Gouden Visum voor Griekenland 2026 - In één oogopslag
- De minimumvereisten voor onroerend goed zijn €800,000 (ongeveer 870,000 USD) in gebieden met een hoge vraag (Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini en 32 eilanden met meer dan 3,100 inwoners) en €400,000 (ongeveer 435,000 USD) elders. De route van €250,000 (ongeveer 272,000 USD) bestaat alleen nog in enkele uitzonderingen.
- Investeringen moeten een een enkel pand van minimaal 120 m²Het samenvoegen van kleinere eenheden voldoet niet langer aan de criteria.
- Verhuur voor korte termijn is verboden. Op Golden Visa-locaties geldt een boete van €50,000 (ongeveer USD 54,400) en intrekking van de vergunning bij overtreding.
- Het overgangsregime werd afgesloten op 28 februari 2025 (de oorspronkelijke sluitingsdatum van 31 december 2024 werd verlengd door Wet 5167/2024); een laatste periode voor vervangend vastgoed liep tot 30 april 2025.
- nieuwe Startsubsidie van € 250,000 (Artikel 44 van Wet 5162/2024) staat investeringen in bedrijven die geregistreerd staan bij Elevate Greece toe in plaats van in onroerend goed.
- Spanje heeft het Gouden Visum op 3 april 2025 afgeschaft; Portugal sloot directe vastgoedbeleggingen in 2023 uit. Griekenland is nu het laatste grote EU-land dat verblijfsvergunningen via vastgoed aanbiedt.
Het Griekse Gouden Visum-programma heeft de meest ingrijpende herziening sinds de lancering ondergaan. De investeringsdrempels zijn verhoogd, de kaart met in aanmerking komende zones is herzien, overgangsperioden zijn verstreken en beperkingen op het gebruik van onroerend goed hebben nu direct invloed op het rendement. Voor investeerders en adviseurs die in 2026 een verblijfsvergunning via investering overwegen, is het van cruciaal belang de huidige regels – en het bredere EU-landschap na de Brexit – te begrijpen om conforme en waardebeschermende transacties te kunnen opzetten.
Wat is er veranderd aan de Griekse wetgeving rond het Gouden Visum – en waarom is dat belangrijk?
De Griekse migratiewetgeving (Wet 5038/2023) werd gewijzigd door artikel 64 van Wet 5100/2024, waardoor de kosten voor het Gouden Visum via de vastgoedsector werden herzien en de criteria voor deelname werden aangescherpt. Een latere wijziging, Wet 5167/2024, verlengde de overgangsperiode tot 28 februari 2025. Vanaf april 2026 is er geen latere wet die dit kader volledig vervangt, hoewel Wet 5162/2024 een parallelle route van € 250,000 voor startups via bij Elevate Greece geregistreerde bedrijven heeft toegevoegd.
De belangrijkste verandering is het model voor vastgoed met twee zones: €800,000 in een topgeografie en €400,000 elders, ter vervanging van de aloude ondergrens van € 250,000 die de markt tien jaar lang domineerde. In combinatie met de regel van 120 m² voor individuele woningen, het verbod op kortetermijnverhuur en de stopzetting van het Spaanse Gouden Visum op 3 april 2025, hebben de veranderingen Griekenland gepositioneerd als het de facto laatste grote EU-programma voor verblijfsvergunningen via vastgoed – maar wel met een aanzienlijk hogere instapdrempel.
Nieuwe investeringsdrempels en in aanmerking komende zones
De Griekse wetgeving kent twee minimale aankoopprijzen voor de vastgoedmarkt, plus een beperkte uitzondering van € 250,000 en een aparte startlimiet van € 250,000. Aan elk van deze opties zijn strikte configuratieregels verbonden.
