TL博士
- 简单的“购买一套公寓即可获得资格”的黄金签证优惠正受到更高的投资门槛和更严格的审查的挤压，迫使发起人转向具有更强治理和投资者保护的受监管基金式工具。CLBrief; 科茨全球].
- 当局提高了门槛：香港的CIES只允许购买至少50万港元的单笔住宅投资，且物业投资总额上限为10万港元；其余部分必须是符合条件的金融资产。卡普罗阿西亚].
- 欧盟现行法规强制要求进行严格的反洗钱/了解你的客户 (AML/KYC) 流程、身份验证和资金来源预筛选，这增加了投资者注册的时间、成本和审查难度。科茨全球].
- 监管机构和银行倾向于通过受监管的基金（例如，葡萄牙在排除直接房地产后设立的 500 万欧元合格基金）、托管工具和更强有力的治理来“实体经济”部署[CLBrief].
- 各国央行正在审查海外房地产的循环交易和投机渠道，这表明贷款机构对信贷和合规的要求有所提高。Livemint].
曾经以单套公寓为核心的房地产黄金签证计划正逐渐失去吸引力。更高的门槛和更严格的尽职调查迫使印度储备银行（RBI）的房地产投资机构重新设计产品，围绕受监管的基金结构、托管和投资者保护措施展开。这不仅仅是合规方面的调整，更是银行和监管机构日益认可的、真正“实体经济”的资本部署方式。
监管环境：门槛提高，简易购房资格计划终结
在多个司法管辖区，“买一套房子就能获得居留权”的政策正被更高的门槛和更严格的规则所取代。香港的“资本投资入籍计划”体现了这种转变：投资者只能拥有一套价值至少50万港元的住宅物业，而物业投资总额上限为10万港元，迫使投资者将剩余资金投入其他符合条件的资产——这有效地限制了纯粹的房地产投资。卡普罗阿西亚].
葡萄牙提供了另一个重要的信号。在过去十年里，该国约90%的黄金签证资金流入房地产，截至2023年初累计筹集了7.3亿欧元。之后，该国将资金流入转向符合条件的投资基金，并将直接房地产投资排除在外。CLBrief这是一个教科书式的例子，说明政策如何引导资本从投机性购买转向多元化、受监管的投资工具，从而支持生产性项目。CLBrief].
投资者对流动性的需求依然显著——约 22% 的超高净值人士将居留权或公民身份视为跨境房地产投资的关键驱动因素——但可接受的投资工具形式正在发生变化[SquareA对于发起人而言，这意味着要围绕银行可以进行尽职调查、监管机构可以进行监督的结构，重新定位RBI的房地产投资方案。如果您正在探索高加索地区的投资机会，请了解…… 在亚美尼亚的投资, 房地产收购和 税务考虑 从第一天起就可以进行调整。
欧盟和各国央行收紧监管：反洗钱身份验证和资金来源预筛选
在欧洲，投资者移民渠道面临着更为严格的合规要求。各国监管机构要求在批准前进行严格的反洗钱/了解你的客户 (AML/KYC)、身份验证和资金来源预审查，与传统的“先购房后置业”模式相比，这增加了文件数量和时间要求。科茨全球].
各国央行则对信贷风险和通过海外房地产进行的“循环投资”保持警惕。印度储备银行（RBI）已将此类资金流动列为对贷款机构和宏观经济稳定的潜在风险，并要求银行和监管机构对海外房地产购买进行更严格的审查。Livemint共同点在于：资金来源合法、结构透明、资金部署可信。能够提供这些证明的发起人将更容易获得银行合作伙伴和支付渠道；而无法提供这些证明的发起人则可能面临转账被冻结或被合规团队拒绝的风险。科茨全球; Livemint].
如果您的长期计划包括定居或入籍，请开始规划您的合规情况，以最终实现目标。 居住 以及 国籍 尽早规划路径，避免日后重复造纸。
从单一资产购买到受监管的基金和项目投资（另类投资基金、房地产投资信托基金、托管工具）
由于直接房地产渠道受限，各国都在引导投资者进入受监管的基金或项目工具。葡萄牙转向500万欧元合格基金途径就是这一新方向的典型代表：资金被引导至受监管的基金，这些基金的目标是投资于符合公共政策目标的多元化项目，而不是单纯追求房地产价格。CLBrief与此同时，鼓励发起人使用能够实现治理制度化的工具——例如另类投资基金（AIF）、房地产投资信托基金（REIT）或托管证券——而不是非正式的、单一资产质押。CLBrief; 科茨全球].
赞助商如何重新定位房地产黄金签证申请
- 选择受监管的证券化形式：另类投资基金 (AIF)、房地产投资信托基金 (REIT) 或符合项目规则和银行准入标准的托管特殊目的实体/证券化票据 [科茨全球].
- 规范公司治理：独立的董事会/投资委员会、书面投资政策、利益冲突政策以及银行和监管机构可接受的报告频率[CLBrief].
