Num relance
Limiar de rascunho: Investimento mínimo de €400,000 em quatro classes de ativos (imóveis, títulos do governo, fundos autorizados e ações listadas na BSE) com um período de detenção de 5 anos — conforme a versão preliminar retirada.
Mercado imobiliário: A média nacional é de aproximadamente € 1,965/m² (aumento de 13.8% em relação ao ano anterior). Cluj-Napoca lidera com cerca de € 3,230/m², seguida por Bucareste com cerca de € 2,200/m². A construção civil representa cerca de 8% do PIB, a maior percentagem da UE.
Imposto para não residentes: Imposto efetivo de 8% sobre a renda de aluguel. Ganhos de capital: 1% (mantidos por mais de 3 anos) ou 3% (mantidos por até 3 anos). Sem imposto sobre patrimônio.
Propriedade estrangeira: Cidadãos não pertencentes à UE podem ser proprietários diretos de edifícios, mas não de terrenos — utilizam o direito de superfície ou uma estrutura empresarial romena.
Última atualização em abril de 2026
A proposta de programa de residência por investimento da Romênia — comumente chamada de "Visto Dourado" — atraiu considerável atenção no final de 2025, sendo uma das poucas propostas da UE que ainda considerava o setor imobiliário como uma via de qualificação para a residência. No entanto, o projeto de lei foi retirado do Parlamento em dezembro de 2025, após avaliações de segurança negativas. Este guia examina a proposta retirada, os fundamentos do mercado imobiliário romeno para investidores estrangeiros, o regime tributário para não residentes e como a Romênia se compara aos programas de residência por investimento ativos da UE em 2026.
Visto Dourado da Romênia: situação atual (abril de 2026)
O projeto de lei do Visto Dourado da Romênia (B490/2025) foi formalmente retirado do Parlamento em 9 de dezembro de 2025. O partido PNL retirou a legislação após avaliações negativas do Conselho Supremo de Defesa Nacional da Romênia (CSAT), do Serviço de Inteligência Romeno (SRI) e do Serviço de Inteligência Estrangeira (SIE), que apontaram preocupações de segurança relacionadas ao programa.
Até abril de 2026, nenhum projeto de lei substituto foi apresentado. A Romênia não possui atualmente um programa de residência por investimento. Investidores que consideravam imóveis na Romênia especificamente para obter o Visto Gold devem estar cientes de que essa opção não está disponível e não há previsão para a aprovação de uma legislação sucessora.
Dito isso, o mercado imobiliário romeno continua atrativo para investidores estrangeiros devido aos seus fundamentos — forte crescimento dos preços, atividade de construção líder na UE e um regime tributário favorável para não residentes — independentemente de qualquer programa de residência futuro. Para investidores cujo objetivo principal é a residência na UE, existem programas ativos em Grécia, Chipre, Malta e Letônia permanecer disponível.
O que propunha a versão retirada do projeto
Embora o projeto de lei não esteja mais em vigor, entender o que foi proposto fornece contexto para qualquer legislação futura que a Romênia possa apresentar. A versão retirada incluía um investimento mínimo de € 400,000 e um período de detenção de cinco anos em quatro classes de ativos elegíveis.
| Ativo elegível (rascunho retirado) | Mínimo | Período de espera |
|---|---|---|
| Imóveis romenos | €400,000 | 5 Anos |
| títulos do governo romeno | €400,000 | 5 anos (prazo de vencimento) |
| Fundos de investimento autorizados pela ASF | €400,000 | 5 Anos |
| Ações cotadas na Bolsa de Valores de Bucareste | €400,000 | 5 Anos |
O projeto de lei também previa que o cônjuge, os filhos menores e os pais dependentes do investidor receberiam autorizações de residência equivalentes com validade de cinco anos. Após cinco anos de residência contínua, o requerente principal poderia solicitar a residência permanente e, posteriormente, a cidadania por meio do processo de naturalização padrão da Romênia — que geralmente exige oito anos de residência legal no total.
