执行摘要
亚美尼亚和格鲁吉亚都为外国投资者提供了极具吸引力的房地产投资机会，两国各具优势。亚美尼亚的租金收益率更高（平均7.84%），房产税也更低；而格鲁吉亚则提供更实惠的入市门槛和更便捷的居留途径。
快速比较概述
| 因素 | 亚美尼亚 | 格鲁吉亚 |
|---|---|---|
| 平均房价（首都） | 2,000 美元/平方米（埃里温） | 1,255 美元/平方米（第比利斯） |
| 平均租金收益率 | 7.84% | 5-10％ |
| 外国所有权限制 | 无（农业除外） | 没有 |
| 居住投资最低限额 | $150,000 | $100,000 |
| 房产税率（GDP百分比） | 0.2% | 1.1% |
| 市场增长（近期） | 12.88% 交易 | 11.53% 价格 |
亚美尼亚房地产市场分析
佐治亚州房地产市场分析
投资程序和法律框架
投资回报和租金收益
亚美尼亚租金收益率
佐治亚州租金收益率
税务影响和成本
理论投资情景
注意：以下示例仅为说明目的的理论情景，并不代表实际的投资机会或保证的回报。
亚美尼亚投资范例
埃里温中心理论公寓
- 属性： 70平方米，两居室公寓
- 购买价格： 140,000 美元（2,000 美元/平方米）
- 月租： 900美元（理论上）
- 年租金收入： $10,800
- 总产量： 7.7%
佐治亚州投资示例
理论第比利斯公寓
- 属性： 80平方米，两居室公寓
- 购买价格： 100,400 美元（1,255 美元/平方米）
- 月租： 650美元（理论上）
- 年租金收入： $7,800
- 总产量： 7.8%
投资策略考量
这些理论情景表明，虽然亚美尼亚由于税收较低而提供更高的净收益，但格鲁吉亚则提供更低的准入门槛和更快捷的居留途径。实际收益取决于地理位置、房产状况、管理效率和市场情况。
市场风险及重要考虑因素
亚美尼亚风险因素
佐治亚州风险因素
投资决策矩阵
| 投资优先 | 亚美尼亚更美好 | 佐治亚州更适合 |
|---|---|---|
| 最高租金收益率 | 平均收益率更高（7.84%） | 有竞争力但平均水平较低 |
| 较低的进入成本 | 每平方米成本更高 | 降低采购成本 |
| 税收效率 | 房产税负担大幅降低 | 更高的纳税义务 |
| 快速居住 | 更高的最低投资额 | 较低门槛（100万美元） |
| 市场流动性 | 市场规模较小 | 市场更加活跃 |
| 旅游潜力 | 增长但有限 | 成熟的旅游行业 |
常見問題解答
外国人可以在两个国家都拥有财产吗？
是的，亚美尼亚和格鲁吉亚都允许外国人无限制地拥有住宅和商业地产。亚美尼亚对农业用地限制较少，而格鲁吉亚则没有限制。这两个国家都赋予外国人和本国公民同等的产权。
哪个国家的租金收益更高？
亚美尼亚的租金收益率普遍较高，埃里温的平均收益率为 7.84%，而格鲁吉亚的收益率仅为 5-10%。然而，收益率因地理位置、房产类型和管理方式而异。亚美尼亚较高的收益率在一定程度上被较小的市场规模和有限的流动性所抵消。
居留权的最低投资要求是什么？
格鲁吉亚的入境门槛较低，一年居留权（可续签）需100,000万美元，永久居留权需300,000万美元。亚美尼亚目前没有基于房地产投资的公民身份或居留权项目。
各国的房产税有何不同？
亚美尼亚的房产税负担显著低于格鲁吉亚，仅为GDP的0.2%，而格鲁吉亚的房产税负担仅为GDP的1.1%。这使得亚美尼亚对长期房产持有策略更具吸引力，尽管实际金额取决于房产价值和当地的评估方法。
哪个市场的房地产销售流动性更好？
格鲁吉亚的房地产交易量较大，市场流动性也更佳，因此其市场流动性通常也更强。仅在第比利斯，格鲁吉亚就售出了超过40,000万套公寓，而亚美尼亚的整体市场规模较小。这会影响房产在需要时能否快速出售。
外国投资者面临的主要风险有哪些？
这两个市场都存在货币风险、监管变化和区域地缘政治因素。亚美尼亚面临额外的地缘政治紧张局势，而格鲁吉亚则经历市场降温期和利率影响。建议在这两个市场进行多元化投资并咨询当地法律意见。
