一目了然
- 将居留权与房地产挂钩的投资者移民计划给住房市场，尤其是高端住房市场，带来了可衡量的压力，并且其对住房负担能力的影响正面临越来越严格的审查（欧洲议会，2022年; 路透社Breakingviews，2024年).
- 来自葡萄牙的证据表明，在 38,000 万欧元的投资门槛附近存在约 500,000 万欧元（约 10%）的“黄金签证溢价”，价格效应集中在奢侈品领域（欧盟税务观察站 / IZA，2024).
- 西班牙通过第 1/2025 号组织法废除了其黄金签证计划，新的申请将于 2025 年 4 月 3 日停止受理。现有持有者根据过渡条款保留权利（《国家报》，2025年).
- 尽管大多数国家自 2024 年以来收紧了门槛和尽职调查，但一些欧盟和非欧盟国家仍在积极推行黄金签证或投资居留计划。
- 对于亚美尼亚而言，政策问题是如何构建任何投资者移民途径以限制对住房的影响：引导资本流向生产性部门，避免设置断崖式的房产门槛，并制定监测和沟通计划。
随着各国政府重新审视黄金签证模式，房地产挂钩对住房的影响成为一项核心政策挑战。将居留权与房产挂钩的项目，一旦住房负担能力恶化，往往会引发公众的密切关注，而这与更广泛的市场因素无关。对于政府部门、项目发起人和开发商而言，这如今已成为一个至关重要的沟通和设计问题，并会带来切实的监管后果。2025年4月，欧盟法院裁定马耳他投资者入籍计划无效（C-181/23号案件），这明确表明欧盟对商品化的居留和公民身份计划日益持怀疑态度。
投资移民（黄金签证）计划如何影响房地产市场：机制与风险
黄金签证框架通常包含房地产或基金投资途径。当这些途径占据主导地位时，需求可能会集中在特定的房地产领域，从而引发人们对住房可负担性和获取途径的担忧。欧盟政策制定者已明确警告，此类计划可能会“给房地产行业带来压力，从而减少住房获取途径”。欧洲议会，2022年），而市场评论则质疑这些项目相对于社会成本是否能带来有意义的经济收益（路透社Breakingviews，2024年).
房地产关联性能够放大住房影响的机制包括：
- 阈值效应： 当法律规定最低合格购买金额（例如 500,000 欧元）时，卖家可能会将要价锚定在接近该门槛的水平，从而在目标细分市场中创造“溢价”（IZA，2024).
- 细分拥挤： 投资者需求往往集中在黄金地段的城市区域和新建住宅，在供应反应迟缓的地方，价格压力会加剧（路透社，2024).
- 预期动态： 开发商可能会将项目重心转向符合投资者要求的房源，如果符合条件的房源回报率更高，则可能会挤占中端市场或经济适用房的供应（欧洲议会，2022年).
- 可见性和信号： 宣传居留权带来的福利可以吸引非居民买家，从而在原本就紧张的市场周期中加剧需求（路透社，2024).
来自葡萄牙和西班牙的实证经验：衡量房价影响和市场紧张局势
葡萄牙为研究住房政策的影响提供了一个清晰的实证窗口。欧盟税务观察站2024年的一份工作报告记录了一个具有统计学意义的“黄金签证溢价”，对于价格接近38,000万欧元资格门槛的房产，溢价约为500,000万欧元，约占10%，这表明项目设计可以直接影响高端房产的价格形成（IZA，2024）。目前尚无其他司法管辖区开展过如此严谨的类似跨国因果研究，因此葡萄牙成为主要的实证基准。
更广泛的市场迹象凸显了住房对新增需求的敏感性。在里斯本，2015年至2024年间，租金预计上涨了94%，而同期房价上涨了约186%（路透社，2025多种因素推动了这些增长，但当局和分析人士强调，房地产需求的激增“因外国投资者被居留权优惠所吸引而加剧”，导致房价承受能力下降（路透社，2024截至 2026 年，葡萄牙黄金签证计划仍然存在，但房地产投资途径已于 2023 年取消；目前仅允许以基金为基础的投资（向符合条件的私募股权/风险投资基金投资 500,000 万欧元）。
西班牙采取了果断的政策转变。政府通过2025年1月3日在官方公报上发布的第1/2025号组织法废除了黄金签证计划。新的申请于2025年4月3日停止受理（发布三个月后）。该法律援引了“房地产市场的紧张局势”和对购房能力的担忧。过渡条款保护了在截止日期前提交申请的申请人，并允许现有持有者按原条件续签。仅在2024年的前十个月，就发放了780份黄金签证，平均投资额约为65.7万欧元（《国家报》，2025年).
