Num relance
- Chegada de visitantes em 2025: 12.5 milhões (+11.4% em relação a 2024) — 10.8 milhões em cruzeiros, 1.7 milhão em viagens aéreas
- PIB 2025: Aproximadamente US$ 16.1 bilhões (crescimento de 4.5%)
- Preço médio de venda em Nassau no primeiro trimestre de 2026: 514,000 USD
- Rendimento bruto nacional de aluguel: ~% 6.52
- Investimento mínimo em EPR: BSD 1,000,000 (efetivo a partir de 1º de janeiro de 2025; período de retenção de 10 anos)
- IVA sobre transferências de propriedade: 2.5% a 10%, com faixas de acordo com o valor (sem imposto de selo separado para imóveis).
- Permissões para compradores estrangeiros: Declaração de bens exclusivamente online, através do portal BIA, a partir de 1º de dezembro de 2024.
- Custos típicos de manutenção: 3% a 4.5% do valor do imóvel por ano (impostos + seguro + taxas de condomínio)
O investimento imobiliário nas Bahamas combina uma forte demanda turística com um mercado offshore estável e a proximidade com os Estados Unidos. A chegada recorde de visitantes em 2025, um processo digitalizado de propriedade estrangeira, limites de residência atualizados e um regime de IVA que substituiu o tradicional imposto de selo sobre imóveis fazem de 2025-2026 um período decisivo para a avaliação do mercado imobiliário das Bahamas.
Este guia abrange o panorama geral, as condições de mercado em cada ilha, as regras de propriedade estrangeira, os programas de residência, o quadro tributário completo, os rendimentos de aluguel e os custos de manutenção — tudo o que um investidor estrangeiro precisa saber antes de aplicar capital.
Panorama do mercado imobiliário das Bahamas
As Bahamas entraram em 2026 impulsionadas por um turismo recorde e uma atividade de financiamento sustentada — dois pilares que impulsionam a demanda imobiliária em todo o arquipélago.
- Turismo: As chegadas internacionais atingiram 12.5 milhões em 2025, um aumento de 11.4% em relação ao ano anterior. Os passageiros marítimos e de cruzeiros representaram 10.8 milhões (+13.8%), enquanto as chegadas aéreas foram de aproximadamente 1.7 milhão.
- PIB: O PIB nominal atingiu um valor estimado de 16.1 bilhões de dólares em 2025 (crescimento de 4.5%), proporcionando um cenário macroeconômico sólido para os ciclos imobiliário e da construção civil.
- Atividade hipotecária: Os novos desembolsos de hipotecas residenciais totalizaram BSD 126.1 milhões no primeiro semestre de 2025, um aumento de 3.7% em relação ao ano anterior, sinalizando a disponibilidade contínua de financiamento para compradores.
- Tendências de preços: O preço médio de venda em Nassau/New Providence ficou em US$ 514,000 no primeiro trimestre de 2026 (média de US$ 1,145,324), abaixo do pico de US$ 850,000 registrado no primeiro trimestre de 2025 — o que sugere uma normalização após um período de transações de alto valor.
Principais atualizações de políticas para investidores imobiliários
| Atualização de política | Eficaz | Impacto para os investidores |
|---|---|---|
| Licenças da Lei de Propriedade de Terras — solicitação exclusivamente online pelo portal do BIA | 1 Dec 2024 | Prepare documentos de identidade e corporativos digitalizados; o envio de documentos em papel foi descontinuado. |
| O investimento mínimo no programa EPR foi elevado para 1,000,000 BSD, com prazo de retenção de 10 anos. | Janeiro 1 2025 | Limite de capital mais elevado; escrituras de doação excluídas; prazo de pagamento da taxa de 90 dias. |
| Multa por declaração de IVA para corretores de imóveis — 3% do valor da transação. | Julho 1 2025 | Artigo 47C: os agentes devem apresentar a declaração prescrita no prazo de 30 dias após a transferência da propriedade, sob pena de multa. |
| Imposto de selo sobre transmissões imobiliárias — totalmente isento | Lei atual | A Segunda Tabela da Lei do Selo de 2024 isenta escrituras de transmissão de propriedade; o IVA é o único imposto sobre a transferência de bens imóveis. |
Turismo e fatores de demanda
O turismo é o principal motor da demanda por imóveis residenciais nas Bahamas — especialmente aluguéis de curta duração, residências de marca e segundas residências para quem busca praticidade e segurança. Os 12.5 milhões de visitantes previstos para 2025 reforçaram a absorção nos principais mercados turísticos e resorts, sustentando as diárias e a ocupação ao longo das temporadas.
