✓ 务必核实产权清晰且所有权链完整。 使用官方地籍摘录（Kadastri Teghekank），并在签署前检查是否存在产权负担。
✓ 核对技术护照和许可证 对房产本身而言；未经登记的装修是一个常见且代价高昂的危险信号。
✓ 大额付款请使用非现金支付方式—银行转账或银行控制的安排—以遵守亚美尼亚法律并降低欺诈风险。
✓ 确认卖家的身份和销售权限 （包括配偶/董事会同意，如适用）并立即登记转让以完善所有权。
✓ 我们的团队可以进行尽职调查起草保护条款，并与当地银行协调类似托管的解除协议，以实现更安全的交易完成。
在瞬息万变的亚美尼亚房地产市场，严密的尽职调查是您最好的保障。清晰的产权调查、正确的产权文件以及合规的付款方式，能够有效保护买家免受无效交易和交割后意外情况的困扰。本指南将为您详细讲解亚美尼亚房地产尽职调查的实用步骤，从解读产权登记摘录到构建非现金支付方案，再到及时完成产权登记，一应俱全。
目录
- 为什么在亚美尼亚进行彻底的尽职调查至关重要（产权、抵押和建筑合规性）
- 获取并解读官方地籍摘录（Kadastri Teghekank）和所有权链。
- 将技术护照、许可证和施工记录与实物房产进行核对
- 确认卖方的身份、出售权限以及是否存在已登记的产权负担。
- 签约前需要注意的危险信号：留置权
为什么在亚美尼亚进行彻底的尽职调查至关重要（产权、抵押和建筑合规性）
在亚美尼亚，房地产登记流程相对简便——该国在世界银行的房地产登记指数中排名靠前——但买家仍需核实产权、抵押情况以及建筑合规性，以避免无效转让和代价高昂的纠纷。全面的核查包括官方登记摘录、技术护照和相关许可证，以及符合规定的非现金支付记录和及时登记，以确保根据亚美尼亚法律获得完整的产权。
现在这件事之所以重要，有两个原因：
- 产权负担随房产转移： 地籍登记中记录的抵押、留置权、扣押和地役权，如果未得到清除或未通过合同解决，则在出售后仍然有效。
- 建筑合规风险： 未经登记的改建或不合规的建筑可能会引发罚款和法律问题；很大一部分建筑物可能不符合抗震标准，因此文件记录和检查至关重要。
签字前需审核的文件清单
| 文件 | 确认事项 | 为什么重要 |
|---|---|---|
| 地籍提取物（Kadastri Teghekank） | 登记所有人、所有权链、产权负担（抵押/留置权/扣押/地役权） | 证明所有权清晰，并标明任何第三方权利 |
| 技术护照 + 平面图 | 面积、布局、边界与实际情况相符；已登记的改建/扩建 | 未记录的变更可能违法或无法投保。 |
| 许可和批准 | 建筑/翻新许可证、竣工/调试文件 | 文件使工程合法化并降低合规风险 |
| 卖家ID和权限 | 身份证明、婚姻同意书、公司决议/授权委托书（如适用） | 防止未经授权方进行无效销售 |
| 分期付款计划（非现金） | 银行转账/类似托管的安排，以登记为条件放款 | 对于大额资金而言是强制性的，对双方都更安全。 |
获取并解读官方地籍摘录（Kadastri Teghekank）和所有权链
州地籍摘录是主要产权文件。请索取一份最新的摘录以进行确认：
- 登记所有者及所有权链： 核实卖方与登记车主是否一致，并审查之前的过户记录是否存在违规行为。
- 产权负担： 摘录中列出了抵押、留置权、扣押（查封）、地役权和其他负担；在交割前坚持解除这些负担或提供合同保护。
- 属性标识符： 地籍代码、面积、地址和用途类型应与技术护照和实物财产相符。
如何申请：从尽职调查到注册
- 请求提供该房产的最新地籍摘录（Kadastri Teghekank）；审查产权和抵押情况。
- 收集技术护照、平面图和许可证；实地检查以确认是否相符以及翻新是否已登记。
- 核实卖方的身份和权限（身份证、婚姻/董事会同意书、授权委托书等），并确保没有阻碍性产权负担。
- 构建非现金财产支付方式（银行转账或银行控制的有条件释放），以遵守法律并降低风险。