投资建议
如果符合以下条件，请选择亚美尼亚：
- 您优先考虑最大租金收益
- 您希望尽量减少房产税负担
- 您对投资入籍感兴趣
- 您更喜欢成熟的物业管理系统
- 您对较小的市场动态感到满意
如果符合以下条件，请选择佐治亚州：
- 您希望降低入门投资成本
- 您需要更快地获得居留权
- 您更喜欢更高的市场流动性
- 您的目标是旅游业驱动的租金收入
- 您希望接触日益增长的欧式市场
最后更新于2026年5月
重要性：投资者在2026年比较亚美尼亚和格鲁吉亚的房地产时，会面临税收制度的更新、格鲁吉亚新的投资居留门槛、两国对农地所有权的限制，以及亚美尼亚不断变化的透明度规则。了解这些变化对于评估现金流、选择合适的资产类别以及构建进入各个市场的策略至关重要。
一目了然
- 亚美尼亚房产税现按地籍价值的100%征收（自2026年1月起生效）
- 佐治亚州将房地产投资住宅的门槛从 100,000 万美元提高到 $150,000 （三月2026）
- 佐治亚州提供一条途径，只要投资超过 300,000 万美元即可获得无限期居留权，且无最短居住期限要求。
- 亚美尼亚资本利得税：个人对个人交易税率为0%；涉及法人实体时税率为10%至20%。
- 两国均限制外国人购买农业用地（格鲁吉亚实行暂停令；亚美尼亚要求拥有法人实体）。
- 埃里温租金收益率：5-8%（毛收益率）；第比利斯：约8.1%（2026年第一季度）
市场概览：价格增长和交易量
格鲁吉亚住宅市场在2026年继续保持上升势头。第比利斯在2026年第一季度房价同比增长3%，交易额达941亿美元，售出10,723套住宅，较上年同期增长19%。2024年，格鲁吉亚整体住宅市场销售额约为4.3亿美元。
亚美尼亚房地产市场表现较为平淡。亚美尼亚中央银行（CBA）官方数据显示，2025年房价同比涨幅约为1.5%，根据地籍数据，外国买家约占交易总量的7.4%。当地市场评论预计，到2026年房价将基本保持平稳，但由于埃里温以外地区仍可享受抵押贷款利息返还政策，一些地区性城市的房价可能会出现小幅上涨。
| 指示符 | 亚美尼亚 | 格鲁吉亚 |
|---|---|---|
| 价格增长 | 同比约1.5%（CBA官方数据，2025年） | 第比利斯同比增长 3%（2026 年第一季度） |
| 交易量 | 18,780 笔交易（2025 年 8 月，同比下降 6.9%） | 10,723 套 / 941 亿美元（2026 年第一季度，同比增长 19%） |
| 资产增值税 | 个人之间的交易率为0%；如果涉及法人实体，则为10%至20%。 | 不对个人征收（持有两年以上的财产） |
| RE 居住门槛 | 没有固定的法定门槛；需要通过商业活动途径申报。 | 150,000万美元（1年）/ 300,000万美元（5年，无居住期限要求） |
| 租金收益率（总额） | 5-8% 埃里温 | ~8.1% 第比利斯（2026 年第一季度，TBC Capital） |
| 农业用地（外国人） | 并非直接如此；需要亚美尼亚有限责任公司。 | 暂停海外采购（2025年11月） |
如需在亚美尼亚寻找和执行交易支持，请参阅我们关于房地产交易和投资性住房的指南。
税收和资本利得的比较
亚美尼亚的房产税现已按地籍价值的100%征收（自2026年1月1日起生效），此前该税率已于2024年和2025年分阶段实施，分别为50%和75%。该税率采用累进税率，每年从地籍价值的0%到最高1.5%不等。房产交易不征收印花税、赠与税或遗产税。
在亚美尼亚，资本利得税的征收取决于交易双方。个人之间的交易免税（0%税率）。如果买方是法人实体或具有常设机构地位，则住宅物业交易需缴纳10%的预提税；商业物业或开发商向法人实体出售物业需缴纳20%的预提税。