Desempenho de hotéis e aluguéis de temporada (2025)
| métrico | Hotéis | Alojamentos |
|---|---|---|
| Ocupação média | 74% | 47.6% (local inteiro); 48.5% (comparável a hotel) |
| ADR / diária | USD 280–450 | Média de aproximadamente USD 251 |
| Variações insulares notáveis | - | Exuma: ocupação de 61.0%; Grand Bahama: 43.5%. |
Regulamentos de aluguel de curto prazo
As Bahamas exigem registro obrigatório para todas as estadias de aluguel com duração de 45 dias ou menos. Os operadores devem possuir tanto uma Licença Comercial quanto uma Licença de Turismo (Ministério do Turismo e Aviação), registrar-se no Departamento de Receita Interna e cumprir as obrigações relativas ao IVA (Imposto sobre Valor Agregado) conforme a Lei do IVA. O governo contratou a Avenu para fiscalizar o cumprimento dessas normas — operadores não registrados estão sujeitos a multas. Essas regulamentações foram introduzidas em março de 2023 e reforçadas até 2025-2026.
Análise de mercado ilha por ilha
Nassau e Nova Providência
O principal centro turístico e comercial. O preço médio de venda no primeiro trimestre de 2026 foi de US$ 514,000, com uma média de US$ 1,145,324. Os principais empreendimentos incluem a expansão do Baha Mar, no valor de US$ 700 milhões (345 quartos de hotel mais 77 residências de marca, com previsão de conclusão em 2029) e o Aqualina em Cable Beach (60 residências, fase 2 prevista para 2025). Nassau oferece mercados consolidados de condomínios e vilas, proximidade com escolas e serviços internacionais e uma forte infraestrutura para aluguel de temporada. A rentabilidade bruta estimada dos aluguéis varia de 5% a 7%.
Exuma e os Cayos de Exuma
O grande apelo para o lazer e os ilhéus exclusivos atraem compradores de segunda residência que buscam acesso à água e comunidades de resorts boutique. O preço médio de venda de imóveis à beira-mar é de aproximadamente US$ 1.995 milhão, com a média de vendas prevista para o primeiro trimestre de 2025 atingindo US$ 3 milhões. Os imóveis à beira-mar variam de cerca de US$ 60,000 a US$ 100,000 para terrenos não privilegiados até US$ 10 a US$ 45 milhões para ilhéus e propriedades de luxo. A taxa de ocupação de imóveis para aluguel de temporada é de 61%, a mais alta entre as principais ilhas.
Abaco
A reconstrução pós-furacão Dorian demonstrou uma resiliência notável e um novo impulso até 2026. Treasure Cay está em uma fase ativa de renascimento sob a gestão de um novo empreendedor, e as melhorias na infraestrutura incluem sistemas de água municipais movidos a energia solar em Marsh Harbour. O foco permanece nas comodidades náuticas, marinas e comunidades costeiras que atraem compradores em busca de um estilo de vida diferenciado.
Eleuthera e Harbour Island
Destinos de luxo exclusivos, valorizados por sua localização à beira-mar e baixa densidade populacional. Os imóveis à venda em Harbour Island variam de US$ 1.8 milhão a mais de US$ 21 milhões, com maior concentração na faixa de US$ 3 a 11 milhões. As propriedades à beira-mar em Eleuthera geralmente são negociadas entre US$ 2 e 6 milhões.
Bimini
Mercado de fim de semana próximo à Flórida, com comodidades de marina de resort. O Resorts World Bimini permanece operacional com receita melhorada no primeiro semestre de 2025, embora a Genting descreva o desempenho geral como financeiramente abaixo do esperado. Uma expansão do aeroporto, financiada pelo governo e orçada em US$ 70 milhões, está em andamento, o que deverá fortalecer o acesso e valorizar os imóveis.
