinante è stato il costante superamento del numero di nuove richieste da parte delle autorità: a luglio 2025, le autorità hanno elaborato 734 domande a fronte di sole 511 nuove richieste. Questo surplus di approvazioni, protrattosi per diversi mesi, ha progressivamente ridotto la coda.
La domanda è rimasta sostenuta per tutto il 2025, con 3,477 richieste registrate tra gennaio e aprile, il 25% in più rispetto all'anno precedente. Le proiezioni per l'intero anno indicavano circa 8,600 richieste nel 2025, in leggero calo rispetto alle 9,407 del 2024, ma pur sempre un volume considerevole.
Soglie di investimento attuali
La legge 5100/2024 ha ristrutturato i requisiti di investimento del Golden Visa in un sistema a livelli:
- EUR 800,000 per le zone più prestigiose, tra cui Atene, Salonicco, Mykonos e Santorini.
- EUR 400,000 per le regioni non principali della Grecia continentale e delle altre isole
- EUR 250,000 come eccezione limitata alle conversioni di immobili specializzati
Tutti gli immobili devono soddisfare una soglia minima di 120 metri quadrati con un contratto di locazione a lungo termine. I tempi di elaborazione effettivi si attestano tra i 12 e i 16 mesi dalla presentazione della domanda alla decisione, un netto miglioramento rispetto ai picchi di oltre 18 mesi registrati durante il periodo di accumulo dell'arretrato.
Sviluppi politici del 2026
La legislazione del gennaio 2026 ha introdotto misure per snellire i rinnovi, risolvere i problemi di validità dei permessi retroattivi e semplificare le procedure di ricongiungimento familiare. Queste modifiche indicano che la Grecia è impegnata a mantenere il programma Golden Visa, affrontando al contempo le inefficienze operative che hanno causato l'arretrato. Non è stata proposta alcuna abolizione o moratoria.
Confronto globale: tempistiche di elaborazione nel 2026
La tabella seguente riporta i parametri di riferimento relativi alla velocità di elaborazione dichiarata, alle tempistiche effettive e agli investimenti minimi per i programmi attivi più rilevanti. Ogni pratica è unica, ma questi dati aiutano a definire aspettative realistiche per i clienti con scadenze ravvicinate.
| Programma | Tipo | Investimento minimo | Cronologia pubblicizzata | Elaborazione effettiva |
|---|---|---|---|---|
| CBI di São Tomé | Cittadinanza | USD 90,000 | 4-10 settimane | 2 – 3 mesi |
| Vanuatu DSP | Cittadinanza | USD 130,000 | 30-60 giorni | 1 – 2 mesi |
| Visto d'oro degli Emirati Arabi Uniti | Residenza | AED 2,000,000 | 1-3 settimane | 3-4 settimane |
| CBI di Grenada | Cittadinanza | USD 235,000 | 3 – 4 mesi | 3 – 5 mesi |
| St Kitts CBI (donazione) | Cittadinanza | USD 250,000 | 4 – 6 mesi | 3 – 4 mesi |
| CBI della Dominica | Cittadinanza | USD 200,000 | 3 – 6 mesi | 3 – 6 mesi |
| CBI Turchia | Cittadinanza | USD 400,000 | 3 – 6 mesi | 6 – 10 mesi |
| Visto d'oro per la Grecia | Residenza | 250,000–800,000 euro | 3 – 6 mesi | 12 – 16 mesi |
La tabella rivela una netta biforcazione del mercato. Le giurisdizioni più recenti e più piccole (São Tomé, Vanuatu, Emirati Arabi Uniti) competono aggressivamente sulla velocità, mentre i programmi europei consolidati (Grecia) offrono l'accesso all'area Schengen e un valore strategico a lungo termine a scapito di tempi di elaborazione più lunghi. I programmi caraibici si collocano in una posizione intermedia, offrendo la cittadinanza con tempistiche moderate e quadri di verifica ben consolidati: solo Grenada ha esaminato 1,676 pratiche nel 2024.
Programmi che sono stati chiusi o modificati nel periodo 2025-2026
La chiusura di importanti programmi europei sta rimodellando i flussi di domanda in tutto il settore:
- Visto d'oro per la Spagna: Chiusura del 3 aprile 2025, ai sensi della Legge Organica 1/2025. I richiedenti precedenti che hanno completato la documentazione prima della scadenza rimangono soggetti alle normative originarie.
- Visto d'oro per il Portogallo (settore immobiliare): La via diretta per l'acquisizione di immobili è stata chiusa dall'ottobre 2023 ai sensi della legge Mais Habitação (Legge 56/2023). Rimangono invece attive le vie di finanziamento tramite fondi e contributi culturali.
- Irlanda IIP: Chiuso dal 2023, senza alcuna riapertura prevista.
- Regola dei 30 giorni di residenza nei Caraibi: Inizialmente era stato proposto di obbligare i titolari di passaporto CBI a trascorrere 30 giorni all'anno nel paese di rilascio; la proposta è stata rinviata alla metà del 2026.
Queste chiusure hanno concentrato l'attenzione degli investitori sulla Grecia, in quanto principale destinazione rimasta per il programma Golden Visa dell'UE con un percorso di investimento immobiliare, e su nuovi arrivati come São Tomé, che offrono vantaggi in termini di rapidità al di fuori del quadro dell'UE.