2026 年全球黄金签证格局：哪些机构仍在提供与房地产挂钩的居留权？
尽管一些欧洲项目已被废除或重组，但仍有不少国家继续推行与房地产投资挂钩的居留权或投资入籍项目。自2024年以来，这一格局发生了显著变化，大多数活跃项目都提高了申请门槛和尽职调查要求。
| 国家 | 节目类型 | 最低投资额（房地产） | 状态 (2026) |
|---|---|---|---|
| 希腊 | 居住 | 800,000万欧元（黄金地段：阿提卡、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼）；400,000万欧元（其他地区）；重建区限购250,000万欧元。最小单栋房产面积120平方米。 | 活跃（2024 年 9 月从 25 万欧元筹集资金） |
| 阿联酋 | 居住 | 十年期黄金签证费用为 2,000,000 迪拉姆（约 545,000 美元）；两年期签证费用为 750,000 迪拉姆（约 204,000 美元）。 | 活跃 |
| 土耳其 | 国籍 | 400,000万美元（需持有3年） | 积极（加强背景调查） |
| 加勒比海地区（格林纳达、安提瓜、多米尼克、圣卢西亚、圣基茨） | 国籍 | 200,000万美元（多米尼克）至800,000万美元（圣基茨）；仅限已获批准的项目。 | 积极（2024-2025 年协调价格上涨） |
| 葡萄牙 | 居住 | 房地产投资渠道已取消（2023年）。仅限基金投资：向符合条件的私募股权/风险投资基金投资500,000万欧元。 | 重组（无产权） |
| 西班牙 | 居住 | 无 | 已废除（2025年4月） |
| 爱尔兰 | 居住 | 无 | 已关闭（投资移民计划已结束） |
趋势显而易见：欧盟成员国正在逐步取消与房地产相关的投资移民，而非欧盟成员国（如阿联酋、土耳其和加勒比地区）则继续提供基于房产的移民途径，但门槛更高，审查更严格。截至2026年，欧盟尚无任何一项法规或指令全面规范所有投资居留项目，但欧洲法院对马耳他的裁决以及欧盟第八份签证暂停机制报告（2025年8月发布）表明，相关机构面临的压力正在增加。
欧盟机构和各国政府为何要收紧或取消相关计划？
欧盟层面的机构提出了两个相互关联的担忧：一是投资移民计划的净经济价值有限，二是可能扭曲房地产市场。欧洲议会2022年的报告指出，与投资公民身份和居留权计划相关的房地产压力和负担能力风险（欧洲议会，2022年市场评论也同样认为，黄金签证是应对增长需求的“沉重答案”，并强调了在住房紧张的情况下，其社会成本可能会超过收益（路透社Breakingviews，2024年).
在国家层面，各国政府正通过改革，甚至在某些情况下终止相关政策来应对。西班牙废除该政策明确提到了房地产紧张局势和住房负担能力问题。在葡萄牙，随着房价和租金飙升，政策制定者面临着扩大经济适用房供应的压力，政府正在探索土地释放和其他措施（路透社，2025爱尔兰和荷兰也已停止了投资者居留权项目。2025年4月，欧盟法院就马耳他案（C-181/23）作出裁决——这是一项关于公民身份商品化的里程碑式判决——进一步强化了欧盟在制度上反对缺乏充分保障措施的投资者移民项目的立场。
对亚美尼亚的影响：市场数据、移民改革和风险敞口
对亚美尼亚而言，核心政策问题并非是否欢迎投资移民，而是如何构建方案以限制房地产风险敞口并管理住房影响。欧洲的公开辩论表明，当住房负担能力面临压力时，房地产关联性很快就会成为任何类似黄金签证计划的主要风险。欧洲议会，2022年).