Grand Bahama
Uma opção com excelente custo-benefício, oferecendo dupla localização residencial e industrial/logística/em Zona Franca. Os rendimentos de aluguel relatados por corretores variam de 8% a 10% ou mais — significativamente acima da média de Nassau, que é de 5% a 7%. A recuperação pós-furacão continua com a melhoria da oferta de imóveis de lazer em alguns submercados selecionados, tornando este o ponto de entrada mais acessível do arquipélago para investidores focados em rendimento.
Andros e as Ilhas Exteriores
Conceitos emergentes de ecoturismo e ilhas privadas. O potencial do ecoturismo é amplamente reconhecido, embora os projetos específicos de desenvolvimento para 2025-2026 ainda sejam limitados. A análise prévia da infraestrutura é essencial — a disponibilidade de serviços públicos, acesso e seguro varia significativamente.
Rendimento de aluguel e custos de manutenção
Rendimento bruto de aluguel por ilha
| Localização: | rendimento bruto estimado | Notas |
|---|---|---|
| Média nacional | ~% 6.52 | Guia Global de Imóveis, meados de 2025 |
| Nassau / Nova Providência | 5-7% | Mercado consolidado; valores imobiliários mais altos comprimem os rendimentos. |
| Grande Bahama / Porto Franco | 8–10%+ | Preços de entrada mais baixos; a procura por logística/Zona Franca sustenta a ocupação. |
| Exuma | Varia muito | Taxa de ocupação de 61% para aluguel de curta duração; valores imobiliários altíssimos limitam as porcentagens de rendimento. |
Dados nacionais de desempenho de aluguéis de curta duração (início de 2026): receita anual mediana de aproximadamente USD 47,000 a 48,000, taxa média de ocupação de 53% e diária média em torno de USD 251.
Custos anuais de manutenção
| Categoria de custo | Ocupada pelo proprietário | Não é proprietário / alugar |
|---|---|---|
| Imposto sobre a propriedade imobiliária | ~0.25–0.8%/ano | ~1.0–1.75%/ano |
| Seguros | 1–3% ao ano (o risco de furacões e inundações varia conforme a ilha e a altitude) | |
| Taxas de condomínio/associação de moradores | 0.75–2.4% ao ano (condomínios e comunidades de resort) | |
| estimativa combinada | ~2–4%/ano | ~3–4.5%/ano |
Regras de propriedade estrangeira e autorizações da Lei de Posse de Terras
Estrangeiros podem adquirir propriedades nas Bahamas, sujeitos à Lei de Posse de Terras por Pessoas Internacionais (IPLA). A partir de 1º de dezembro de 2024, todas as solicitações devem ser feitas eletronicamente por meio do portal SharePoint da Autoridade de Investimentos das Bahamas (BIA) — solicitações em papel não são mais aceitas.
Quando é necessário um alvará
- Terrenos com menos de 5 acres, para uso residencial: Apenas cadastro — não é necessário alvará.
- 5 acres ou mais, ou qualquer uso comercial: É necessário possuir a licença IPLA completa.
- Não existem proibições categóricas de propriedade estrangeira por ilha ou zona.
Lista de verificação de documentos para candidatura ao IPLA
- Formulário de Anexo IPLA Estatutário (assinado pelo requerente não-bahamense ou por seu advogado)
- Comprovante de identidade — passaporte, certidão de nascimento, certidão de casamento
- Cópia da escritura ou do título de propriedade
- Cópia da planta do local mostrando o tamanho e a localização.
- Número de avaliação do Imposto Predial (quando aplicável)
- Comprovante de pagamento de RPT (atual, se aplicável)
- Para empresas: certificado de incorporação e documentos de due diligence por beneficiário final.
- Cópia da escritura comprovando o pagamento do imposto de selo e a folha de apoio (registros pós-aquisição)
- Pagamento de taxas governamentais
Lista de verificação de conformidade do comprador
- Consulte um advogado local o quanto antes para verificar a titularidade do imóvel e os termos do contrato.
- Confirme se a sua transação requer uma autorização IPLA e faça o registo através do sistema online da BIA.