| Zone | Minimale investering | Regels |
|---|---|---|
| Zone A — Hoge vraag Regio Attica; Regionale eenheid van Thessaloniki; Mykonos; Santorini; 32 extra eilanden met meer dan 3,100 inwoners (Kreta, Rhodos, Corfu, Lesbos, Chios, Zakynthos, Naxos, Kos, Kefalonia, Samos, Lefkada, Syros, Kalymnos, Lemnos, Paros en andere) |
€800,000 (ongeveer 870,000 USD) |
Enkel eigendom; minimaal 120 m² “hoofdruimten” (κύριων χώρων) |
| Zone B — Alle andere gebieden Regio's op het vasteland en kleinere eilanden die hierboven niet vermeld staan. |
€400,000 (ongeveer 435,000 USD) |
Vrijstaande woning; minimale oppervlakte van 120 m² is van toepassing. |
| Zone C — Omgebouwde panden en erfgoed Omzetting van commerciële panden naar woonhuizen; restauratie van monumentale/historische gebouwen |
€250,000 (ongeveer 272,000 USD) |
Strikte nalevingsvoorwaarden (zie hieronder) |
| Start-up traject Kapitaalinjectie in een Griekse vennootschap die is geregistreerd bij Elevate Greece (artikel 44 van Wet 5162/2024) |
€250,000 (ongeveer 272,000 USD) |
Verblijfsvergunning voor 5 jaar; geen onroerend goed vereist |
De eis van 120 m² geldt voor de "hoofdruimtes" – de bewoonbare binnenruimte exclusief opslag, parkeerplaatsen en andere вспомогательные ruimtes. Het samenvoegen van meerdere kleinere units om de drempel van €400 of €800 te bereiken is in beide zones niet langer toegestaan.
Waar €250,000 nog steeds werkt: strikt gedefinieerde uitzonderingen
Twee specifieke categorieën onroerend goed komen nog steeds in aanmerking bij een waarde van € 250,000, beide onderworpen aan aanvullende voorwaarden die de standaardprocedure niet oplegt.
Omzetting van commerciële panden naar woonhuizen. Investering in een enkel pand waarvan de bestemmingswijziging naar woonruimte al is voltooid voordat de aanvraag voor het Gouden Visum wordt ingediend. De bestemmingswijziging mag door de verkoper worden uitgevoerd. Industriële gebouwen komen alleen in aanmerking als er gedurende ten minste vijf jaar geen industriële activiteiten hebben plaatsgevonden. Omgebouwde panden mogen niet worden gebruikt als statutaire zetel van een bedrijf; overtreding hiervan leidt tot intrekking van de vergunning en een boete van € 50,000.
Restauratie van monumentale en beschermde gebouwen. Investering in een enkel διατηρητέο (beschermd) gebouw dat bestemd is voor volledige restauratie of wederopbouw. Elke overdracht van het eigendom voordat de restauratie volledig is voltooid, is nietig. Het niet voltooien van de restauratie leidt tot een boete van € 150,000 (ongeveer USD 163,000) en onmiddellijk verlies van de verblijfsvergunning.
Beide routes vereisen een zorgvuldige due diligence voorafgaand aan de transactie met betrekking tot vergunningen voor bestemmingswijziging, monumentenzorgvergunningen en budgetten voor natuurbehoud – werk dat moet beginnen voordat het pand is gereserveerd, niet erna.
De overgangsperiode is voorbij.
De overgangsregeling die kopers in het aankoopproces de mogelijkheid bood om de oude drempel van € 250,000 vast te leggen, is volledig verlopen. Om hiervoor in aanmerking te komen, moest een aanvrager vóór 31 augustus 2024 een aanbetaling van 10% doen (of een kwalificerende voorovereenkomst met bankbewijs) en de aankoop vóór 31 december 2024 afronden. Deze deadline werd door Wet 5167/2024 vervolgens verlengd tot 28 februari 2025. Als de oorspronkelijke woning niet doorging, kon tot 30 april 2025 een vervangende woning worden aangekocht.
| Milestone | Oorspronkelijke deadline | Definitieve verlengde deadline |
|---|---|---|
| 10% aanbetaling op de beoogde woning | Augustus 31, 2024 | 31 augustus 2024 (niet verlengd) |
| Afronding van de oorspronkelijke aankoop | December 31, 2024 | Februari 28, 2025 (Wet 5167/2024) |
| Afsluiting van de vervangende woning | 30-2025-XNUMX | 30 april 2025 (gesloten) |
Alle overgangstermijnen zijn nu verstreken. Nieuwe aanvragen die in 2026 worden ingediend, zijn onderworpen aan de volledige drempelbedragen van €400,000 / €800,000.
Gebruiksbeperkingen: Geen kortetermijnverhuur
De Griekse wetgeving verbiedt uitdrukkelijk het gebruik van onroerend goed dat onder het Gouden Visum valt voor kortetermijnverhuur in de deeleconomie (verhuur via platforms zoals Airbnb) of voor onderverhuur. Overtreding leidt tot intrekking van de vergunning en een administratieve boete van € 50,000 (ongeveer USD 54,400). Dezelfde boete geldt voor panden die onder het conversieprogramma vallen en die worden gebruikt als statutaire zetel of filiaal van een bedrijf.
