一目了然
- 美国国民目前占全球投资移民申请的 30% 以上，高于 2024 年的 23%，这使得美国人成为多个欧洲黄金签证渠道的主要群体。
- 根据第 1/2025 号组织法，西班牙黄金签证已于 2025 年 4 月 3 日永久关闭。过渡条款仅允许续签和处理待审申请。
- 希腊目前在全球居留计划排名中名列前茅，根据地点和房产类型，门槛分别为 800,000 万欧元、400,000 万欧元或 250,000 万欧元。
- 葡萄牙的房地产黄金签证途径已于 2023 年 10 月关闭；目前仅保留基金投资和文化投资途径。
- 欧盟法院在 C-181/23 号案件中裁定马耳他的投资入籍计划无效，这标志着所有投资者移民计划将受到更严格的超国家监管。
美国对欧洲黄金签证和投资移民项目的需求已飙升至前所未有的水平，并正在重塑这些项目的定价、流程和监管方式。对于法律顾问、财富规划师以及美国投资者而言，这种新的主导地位引发了关于配额、文件要求、税务义务以及欧盟层面不断变化的审查机制等迫切问题。本指南概述了截至2026年所有主要的欧洲项目，分析了其中的变化，并提供了顾问和申请人需要了解的信息。
目录
- 美国疫情爆发的规模和证据
- 西班牙：黄金签证关闭——发生了什么，还剩下什么？
- 希腊：新的领跑者
- 葡萄牙：房地产投资渠道关闭，但仍有其他替代方案。
- 意大利：投资者签证和统一税率制度
- 溢出需求和新兴替代品
- 欧洲各国的政策应对措施
- 欧盟层面打击反洗钱：反洗钱规则、法律裁决和机构风险
- FATCA及其对美国投资者的税务影响
- 对顾问的法律和合规影响
- 亚美尼亚作为一种补充性居住策略
- 常见问题
美国大量涌入欧洲投资移民计划的规模和证据
多位项目顾问报告称，美国人目前已成为多个欧洲黄金签证和投资移民项目的最大申请人群体。一家大型公司指出，其“处理的美国申请人数超过了其他四大主要国籍申请人数的总和”，凸显了这一转变的规模和速度之快。根据亨利咨询公司（Henley & Partners）的数据，到2025年，美国公民在全球投资移民申请中的占比将超过30%，高于2024年的23%，而且这一增长趋势在2026年仍在持续。
这使得美国客户在关键市场的项目能力规划、资金来源流程和预约安排中处于核心地位。这一激增是由多种因素共同推动的：美国政治的不确定性、对地域多元化的需求、远程办公的灵活性，以及欧盟居留权（包括申根区准入）的吸引力。
西班牙：黄金签证关闭——发生了什么，还剩下什么？
西班牙黄金签证计划已彻底永久终止。该计划已由2025年1月3日在西班牙官方公报（BOE）上公布的第1/2025号组织法废除。该法在公布三个月后生效。 3 2025月 新申请的最终截止日期。
与仅限制房地产投资途径的葡萄牙不同，西班牙终止了整个投资者居留计划——取消了所有投资类别，包括房地产（500,000万欧元）、政府债券和商业投资途径。第1/2025号组织法废除了第14/2013号法律的第63至67条，该法律是最初设立西班牙黄金签证的立法。
美国买家如何重塑西班牙市场
过去五年，美国人在西班牙的房产购买量增长了近四倍，到2024年，他们占外国购房总量的2.0%，每平方米的购房价格比第二大外国群体高出约30%。更高的支出和不断增长的购房量加剧了人们对住房负担能力的担忧，并最终促使政府决定终止该项目。
随着截止日期的临近，马德里方面报告称，在 2024 年末/2025 年初的申请窗口期内，美国申请人数激增了约 200%——这是在截止日期前最后一刻争相获得居留权的举动。
过渡条款仍然有效
2025年第1号组织法包含三项过渡性条款，自2026年起继续有效。在2025年4月3日之前提交完整申请的投资者仍可根据原规定获得签证。现有许可证持有者在其原签发期限内继续有效。续签申请将按照原签发时生效的法规进行处理。任何过渡性条款均不设立新的申请途径。
希腊：新的领跑者
希腊黄金签证计划在2026年仍将全面运作，并根据亨利咨询公司（Henley & Partners）发布的2025年指数，位列全球最佳居留计划之列。2023年第5038号法律规定的投资门槛（自2024年4月起生效）仍然有效。