- 签署经公证的买卖协议，并立即向州地籍委员会提交登记，以完善所有权。
- 根据约定的条件（例如，公证或地籍确认）释放资金，完成转账。
相关资源： 购房自住还是投资？了解更多 临时和永久居留许可、投资途径和税务考量 适用于亚美尼亚的房产所有者。
将技术护照、许可证和施工记录与实物进行核对
技术护照是该房产的官方“竣工”文件。请将其与平面图和现场勘测报告一起审核：
- 面积和布局： 登记的面积（平方米）、边界、入口和公共区域必须与实际情况相符。任何不符之处都可能表明存在未经授权的变更。
- 翻新和扩建： 索取建筑许可证和竣工/验收证明。未经登记的翻修工程可能会导致罚款、合法化费用，或阻碍房屋转售和融资。
对于老旧建筑或结构改建建筑，建议进行独立的工程评估。由于文件缺失的情况普遍存在，且亚美尼亚的建筑存量存在严重的抗震合规风险，因此技术验证尤为重要。
确认卖方身份、出售权限以及是否存在已登记的产权负担
即使产权清晰，如果卖方缺乏授权，产权也可能受到影响。请确认：
- 身份和能力： 核对政府颁发的身份证明文件与登记所有人的身份信息是否一致。如果通过授权委托书出售，请确保授权委托书有效、内容明确且仍然有效。
- 配偶或共同所有人的同意： 如果房产为共同所有或联名所有，则必须填写此表格。请确认所有业主均已签字或正式同意。
- 公司授权（如果卖方是公司）： 获取董事会/股东决议并核对公司签字人；与公司注册信息进行比对。如果您计划以公司名义购买，请参阅 企业注册指南.
- 产权负担清除： 确保解除抵押贷款或逮捕令，或者将托管款项用于在交易结束时解除这些债务，并附上银行确认函。
支付结构和合规性
- 使用非现金支付方式： 亚美尼亚法律规定，大额交易（超过 300,000 亚美尼亚德拉姆）必须使用非现金支付；使用银行转账而不是现金，以保持合规并建立清晰的审计追踪。
- 类似第三方托管的保护： 律师建议将资金存放在银行控制的存款账户中，只有在公证处或地籍处确认登记后才会释放资金，从而保护买卖双方的利益。
签约前需警惕的危险信号：留置权
及早发现这些危险信号，并在合同中加以解决，或者干脆放弃：
- 已登记的留置权/抵押权或扣押： 如果摘录中列出了抵押、留置权、扣押（逮捕）或地役权，则在制定了解除或接受该负担的书面计划（包括价格调整和银行确认）之前，请勿签字。
- 未登记的装修或面积不符： 平面图或技术文件与实际房屋不符，表明存在未经授权的改建工程。过户前需要求卖方进行合法化认证或整改。
- 卖家身份/权威性差距： 没有配偶同意、无效或过期的授权委托书，或者缺少公司决议，都表明日后面临挑战的风险很高。
降低风险的合同技巧
- 附条件付款条款： 付款以注册成功为条件；授权银行仅在公证/地籍确认后才发放资金。
- 解除债务负担契约： 要求卖方在房屋交割前清除并记录任何抵押或逮捕记录的解除情况，并对不履行义务的行为处以处罚。
- 文件准确性保证： 声明技术护照和登记数据反映了房产的真实状况；如果不是，则分配合法化责任。
立即登记以完善所有权
根据亚美尼亚的惯例，产权在向国家地籍委员会登记后即“完善”。请立即提交经公证的买卖协议；避免延误导致产权不完整，并增加登记冲突的风险。
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我们帮助谁以及如何帮助。
我们会进行全面的尽职调查，获取并解读房产登记摘录，核实技术文件，起草保护条款，并与亚美尼亚银行协调类似第三方托管的付款安排。我们还会负责向地籍局提交文件并办理交接手续，确保您在亚美尼亚的房地产尽职调查完整且具有法律效力。
结论。 亚美尼亚房地产尽职调查的关键在于三大支柱：清晰的产权调查、正确的产权证明文件以及合规的非现金支付，并立即完成产权登记。使用结构化的核查清单，坚持采用类似第三方托管的产权释放方式，并及时完善产权，以避免无效交易和纠纷。如需定制支持， 联系我们.