De impact op de markt is aanzienlijk. Gegevens van de Bank van Griekenland tonen aan dat de instroom van buitenlands kapitaal in de Griekse vastgoedmarkt in de periode januari-september 2025 met ongeveer 24% is gedaald ten opzichte van dezelfde periode in 2024 – van circa € 1.925 miljard naar € 1.46 miljard. Branche-adviseurs melden dat het grootste deel van de appartementen in de regio Athene die voorheen onder het Golden Visa-programma op platforms voor kortetermijnverhuur werden aangeboden, nu wordt verhuurd voor de lange termijn, hoewel er geen officieel register is dat deze verschuiving kwantificeert.
Artikel 5A Belastingregime voor niet-ingezetenen: De andere helft van de strategie
Voor vermogende investeerders is de Griekse regeling voor niet-ingezetenen (Artikel 5A) vaak een doorslaggevendere factor dan het Gouden Visum zelf. Personen die hiervoor in aanmerking komen, kunnen hun fiscale woonplaats naar Griekenland verplaatsen en een vast belastingtarief betalen. € 100,000 per jaar (ongeveer 109,000 USD) op alle inkomsten uit buitenlandse bronnen, ongeacht het bedrag, met een extra € 20,000 per jaar per inbegrepen gezinslidHet voordeel geldt voor maximaal 15 belastingjaren en omvat volledige vrijstelling van Griekse erfbelasting en schenkingsbelasting op vermogen dat zich buiten Griekenland bevindt.
De toelatingsvoorwaarden zijn streng. De aanvrager mag gedurende ten minste zeven van de afgelopen acht jaar geen fiscaal ingezetene van Griekenland zijn geweest en moet binnen drie jaar na aanmelding een kwalificerende investering van ten minste € 500,000 doen in Grieks onroerend goed, aandelen in een bedrijf of effecten. Belangrijk is dat de wet een specifieke verwijzing bevat voor houders van een verblijfsvergunning voor investeringsactiviteiten op grond van artikel 16 van Wet 4251/2014, wat het bewijs van investering voor bepaalde investeerdersmigranten kan vereenvoudigen. Het bezit van een standaard Golden Visa-vergunning voor onroerend goed is vereist. nietOp zichzelf is dat niet voldoende — cliënten moeten er rekening mee houden dat de immigratie- en belastingaangifte als één geïntegreerde transactie moeten worden afgehandeld.
Artikel 5A vereist tevens de daadwerkelijke verplaatsing van de fiscale woonplaats naar Griekenland, wat doorgaans een fysieke aanwezigheid van meer dan 183 dagen per jaar inhoudt. De aanvraag moet vóór 31 maart van het betreffende belastingjaar bij de bevoegde Griekse belastingdienst worden ingediend.
Griekenland in het EU-verblijfsplan voor investeerders in 2026
Het Gouden Visum van Spanje is formeel beëindigd op 3 april 2025 middels Organieke Wet 1/2025; sindsdien worden er geen nieuwe aanvragen meer geaccepteerd, hoewel bestaande houders hun visum wel kunnen verlengen onder de oude voorwaarden. Portugal heeft de directe aankoop van onroerend goed in oktober 2023 uit het Gouden Visum geschrapt, en het programma werkt nu voornamelijk via kapitaaloverdrachten van € 500,000 naar in aanmerking komende beleggingsfondsen. Het resultaat: Griekenland is de enige grote EU-lidstaat die nog steeds een verblijfsvergunning aanbiedt voor de directe aankoop van onroerend goed.
| Land | 2026-status | De vastgoedroute? | Minimale investering |
|---|---|---|---|
| Griekenland | Actief | Ja | €250 (uitzonderingen) / €400 / €800 |
| Portugal | Actief (geherstructureerd) | Nee (uitgesloten sinds 2023) | €500 (kwalificerende fondsen) |
| Spanje | Gesloten (3 april 2025) | NB | NB |
| Malta (MPRP) | Actief | Koop of huur van een woning | €37 bijdrage + €60 administratiekosten + onroerend goed |
| Italië | Actief | Nee | €250 (innovatieve startup) tot €2 miljoen (staatsobligaties) |
De strategische vraag voor cliënten in 2026 is niet langer "waar is de goedkoopste verblijfsvergunning?", maar "welke beleggingscategorie wil ik aanhouden en welk belastingregime is daarop van toepassing?". Griekenland biedt directe blootstelling aan vastgoed, een actieve regeling voor niet-ingezetenen (artikel 5A) en geen minimale verblijfsduur. Portugal biedt blootstelling aan beleggingsfondsen en een snellere naturalisatieprocedure. Malta biedt toegang tot de EU via bijdragen en verhuur. Het juiste antwoord hangt af van de portfoliostrategie, de gezinssamenstelling en de plannen van de cliënt met betrekking tot fysieke aanwezigheid.