亚美尼亚房地产市场：现状
埃里温的房地产市场为任何有关投资型居留权的讨论提供了重要的背景。根据官方地籍数据，2025年平均房价约为每平方米464,300亚美尼亚德拉姆（约合1,150-1,250美元）。房价因地区而异：肯特龙（埃里温市中心）房价超过每平方米2,300美元，中等价位地区平均房价为每平方米1,200-1,400美元，而努巴拉申等郊区房价则在每平方米590-605美元之间。2020年至2024年间，市场经历了快速增长（预计累计增长40-60%），但2025年接近停滞，年增长率约为0.3%，表明在2022年后的增长之后，市场将趋于平稳。
2024年，外国买家占所有房地产交易的6.7%（3,892笔交易），2025年则占7.4%（4,413笔交易），其中俄罗斯、美国和伊朗公民是最活跃的外国买家。2023年，俄罗斯公民约占外国买家的三分之二，这一趋势主要受2022年后的俄罗斯移民潮的影响。根据地理位置和房产类型，毛租金收益率平均约为5.7%至9.8%，其中Airbnb等短期租赁平台的收益率更高。亚美尼亚统计机构不公布正式的空置率数据。
尽管与拥有黄金签证项目的欧洲市场相比，外国买家在亚美尼亚的购房活动仍然较为温和，但需求集中在埃里温市中心——那里的房源有限，价格最高——这与里斯本和其他黄金签证目的地的市场拥挤模式如出一辙。任何将资金专门引导至埃里温房地产的投资居留计划都可能加剧本已疲软的市场压力。
亚美尼亚2026年移民改革和投资者居留权
亚美尼亚的移民体系正在经历重大变革。该国移民法的全面修正案已于2026年初通过，并将于2026年11月生效，新的国家收费标准将于2027年1月起实施。主要变革包括取消10年期“特殊居留”护照，代之以5年期永久居留卡；全面推行数字化申请流程；以及系统化居留理由，涵盖就业、经商、学习、家庭团聚和投资。
这项改革设立了明确的以商业为基础的临时居留途径，以及一条新的以投资为基础的永久居留途径，面向对亚美尼亚经济做出“重大贡献”的个人。然而，投资永久居留途径的具体财务门槛、资产要求和停留期限尚未确定——这些将由单独的政府法令规定，截至2026年初，该法令尚未公布。亚美尼亚目前没有投资入籍计划；2022年曾有一份草案流传，但最终未能通过。此前提供的以捐赠为基础的居留途径也已终止。
这项改革使亚美尼亚有机会借鉴欧洲的经验：通过设定投资者居留门槛，避免与房地产投资产生断崖式挂钩，并将资本引导至生产性行业，亚美尼亚可以吸引大量投资，而不会像西班牙、葡萄牙和其他一些国家那样，因房价过高而导致项目关闭。有关合法途径的最新信息，请参阅我们的相关资源。 居留证, 投资居留, 国籍和 房地产 在亚美尼亚。
对亚美尼亚利益相关者的主要影响：
- 曝光： 仅投资房地产的路线会集中风险。即使投资者需求绝对值较小，但相对于高端房源稀缺的情况，其影响仍然可能很大，正如葡萄牙的门槛驱动型溢价所显示的那样（IZA，2024）。由于外国买家已占亚美尼亚交易的 7.4%，并且集中在 Kentron，因此这种敏感性是真实存在的。
- 规模： 即使是适度的资金流动，如果与显而易见的物价波动挂钩，也可能引发政治争议。西班牙的决定凸显了人们对“紧张局势”的感知会促使政策发生突变。
- 漏洞： 门槛“悬崖”可能导致溢价和信号效应。避免房地产领域的“悬崖式”资格限制可以减少扭曲（IZA，2024).
