葡萄牙和希腊仍然对欧盟黄金签证开放，而西班牙的黄金签证计划已于 2025 年 4 月 3 日结束，这促使投资者将资金重新配置到其他计划中。
葡萄牙黄金签证历史上已吸引了超过 7.3 亿欧元的投资，现在主要通过约 500,000 万欧元的受监管投资基金引导资金，并有更严格的反洗钱要求。
希腊是欧盟准入门槛最低的国家之一——250,000万欧元——据报道，审批时间最短可达约60天，从而具有速度和成本优势。
欧盟层面对于洗钱和安全问题的担忧意味着律师事务所必须首先做好反洗钱方面的房产来源、资金尽职调查和严格的文件控制。
为什么这很重要： 随着投资者将目光从西班牙转向葡萄牙和希腊，欧盟黄金签证的需求正在上升。为了确保速度和合规性，企业应规范跨境文件流程，预先审核资产和资金，并围绕投资里程碑安排申报顺序——尤其对于葡萄牙黄金签证的房地产投资项目和希腊黄金签证的250万欧元房产收购项目而言更是如此。
目录
欧盟黄金签证格局及需求复苏——哪些项目开放，哪些项目关闭，原因何在
西班牙脱欧后，投资者的关注点正重新转向欧盟其他仍然开放的投资移民项目。葡萄牙和希腊目前是国际媒体讨论的欧盟投资移民主要目的地，其中希腊提供的准入门槛最低，而葡萄牙则通过投资基金吸引大量资金。
与此同时，欧盟层面加强了对投资者签证的审查，提高了反洗钱/了解你的客户 (AML/KYC) 和安全检查的标准，使得文件控制和供应商监督成为决定时间节点的关键因素。
谁在关门歇业？原因何在？（市场信号 + 政策驱动因素）
西班牙于2025年4月3日终止了其黄金签证计划，正式取消了此前要求每处房产投资至少50万欧元的房地产投资居留许可。此举是西班牙住房可负担性政策以及欧盟更广泛的投资签证风险管理政策的一部分。
市场信号： 预计资本将继续重新配置到剩余的欧盟项目（特别是葡萄牙和希腊），因为投资者正在寻求进入欧盟市场的替代途径。
葡萄牙黄金签证攻略——500万欧元房地产或基金投资途径以及7.3亿欧元资本流入
葡萄牙的这项计划自启动以来已吸收了大量国际资本——超过 7.3 亿欧元——这凸显了该市场的规模和合规敏感性。
目前，葡萄牙黄金签证的主要途径是投资于受监管的投资基金，通常规模约为500,000万欧元；房地产投资途径在近期的改革中有所缩减。对于希望投资实物资产的投资者而言，通过合规基金进行间接投资可以替代直接购置房产，同时仍能保持申请资格。
结构和证据需求
- 资金来源： 预计会收到受监管基金的条款清单、认购协议、转账证明和托管人确认函；鉴于欧盟层面关注投资者签证问题，需符合加强版反洗钱/了解你的客户 (AML/KYC) 要求。
- 资金来源文件： 经审计的财务报表或银行对账单、资产出售合同和税务申报表；在日益严格的审查下，保持对财富来源的清晰叙述。
- 背景调查： 需提供相关司法管辖区的无犯罪记录证明，并在需要时提供经认证的翻译件，以符合项目诚信要求。
执行提示： 将基金认购和汇款与申报窗口期对接，以最大限度地减少政策变化和处理瓶颈带来的影响——锁定投资承诺，同时保持灵活性，直到文件完全通过反洗钱审查。
希腊黄金签证优势——250万欧元入境门槛和快速（约60天）居留权审批
希腊的购房门槛在欧盟国家中属于最低之列，符合条件的房产仅需250,000万欧元，这对于对成本敏感的申请人来说极具竞争力。媒体报道还指出，审批最快可在60天内完成，这在当前的购房周期中是一个决定性的速度优势。
投资者定位： 希腊对直接投资实物资产具有吸引力，且交易规模相对较小，审批速度也很快。这有利于那些能够预先完成反洗钱审查、签订可执行的购买合同，并将交易完成与申请同步进行以缩短获得永久居留权所需时间的买家。
西班牙关闭（自2025年4月3日起生效）及投资者立即重新分配至葡萄牙/希腊