Toepassingsvolumes en markttrends
Volgens de maandelijkse statistische bijlagen van het Griekse Ministerie van Migratie en Asiel ontving het Gouden Visum-programma in heel 2024 ongeveer 9,386 aanvragen (dit cijfer is naar boven bijgesteld ten opzichte van eerdere schattingen van 9,289). Voor 2025 laten de gegevens van het ministerie ongeveer 8,879 goedkeuringen zien, met een aanzienlijk trager aanvraagtempo aan het einde van het jaar als gevolg van de nieuwe drempelwaarden. Tot en met februari 2026 rapporteerde het ministerie 792 aanvragen, wat grotendeels overeenkomt met de vertraging na de herziening.
De belangrijkste herkomstlanden voor 2025-2026 blijven China (het grootste contingent), gevolgd door Turkije, Israël, Iran en de Verenigde Staten. In de praktijk liggen de belangrijkste prijsniveaus rond de €4,500-€8,000 per m² in het centrum van Athene, €2,300-€3,000 per m² in Thessaloniki en €2,000-€3,500 per m² op Kreta – hoewel deze drie prijzen sterk variëren afhankelijk van de buurt en de staat van het pand.
Aanvraagprocedure en totale kosten
De procedure voor het Gouden Visum verloopt grotendeels op afstand: slechts één fysiek bezoek aan Griekenland is vereist voor het afnemen van biometrische gegevens. Een typische procedure bestaat uit vijf fasen: het selecteren van een woning, juridische voorbereiding (Grieks belastingnummer, bankrekening, volmacht), notariële akte en overdracht van het kadaster, het indienen van het dossier bij de immigratiedienst en het vastleggen van biometrische gegevens. De wettelijke termijn is twee maanden na ontvangst van een compleet dossier, conform artikel 100, lid 10 van de Migratiewet, maar in de praktijk duurt de procedure momenteel vier tot negen maanden, afhankelijk van de gereedheid van de documentatie en de werkdruk van de regionale immigratiedienst.
De overheidsheffingen zijn bescheiden in verhouding tot de investering: € 2,000 per volwassen aanvrager, €150 per gezinslid ten lasteen een vrijstelling voor minderjarigen onder de 18 jaar. Voor de elektronische verblijfsvergunning geldt een printkost van € 16, en voor verlengingen komt daar nog eens € 2,000 aan elektronische kosten bij. Daarnaast zijn er transactiekosten zoals notariskosten, vertaal- en certificeringskosten, overdrachtsbelasting en kosten van het kadaster – samen goed voor ongeveer 7% tot 10% bovenop de investering.
Gezinsintegratie, -vernieuwing en een traject naar burgerschap
De vergunning wordt afgegeven voor vijf jaar en kan onbeperkt worden verlengd, zolang de vereiste investering wordt gehandhaafd. Gezinsleden die in aanmerking komen voor opname in één aanvraag zijn de echtgenoot (of geregistreerde partner op grond van een wettelijk samenwooncontract), ongehuwde kinderen jonger dan 21 jaar (verlengbaar tot 24 jaar voor financieel afhankelijke studenten in Griekenland) en afhankelijke ouders van beide echtgenoten. Er is geen minimale fysieke aanwezigheidsvereiste om de vergunning te behouden.
Om de Griekse nationaliteit te verkrijgen, is zeven aaneengesloten jaren legaal verblijf vereist, evenals een B1-niveau beheersing van de Griekse taal en het succesvol afleggen van een staatsburgerschapsexamen. Voor investeerders die niet daadwerkelijk naar Griekenland verhuizen, kan het Gouden Visum het beste worden gezien als een middel voor verblijf en mobiliteit – niet als een snelle route naar een EU-paspoort.