格鲁吉亚不对个人持有超过两年的房产征收资本利得税。已注册的住宅房东的租金收入按5%征税，未注册的则按20%征税。格鲁吉亚的NAPR注册费分档收取：150格鲁吉亚拉里（4个工作日）、270格鲁吉亚拉里（1个工作日）或350格鲁吉亚拉里（当日）。
此外，亚美尼亚收紧了对首都埃里温的需求侧支持：自2025年起，抵押贷款利息税收抵免仅适用于在埃里温以外地区购房的借款人。这将消除首都的一项重要购房激励措施，并可能导致终端用户需求转向区域城市。有关亚美尼亚财政环境的更多信息，请参阅我们的亚美尼亚税收概览。
通过房地产投资获得住宅
佐治亚州提供了两条清晰的房地产居住途径，这两条途径均在 2026 年进行了更新：
150,000万美元途径（一年居留许可）：自2026年1月起，佐治亚州将一年居留许可的最低房地产投资额从100,000万美元提高至150,000万美元。该房产必须为非农业用地。只要保持所有权，该许可即可每年续期。
30万美元途径（五年居住，无最低居住时长要求）：投资者购买并持有价值30万美元以上的符合条件的非农业房地产五年，即可获得长期居留许可，且无最低居住时长要求——持有人每年无需在佐治亚州停留任何时间，即可续签。五年后，此途径可最终获得永久居留权。
亚美尼亚——无固定法定门槛：与格鲁吉亚不同，亚美尼亚对基于房产的永久居留权没有具体的投资额限制。仅拥有房产本身并不足以获得临时居留许可。申请人必须证明其拥有创收的商业活动（通常通过有限责任公司或个体经营，从房产中获得租金或营业收入）。预计在2026年8月/11月推出新的投资者快速永久居留途径，但具体门槛尚未公布。
有关如何构建房产购买结构以支持居留权的指导，请参阅我们关于投资居留和居留许可的页面。
外国所有权和土地使用规则
亚美尼亚：外国人享有与当地居民相同的住宅、商业和工业地产所有权。根据《土地法》，外国人可以拥有住宅用地、商业/工业用地以及花园/家庭用地。然而，外国公民不能直接拥有农业用地——通常的变通方法是成立一家亚美尼亚有限责任公司（LLC），这种方式仍然可行。2026年11月之后，只有享有“特殊服务”身份的永久居民才能以个人名义直接拥有农业用地。
格鲁吉亚：格鲁吉亚议会于2025年11月批准了一项暂停令，禁止向外国个人和公司出售农业用地，直至宪法禁令生效。这是一项既有的限制，并非2026年新出台的规定。外国投资者仍可不受限制地完全进入城市住宅、商业和混合用途地产市场。格鲁吉亚一日即可完成的房产登记流程和简明的法律框架，使得国际买家能够高效地完成非农业用地收购。
注意：土地使用和外资所有权方面的规定可能非常细致。在决定开展土地相关项目之前，请务必确保项目结构和分区符合现行法律。我们的团队为在亚美尼亚开展的业务提供公司设立和产权调查支持。
租金收益率和所得税
埃里温的长期租赁毛租金收益率为5%至8%，而短期租赁策略则可能根据地理位置和管理水平获得更高的回报。根据TBC Capital的数据，第比利斯2026年第一季度的平均租金收益率约为8.1%。
亚美尼亚的房屋租赁税采用两级税率制度——年租金收入中前60,000,000万亚美尼亚德拉姆（约合151,900万美元）的部分按10%的税率征收，超过该门槛的部分再加征10%。这并非超过门槛部分统一征收20%的税率。
佐治亚州出租房产税：已注册的住宅房东需缴纳5%的租金收入税，未注册的房东则需缴纳20%。注册流程简便，强烈建议投资性房产的房东进行注册。
在模拟净收益时，要考虑到亚美尼亚较高的年度房产税（现在按地籍价值的 100% 全额征收）与格鲁吉亚普遍较低的持有成本之间的差异，并调整埃里温的预测，以弥补此前支持租户转购房者的抵押贷款利息退款的取消。
交易成本和时间安排
亚美尼亚：标准4个工作日办理的注册费用为45,000亚美尼亚德拉姆（约114美元），当日（2小时）加急办理费用为170,000亚美尼亚德拉姆（约430美元）。公证费约为20,000亚美尼亚德拉姆（约51美元）。代理佣金通常约为双方交易额的2%。地籍产权负担核查费用为10,000亚美尼亚德拉姆（约25美元），当日加急办理费用为60,000亚美尼亚德拉姆（约152美元）。对于简单的交易，从报价到完成产权登记的实际时间约为1-2周，地籍局通常会在第4个工作日完成登记。