Para obter informações sobre as categorias gerais de residência na UE e os processos de naturalização, consulte os nossos guias. autorizações de residência e cidadania.
Panorama do mercado imobiliário romeno
O mercado imobiliário da Romênia demonstrou crescimento consistente ao longo de 2025 e em 2026, impulsionado por forte atividade de construção, urbanização crescente e demanda sustentada. Os principais indicadores apontam para um mercado ativo e confiante por parte das construtoras.
Licenças de construção: A Romênia emitiu 37,252 alvarás de construção residencial em 2025, um aumento de 4.4% em relação ao ano anterior. Essa alta sinaliza a contínua confiança dos incorporadores e um crescente volume de novos empreendimentos nas principais cidades.
Participação da construção civil no PIB: A construção civil contribui com aproximadamente 8% do PIB da Romênia — a maior participação na União Europeia e bem acima da média da UE-27, que gira em torno de 5%. Esse peso setorial reflete tanto a atividade de desenvolvimento residencial quanto comercial e sugere fortes fluxos de mão de obra e capital para o ambiente construído.
Trajetória de preços: Os preços dos imóveis nas principais cidades da Romênia subiram entre 60% e 100% nos últimos seis anos. A média nacional atingiu aproximadamente € 1,965/m² no final de 2025, refletindo um aumento de 13.8% em relação ao ano anterior. Esse crescimento foi generalizado, com todas as principais cidades registrando aumentos de dois dígitos.
Preços de imóveis por cidade
| Cidade | Estoque existente (€/m²) | Construções novas (€/m²) | Mudança YoY |
|---|---|---|---|
| Cluj-Napoca | € 3,227-3,235 | €3,303 | + 5.1% |
| Bucareste | € 2,159-2,204 | €2,500 | + 17.2% |
| Braşov | € 2,166-2,228 | €2,698 | + 11.1% |
| Constanţa | € 1,916-1,943 | €2,058 | + 5.9% |
| Timisoara | €1,865 | - | + 11.2% |
| Média nacional | €1,965 | - | + 13.8% |
Dados: números verificados do final de 2025. Cluj-Napoca é a cidade mais cara da Romênia, enquanto Bucareste registrou o crescimento mais rápido nos preços de imóveis novos, com um aumento de 17.2% em relação ao ano anterior.
Para os investidores, a grande variação de preços entre as cidades cria estratégias distintas. Bucareste oferece a maior liquidez e a valorização de capital mais rápida em imóveis novos. Cluj-Napoca apresenta preços premium, mas os rendimentos são menores. Cidades secundárias como Timișoara e Constança oferecem pontos de entrada mais baixos com perfis de rendimento mais robustos.
Rendimento de aluguel e potencial de renda
Os rendimentos brutos de aluguel na Romênia continuam atrativos para os padrões europeus, embora variem significativamente por cidade e tipo de imóvel. No primeiro trimestre de 2026, os rendimentos brutos médios por cidade eram os seguintes: Bucareste, com média de 7.52% (com bairros populares como Titan, Berceni e Militari atingindo 6.0–7.1%). Constança, com média de 6.37%, Brașov, 5.81%, Timișoara, 5.44% e Cluj-Napoca, 4.41% — valores comprimidos pelos preços elevados dos imóveis nessas cidades. Galați oferece os maiores rendimentos brutos do país, aproximadamente 8.09%.
Os rendimentos líquidos normalmente ficam 1.5 a 2.0 pontos percentuais abaixo dos rendimentos brutos, após contabilizar impostos sobre a propriedade, manutenção, vacância e custos de gestão. Apartamentos com vários quartos em bairros de alta procura em Bucareste podem atingir rendimentos brutos próximos a 8%, particularmente no segmento de mercado de massa.