Het structureren van overnames die in aanmerking komen
Voor de meeste investeerders die in 2026 tot het programma toetreden, is de meest voor de hand liggende route een enkele wooneenheid van 120 m² of meer, geprijsd op de toepasselijke drempelwaarde voor Zone A of Zone B, aangekocht met het oog op de langetermijnverhuurmarkt. Conversie- en erfgoedprojecten blijven haalbaar, maar dienen alleen te worden overwogen na afstemming van de benodigde vergunningen voor functieverandering, monumentenzorg en reservebudgetten met zowel de gemeente als de monumentenzorg. De startup-route onder artikel 44 van Wet 5162/2024 is een geloofwaardig alternatief voor technologiegerichte investeerders die EU-verblijf willen verkrijgen zonder blootstelling aan Grieks vastgoed.
Welke route ook wordt gekozen, adviseurs moeten de immigratieaanvraag combineren met een parallelle beoordeling van de fiscale woonplaats van de cliënt. Voor gezinnen met een aanzienlijk buitenlands inkomen kan het toevoegen van een non-dom-verkiezing op grond van artikel 5A aan het Gouden Visum de kosten-batenverhouding van het programma aanzienlijk verbeteren.
Checklist voor due diligence voorafgaand aan de opdracht
- Bevestig de toepasselijke drempelwaarde (Zone A €800 versus Zone B €400) en controleer of de eis van 120 m² per wooneenheid overeenkomt met het certificaat van "hoofdruimtes" van het pand.
- Test het verhuurmodel alleen op basis van langetermijnverhuur, dus geen kortetermijnverhuur en geen gebruik van bedrijfsruimte voor omgebouwde panden.
- Voor projecten van € 250 op het gebied van verbouwing of behoud van erfgoed, is het belangrijk om voorafgaande goedkeuringen te verkrijgen van de betreffende gemeente en de Griekse Raad voor Monumenten voordat er een aanbetaling wordt gedaan.
- Breng de fiscale woonplaats van de cliënt in kaart: als de niet-ingezetene volgens artikel 5A van toepassing is, plan dan de deadline voor de verkiezing op 31 maart en de zeven-van-acht-niet-ingezetenentest vóór de afronding van de transactie.
- Voer een parallelle vergelijking uit met Portugese fondsen, het Maltese MPRP-programma en de beleggingsroutes in Armenië om te bevestigen dat Griekenland de juiste keuze is.
- Controleer de documenten van het Kadaster, de verklaringen van niet-gebruik van eerdere vergunningen en de notariële afsluitingsdossiers aan de hand van de documentenlijst van het Ministerie van Migratie.
Hoe Vardanyan & Partners grensoverschrijdende strategieën ondersteunt
Ons kantoor adviseert investeerders en family offices over strategieën voor verblijfsvergunningen via investeringen in verschillende rechtsgebieden, met ruime ervaring in het structureren van grensoverschrijdende deelnemingen tussen Griekenland, Armenië en andere Europese programma's. Voor cliënten die Griekenland vergelijken met Armeense alternatieven, coördineren wij het gehele proces, van due diligence met betrekking tot onroerend goed en de oprichting van vennootschappen tot bankzaken en fiscale aspecten.
- Armeense verblijfsvergunningen — tijdelijk en permanent
- Armeense verblijfsvergunning via investering
- Armeense bedrijfsoprichting en vermogensstructuren
- Vastgoedtransacties en due diligence in Armenië
- Visum- en mobiliteitsstrategie
- Grensoverschrijdende belastingplanning en -aangifte
Conclusie
Het Griekse Gouden Visum is aanzienlijk luxer geworden. Met drempelwaarden voor onroerend goed van €400 tot €800, een regel van 120 m² voor individuele woningen, een verplicht verbod op kortetermijnverhuur, strikt afgebakende uitzonderingsmogelijkheden van €250 en een gloednieuwe route voor startups, vereist het programma nu een zorgvuldige structurering en vroegtijdig onderzoek. In combinatie met de exit van Spanje en de verschuiving van Portugal weg van de vastgoedsector, heeft de herpositionering van Griekenland de EU-markt voor verblijfsvergunningen door investeringen als geheel hervormd. Adviseurs die de nieuwe criteria beheersen – en deze waar nodig combineren met een coherente fiscale strategie op grond van artikel 5A – zullen de belangen van hun cliënten beschermen en ervoor zorgen dat ze tot en met 2026 en daarna aan de programma-eisen blijven voldoen.