- 加强投资者保护：设置硬性托管资金分配机制、设定提款里程碑、第三方监控以及明确的赎回/退出机制[科茨全球].
- 证明“实体经济”部署：将收益用途与发展、基础设施或运营资产挂钩，并进行可衡量的产出和审计[CLBrief].
- 预先筛选投资者：认购前进行身份、资金来源和财富来源核实，符合欧盟反洗钱规范[科茨全球].
快速比较：单一房产“购买资格”模式与受监管基金结构
| 维度 | 单套房产购买 | 受监管基金/托管工具 |
|---|---|---|
| 资格趋势 | 多个项目收紧（出现上限和排除条款）[卡普罗阿西亚; CLBrief] | 越来越受到青睐，因为资金/项目可以将资本引导至生产性用途[CLBrief] |
| 反洗钱/了解你的客户负担 | 随着预筛选要求的提高，需求也在增长[科茨全球] | 旨在落实反洗钱/了解你的客户 (AML/KYC) 和资金来源核查 [科茨全球] |
| 银行贷款能力 | 低于被视为投机或容易进行往返交易的水平[Livemint] | 如果管理得当、资金托管且透明地部署，则收益更高[CLBrief] |
| 投资者保护 | 除了产权/担保之外，通常只有极少的部分。 | 硬性条款：托管、里程碑、报告、退出权 [科茨全球] |
对于旨在将房地产开发与居民安置成果挂钩的赞助商而言，应考虑同时进行企业规划。 商业登记 并遵守目标司法管辖区的法规，以简化银行、税务和项目审批流程。
银行和监管机构现在的预期是：信用风险、循环交易担忧以及“实体经济”部署
银行和监管机构在以下三个方面采取了更为严格的风险视角：
- 信用稳健性：贷款机构对由投资者移民潮资助、偿还依赖于投机性升值或短期退出的项目较为敏感；他们更倾向于多元化的收入来源和切实可见的项目里程碑。Livemint].
- 循环交易风险：各国央行警告称，一些海外房地产渠道可能被用来以引发系统性和合规性担忧的方式转移资本，从而导致银行进行更严格的尽职调查。Livemint].
- 实体经济影响：各项计划正在重新调整，以便通过受监管的基金和项目工具将资金引导至生产性部门，从而符合公共政策目标。CLBrief].
提高接受度的设计特点
- 公司治理：独立董事/投资委员会；利益冲突政策；符合银行合规要求的定期报告资料包[科茨全球].
- 投资者保护措施：托管控制、建设里程碑、第三方监督以及招股说明书中明确的退出/赎回权[科茨全球].
- 收益使用纪律：将资金有据可查地投入到允许的生产性活动中；避免纯粹的资金转嫁或自我交易[CLBrief].
- 透明的投资者准入流程：认购前进行身份、资金来源和财富来源验证，符合欧盟储备银行的尽职调查要求[科茨全球].
现在提供需要修改的文件
- 条款清单和私募备忘录：风险因素（反洗钱、可融资性、项目资格）、托管机制、基于里程碑的提款[科茨全球].
- 公司治理章程：董事会/内部控制授权、关联方和估值政策、审计计划[CLBrief].
- 订阅包：增强型 KYC、资金来源/财富模板、政治公众人物 (PEP) 筛查程序 [科茨全球].
对于投资客户而言，将合规的投资工具与清晰的移民路线图相结合，可以减少从银行转账到项目审批等各个环节的摩擦。探索跨领域的协调策略。 签证, 居住和 国籍 使资本部署与出行成果保持一致。
结论：轻松获得“房地产黄金签证”的时代即将结束。为了保持投资价值和银行信誉，发起人应转向采用严格的尽职调查、治理、托管和投资者保护机制的基金结构，以展现监管机构和银行可以认可的对实体经济的影响。CLBrief; 科茨全球; Livemint如果您正在亚美尼亚境内或通过亚美尼亚构建RBI房地产或基金产品，并希望它们符合市场和监管预期， 联系我们.
常见问题
“购买一套房产即可获得居住资格”的优惠政策现在还可行吗？
与房地产挂钩的储备金房地产策略可接受哪些基金结构？
现在投资者尽职调查有多严格？
预计将进行身份验证、资金来源和财富来源检查以及符合欧盟反洗钱标准的预筛选——与传统模式相比，这将增加时间和成本。科茨全球].
为什么各国央行对与房产挂钩的居住渠道持谨慎态度？
它们向贷款机构发出信用风险警报，并指出资金可能通过海外房地产进行循环转移，从而促使银行对相关交易进行更严格的审查。Livemint].
鼓励基金投资而非直接投资房地产的政策目标是什么？
将资本引导至多元化、受监管的投资工具，以支持“实体经济”项目，从而减少投机压力并与发展目标保持一致[CLBrief].
