Consequências do caso Golden Visa em Portugal: alegado esquema de fraude de €37 milhões em apartamentos em hotéis e os riscos para os investidores.

O programa Golden Visa para investimentos imobiliários em Portugal está encerrado, mas os riscos que o acompanham permanecem. À medida que surgem cada vez mais disputas entre investidores sobre negócios imobiliários na planta, a combinação de partes transfronteiriças, representações de marketing e regulamentações em constante evolução cria um cenário complexo para a recuperação de investimentos. Este relatório resume os principais pontos a serem considerados para a proteção do investidor, a estratégia jurídica e a responsabilidade dos consultores, atualizado com os desdobramentos de 2025-2026, incluindo a reforma da nacionalidade em abril de 2026 e a insolvência do IR Group.

Índice

1. Encerramento do regime de imigração por via terrestre em Portugal e o que resta em 2026
2. O caso do Grupo IR de €37 milhões: Lagos Beach Hotel & SPA
3. Riscos de imóveis na planta em transações imobiliárias com o Visto Gold: sinais de alerta
4. Vias de litígio e execução
5. Responsabilidade do consultor e deveres de diligência prévia
6. Recuperação de ativos e estratégia transfronteiriça
7. Reforma da nacionalidade portuguesa em abril de 2026
8. Lista de verificação prática para escritórios de advocacia e escritórios familiares.
9. Diversificar a exposição à residência e ao investimento
10. Perguntas frequentes

Encerramento do regime de imigração por via terrestre em Portugal e o que resta em 2026

A Lei 56/2023 (“Mais Habitação”) foi publicada em 6 de outubro de 2023 e entrou em vigor no dia seguinte, eliminando novos pedidos de Visto Gold por meio de compras diretas de imóveis e fundos de investimento imobiliário. Os pedidos já apresentados antes de 7 de outubro de 2023 continuam sob o regime anterior à reforma, mas o desempenho do projeto, a solvência do promotor imobiliário e a aplicação das normas de proteção ao investidor permanecem questões relevantes para os titulares desses vistos.

O programa em si permanece ativo em 2026, com cinco modalidades que não envolvem imóveis residenciais: fundos de investimento regulamentados (mínimo de € 500,000 em um fundo supervisionado pela CMVM, mantido por pelo menos cinco anos, com pelo menos 60% investido em empresas portuguesas); pesquisa científica (€ 500,000); apoio à cultura e ao patrimônio (€ 250,000, ou € 200,000 em áreas de baixa densidade); investimento empresarial (capital de € 500,000 com cinco ou dez empregos permanentes); e criação de empregos (dez vagas em tempo integral, sem capital mínimo). O tão mencionado “Visto de Solidariedade” permanece teórico — nenhuma legislação de implementação foi promulgada até abril de 2026.

A escala é importante na avaliação da exposição. De acordo com dados confirmados por diversas fontes, o programa Visto Gold de Portugal admitiu aproximadamente 15,619 requerentes principais e cerca de 24,983 dependentes até o final de 2023, com um fluxo acumulado superior a € 9.2 bilhões no início de 2025. A Agência para a Integração, Migrações e Asilo (AIMA) enfrenta agora um acúmulo de processos estimado entre 45,000 e 50,000 em todas as categorias, o que gera uma incerteza significativa em relação às renovações e aos prazos de processamento dos processos antigos.

O caso do Grupo IR de €37 milhões: Lagos Beach Hotel & SPA

O caso mais bem documentado de alegada fraude imobiliária envolvendo hotéis e apartamentos, relacionada ao programa Golden Visa de Portugal, centra-se no IR Group e na sua subsidiária Importantaltura. O principal projeto comercializado para investidores estrangeiros foi o Lagos Beach Hotel & SPA — anteriormente conhecido como Hotel Golfinho — situado na Praia Dona Ana, em Lagos, no Algarve. As operações de vendas direcionadas a investidores eram supostamente realizadas a partir de escritórios na Avenida da Liberdade, em Lisboa, e em Hong Kong e Pequim, prometendo rendimentos fixos entre 7% e 10%, juntamente com apartamentos inexistentes fora do empreendimento em Lagos.

