- 总是拉官 卡达斯特里·特格坎克 在签署任何文件之前，请先从亚美尼亚地籍处确认卖方的所有权和完整的所有权链。
- 搜索注册表 负担 （抵押、留置权、地役权/地役权）并在交易结束前解决。
- 确认 建筑和居住许可证并确保分区允许您的预期用途，以避免罚款或拆除命令。
- 确保 土地利用类别 以及外国所有权限制：农业用地通常禁止外国人进入。
- 亚美尼亚 高地震风险 国家；委员会的结构/抗震尽职调查——据报道，约有 70% 的建筑物不符合抗震规范。
亚美尼亚房地产市场活跃且竞争激烈，每月都有数千笔交易，其中包括海外买家。然而，产权、许可证、抗震安全和土地使用方面的错误，其代价远高于一次完善的尽职调查。请使用这份亚美尼亚优先的尽职调查清单，每次都能核实重要事项。
目录
- 确认合法所有权和完整所有权链（Kadastri Teghekank）
- 搜索产权负担：抵押、留置权、地役权和地役权
- 核实建筑许可证、分区分类和未来开发限制
- 检查土地使用类别和外国所有权限制（包括农业用地禁令）
- 评估地震和结构安全性以及规范合规性
1. 确认合法所有权和完整的所有权链（Kadastri Teghekank）
从官方摘录开始（卡达斯特里·特格坎克）由亚美尼亚国家地籍委员会签发。该文件确认了登记所有者、地块边界和关键财产数据；它是卖方拥有合法转让所有权的基准证明。
标题链中需要验证的内容：
- 所有权链： 审查之前的转移，以发现可能导致纠纷的中断或未登记的继承。
- 卖家权限： 如果通过授权书或作为公司代表进行销售，请确认授权文件并与登记册保持一致。
- 共同所有权： 检查该资产是否为共同所有，以及出售是否需要配偶或共同所有人的同意。
如何高效验证产权
- 索取当前的地籍簿和历史摘录（在线或亲自）。
- 将卖方的身份证/公司记录与注册所有者进行匹配，并根据登记册检查任何授权书。
- 在签订合同之前，请对物业规划与现场边界进行交叉核对，以找出差异。
2. 搜索产权负担：抵押、留置权、地役权和地役权
产权负担会限制您的权利或增加隐性负债。典型的产权负担包括抵押、司法留置权、地役权/地役权以及其他第三方权利。这些权利应在交易完成时予以清偿、解除，或反映在价格和合同条款中。
- 抵押/质押： 确认贷款人详细信息和未偿余额；在结算时或结算前安排解除贷款。
- 留置权/法院命令： 检查是否存在阻碍转移的司法权利负担或扣押禁令。
- 地役权/地役权： 确定影响开发或隐私的通行权、公用事业地役权或使用限制。
如何检查产权负担
- 下令对地籍进行产权负担搜索/提取；验证所有条目及其法律效力。
- 获得还款函或抵押解除契约；以登记解除抵押为条件。
- 在合同和场地规划中解决地役权问题，以避免将来发生纠纷。
3. 核实建筑许可证、分区分类和未来开发限制
未经授权的建设或使用可能会引发行政处罚、昂贵的追溯许可，甚至拆除令。请务必确认所有必要的建设和使用许可证均已备妥，并且分区规划允许您的预期用途。
- 建筑/装修许可证： 如适用，索取许可证号码、批准的图纸和最终检查/入住文件。
- 分区分类： 验证当前分区以及影响高度、密度或用途的任何覆盖或保护区。
- 未来发展： 检查可能影响景观、通道或价值的市政规划和邻近土地使用情况。
实际步骤
- 索取所有许可证和入住证明的副本；通过现场访问将其与实际建成情况进行匹配。
- 与市政当局确认分区；记录购买协议中的任何差异或不合规之处。
4. 检查土地使用类别和外国所有权限制（包括农业用地禁令）
土地用途类别决定了您可以如何处理该房产，以及作为外国人是否可以拥有该房产。根据亚美尼亚《土地法》，外国个人通常不能拥有土地，农业用地更是禁止；建筑物（例如公寓）与土地所有权不同。签订合同前，请确认具体的土地类别和买方资格。