当前投资门槛
| 级别 | 最小化的投资 | 符合条件的区域 | 申请条件 |
|---|---|---|---|
| 一级（高需求） | €800,000 | 雅典（阿提卡）、塞萨洛尼基、米科诺斯岛、圣托里尼岛，这些岛屿拥有超过3,100名居民 | 单体房产，最小面积120平方米 |
| 二级（标准） | €400,000 | 剩余的大陆和中等需求岛屿 | 单体房产，最小面积120平方米 |
| 三级（特殊） | €250,000 | 商业用地改建为住宅用地；历史建筑；低需求岛屿 | 因类别而异 |
根据希腊移民部统计附录，2024年美国申请希腊黄金签证的人数从388人增至578人，同比增长49%。2024年申请人数达到9,289人，2025年约为6,978人。希腊还推出了创业者黄金签证，申请门槛为250,000万欧元。
一项重要限制：通过黄金签证计划获得的房产不得进行短期出租，违者将被处以 50,000 万欧元的罚款。该禁令同样适用于通过许可证计划获得的房产。
实际存在和入籍途径
希腊黄金签证对维持居留权没有最低居住时长要求——对于希望进入申根区但又不想承担搬迁义务的投资者来说，这是一项显著优势。然而，申请希腊公民身份需要连续合法居住七年，这意味着仅凭黄金签证并不能快速获得欧洲护照。
葡萄牙：房地产投资渠道关闭，但仍有其他替代方案。
葡萄牙的房地产黄金签证项目于2023年10月6日正式关闭，该消息刊登在《共和国日报》（Diário da República）上。这是欧洲投资移民领域最重大的关闭事件之一，因为葡萄牙的该项目曾是全球最受欢迎的项目之一，尤其受到美国人的青睐，他们被该项目五年后可获得欧盟公民身份的途径所吸引。
目前仍有两种投资途径可供选择：合格投资基金认购（最低500,000万欧元）以及文化生产或遗产保护投资。这些途径主要吸引高净值投资者，他们愿意投入资金，但无需实际拥有房地产所有权。
意大利：投资者签证和统一税率制度
意大利的投资移民签证项目在2026年保持不变。该项目允许通过投资意大利公司（初创企业最低投资额250,000万欧元；成熟企业最低投资额500,000万欧元）、政府债券（2万欧元）或慈善捐赠（1万欧元）获得居留权。审批时间相对较短，但该项目的申请人数从未达到西班牙、希腊或葡萄牙的水平。
意大利针对新居民的统一税率制度是一大吸引力。高净值人士如果将税务居住地迁至意大利，可以选择对所有境外收入缴纳每年100,000万欧元的固定税款，无论收入金额多少。这使得意大利对拥有大量海外资产的美国投资者尤其具有吸引力，尽管他们仍需遵守《海外账户税收合规法案》(FATCA)的申报义务。
溢出需求和新兴替代品
当一个大型项目终止时，美国的需求会迅速转变。西班牙终止该项目后，2024年底美国人对希腊黄金签证的谷歌搜索量激增约50%，这表明人们的注意力和申请量正迅速转移到其他欧盟国家。这种溢出效应可能会推高特定地区的房价，并给项目容量带来压力，尤其是在房地产是合格资产的情况下。
除了欧盟之外，海湾国家——尤其是阿联酋——也通过各自的黄金签证项目争夺同一批美国客户，这些项目提供免税环境和更简化的合规要求。加勒比地区的投资入籍项目也持续吸引着寻求护照多元化的美国人，尽管这些项目正在进行区域协调，最低申请门槛也在不断提高。
国家政策应对措施：关闭、提高门槛和财政措施
2026年欧洲黄金签证格局将呈现收缩和调整的趋势。西班牙已彻底终止其黄金签证项目。葡萄牙关闭了房地产投资途径。希腊在需求旺盛的地区将最高级别黄金签证的门槛从250,000万欧元提高到800,000万欧元，几乎翻了三倍。在整个欧洲，政策制定者都在密切关注投资移民对住房市场和金融诚信的影响，如今，黄金签证项目的可用性已成为一个需要实时调整的政策变量，而非理所当然。
除了直接关闭市场外，官员们还讨论了财政措施和更严格的购房资格限制，以应对价格压力和公众的担忧。在西班牙，美国人极高的购房意愿——每平方米比其他主要外国买家群体高出约30%——在关于住房可负担性的更广泛政策讨论中占据了显著位置。在外国资本对当地住房供应和价格产生重大影响的国家，顾问应预料到会出现动态的最低购房额、费用调整以及潜在的税收措施。