Relatórios e documentos apresentados aos credores descrevem características de uma estrutura semelhante a um esquema Ponzi: o nome da empresa foi inspirado em uma empresa portuguesa de 1989 sem qualquer relação com o esquema, e alega-se que o IR Group utilizou o Processo Especial de Revitalização (PER) de Portugal como uma tática para ganhar tempo enquanto transferia 85 apartamentos avaliados em cerca de € 13 milhões para uma empresa de fachada relacionada. Tanto o IR Group quanto a Importantaltura entraram em processo formal de insolvência em junho de 2025. Credores e a Autoridade Tributária Portuguesa levantaram alegações de dissipação de ativos, transações simuladas e má gestão, com processos cíveis e de insolvência em andamento. Acredita-se que mais de 150 investidores sofreram perdas combinadas de cerca de € 37 milhões, predominantemente cidadãos brasileiros e chineses, com relatos adicionais de investidores do Oriente Médio. Uma das vítimas identificadas, o brasileiro Cláudio Fetter, teria pago por um terreno em Lagos que nunca foi construído e não recebeu nem a escritura nem os rendimentos do aluguel.

Não há informações centralizadas sobre acusações criminais ativas contra os diretores do IR Group, nem sobre o andamento preciso de processos cíveis específicos; esses detalhes devem ser verificados caso a caso nos registros judiciais portugueses e junto aos advogados.

Riscos de imóveis na planta em transações imobiliárias com o Visto Gold: sinais de alerta

Os projetos de hotéis-apartamentos e residências com serviços geralmente dependem de vendas na planta para atingir as metas do programa. Essa estrutura pode transferir riscos substanciais de desenvolvimento e de mercado para os investidores. Embora cada projeto seja único, os sinais de alerta tendem a se repetir:

• Promessas de "rendimento fixo" não verificáveis, sem auditoria das contas do projeto ou controles de garantia.
• Estruturas acionárias complexas que separam os fluxos de caixa operacionais dos títulos dos investidores.
• Dependências relacionadas a licenças, títulos de propriedade ou construção não refletidas em condições precedentes robustas.
• Marketing que substitui folhetos brilhantes por contratos juridicamente vinculativos e pacotes de segurança.
• Governança fraca ou desalinhada: ausência de conselho independente, contratação de partes relacionadas ou capitalização insuficiente.
• Utilização de procedimentos de revitalização ou reestruturação para atrasar a execução de dívidas por parte dos credores, em vez de restaurar as operações.
• Transferências intercompanhia de ativos para entidades de fachada relacionadas, com avaliações que não sejam de mercado.

Essas preocupações não são meramente acadêmicas. Nos Estados Unidos, a questão cível mais comparável é Lan Li et al. v. Joseph Walsh e outros. (Tribunal Distrital dos EUA, Distrito Sul da Flórida, Caso 9:16-cv-81871-KAM), decorrente do programa EB-5 do Palm House Hotel em Palm Beach, Flórida. Cada investidor pagou US$ 500,000, mais uma taxa de US$ 40,000, vinculados à residência permanente nos EUA por meio de um projeto que não se concretizou. A sentença cível final ultrapassou US$ 26 milhões — corrigindo o valor de “acordo de US$ 39 milhões” às vezes repetido em reportagens secundárias. A conclusão permanece a mesma: a reparação civil por propaganda enganosa de imigração por investimento é real e mensurável quando apoiada por provas e por demandantes coordenados.

Vias de litígio e execução

Nos casos em que os investidores suspeitam de deturpação ou uso indevido de fundos, uma estratégia jurídica coordenada deve considerar múltiplas vias. A combinação ideal depende dos termos do contrato, da legislação aplicável, do domicílio do promotor e da localização dos ativos.