- 土地类别： 通过地籍摘录和市政记录验证该地块是否为农业用地、住宅用地、工业用地或混合用途用地。
- 外国所有权： 评估您的所有权路线（例如，公司结构或长期租赁），其中直接所有权受到限制。
给国际买家的提示
尽早规划您的持有结构——尤其如果您计划在亚美尼亚投资租赁或开发。合理的结构规划还能帮助您预测亚美尼亚的税收和融资方案。
5. 评估抗震和结构安全性以及规范合规性
亚美尼亚地处地震高风险区。国家城市发展委员会报告称，约70%的建筑物不符合抗震标准，凸显了结构尽职调查的紧迫性。
- 委托合格工程师进行独立的结构和地震审查，特别是对于较旧或经过改造的建筑。
- 验证是否符合适用的抗震规范，并要求提供任何改造或加固工程的证据。
- 将技术发现与合同条件（价格调整、交割前维修或放弃权利）联系起来。
建筑质量和装修：需要检查什么
- 结构和外壳： 裂缝、沉降、防水和绝缘质量的证据。
- MEP系统： 电气安全、管道压力/排水、供暖/通风性能以及记录的服务历史记录（如果有）。
- 室内装修： 湿气污渍、瓷砖对齐、窗户/门密封、声学性能；如果包含电器/固定装置，请要求提供保修。
买家快速清单（文件及提供者）
| 要验证什么 | 在哪里获取/谁检查 | 参考法案 |
|---|---|---|
| Kadastri Teghekank（标题和计划） | 国家地籍 | 地籍委员会 |
| 产权负担（抵押、留置权、劳役） | 国家地籍搜索 | 国家地籍 |
| 建筑和居住许可证 | 卖方+市政记录 | 市 |
| 土地利用类别 | 地籍提取 | 地籍委员会 |
| 外资所有权资格 | 法律审查 | 土地代码 |
| 地震/结构报告 | 独立工程师 | 工程师报告 |
需要暂停的危险信号
- 已建结构与已批准的计划/许可证之间存在任何不匹配。
- 地籍簿上未解除的抵押或法院判决的产权负担。
- 登记为农业用地的地块被提供给外国个人直接拥有。
- 卖方不愿意在高风险地区进行结构/地震检查。
您是否正在考虑通过房产在亚美尼亚长期居住？探索可能符合您投资目标的居留和入籍途径：居留许可和公民身份。如果您还计划开展开发或租赁业务，请查看亚美尼亚的商业注册选项以及所得税处理方式。
结语
亚美尼亚尽职调查清单可保障您的资金和计划。您需要通过土地登记处 (Kadastri Teghekank) 验证产权，清除产权负担，确保许可证和分区规划与您的预期用途相符，确认土地用途/外国所有权资格，并优先进行抗震和建筑质量审查。这些步骤均有官方记录为依据，让您安心购房。
如需特定交易的尽职调查支持，请联系我们。
常见问题
Kadastri Teghekank 是什么以及如何获得它？
这是一份官方地籍摘录，其中显示了登记所有者、地块详情和记录的权利。您可以通过亚美尼亚国家地籍委员会在线申请，或亲自通过其信息服务机构申请。
如何检查财产的抵押、留置权或地役权？
申请从州地籍簿中检索/提取产权负担。审查抵押/质押、司法留置权以及地役权/地役权的记录；确保在交易完成前登记解除/释放。
外国人可以在亚美尼亚拥有土地，包括农业用地吗？
外国个人通常不能直接拥有土地，尤其禁止拥有农业用地。请咨询法律顾问，考虑其他土地结构或租赁方式。务必核实地籍记录上的土地使用类别。
如果建筑物缺乏适当的许可证会发生什么？
未经许可的施工可能会导致罚款、追溯许可费用，甚至被勒令拆除/改造建筑物。购买前，请核实所有建筑和居住许可证，并确保其用途符合分区规划。
地震尽职调查在亚美尼亚有多重要？
重要提示。亚美尼亚是一个地震风险较高的国家，报告显示，很大一部分建筑物未达到抗震标准。购买前，请委托独立的结构/抗震评估机构进行评估。