西班牙政府已确认黄金签证计划将于2025年4月3日终止；该计划此前要求申请人投资50万欧元购买房产。随着这一途径的关闭，媒体报道显示，投资者正将目光转向葡萄牙和希腊，这增加了这些地区签证申请流程拥堵和时效性要求高的风险。
实际意义： 预先提交文件并预先审核投资项目，以避免因“仓促申报”而导致反洗钱违规或错过政策窗口期。考虑采取平行投资策略（例如葡萄牙基金+希腊房产），以对冲时机和监管变化带来的风险。
实物资产决策：直接投资房地产还是受监管基金——投资顺序
选择直接投资房地产还是受监管基金，取决于资产的可获得性、合规难度和执行控制。下表可帮助团队根据客户的风险承受能力、流动性和时间安排等优先事项来选择合适的投资方案，同时考虑到欧盟投资者签证日益严格的反洗钱审查。
| 因素 | 直接财产（例如，希腊） | 受监管基金（例如葡萄牙） |
|---|---|---|
| 曝光 | 有形房地产；市场/租户风险 | 多元化基础资产；管理风险 |
| 反洗钱/了解你的客户（AML/KYC）摩擦 | 房产来源、估价、产权登记、卖方尽职调查 | 基金经理/托管人审核；申购和资金流动追踪 |
| 时间线控制 | 取决于交易准备情况（合同、公证、登记）。 | 一旦选定经过审核的基金，通常记录速度会更快。 |
| 流动性/退出 | 出售/处置速度可能较慢；对市场周期敏感 | 赎回/二级市场交易须遵守基金条款和市场需求。 |
为提高速度和合规性而对投资进行排序：
- 同时开展基金尽职调查和物业搜寻工作，以保留选择余地。
- 锁定软性承诺，但需通过反洗钱审批并备齐文件。
- 分阶段汇款：与申报里程碑相对应的托管或有条件认购。
- 创建一个应急分支（例如，如果葡萄牙基金的时机出现偏差，则转向希腊房产）。
概览式项目概览
| 管辖权 | 最小投资 | 今日主要路线 | 状态 | 初步批准 |
|---|---|---|---|---|
| 葡萄牙 | 〜€500,000 | 受监管的投资基金 | 可选 | 可变 |
| 希腊 | €250,000 | 建筑地产 | 可选 | 约60天 |
| 西班牙 | 500,000万欧元（原价） | 房地产（前） | 已关闭（2025年4月3日） | 无 |
如何申请：跨境业务指南
- 路线选择： 将目标（预算、时间、资产偏好）映射到葡萄牙基金或希腊房地产——同时考虑到西班牙的关闭。
- 符合反洗钱要求的文档： 编制 KYC 资料、犯罪记录证明、财富来源说明和经认证的翻译件，以符合欧盟更高的审查标准。
- 资产/基金尽职调查： 对于希腊，预先审查产权、抵押权和卖方交易对手；对于葡萄牙，审查基金监管、托管人设立和报告节奏。
- 执行顺序： 将存款/认购与申报窗口期保持一致；使用托管或有条件结算来降低政策变更风险。
- 文件归档和生物识别： 提交申请并附上完整的证明材料，按时参加生物识别；跟踪案件状态并及时回复任何疑问。
- 批准后： 在法定期限和日历续期期间维持投资；做好应对跨司法管辖区税务和报告影响的准备。
律师事务所执行要点： 集中管理供应商，规范检查清单，并制定应对政策变化的应急预案。对于偏好实物资产的投资者，我们的房地产团队负责协调符合反洗钱规定的资产来源；对于基金投资者，我们的投资团队负责管理人尽职调查和文件编制。
总结 由于西班牙关闭了签证窗口，葡萄牙的投资基金签证和希腊的250万欧元房产投资途径便成为新的选择。不断增长的需求和日益严格的反洗钱审查，使得那些能够预先审核证据、合理安排资金募集顺序并在房产和投资基金之间快速转换的公司更具优势。
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