O ambiente regulatório não é neutro. Em 29 de abril de 2025, a Grande Câmara do Tribunal de Justiça da União Europeia decidiu, no Processo C-181/23, que o programa de cidadania por investimento de Malta era incompatível com a legislação da UE, enquadrando a naturalização como algo diferente de uma transação comercial. Malta seguiu essa decisão com a Lei XXI de 2025, em 24 de julho de 2025, substituindo o antigo regime de cidadania por investimento por um regime baseado no mérito e na residência, sob a discricionariedade ministerial. Em 12 de dezembro de 2024, a União Europeia revogou permanentemente a isenção de visto para portadores de passaporte de Vanuatu — a primeira vez que o bloco desfez um acordo bilateral de isenção de visto explicitamente devido a preocupações com a segurança da cidadania por investimento. Essas intervenções servem como lembretes de que o fundamento jurídico dos produtos de investimento e migração pode mudar mesmo após a realização dos investimentos.

Responsabilidade do consultor e deveres de diligência prévia

A responsabilidade dos consultores é a próxima fronteira em muitas disputas relacionadas à migração de investimentos. Os principais aspectos incluem:

• Deturpação: As “taxas de retorno garantidas”, os prazos de saída ou as alegações de ocupação foram apresentados como fatos e não como opiniões? Os alertas de risco foram adequados e equilibrados?
• Adequação e conflitos: O consultor divulgou informações sobre remuneração, vínculos com partes relacionadas ou incentivos por volume vinculados a um desenvolvedor específico?
• Due diligence: O consultor verificou de forma independente as licenças, a titularidade, as finanças e os mecanismos de garantia fiduciária — ou simplesmente republicou os materiais do incorporador?
• Situação regulatória: O consultor possuía as licenças necessárias? Em caso afirmativo, os órgãos reguladores podem oferecer canais de reclamação e programas de compensação.
• Triagem de bandeira vermelha: O consultor verificou a existência de padrões agora associados a fraudes no estilo do IR Group, como o uso indevido de nomes de empresas de fachada, o uso de declarações PER como medida defensiva ou a transferência de imóveis residenciais fora do balanço patrimonial?

Recuperação de ativos e estratégia transfronteiriça

Em projetos com baixo desempenho ou que não atingem os resultados esperados, velocidade e coordenação são essenciais. Medidas práticas incluem:

• Mapeamento de ativos: Identificar contas bancárias, imóveis, contas a receber e empréstimos entre empresas vinculados ao projeto e aos sócios.
• Medida cautelar: Solicite ordens de congelamento de ativos onde houver risco de dissipação; prepare-se para o reconhecimento e a aplicação de medidas transfronteiriças.
• Análise de segurança: Analisar minuciosamente as penhoras de ações, hipotecas e ônus; confirmar a perfeição do registro e a prioridade.
• Trilhas paralelas: Combine ações cíveis com denúncias regulatórias e, quando justificado, criminais para ampliar o conjunto de provas e o poder de negociação em um acordo.
• Coesão do grupo: Consolidar os investidores em torno de uma estratégia única, alinhar o financiamento e padronizar a preservação de documentos.
• Vigilância em casos de insolvência: Acompanhe as reuniões de credores e conteste as oportunidades de recuperação de ativos em transferências entre partes relacionadas realizadas antes do pedido de insolvência.

Reforma da nacionalidade portuguesa em abril de 2026

Uma importante alteração política ocorrida entre 2025 e 2026 afeta o cálculo estratégico de todos os titulares do Visto Gold que pretendem obter a cidadania portuguesa. Em junho de 2025, o governo propôs a prorrogação do prazo para a naturalização. O Parlamento aprovou, em outubro de 2025, um requisito de sete anos para cidadãos da CPLP e da UE e de dez anos para os demais. O Tribunal Constitucional anulou quatro disposições em 15 de dezembro de 2025, e o Presidente vetou o pacote (Decreto 17/XVII) em 19 de dezembro de 2025. Uma lei revista foi então aprovada por maioria de dois terços no Parlamento em 1 de abril de 2026 e aguarda promulgação presidencial.