- Coordenar os procedimentos de KYC (Conheça Seu Cliente) bancário, a documentação de origem dos fundos e os contratos de garantia.
- Alinhe o fechamento com as divulgações de IVA para evitar a penalidade da Seção 47C.
- Realizar testes de estresse para custos de manutenção (seguros, taxas de condomínio, resiliência a furacões) e gestão de imóveis.
- Inclua um prazo de antecedência no seu cronograma de fechamento — os tempos de aprovação variam de acordo com a integridade da solicitação.
Programas de residência e investimento
Residência Permanente Econômica (EPR)
O investimento mínimo exigido foi aumentado de BSD 750,000 para BSD 1,000,000 a partir de 1º de janeiro de 2025, conforme a Lei de Imigração (Emenda) (nº 2) de 2024. O investimento deve ser mantido por 10 anos. Escrituras de doação estão excluídas, e os candidatos têm um prazo de 90 dias para o pagamento da taxa após a aprovação.
Requisitos de elegibilidade para o EPR:
- Formulário de candidatura e carta de solicitação ao Diretor de Imigração.
- Passaporte válido (cópia autenticada)
- Duas fotos tipo passaporte (2×2 polegadas, fundo branco)
- Certidão de nascimento original ou autenticada
- Certificado policial — ficha criminal limpa dos últimos 5 anos, com no máximo 6 meses de emissão.
- Atestado médico — bom estado de saúde, com no máximo 30 dias de validade.
- Referências pessoais (normalmente duas ou mais)
- Comprovativo de investimento qualificado de 1,000,000 BSD (escritura de transmissão ou confirmação do Banco Central para obrigações).
- Compromisso de manter o investimento por 10 anos.
Taxas governamentais: Aproximadamente BSD 15,000 a 20,000 para o requerente principal; aproximadamente BSD 300 por dependente. Tempo de processamento: 8 a 12 meses para um pedido completo e sem contestação (intervalo: 6 a 18 meses).
Outras opções de residência para proprietários de imóveis
- Cartão de residente proprietário de imóvel: Disponível ao abrigo da Lei de Propriedade Habitável (IPLA) para não-bahamenses proprietários de imóveis habitáveis. Renovação anual. Não confere direito a trabalho. Taxa de processamento de aproximadamente BSD 100 (não reembolsável); emissão de aproximadamente BSD 500 por cartão.
- Autorização de Residência Anual: Para proprietários de imóveis e residentes sazonais. Renovável anualmente, sem necessidade de trabalho. Uma opção prática para investidores que visitam a região regularmente, mas não atingem o limite mínimo exigido pelo programa EPR.
- Residência permanente padrão: Disponível por meio de casamento com um cidadão bahamense (após 5 anos), 20 anos ou mais de residência legal ou 10 anos ou mais de serviço público. Sem limite mínimo de investimento — mas não se aplica à maioria dos investidores estrangeiros.
Para um contexto mais amplo sobre planejamento de residência e cidadania em diferentes jurisdições, consulte nossos guias sobre autorizações de residência e cidadania.
Impostos sobre transações imobiliárias
IVA sobre transferências de imóveis
O IVA substituiu o imposto de selo tradicional nas transações imobiliárias. O Anexo II da Lei do Imposto de Selo de 2024 isenta explicitamente as escrituras de transmissão, recondução, cessão, permuta ou transferência de imóveis. A mesma tabela de faixas de IVA aplica-se tanto a vendas de imóveis novos como a vendas de imóveis usados — a taxa depende do tipo de comprador e da faixa de valor, e não se o imóvel é novo ou usado.
| Valor do imóvel (BSD) | Taxa de IVA (pessoa física das Bahamas) | Taxa para estrangeiros |
|---|---|---|
| Sob $ 100,000 | 2.5% | 10% |
| $ $ 100,000- 300,000 | 4% | 10% |
| $ $ 300,000- 500,000 | 6% | 10% |
| $ $ 500,000- 700,000 | 8% | 10% |
| $ $ 700,000- 1,000,000 | 9% | 10% |
| Mais de US $ 1,000,000 | 10% | 10% |
Compradores de imóveis nas Bahamas que adquirem sua primeira casa recebem uma taxa reduzida de 4% para propriedades avaliadas entre US$ 300,000 e US$ 500,000. Empresas bahamenses pagam 2.5% (para imóveis abaixo de US$ 100) ou 10% (para todas as outras faixas de valor).