- 机会： 亚美尼亚的改革时机十分有利。投资者永久居留权法令尚未公布，这意味着政策制定者可以借鉴葡萄牙和西班牙的经验来制定门槛，然后再确定具体的方案。
设计限制住房压力的杠杆——投资类型、门槛
政府可以重新调整项目目标，以最大限度地减少与房地产的关联性，并减轻对住房的影响。下表总结了设计杠杆和可能的公众立场。
| 设计杠杆 | 住房影响理由 | 公共信息一致性 |
|---|---|---|
| 取消或限制直接房地产期权 | 降低了欧盟关注的、葡萄牙有据可查的、围绕门槛的溢价所强调的符合条件的房产等级的集中买家需求（EP，2022; IZA，2024) | 表明关注点在于可负担性；将叙事重点从“买房、拿签证”转向生产性投资。 |
| 优先考虑非产权投资途径（例如，投资生产性企业的股权、风险投资、创造就业机会的项目） | 引导资本从稀缺的住房供应转向增长型行业，以应对“收益微薄与社会成本”的批评（路透社Breakingviews，2024年) | 支持竞争力和多元化叙事 |
| 避免在任何与房产相关的资格认定中设置断崖式门槛。 | 缓解葡萄牙观察到的“门槛溢价”定价问题（IZA，2024) | 展现了对国际证据的技术响应能力 |
| 将资金用于经济适用房/工人住房或具有经济适用性契约的城市改造 | 抵消需求压力；使投资者资本与政策辩论中强调的供给侧缓解措施保持一致（EP，2022) | 直接解决住房影响问题 |
| 设置透明监控、上限和触发条件 | 如果价格/租金指标突破阈值，则限制敏感领域的交易量并暂停房地产路线；随着住房负担能力恶化，各国政府迫于压力已开始干预（路透社，2025) | 通过可衡量的保障措施建立信任 |
您的通信和监控计划应包含哪些内容？
- 证据板： 总结欧盟关于房地产压力和葡萄牙“溢价”的调查结果，以表明认识和缓解措施（EP，2022; IZA，2024).
- 影响仪表盘： 跟踪租金、交易量和价格区间；当指标恶化时，设置调整或暂停房地产投资路线的触发机制（路透社，2025).
- 消息映射： 强调非房地产投资途径和可负担性匹配，以解决投资者移民风险认知（路透社Breakingviews，2024年).
- 利益相关者简报： 与市政当局和开发商协调项目组合，避免挤占中端市场单元的供应（EP，2022).
我们的团队经常就如何构建合规的投资工具和商业模式提供咨询服务。 商业登记, 税务和 签证 与经济发展目标相一致。
检查清单：您的项目是否能够经受住房影响审查？
- 房地产投资渠道被取消、限制或弱化了吗？
- 不存在可能导致价格溢价的悬崖式房产门槛？
- 非房地产投资渠道是否清晰明确且具有竞争力？
- 带有公开指标和暂停触发器的监控仪表板？
- 解释资本如何支持生产部门和提高可负担性的信息？
结论。 国际经验表明：当黄金签证项目与房地产挂钩时，住房问题往往会成为公众和监管机构强烈反对的焦点。葡萄牙的门槛驱动型溢价以及西班牙的政策逆转都表明，“房地产挂钩”很容易演变成政治和定价问题。对于亚美尼亚而言，2026年11月的移民改革提供了一个及时的契机，可以借鉴欧洲的经验来设计投资者居留途径——强调非房地产投资、避免设置悬崖门槛，并将监督和沟通机制化。为了设计一个既能吸引资本又能最大限度减少住房影响和投资移民风险的项目， 联系我们的团队.