Duas características são cruciais para investidores com histórico de investimentos. Primeiro, o prazo de dez anos começa a contar a partir da data de emissão da primeira autorização, e não da data da solicitação. Isso atenua parcialmente a penalidade por atraso no processo da AIMA, mas ainda substitui efetivamente o antigo prazo de cinco anos. Segundo, para a maioria dos investidores do programa Golden Visa, a residência permanente após cinco anos torna-se o principal objetivo estratégico, com a cidadania sendo adiada para o décimo ano. Planejamentos que consideravam um horizonte de cinco anos para a cidadania devem ser revistos, incluindo questões de sucessão e regime de residência fiscal.

Lista de verificação prática para escritórios de advocacia e escritórios familiares.

• Identificar clientes com exposição a projetos imobiliários do programa Golden Visa em Portugal; captar investimentos, cronogramas e contrapartes, com especial atenção ao IR Group / Importantaltura / Lagos Beach Hotel & SPA.
• Preserve os seguintes documentos: contratos de assinatura, memorandos de oferta privada, termos de compromisso, e-mails e conversas do WhatsApp, apresentações de marketing, arquivos de due diligence, comprovantes de pagamento e confirmações bancárias SWIFT.
• Proteja os registros corporativos: registros de SPEs (Sociedades de Propósito Específico), livros de acionistas, atas de reuniões do conselho, pareceres de auditoria e contratos de construção.
• Verificar a situação jurídica: lei aplicável, cláusulas de jurisdição, acordos de arbitragem e garantias reais.
• Reavaliar os prazos de naturalização de acordo com a reforma da nacionalidade de abril de 2026; identificar clientes cujos planos pressupunham um horizonte de cidadania de cinco anos.
• Contratar serviços de perícia forense e investigação para rastreamento de ativos em Portugal, Hong Kong e jurisdições relacionadas.
• Avaliar a viabilidade da ação coletiva para agregar reivindicações e reduzir o custo por investidor.
• Interagir com os órgãos reguladores nos casos em que consultores ou fundos licenciados estejam envolvidos.

Diversificar a exposição à residência e ao investimento

Com o risco político elevado na União Europeia, os investidores frequentemente reavaliam suas estratégias de residência e alocação de ativos. A diversificação pode incluir jurisdições fora da UE com proteções mais claras para ativos reais, ou jurisdições onde a migração de investimentos está ancorada em operações comerciais ou residência de longo prazo, em vez de desenvolvimento imobiliário especulativo. A Armênia é uma dessas jurisdições, e a Vardanyan & Partners — embora focada em imigração armênia e assuntos corporativos — coordena-se regularmente com consultores portugueses de confiança para trabalhos de recuperação de investidores e estratégia transfronteiriça.

• Para planejamento de residências voltado para negócios, consulte nossa visão geral de registro comercial na Armênia e opções de residência combinadas.
• Para residência de investidores estruturada em torno de capital qualificado, consulte a revisão. Residência por investimento na Armênia.
• Avalie a situação fiscal logo no início de qualquer plano de mudança ou migração por investimento, começando com nosso guia introdutório sobre impostos na Armênia.
• Se preferir uma abordagem baseada em vistos, considere Opções de visto armênio e, quando apropriado, a longo prazo. planejamento de cidadania armênia.

Nenhuma das informações acima constitui aconselhamento financeiro ou jurídico. Consulte sempre um advogado especializado, adequado ao seu caso específico e às jurisdições envolvidas. As informações sobre processos em Portugal refletem material divulgado publicamente e devem ser verificadas de forma independente junto a um advogado português antes de qualquer ação judicial.

Perguntas frequentes