格鲁吉亚： NAPR注册费为150格鲁吉亚拉里（约55美元），4个工作日内完成；270格鲁吉亚拉里（约99美元），1个工作日内完成；或350格鲁吉亚拉里（约128美元），当日完成。格鲁吉亚的一日注册选项以及通过授权委托书完成购买的能力，使得远程交易切实可行。两国均提供3-6周的合理时间，涵盖包括尽职调查在内的完整收购流程。
监管改革和透明度
亚美尼亚正致力于提升市场诚信度。拟议立法将要求在线房地产信息与登记数据进行核对，并对经纪人实行许可制度，预计将于2027年实施。这些措施有望减少虚假或重复房源信息，明确经纪人责任，从而加强对外国投资者的尽职调查。
格鲁吉亚拥有完善的透明法律框架、一日即可完成的房产登记流程以及发达的产权查询数字化基础设施。法律的清晰性和办事效率的结合，使格鲁吉亚成为注重行政简便性的投资者的热门选择。
投资者在比较这两个市场时应该注意到，亚美尼亚的改革一旦全面实施，可能会使透明度竞争环境更加公平——可能会创造一个窗口期，在这个窗口期内，数据质量的提高与相对于格鲁吉亚的更低准入价格同时出现。
常见问题
我需要投资多少房地产才能获得格鲁吉亚居留权？
自2026年3月起，佐治亚州要求申请人在非农业房地产领域至少投资15万美元才能获得一年期居留许可（此前为10万美元）。对于无需实际居住的五年期居留许可，门槛为30万美元，且需在整个许可期内保持该项投资。五年后，您将有资格申请永久居留权。
我可以通过购买房产获得亚美尼亚居留权吗？
仅拥有房产并不足以获得亚美尼亚居留权。您必须证明您拥有能够产生收入的商业活动——通常是通过成立有限责任公司或个体经营，并从该房产中获得租金或商业收入。法定投资金额没有固定要求；投资要求与商业活动挂钩，而非房产价值。预计到2026年底，亚美尼亚将推出新的投资者快速通道永久居留途径。
在亚美尼亚出售房产时需要缴纳哪种资本利得税？
亚美尼亚对房地产资本利得征税，税率根据交易双方而定。两名个人之间的交易完全免税（0%）。如果买方是法人实体或具有常设机构地位，则住宅物业交易需缴纳10%的预提税。商业地产或开发商向法人实体出售的物业需缴纳20%的预提税。亚美尼亚不征收印花税、赠与税或遗产税。
外国人可以在亚美尼亚或格鲁吉亚购买农业用地吗？
目前，格鲁吉亚和亚美尼亚均不允许外国人直接拥有农业用地。格鲁吉亚已颁布一项禁令（于2025年11月获批），暂停向外国个人和公司出售所有农业用地。亚美尼亚限制外国人直接拥有农业用地，但允许通过亚美尼亚有限责任公司进行收购——这种变通方法仍然有效。2026年11月之后，只有享有“特殊服务”身份的永久居民才能在亚美尼亚直接拥有农业用地。
作为外国人，我可以在格鲁吉亚或亚美尼亚获得抵押贷款吗？
格鲁吉亚的银行（包括TBC银行和格鲁吉亚银行）向非居民提供抵押贷款，贷款额度通常可达房产价值的50%至70%。亚美尼亚的非居民抵押贷款市场规模较小；大多数外国投资者选择现金购房或在条件允许的情况下使用开发商提供的融资。如果杠杆融资对您的投资策略至关重要，那么格鲁吉亚目前提供更便捷的融资选择。
如果我出售房产，我的乔治亚州住宅会怎样？
您的居留许可与持续拥有符合适用门槛的合格房产挂钩。如果您在许可到期前出售房产，则许可将不会续期。此前以100,000万美元门槛获得许可的现有持有者，只要保留其合格房产，即可免于遵守新的150,000万美元门槛要求。
结论： 2026年，选择亚美尼亚还是格鲁吉亚进行房地产投资取决于您的优先事项。格鲁吉亚提供更清晰的投资居留途径、更高的市场流动性、更便捷的非居民抵押贷款以及更强劲的近期房价增长。亚美尼亚则提供更低的入门门槛、个人卖家0%的资本利得税、即将推出的投资者快速通道移民途径以及不断提高的市场透明度。这两个市场都限制外国人获取农业用地，并且都提供3-6周的便捷收购流程。如需了解如何规划您的投资进入方式、模拟税收以及在任一市场执行投资，请联系我们的房地产团队。
