- 葡萄牙于 2023 年终止了黄金签证的房地产投资途径，留下了许多外国投资者仍需管理的遗留房地产风险。
- 此类计划的经济贡献有限（葡萄牙的黄金签证计划的峰值约为 GDP 的 0.4%），这加剧了政策压力和执法力度。
- 欧盟当局多次警告称，投资居留模式存在洗钱和安全风险，这表明将对项目发起人和项目进行更严格的审查。
- 投资者可以通过民事诉讼和集体诉讼在虚假陈述案件中追回损失，而且确实如此——最近美国一起 39 万美元的房地产和解案就是一个例证。
- 法律团队应立即清点受影响的客户，保存证据，并评估民事、刑事和跨境追偿策略。
葡萄牙的黄金签证房产投资途径已关闭，但其遗留风险依然存在。随着投资者就期房交易产生的纠纷不断涌现，跨境各方、营销宣传以及不断变化的监管环境交织在一起，使得追偿局面变得错综复杂。本简报重点阐述了对投资者保护、诉讼应对以及顾问责任至关重要的方面。
目录
葡萄牙房地产投资渠道关闭及投资者持续面临风险
葡萄牙已取消了黄金签证的房产投资途径，这一转变在 2023 年的政策变化中得以明确，并在 2024 年的公众评论中得到强化。尽管该计划现在强调其他目标——例如将资源重新分配给经济适用房和更广泛的移民政策——但遗留投资仍然取决于项目绩效、开发商偿付能力以及投资者保护措施的可执行性。
批评人士认为，黄金签证的宏观经济效益有限；在葡萄牙，该计划的峰值贡献估计约为GDP的0.4%，这有助于解释为何政府倾向于收紧或终止那些被认为具有外部性的投资途径。欧盟层面的质疑依然存在：当局多次警告称，投资居留权存在洗钱、逃税和安全风险。再加上全球范围内的举措——例如欧盟最高法院在欧盟的推动下宣布马耳他投资入籍计划无效——合规范围只会更加严格。
黄金签证房地产期房风险：危险信号
酒店式公寓和服务式住宅项目通常依赖期房销售来达到项目目标。这种模式会将大量的开发和市场风险转移给投资者。虽然每个项目都各有不同，但一些预警信号往往具有相似之处：
- 没有经过审计的项目账户或托管控制措施，就做出无法核实的“固定收益”承诺。
- 将经营现金流与投资者证券分开的复杂股权结构。
- 许可、土地所有权或施工依赖关系未在强有力的先决条件中得到体现。
- 这种营销方式用精美的宣传册代替了具有法律约束力的契约和担保方案。
- 公司治理薄弱或失衡：没有独立董事会、关联方承包商或资本不足。
这些担忧并非纸上谈兵。房地产推广中投资者保护方面的缺陷经常最终诉诸法庭。例如，在美国，一家房地产公司同意支付39万美元，以和解投资者对其涉嫌虚假陈述提出的索赔——这表明，当有证据支持并有集体诉讼协调时，针对误导性陈述的民事赔偿是真实存在的，并且可以量化。
诉讼和执行途径：民事诉讼、刑事诉讼、集体诉讼
当投资者怀疑存在虚假陈述或资金滥用时，应采取协调一致的法律策略，并考虑多种途径。合适的组合取决于合同条款、适用法律、发起人所在地以及资产所在地。
比较：投资者行动路径
| 衔接流程 | 用例 | 论坛 | 重点说明 |
|---|---|---|---|
| 民事诉讼（虚假陈述、违约） | 虚假陈述、未交付、管理失职 | 法院或仲裁（按合同规定） | 针对发起人、特殊目的公司、顾问；可获得损害赔偿和禁令。 |
| 刑事申诉 | 欺诈、挪用公款、伪造 | 相关司法管辖区的检察官/警察 | 可以赋予调查权；与民事诉讼并行 |
| 集体行动/阶级 | 众多投资者面临共同的问题 | 取决于司法管辖区 | 汇总索赔；增强谈判筹码 |
| 监管投诉 | 持牌实体的营销/法律违规行为 | 金融/消费者监管机构 | 支持执法、制裁和证据收集 |
| 跨境冻结/承认 | 资产耗散风险 | 多辖区法院 | 紧急禁令、判决/裁决的承认 |