Fiscalização do IVA — Penalidade do Artigo 47C
De acordo com a Lei de Alteração do Imposto sobre o Valor Acrescentado (n.º 2), de 2025, Secção 47C, os agentes imobiliários devem apresentar uma declaração específica no prazo de 30 dias após qualquer transmissão de propriedade. A omissão dessa declaração acarreta uma multa de 3% do valor pago ou a pagar. Esta disposição entrou em vigor em 1 de julho de 2025 e permanece em vigor. Trata-se especificamente de uma multa por não apresentação da declaração, e não de uma multa geral por falta de recolhimento do IVA.
Imposto sobre a propriedade imobiliária
| Tipo de propriedade | Faixa de valor | Taxa anual |
|---|---|---|
| Residencial ocupado pelo proprietário | Até ~$250,000 | Isentar |
| $ $ 250,000- 500,000 | 0.625% | |
| Mais de US $ 500,000 | 1.0% | |
| Não proprietário / comercial | Até $ 500,000 | 0.75% |
| US$ 500,000 – US$ 1.5 milhão – US$ 2 milhões | 1.0% | |
| Mais de US$ 1.5 milhão a US$ 2 milhões | 1.5% | |
| Terreno baldio de propriedade estrangeira | Primeiros US$ 7,000 | BSD 100 plano |
| Superior a US$ 7,000 | 2.0% |
Para planejamento tributário comparativo entre jurisdições, consulte nossa visão geral sobre impostos.
O processo de compra para investidores estrangeiros
Uma abordagem disciplinada em relação à conformidade, à coordenação do fechamento do negócio e à seleção da ilha é fundamental para obter sucesso no mercado imobiliário das Bahamas. A aquisição típica segue estas etapas:
- 1. Seleção de imóveis e due diligence: Contrate um advogado local para verificação da titularidade, levantamento topográfico e avaliações ambientais. Confirme o zoneamento, os ônus e quaisquer débitos de impostos prediais pendentes.
- 2. Contrato de venda: Elabore um contrato de compra e venda com termos claros sobre preço, depósito (normalmente 10%), condições e prazo de conclusão.
- 3. Conformidade com a IPLA: Verifique se é necessária uma licença IPLA (para áreas acima de 5 acres ou uso comercial). Em caso afirmativo, faça a solicitação eletronicamente pelo portal do BIA, anexando todos os documentos exigidos.
- 4. Financiamento e transferência de fundos: Coordenar os procedimentos de KYC (Conheça Seu Cliente) bancários, a documentação de origem dos fundos e a aprovação do Banco Central das Bahamas para controle cambial de transferências em moeda estrangeira.
- 5. Fechamento: Pague o IVA escalonado (o único imposto de transmissão — não há imposto de selo separado). Certifique-se de que o agente apresente a declaração da Seção 47C no prazo de 30 dias. Registre a escritura junto ao Registro Geral.
- 6. Pós-fechamento: Cadastre-se para o imposto predial, contrate uma empresa de administração de imóveis, providencie um seguro (reserve de 1 a 3% do valor do imóvel anualmente para cobertura contra furacões) e, se aplicável, solicite o Cartão de Residente Proprietário de Imóvel ou o EPR (Employee Property Rating).
Para processos comparativos em outras jurisdições, consulte nossos guias sobre bens imóveis transações e registro de negócios.
Perguntas frequentes
Estrangeiros podem comprar propriedades nas Bahamas?
Qual é o investimento mínimo para obter a Residência Permanente por Motivos de Economia?
Existe imposto de selo sobre a compra de imóveis nas Bahamas?
Quais são os custos anuais de manutenção de um imóvel para aluguel?
Preciso de uma licença para operar um aluguel de curta duração?
Qual ilha oferece os melhores rendimentos de aluguel?
Última atualização: 29 de abril de 2026. Este guia tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou de investimento. Taxas governamentais, alíquotas de impostos e requisitos de programas podem sofrer alterações — verifique os valores atuais antes de assumir qualquer compromisso.
