TL博士
外国人可以在亚美尼亚购买土地吗？可以——如果是非农业用地或已建房产。但亚美尼亚对农业用地的限制非常严格，买家必须提前做好税务识别号 (TIN)、公证和地籍登记等准备。本指南将解释如何在亚美尼亚对土地进行分类、如何构建涉及农地的交易以及如何完成合规的交易。
简答：外国人可以在亚美尼亚购买什么，不能购买什么
外国人可以在亚美尼亚购买和登记公寓、房屋、办公室、零售场所和其他非农业房地产。这些转让通常经过公证，并以买方的名义在土地登记处登记。资源).
根据亚美尼亚法律，外国人直接拥有农业用地（农田）是不允许的（资源如果一块土地被归类为农业用地，外国人不应尝试亲自购买；请考虑下文所述的合规替代方案。
| 物业类型 | 外商直接控股？ | 笔记 |
|---|---|---|
| 非农业用地和已建成房产（城市/商业/住宅） | 是 | 适用标准公证+地籍登记（资源). |
| 农业用地（农田） | 没有 | 外国人通常使用长期租赁或符合当地规定的结构，而不是直接拥有所有权（资源; 资源). |
农业用地：法律禁令
亚美尼亚法律禁止外国公民拥有农业用地。该政策的目标是在允许外国投资通过其他途径进行的同时，将农田所有权保持在亚美尼亚人手中（资源).
实际上，对于任何买家来说，关键步骤是在支付定金之前核实土地的分类——农业用地还是非农业用地。土地分类决定了外国人能否以个人名义取得所有权，还是必须使用其他方式。作为尽职调查的一部分，您的公证人或律师可以从地籍局获取官方摘录和分区信息。资源).
农田规模及其重要性
亚美尼亚农业用地面积巨大：2018年，该国约58.9%的土地被划为农业用地（资源这意味着城市和城镇以外的大部分地块可能受到农业用地限制——这也是为什么早期分类和结构化对于外国买家和侨民投资者至关重要的原因。
农田合法处置的变通方法：租赁
虽然外国人不能直接拥有农田，但通常可以租赁。亚美尼亚的《外国投资法》保护外国投资者在亚美尼亚进行投资和签订民事交易（例如租赁）的权利（资源).
农地租赁的典型步骤包括：确认出租人的所有权，协商租赁期限和允许的用途，根据法律要求或双方约定对租赁合同进行公证，并在租赁期限到期时向土地登记处登记租赁合同。妥善登记可以保障您的权利免受第三方侵害。资源).
亚美尼亚公司与外国投资法
许多外国投资者选择通过亚美尼亚公司持有非农业资产、雇用员工并在当地签订合同。亚美尼亚的《外国投资法》规定，通过当地法人实体进行的投资享有国民待遇和保障，但须遵守特定行业的限制（资源).
重要提示：农业用地所有权禁令仍然有效。亚美尼亚法人实体能否拥有农田取决于该实体的所有权性质和亚美尼亚的土地法；外国人通常不应想当然地认为，未经精心架构和法律确认，新成立的公司就能规避农田限制（资源).
如果您计划通过本地公司进行架构搭建，可参考以下资源：
购买城市
对于希望在亚美尼亚城市（如埃里温、久姆里、瓦纳佐尔）购买房产的外国人来说，流程非常简单。外国买家通常会购买公寓、顶层公寓、零售单元、办公室以及指定用于建筑或商业用途的非农业用地。这些交易均得到认可，并可在地籍局（Cadastre）登记。资源).
签字前，请务必准备好您的亚美尼亚税号。公证处和地籍局都需要它来在登记系统中识别您的身份。资源如果您打算出租该房产或在该房产上经营业务，请考虑是否需要成立一家亚美尼亚公司以进行运营和税务筹划（资源).
如需更全面地了解市场和买家保护情况，请参阅我们的中心页面。 亚美尼亚房地产.
商业和住宅地产：公证
房地产买卖协议在公证处正式签署。通常情况下，双方会核实身份（包括买方的纳税人识别号），审核产权清查证明，签署买卖协议，然后由公证员进行公证。公证后的合同随后提交给地籍局进行产权转移登记。资源; 资源).
外语文件可能需要翻译，并且在适用情况下，还需要进行认证/海牙认证，公证员才能接受。请尽早计划翻译和文件准备工作，以免延误。资源).
地籍和所有权转移步骤
在亚美尼亚，所有权转移的完成以土地登记处将您登记为新所有者为准。这一步骤是强制性的；如果未进行登记，所有权可能仍登记在卖方名下，使您面临风险（资源).
如何申请：面向外国买家的分步指南
- 获取您的亚美尼亚税务识别号 (TIN)。请在签署文件前申请；公证处和地籍处都需要此 TIN。资源).
- 对房产进行分类。向地籍部门确认该地块是农业用地还是非农业用地，以确保买方能够取得所有权（资源; 资源).
- 进行尽职调查。要求提供产权摘要，检查产权负担、边界和卖方授权；根据需要准备翻译/认证文件（资源).
- 对买卖协议进行公证。在公证处签字，并携带所需身份证件、税号和证明文件；公证员对合同进行公证（资源).
- 在土地登记处登记产权转移。提交经公证的协议，并领取更新后的所有权证书，证书上会将您列为所有者（资源).
买方费用和持续税费
在亚美尼亚购买房产时，请将以下事项纳入预算：
| 成本项目 | 它涵盖的内容 | 指示性影响 | 来源 |
|---|---|---|---|
| 公证及登记费用 | 销售公证；地籍备案 | 包含在约 3-5% 的总成交费用中 | 资源 |
| 翻译/合法化 | 经认证的翻译；必要时提供海牙认证 | 包含在约 3-5% 的总成交费用中 | 资源 |
| 法律尽职调查 | 产权调查；分区规划；合同审查 | 包含在约 3-5% 的总成交费用中 | 资源 |
| 预计总成交费用 | 所有买方在交易完成时产生的费用 | 价格的约 3%–5%。 | 资源 |
| 年度房产税（持续进行中） | 市政房产税按地籍价值征收 | 约占地籍价值的0.05%至1.5%。 | 资源 |
如果您计划出租或开发，请尽早使您的组织结构符合亚美尼亚的税收规定： 亚美尼亚的税收.
外国人购买亚美尼亚房产时，确保合规的最终核对清单：
- 在支付定金之前，请通过地籍摘录确认土地分类（农业用地与非农业用地）（资源).
- 请在公证预约前获取您的税号（TIN）（资源).
- 使用租赁或经批准的建筑物来占有农业用地；外国人不要试图直接拥有土地所有权（资源; 资源).
- 对买卖进行公证，并在地籍处登记所有权转移，以完善所有权（资源).
对于外国人来说，在亚美尼亚购买非农业用地非常简单，但农业用地限制和登记手续需要格外注意。如需在尽职调查、分区核查、税务识别号 (TIN) 和安全交易完成方面获得定制支持，或需要协助构建农地投资方案，请立即联系我们的团队： 联系我们.
常见问题
外国人可以通过亚美尼亚公司拥有农业用地吗？
我购买房产需要亚美尼亚税号吗？
是的。公证处和地籍登记都需要税号。请在签字前获取税号，以免延误。资源).
