关键要点：
- 中国房地产市场低迷——投资同比下降 10.4%，未售库存不断增加——抑制了历史上支撑中国投资和跨境移民战略的对外房地产流动。
- 西班牙旗舰黄金签证计划（2025 年 4 月）的关闭以及马耳他黄金护照计划在欧盟法院裁决后终止，都增加了以房产为导向的移民渠道的不确定性。
- 中国开发商正在清算海外资产（自 2021 年以来在英国的资产处置额约为 1.4 亿英镑），从而降低了跨境房地产需求和流动性。
- 资本正转向亚太地区的结构，如房地产投资信托基金（REITs）——例如，与京东有关的财团正瞄准新加坡一个规模达 1 亿美元的 REIT——提供受监管的投资机会，而无需承担直接的房地产风险。
- 顾问应将投资范围从单一资产、仅投资房地产的RBI模式扩展到区域投资组合、房地产投资信托基金/基金和运营业务，同时重新评估 税务, 居住和 财产 包括亚美尼亚选项在内的各种途径。
中国房地产市场压力和黄金签证关闭正在重塑跨境移民和投资风险格局。由于国内房地产市场下行压力以及欧盟房地产投资渠道的日益减少，投资者和顾问必须迅速调整其跨境投资策略，在实现流动性目标和保值增值之间取得平衡。
目录
中国房地产市场低迷及其对对外房地产投资的影响
中国房地产市场低迷程度深重且持续时间长。2024年1月至11月，房地产投资同比下降10.4%，预示着开发商、建筑商及相关服务业将持续萎缩。分析人士估计，随着政府努力采取清理措施，未售房屋库存可能高达约93万亿元人民币。
这对跨境移民有何重要意义： 长期以来，中国资本一直是国际房地产主导型投资策略的支柱。国内房地产市场低迷往往会抑制海外房地产购买，因为开发商会降低杠杆率，家庭也会保留流动资金。这会限制那些依赖中国需求来维持房价水平和推动投资性住房流入的项目和地区的融资。
中国开发商海外资产清算：数据、市场及短期影响
为了筹集资金，中国大型开发商已恢复出售海外资产。仅在英国，自2021年以来，中国开发商就已出售了约1.4亿英镑的商业地产，这明显表明他们正在减少国际投资，并试图改善资产负债表。
海外资产的清算对与移民相关的房地产市场有两个直接影响：它减少了中国在重点地区的长期“粘性”所有权，并抑制了对优质资产的竞争性竞标，从而削弱了以前吸引印度储备银行投资需求的行业的流动性。
市场与短期后果
短期内，中国买家减少和开发商减售房产可能导致优质房产和开发项目买卖价差扩大，营销周期延长。原本基于跨境销售预期承销的项目，随着预售降温和贷款方重新评估风险，面临资金缺口。依赖中国市场储备的移民相关开发商和机构，需要重新调整定价策略、销售渠道和投资者构成，以避免库存积压和项目停滞。
| 信号 | 日期 | 为什么重要 |
|---|---|---|
| 中国房地产投资同比下降10.4%（1月至11月） | 十二月2024年 | 深度周期性压力会降低对外购买力。 |
| 未售房屋库存估计约为93万亿元人民币 | 十二月2024年 | 库存过剩延缓复苏，引发避险行为 |
| 自2021年以来，中国开发商已出售价值约1.4亿英镑的英国资产。 | 2024年XNUMX月 | 流动性退出抑制跨境房地产需求 |
西班牙和马耳他“黄金”移民计划的关闭及其对移民市场的直接影响
两条欧盟旗舰移民途径已关闭。西班牙于2025年4月终止了其通过投资房地产获得居留权的“黄金签证”计划，从而消除了一条长期以来备受青睐的以房产投资为导向的申根区移民途径。马耳他的投资入籍“黄金护照”计划也在2025年4月被欧盟最高法院裁定无效后终止。