Para investidores que avaliam imóveis na Romênia puramente com base no potencial de renda, a combinação de preços de entrada moderados e forte demanda por aluguel — impulsionada pela urbanização, baixa penetração de hipotecas e uma força de trabalho jovem e profissional — cria um perfil fundamentalmente diferente dos mercados saturados da Europa Ocidental.
Regras de propriedade estrangeira e custos de transação
Segundo a legislação romena (Lei 312/2005 e Artigo 44 da Constituição Romena), cidadãos não pertencentes à UE podem ser proprietários diretos de edifícios e apartamentos. No entanto, não podem ser proprietários diretos de terrenos. Para controlar o terreno onde se situa um imóvel, os investidores não pertencentes à UE geralmente utilizam uma das duas estruturas: um direito de superfície (um direito de uso do terreno a longo prazo, normalmente entre 49 e 99 anos) ou uma empresa romena que detém o título de propriedade do terreno, enquanto o investidor é o proprietário da empresa.
Os cidadãos da UE e do EEE podem possuir terras em regime de reciprocidade, que tem sido progressivamente liberalizada desde a adesão da Roménia à UE em 2007.
Os custos de transação
Os custos totais de transação de compra e venda na Romênia variam de aproximadamente 5.4% a 9.2%, o que é moderado para os padrões da Europa Ocidental. Os principais componentes são os seguintes: taxas notariais variam de 0.44% a 2.20% (pagas pelo comprador), o registro de imóveis custa 0.15% para pessoas físicas e o vendedor paga um imposto de transmissão de 1% se o imóvel foi detido por mais de três anos ou 3% se foi detido por três anos ou menos. Os custos totais para o comprador geralmente ficam entre 1.5% e 3.2%, enquanto os custos para o vendedor chegam a 5% a 9%, incluindo as comissões dos corretores.
Para orientações sobre como estruturar aquisições imobiliárias por meio de uma entidade corporativa, consulte nosso [link para o documento/artigo/etc.]. registro de negócios e bens imóveis Recursos.
Regime tributário para investidores imobiliários não residentes
O regime tributário da Romênia para investidores imobiliários não residentes é relativamente simples e, para os padrões da UE, favorável ao investidor.
Renda
Pessoas físicas não residentes pagam 10% de imposto de renda sobre 80% da renda bruta de aluguel (uma dedução fixa de 20% é aplicada automaticamente). Isso resulta em uma alíquota efetiva de imposto de 8% sobre a receita bruta de aluguel. A dedução fixa de 20% substitui a dedução de despesas detalhadas — despesas reais acima de 20% não são dedutíveis para pessoas físicas.
Ganhos de capital na venda de imóveis
O imposto sobre ganhos de capital é de 1% se o imóvel foi mantido por mais de três anos, ou de 3% se foi mantido por três anos ou menos. Essas taxas estão entre as mais baixas da UE e criam um perfil de saída favorável para investidores de longo prazo.
Imposto predial anual e alterações de 2026
As taxas básicas do imposto sobre a propriedade são de, no mínimo, 0.1% para imóveis residenciais e 0.5% para imóveis não residenciais. A partir de 2026, entra em vigor uma mudança significativa: a base de cálculo do valor venal dos imóveis foi aumentada em 167% (de 1,000 para 2,677 lei/m² para estruturas de concreto), o que eleva consideravelmente os custos efetivos de manutenção, mesmo que as taxas nominais de imposto permaneçam as mesmas. Além disso, aplica-se uma sobretaxa de 0.9% para imóveis avaliados acima de 2.5 milhões de RON (aproximadamente € 500,000).
residência fiscal e dupla tributação
A posse de um imóvel na Romênia não cria, por si só, residência fiscal. A residência fiscal é estabelecida a partir de 183 dias ou mais de presença física na Romênia dentro de um ano civil, ou quando o centro de seus interesses vitais está localizado no país. Investidores que permanecem menos de 183 dias no país continuam sendo considerados não residentes para fins fiscais romenos.
