Estrangeiros comprando imóveis na Armênia em 2026: o que você pode e não pode possuir, e a maneira segura de estruturar o negócio.

• Estrangeiros podem comprar livremente apartamentos, casas e imóveis comerciais na Armênia, mas não podem possuir terras diretamente, incluindo terras agrícolas.
• O acesso a terras agrícolas é possível através de uma empresa registada na Arménia (mesmo que seja 100% detida por estrangeiros) ou por arrendamento de longo prazo.
• Sempre solicite uma certidão de registro de imóvel para verificar a titularidade e os ônus antes de efetuar o pagamento; registre a transação no Cadastro Estadual.
• Compradores estrangeiros podem obter uma assinatura eletrônica CoSign e enviar solicitações de cadastro eletrônico remotamente; ou nomear um representante local por meio de uma procuração autenticada.
• Estruture o negócio e os pagamentos corretamente (transferência bancária AMD, registros adequados) para manter a conformidade e proteger seu investimento.

Estrangeiros compram imóveis na Armênia. Desfrute de um caminho descomplicado para adquirir apartamentos e espaços comerciais, mas a propriedade de terras é restrita. Este guia explica exatamente o que você pode e não pode possuir em 2026, como estruturar legalmente a exposição a terras agrícolas e os passos práticos para concluir a due diligence e registrar sua compra com segurança.

Também abordamos como usar o cadastro eletrônico da Armênia com a assinatura eletrônica de um estrangeiro e como autorizar um representante de confiança caso você prefira não viajar.

Resumo rápido: o que estrangeiros podem e não podem possuir na Armênia (atualização de 2026)

A legislação armênia estabelece uma clara distinção entre edifícios e terrenos. Indivíduos e empresas estrangeiras podem possuir livremente Apartamentos, casas, escritórios/unidades comerciais e outros tipos de imóveis não relacionados a terrenos em cidades e vilas da Armênia. (armenian-lawyer.com). Porém, propriedade direta da terra A exploração por cidadãos estrangeiros e entidades jurídicas estrangeiras é proibida por lei, inclusive para terrenos agrícolas. (Código de Terras da Armênia).

Existem vias legais para acessar terrenos: você pode detê-los por meio de uma empresa registrada na Armênia (incluindo uma LLC de propriedade integralmente estrangeira) ou firmar um contrato de arrendamento de longo prazo para uso e desenvolvimento. (armenian-lawyer.com).

Tipos de ativos permitidos: apartamentos, casas e imóveis comerciais — tendências de mercado e dados recentes de transações.

Estrangeiros podem comprar apartamentos, casas, escritórios, lojas, armazéns e outros imóveis (exceto terrenos), novos ou usados, nos mercados urbanos da Armênia. (armenian-lawyer.com).

A atividade de mercado por parte de compradores estrangeiros tem sido estável. De acordo com a Finport, as transações imobiliárias com participação estrangeira representaram cerca de 6.7% do total no final de 2024 e cerca de 6.8% no primeiro semestre de 2025. (Finport) (Finport)Embora os estrangeiros ainda sejam uma minoria entre os compradores, a possibilidade legal de possuir imóveis construídos diretamente mantém a Armênia atraente para a diversificação de portfólios e para a mudança de estilo de vida.

Dica: Se o seu investimento estiver ligado à mudança de residência, explore como a propriedade imobiliária pode te ajudar. residência e eventual cidadania planejamento.

Por que as terras agrícolas são restritas: fundamentos constitucionais e do Código de Terras para a proibição.

A Armênia considera suas terras como um recurso protegido. A base legal para restringir a propriedade estrangeira reside na estrutura constitucional do país e é implementada pelo Código de Terras, que proíbe a propriedade direta de terras por cidadãos estrangeiros e pessoas jurídicas estrangeiras, incluindo terras agrícolas. (Código de Terras da Armênia).

Na prática, isso significa que um indivíduo estrangeiro não pode registrar a titularidade de um terreno em seu próprio nome. Mas você pode estruturar legalmente seu projeto para usar o terreno por meio de uma empresa armênia ou um contrato de arrendamento.

Como estrangeiros podem usar terras na Armênia: propriedade por meio de uma empresa registrada na Armênia versus arrendamento de longo prazo.

Investidores estrangeiros que precisam de terras agrícolas ou lotes para desenvolvimento geralmente recorrem a uma das duas vias de regularização:

1) Empresa registrada na Armênia (permitida propriedade 100% estrangeira)

• Constitua uma LLC armênia ou outra entidade nacional; a lei armênia permite 100% de propriedade estrangeira da empresa que detém o terreno. (armenian-lawyer.com).
• A empresa — sendo uma pessoa jurídica armênia — pode adquirir e registrar terras em seu próprio nome, incluindo parcelas agrícolas, sujeitas às regras gerais de zoneamento/uso. (armenian-lawyer.com).

Veja também: Se você pretende constituir uma holding ou veículo operacional local, consulte nossa visão geral de registro comercial na Armênia.

2) Contrato de arrendamento de longo prazo

• Em vez de titularidade, arrenda o terreno a longo prazo para uso agrícola ou para desenvolvimento imobiliário. Um contrato de arrendamento bem elaborado pode garantir os direitos de uso e a proteção do investimento dentro do quadro do direito civil. (armenian-lawyer.com).