Cosa rivela il surplus di capacità produttiva della Grecia sulla gestione degli arretrati
Quando le approvazioni superano le richieste mensili, la coda si accorcia. Il costante surplus di pratiche elaborate in Grecia da aprile a novembre 2025, con un picco particolarmente significativo a luglio, quando sono state finalizzate 734 pratiche a fronte di 511 nuove richieste, dimostra che il sistema è in grado di recuperare il ritardo quando la capacità di elaborazione supera costantemente la domanda. L'arretrato si è ridotto di oltre il quattro percento solo nei mesi di ottobre e novembre.
Questo è l'obiettivo operativo per qualsiasi programma che si trovi ad affrontare una domanda repressa: aumentare la capacità di elaborazione, semplificare le fasi che causano rilavorazioni ed eliminare i colli di bottiglia nei controlli dei precedenti e nell'autenticazione dei documenti, in modo che i tempi di elaborazione migliorino trimestre dopo trimestre. Nel tempo, un programma passa da "tempistiche incerte" a "tempistiche prevedibili", un aspetto che gli investitori apprezzano sempre di più, tanto quanto le condizioni di investimento del programma stesso.
Manuale operativo: definire tempistiche realistiche
La velocità rappresenta un fattore di differenziazione solo se è valida nel vostro caso specifico. Utilizzate il seguente schema per tradurre i segnali a livello di programma in tempistiche affidabili.
Pre-screening per i rischi temporali
- Preparazione del documento: Passaporti, certificati penali, apostille e traduzioni devono essere validi e completi prima dell'invio.
- Complessità della fonte di finanziamento: La presenza di più giurisdizioni, azioni di società private e proventi derivanti da criptovalute allunga i tempi di revisione.
- Esposizione a sanzioni e PEP: Mappare tutti i titolari effettivi e i parenti stretti per una maggiore diligenza prima di presentare la documentazione.
Costruisci linee temporali fase per fase
- Invio per la conferma di ricezione: Ricezione della documentazione e verifica iniziale della completezza: in genere una o due settimane per la maggior parte dei programmi.
- Controlli in background: Questa è la fase variabile che si estende oltre le tempistiche indicate nei titoli principali. Pianificatela in modo esplicito.
- Decisione ed emissione: Prevedere un budget per la raccolta dei dati biometrici, i visti d'ingresso e le formalità nel paese dopo l'approvazione.
Gestire le aspettative e pianificare le soluzioni di emergenza
- Durante la fase di onboarding, spiegate le tempistiche relative al titolo e quelle specifiche per ciascun file, illustrando come le verifiche dei precedenti possano aggiungere settimane o mesi al processo.
- Preparare pacchetti di prove alternative (lettere bancarie, attestazioni di contabili, registri delle transazioni) prima che vengano richiesti.
- Offrire piani B e C nel caso in cui i tempi diventino critici: una giurisdizione diversa o una strategia di deposito sequenziale possono preservare lo slancio.
- È fondamentale pre-autorizzare i canali di pagamento con gli istituti riceventi per evitare blocchi dei pagamenti che potrebbero ritardare la fase di investimento.
Per i clienti che considerano l'Armenia come parte di una strategia più ampia, le opzioni offerte dal paese in termini di permesso di soggiorno , residenza tramite investimento , cittadinanza e servizi bancari possono integrare un piano globale di migrazione per investimenti, in particolare per coloro che cercano una base nel Caucaso meridionale con procedure di registrazione aziendale semplificate e condizioni fiscali favorevoli.
Tendenze 2026: velocità contro dovuta diligenza
Il settore della migrazione per investimenti nel 2026 è caratterizzato da una biforcazione strutturale. Le giurisdizioni più mature privilegiano una maggiore diligenza e una maggiore difendibilità politica alla velocità di esecuzione: il controllo esercitato dall'UE sui programmi Golden Visa ha reso la conformità una priorità rispetto ai tempi di risposta. Nel frattempo, i nuovi operatori e quelli periferici competono sulla velocità, ma comportano maggiori rischi normativi e di continuità del programma.
Per gli investitori, la questione pratica è come bilanciare la velocità di acquisizione con la durata e la reputazione del programma. Un passaporto di São Tomé ottenuto in otto settimane può soddisfare esigenze di mobilità immediate, ma un Golden Visa greco, nonostante i tempi di attesa di 12-16 mesi, offre l'accesso all'area Schengen e un percorso all'interno di un quadro UE consolidato. Entrambi hanno valore; la scelta giusta dipende dalle circostanze individuali, dai vincoli di tempo e dagli obiettivi di pianificazione a lungo termine.
Domande frequenti
Cos'è il programma di cittadinanza per investimento di São Tomé?
Quanto costa il Golden Visa per la Grecia nel 2026?
La Grecia sta riducendo l'arretrato dei visti d'oro?
Quali programmi di visto per investitori saranno i più veloci nel 2026?
Il programma Golden Visa spagnolo è stato chiuso?
Quali fattori rallentano le procedure accelerate per le richieste di visto per investitori?
La velocità sta ridefinendo la mobilità degli investitori. Il lancio del programma di cittadinanza per investimento a São Tomé e la rapida risoluzione degli arretrati in Grecia dimostrano entrambi che i tempi di elaborazione sono ora fattori decisivi per i candidati più motivati. Il programma più adatto dipende dalle vostre priorità: mobilità immediata, accesso all'UE, strategia a lungo termine o una combinazione di questi. Per coloro che considerano l'Armenia come parte di un piano multi-giurisdizionale, esplorate i nostri percorsi di residenza per investimento e di cittadinanza.
