亚美尼亚房产尽职调查清单：购买前核实产权、抵押情况和配偶同意书

确认清晰的合法所有权——获取州地籍摘录和所有权链记录

在亚美尼亚，不动产所有权及其转让必须进行国家登记。确认房产合法所有权的权威方法是向国家地籍局申请官方摘录。该摘录会显示登记的所有权人及其所有权的法律依据，您还可以通过地籍信息服务查阅产权链历史记录，以识别先前的转让和潜在的违规行为。这些记录由地籍委员会提供，是亚美尼亚房产尽职调查和任何地籍产权核查的基础。

如何申请：获取地籍摘要

1. 通过国家地籍信息提供服务，使用房产的地籍代码和卖方详细信息，向国家地籍局申请官方所有权/产权负担摘录（有时称为“清偿摘录”）。
2. 检查摘录，查看登记所有人的姓名、所有权依据（例如，购买协议、继承）以及任何可能限制转让的已列明的产权负担或备注。
3. 如有需要，可订购额外的产权链记录，以审查先前的登记情况，并发现缺失或异常转让。

关键时间表

注册步骤	典型截止日期	为什么重要
销售转让登记	最多30个工作日	计划交割日期和所有权——登记是使过户具有法律效力的条件。

在土地登记摘录中查找已登记的产权负担：抵押、留置权、扣押和地役权

请索取最新的地籍“清偿”摘录，以查看所有已登记的产权负担。抵押权是已登记的担保权益，在解除抵押之前一直与房产相关联。已登记的抵押权可能会阻止房产登记在买方名下，或要求在交易完成时偿还所有欠款；即使房产已售出，抵押权也不会消失，除非已依法注销或通过合同约定予以解除。

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除了抵押贷款之外，还要查看产权摘要中显示的其他留置权，例如税款留置权或判决留置权。与抵押贷款一样，任何已登记的留置权在产权转移后仍然有效，除非债权人解除留置权或卖方在交易完成时予以解决。尽早发现留置权可以让您协商价格调整，或者在销售合同中将解除留置权作为先决条件。

地籍摘录中的征用和地役权

核查是否存在扣押令（例如法院颁布的禁令）和已登记的地役权（通行权或公用事业权）。扣押令可暂时禁止转让或使用，而地役权则可能永久限制开发。这两项均会记录在土地登记摘录中，必须纳入估值和交易结构考量。

快速核对清单：产权负担和买方行动

阻碍	你所看到的	实际行动
抵押	地籍提取	要求在交易完成时付清所有款项并解除债务，或者如果您承担债务，则要求降低价格。
留置权（税款/判决）	地籍提取	注册前需取得授权；若问题仍未解决，则需调整对价。
癫痫发作/依恋	地籍提取	癫痫发作解除前请勿签字；癫痫发作可能会阻碍转运。
地役权/役权	地籍提取	衡量对使用权/建筑权和价值的影响。

核对土地边界和地籍图与实物产权和技术护照是否一致

将地籍图和坐标与实地情况以及房产的“技术护照”（官方规范文件）进行比对。面积或边界差异可能是由于旧测量、未登记的细分或侵占造成的。确保官方规划与实际情况和技术护照相符是亚美尼亚房产尽职调查的核心步骤。

确认建筑许可证和翻修的法律地位

识别非法/未注册建筑及合法化方案

审查建筑许可证，确保所有扩建或改建工程均已获得授权并登记。未经批准或未登记的施工可能被视为非法，可能无法投保，并可能引发执法或合法化程序。将建筑文件与技术护照和地籍记录进行核对，以确认所有已建成的部分均获得官方认可。

取得配偶和共同所有人的同意，并查阅民法典中关于共同财产处置的要求

如果卖方已婚或房产为共同所有，则必须获得配偶及所有共同所有人的书面同意。《民法典》规定，处置共有财产须经所有共同所有人同意；实践中，若出售婚姻期间取得的资产，则须获得配偶的认可。公证员通常会在出售过程中索取此类同意的证据，以避免日后出现争议。

• 配偶同意： 如果该房产是在婚姻关系存续期间获得的，则需要获得公证同意书。
• 共同所有人同意： 收集已签署的批准文件（以及，在相关情况下，证明共同所有人之间的任何优先购买权已得到处理）。

寻找隐藏的危险信号：未披露的继承人、居住者和优先购买权

除了地籍摘录之外，还要注意签署合同后可能出现的不明显的索赔事项：

• 未披露的继承人或继承问题，可能会在日后对卖方的所有权提出异议。
• 占用人或租户的使用权可能在摘录中并不明显，但可能会影响占有权。
• 共同所有人的优先购买权，如果被忽视，可能会阻碍或取消交易。

全面的产权和抵押权调查，加上对卖方家庭情况和共同所有权情况的法律审查，可以在交易完成前揭示这些问题。诸如所有权保证、无索赔保证、解除抵押权承诺以及产权登记前的保留条款等保护性条款，可以进一步降低风险。

结语

一套严谨的亚美尼亚房产尽职调查流程——包括地籍摘录、产权负担证明审查、边界和技术性护照核查以及配偶同意——可以避免代价高昂的意外情况和登记被拒。我们可以进行全面的产权和产权负担调查，并根据您的交易需求起草保护条款。