Qual rota escolher? Utilize uma empresa se desejar maior controle ou se planeja deter vários imóveis/ativos sob uma única entidade regulamentada. Prefira um contrato de leasing para maior flexibilidade ou quando a transferência de propriedade for inviável.

Análise prévia de títulos e cadastros imobiliários: obtenção de extratos, verificação de ônus e identificação de problemas.

Na Armênia, a verificação completa da titularidade de imóveis concentra-se no Cadastro Estadual. Antes de transferir quaisquer fundos, complete o seguinte:

• Solicite uma certidão oficial do cadastro imobiliário referente à unidade ou parcela específica para confirmar o proprietário registrado, os identificadores do imóvel e quaisquer ônus (hipoteca, penhor, apreensão). (armenian-lawyer.com).
• Compare o documento de identidade e os documentos da empresa do vendedor com o nome que consta na certidão de registro de imóveis e verifique a autoridade para assinatura, caso o vendedor seja uma empresa. (armenian-lawyer.com).
• Analise os ônus e solicite a liberação ou o consentimento do credor antes do fechamento do negócio, caso haja alguma hipoteca/penhor registrado. (armenian-lawyer.com).
• Registre a transferência concluída no Cadastro Estadual para que o comprador seja registrado como o novo proprietário — o registro é o ponto final legal para transações imobiliárias na Armênia. (armenian-lawyer.com).

Pagamentos e moeda

Planeje pagamentos em conformidade com as normas bancárias locais. As transações imobiliárias são registradas no Cadastro Estadual e, na prática, geralmente são liquidadas em drams armênios por meio de transferência bancária. (recuperar.am)Alinhe seu cronograma de pagamentos com a regularização do título (liberação de ônus) e o prazo de registro para que os fundos não sejam liberados antes das verificações de risco. (armenian-lawyer.com).

Autorização de um representante local (procuração)

Você pode concluir toda a compra por meio de um representante de confiança na Armênia. Uma procuração autenticada pode autorizar seu representante a assinar o contrato de compra e venda, apresentar documentos e retirar os registros. Se a procuração for emitida no exterior, geralmente precisa de apostila/legalização e tradução juramentada para ser usada na Armênia. (armenian-lawyer.com).

Leitura complementar: nossas orientações sobre processo de compra de imóveis na Armênia e uma visão geral Impostos da Armênia ao planejar sua estrutura de holding.

Assinaturas eletrônicas e cadastro eletrônico: como compradores estrangeiros obtêm o CoSign e realizam o cadastro online.

Os serviços digitais da Armênia permitem que estrangeiros realizem etapas importantes remotamente.

Obtenha uma assinatura eletrônica CoSign como estrangeiro

1. Obtenha um Número de Serviços Públicos (PSN) ou TIN, caso ainda não possua um.
2. Solicite uma assinatura eletrônica qualificada pela CoSign como cidadão estrangeiro através do Portal de Serviços Nacionais; o serviço auxilia candidatos estrangeiros e permite o envio online de documentos para sistemas governamentais, incluindo registros cadastrais. (Portal de Serviços Nacionais).

Preenchimento através do cadastro eletrônico (fluxo de trabalho típico)

1. Realizar a devida diligência de títulos e preparar o contrato de compra e venda.
2. Assine os documentos com autenticação presencial ou utilizando assinaturas eletrônicas válidas, quando aceitas. (Portal de Serviços Nacionais).
3. Envie o pedido de registro e os documentos comprobatórios ao Cadastro Estadual eletronicamente, juntamente com seu certificado de coassinatura, ou solicite que seu representante faça o registro em seu nome por meio de procuração. (Portal de Serviços Nacionais) (armenian-lawyer.com).
4. Pague os impostos estaduais aplicáveis ​​e recolha o certificado de propriedade atualizado após a conclusão; certifique-se de que o registo mostra você (ou a sua empresa) como proprietário antes de liberar os fundos finais. (armenian-lawyer.com).

Se você planeja utilizar o terreno por meio de uma entidade, alinhe a sequência de documentação com a estrutura da sua empresa e com as suas contas bancárias desde o primeiro dia. Nossa equipe pode coordenar a formação da entidade, a integração com o banco e o cronograma de registro para que a sua transação seja concluída de forma alinhada e em conformidade com a lei.

Está pensando em um plano de investimento mais abrangente? Veja nossa visão geral sobre investindo na Armênia e opções para combinar imóveis com visto or residência estratégias.

Conclusão

Na Armênia, estrangeiros podem comprar imóveis construídos livremente, mas restrições de terras agrícolas Aplique. Utilize uma empresa armênia ou um contrato de arrendamento para acessar o terreno, insista em uma certidão de cadastro imobiliário e um perfil de ônus limpo, e utilize assinatura eletrônica/cadastro eletrônico para agilizar o fechamento do negócio. Uma estrutura personalizada e cuidadosa Due diligence imobiliária na Armênia Mantenha seu investimento seguro e em conformidade com as normas. (Código de Terras) (armenian-lawyer.com) (armenian-lawyer.com).

Contato Para estruturar sua transação, concluir a due diligence e registrar seu título na Armênia.

Estrangeiros comprando imóveis na Armênia (2026) — Estruturas seguras e legais