直接市场影响： 欧盟以房产为主导的风险投资选择减少，监管风险溢价上升，以及对其他司法管辖区和资产结构的需求转向，都对中介机构构成了挑战。中介机构必须重新评估合规风险和营销策略，投资者应避免过度集中于单一国家、仅限房产的签证模式。
亚太战略转型：房地产投资信托基金和区域市场成为中国资本的替代投资目的地
随着西方房地产投资渠道收紧，中国资本正转向亚太地区受监管的投资工具。值得注意的是，包括京东房地产部门在内的财团正在寻求在新加坡投资1亿美元房地产投资信托基金（REIT），这表明投资者渴望在拥有完善法治和治理机制的稳定市场中，投资于透明、收益导向型的房地产结构。
对于移民规划而言，当居留许可不再取决于实体房产的购买时，房地产投资信托基金（REITs）和上市基金可以作为直接购买房产的补充或替代。它们能够让投资组合投资于物流、数据中心和商业资产，而无需承担集中的开发风险——并且在条件允许的情况下，还可以与非房地产居留途径相结合。
中国冲击和签证关闭对房地产相关移民渠道和融资模式的影响
依赖中国稳定购房来源的项目面临着成交量结构性下降和销售周期延长的双重挑战。将开发股权与投资回报计划（RBI）收益相结合的融资模式必须做出调整：转向多元化的投资者群体，重新设计投资方案以纳入非房地产资产，并鉴于目的地国家监管环境的不稳定性，加强风险披露。
目前咨询工作的重点包括：(1) 减少对单一司法管辖区房产途径的依赖；(2) 引入上市/受监管的流动性工具；以及 (3) 对移民计划进行压力测试，以应对项目关闭和法律挑战。这些措施有助于在经济周期中维持跨境移民目标，同时保全资本。
另类目的地的机遇与风险：税务
在将印度储备银行（RBI）的投资与纯粹的房地产投资脱钩时，税务问题至关重要。在评估不同的投资目的地时，投资者应考虑个人税务居民身份规则、涉及运营业务时的企业所得税以及跨境申报。当无法通过直接的房产关联来获得税务居民身份时，将资产所在地与税务居民身份相匹配可以减少税务漏洞。
如果房地产仍是投资计划的一部分，简单的结构通常可以减少合规摩擦。将上市工具（例如房地产投资信托基金）与清晰且符合条约规定的控股安排相结合，可以避免意外的常设机构风险，并在移民规则发生变化时保持投资组合的流动性。
清单：后黄金签证时代投资组合重新定位
| 操作 | 为什么现在 | 笔记 |
|---|---|---|
| 降低资产集中度 | 中国房地产市场低迷和欧盟项目关闭加剧了特有风险 | 重新平衡至流动性强、上市的投资组合 |
| 使用受监管车辆 | REITs/基金提供流动性和治理 | 例如：新加坡房地产投资信托基金项目吸引中国资本 |
| 重新评估税务居民身份 | 印度储备银行的优惠政策正在发生变化；税收风险必须与之匹配。 | 审查税务筹划和条约立场 |
居住和房产方面的考虑
当房产不再是跨境移民的主要驱动力时，投资者应将流动性目标与资产选择分开。这意味着首先要选择合适的居留许可途径，然后再优化投资组合。
- 居留途径： 探索以商业、科技或投资为主导的许可证，在这些许可证中，房地产是可选的而不是强制性的。
- 房地产策略： 如果要购置房产，应该关注基本面——收入质量、契约效力和流动性——而不是仅仅关注移民激励措施。
- 备选方案和退出： 如果项目被缩减，要做好应急准备；利用已列出的工具或对二级市场友好的结构快速退出，同时维持你的跨境移民计划。
以最终获得护照为目标的投资者应提前规划长期途径和入籍规则，并在适当情况下考虑其他渠道。
总共： 中国房地产市场低迷、黄金签证计划关闭以及印度储备银行投资政策的调整，都要求投资者采取审慎的多元化投资策略、清晰的税务居民身份规划以及灵活的资产选择。如需构建符合您目标的稳健跨境移民策略，请立即联系我们的团队。