A Romênia possui aproximadamente 90 acordos para evitar a dupla tributação em vigor, incluindo tratados com os Estados Unidos, Reino Unido (uma nova convenção entrou em vigor em 1º de janeiro de 2026), Israel, Rússia, China e Emirados Árabes Unidos (totalmente ratificada e ativa). Para conceitos de planejamento tributário aplicáveis em diferentes jurisdições, consulte nosso [link para o guia/referência]. guia de planejamento tributário.
Comparação de programas ativos do visto gold da UE
Com a retirada do programa da Romênia, os investidores que buscam residência na UE por meio de investimento imobiliário têm quatro opções ativas a partir de abril de 2026.
| País | Investimento imobiliário mínimo | Status |
|---|---|---|
| Grécia | €250,000–€800,000 (por zona) | Ativo |
| Chipre | 300,000€ + IVA | Ativo |
| Malta (MPRP) | Aproximadamente €375,000 (compra) ou €14,000/ano (aluguel) | Ativo |
| Letônia | € 250,000 + 5% de taxa estatal | Ativo |
| Portugal | Imóveis removidos (outubro de 2023) | Rota RE fechada |
| Espanha | Imóveis removidos (abril de 2025) | Rota RE fechada |
| Ireland | - | Programa totalmente encerrado |
| Hungria | €250,000 (apenas financiamento, sem investimento imobiliário direto) | Fundos apenas |
| Roménia | €400,000 (proposta retirada em dezembro de 2025) | Retirado |
Atualmente, não existe nenhuma diretiva vinculativa da UE que proíba os programas de vistos gold, embora a pressão constante da Comissão Europeia e do Parlamento desde 2019 tenha contribuído para o encerramento de programas e para o reforço das medidas de harmonização no combate ao branqueamento de capitais e para a aplicação de requisitos de diligência reforçada.
Para investidores que exploram a possibilidade de residência na UE por meio de investimento, nossa equipe pode oferecer consultoria na seleção de programas em diferentes jurisdições. Consulte nossos guias para obter mais informações. residência por investimento e residência especial.
Vias alternativas de residência na Romênia
Embora o programa Golden Visa não esteja disponível, a Romênia oferece diversas vias de imigração padrão para estrangeiros. Estas incluem autorizações de residência para fins comerciais (disponíveis para diretores e acionistas de empresas romenas), autorizações de trabalho para aqueles com contratos de trabalho na Romênia, autorizações de reagrupamento familiar e autorização de residência para estudos. A Romênia também possui um programa de visto para nômades digitais que trabalham remotamente. O caminho geral para a residência permanente exige cinco anos de residência legal contínua, com a cidadania disponível após oito anos no total.
Para investidores que desejam estabelecer e operar um negócio na Romênia, a autorização de residência para fins comerciais, combinada com a propriedade de um imóvel, pode proporcionar tanto o status de residente quanto exposição ao mercado imobiliário — sem exigir o limite de investimento de € 400,000 previsto na proposta de Visto Gold, que foi posteriormente retirada.
Perguntas frequentes
A Romênia possui um programa de Visto Gold?
Um cidadão não pertencente à UE pode comprar um imóvel na Romênia?
Que impostos um não residente paga sobre a renda de aluguel na Romênia?
Possuir um imóvel na Romênia me torna residente fiscal?
Quais países da UE ainda oferecem vistos gold para investidores imobiliários?
Quais são os preços médios dos imóveis em Bucareste?
Próximos passos
Quer esteja avaliando o mercado imobiliário romeno como um investimento independente, explorando opções de residência por investimento na UE em programas ativos ou considerando uma autorização de residência para fins comerciais na Romênia, nossa equipe de consultoria internacional pode coordenar a aquisição de imóveis, a estruturação corporativa e o planejamento de imigração em diferentes jurisdições.