监管环境并非中立。欧盟机构已对投资移民产品表示怀疑，而法院主导的干预措施（例如马耳他的公民身份计划）也提醒人们，即使是遗留投资，其法律基础也可能发生变化。与此同时，欧盟已对其他“黄金护照”制度实施制裁，例如取消瓦努阿图的免签待遇，这凸显了欧盟正在加大政策打击力度，而这种打击可能会波及执法重点。
顾问责任：营销声明和尽职调查义务
顾问责任是许多投资移民纠纷中的下一个前沿领域。关键问题包括：
- 虚假陈述： “保证收益”、退出时间表或入住率声明是否以事实而非观点陈述？风险提示是否充分且平衡？
- 适用性和冲突： 顾问是否披露了与特定开发商相关的报酬、关联方关系或业绩激励？
- 尽职调查： 顾问是否独立核实了许可证、所有权、财务状况和托管机制，还是只是重新包装了开发商的材料？
- 监管状态： 该顾问是否持有相关资质？如果持有，监管机构可能会提供投诉渠道和潜在的赔偿方案。
全球范围内对投资居留权的审查日益严格，这增加了对夸大项目可行性或低估风险的发起人和顾问提起监管和民事诉讼的可能性。
资产追回和跨境战略
对于绩效不佳或未能达成预期目标的项目，速度和协调至关重要。切实可行的措施包括：
- 资产映射： 确定与该项目和委托人相关的银行账户、财产、应收账款和公司间贷款。
- 临时救济： 如果存在资产转移风险，则寻求冻结令（马雷瓦禁令）；做好跨境承认和执行的准备。
- 安全审查： 仔细审查股份质押、抵押和担保；确认登记的完整性和优先权。
- 平行轨道： 将民事诉讼与监管诉讼和（如有必要）刑事诉讼结合起来，以扩大证据渠道和和解筹码。
- 群体凝聚力： 将投资者聚集在单一战略周围，协调资金，并规范文件保存。
在类似的房地产虚假陈述案件中，民事和解表明，协调一致的索赔可以带来有意义的赔偿，即使不能完全赔偿。
律师事务所和家族办公室实用检查清单
- 盘点参与葡萄牙黄金签证房地产项目的客户；记录投资、时间表和交易对手。
- 保存文件：订阅协议、私募备忘录、条款清单、电子邮件/WhatsApp、营销资料、尽职调查文件、付款证明和银行SWIFT汇票。
- 确保公司记录安全：特殊目的公司登记册、股东名册、董事会会议记录、审计师意见和建筑合同。
- 核实法律地位：适用法律、管辖条款、仲裁协议和担保权益。
- 寻求法证和调查支持以进行资产追踪。
- 评估集体行动的可行性，以汇总索赔并降低每位投资者的成本。
- 与涉及持牌顾问或基金的监管机构进行沟通。
考虑其他选择：分散居住和投资风险敞口
鉴于欧盟政策风险上升，投资者通常会重新评估其居住地和资产配置策略。多元化投资可以包括对实物资产保护更为明确的非欧盟司法管辖区，或者那些投资移民以商业运营或长期居住为目的，而非以投机性房地产开发为目的的司法管辖区。
- 有关以企业为主导的住宅规划，请参阅我们的概述。 亚美尼亚商业注册 以及配套的住院医师培训方案。
- 如需了解新兴市场实物资产的投资组合配置和尽职调查信息，请查看我们的 投资和房地产资源.
- 在任何搬迁或投资移民计划中，都应尽早评估税务状况。首先阅读我们的入门指南。 税务.
- 如果签证主导的方式比房地产方式更可取，请考虑具有清晰行政路径的项目结构： 签证 并在适当情况下，进行长期规划。 公民身份规划.
以上内容均不构成财务或法律建议。请务必根据您的具体情况和所在司法管辖区寻求量身定制的法律咨询。
结语
葡萄牙黄金签证房产投资途径的关闭并未消除投资者风险，而是改变了风险的形式。在欧盟机构质疑投资移民的审慎价值，且法院也表现出撤销相关项目的意愿的当下，投资者必须以严谨的态度应对疑似误导销售和期房违约：保存证据，制定跨境投资策略，并审查顾问的责任以及发起人的不当行为。如果事实支持，民事诉讼和集体诉讼可以追回损失，正如其他房地产虚假陈述案件所显示的那样。