程序对比概览
| 国家 | 状态 (2026) | 最低投资 | 获得公民身份的途径 |
|---|---|---|---|
| 西班牙 | 已关闭（2025年4月） | 无 | 无 |
| 希腊 | 可选 | 250,000 欧元至 800,000 欧元 | 居住满7年 |
| 葡萄牙 | 部分（无不动产） | 500,000 欧元（资金） | 居住满5年 |
| 意大利 | 可选 | 250,000万欧元（启动资金） | 居住满10年 |
| 马耳他 | CBI 被驳回（欧盟法院） | 居留途径依然存在 | 可变 |
欧盟层面打击反洗钱行动：新的反洗钱规则、法律裁决和机构风险
欧盟机构持续收紧针对投资者居留框架的反洗钱 (AML) 和反恐融资 (CTF) 标准。在 2025 年的正式函件中，欧盟委员会重申了对投资居留计划的担忧，并强调需要进行严格的尽职调查——这反映了欧盟更广泛的反洗钱架构以及通过新成立的反洗钱管理局 (AMLA) 加强监管的举措。对于从业人员而言，这意味着对受益所有权追踪、资金来源核实以及基于风险的客户审查提出了更高的要求。
马耳他裁决：C-181/23号案件
欧盟法院在C-181/23号案件中裁定马耳他投资入籍（“黄金护照”）计划违宪。法院认为，在与成员国没有真正联系的情况下出售公民身份违反了欧盟法律。虽然马耳他的案件涉及的是公民身份而非居留权，但该裁决凸显了欧盟法律的发展趋势：更严格的超国家审查、更严密的监管，以及法律或监管事件可能突然改变客户的选择和时间安排的现实可能性。此后，马耳他已被要求调整其立法框架以应对这一变化。
FATCA及其对美国投资者的税务影响
美国公民和永久居民面临着独特的税务义务，而大多数黄金签证指南都忽略了这一点。美国对其公民的全球收入征税，无论其居住在何处，这意味着获得欧洲居留权并不能使其成为避税天堂。需要考虑的关键因素包括：
FATCA报告。 《外国账户税收合规法案》(FATCA) 要求外国金融机构向美国国税局 (IRS) 报告美国公民持有的账户。任何用于申请黄金签证的投资性房产、银行账户或基金认购都将产生 FATCA 报告义务。不遵守该法案将受到严厉处罚。
FBAR要求。 美国公民若在一年中的任何时候拥有超过10,000万美元的海外金融账户，则必须提交FinCEN 114表格（FBAR）。黄金签证投资几乎总是会触发这一门槛。
双重征税风险。 在欧盟国家设立税务居民身份的投资者可能面临两个司法管辖区的纳税义务。虽然大多数欧盟国家与美国签订了避免双重征税协定，但美国全球税收、外国税收抵免和当地纳税义务之间的相互作用需要谨慎的税务筹划。例如，意大利的单一税率制度可以简化符合条件的投资者的税务负担。
对顾问的法律和合规影响
由于美国投资者现在已成为欧洲黄金签证格局的核心，律师应更新策略手册，以管理配额风险、与房地产交易同步以及严格的文件记录。
产能和时间策略
- 地图程序中断和本地瓶颈（生物识别、公证、登记积压）在市场激增的情况下。
- 将房产预订与申报里程碑联系起来，以避免在交易过程中阈值或规则发生变化时出现失效。
资金来源和财富证据
- 对于美国客户，预先准备 IRS 记录、经审计的财务报表、经纪公司报表、房产销售文件以及涵盖收购路径的银行流水记录。
- 通过清晰的银行记录追踪资金的全程流转，并使汇款符合东道国的要求。
加强尽职调查
- 根据欧盟反洗钱重点关注投资者计划，筛查政治公众人物接触史、制裁情况和负面媒体报道。
- 记录复杂持股和特殊目的实体的最终受益所有人（UBO）结构。
方案规划
- 针对项目变更（关闭、费用/税收变化）制定应急预案，并准备好备选司法管辖区，以避免对时间紧迫的客户造成影响。
- 在正式提出任何申请之前，先向客户简要介绍两到三个备选司法管辖区。
顾问准备情况清单
| 通过积极争取让商标与其相匹配的域名优先注册来维护 | “好”是什么样子的 |
|---|---|
| 管道和配额 | 提前规划申报窗口；自动提醒目标欧盟市场政策里程碑事件。 |
| SOF/UBO 文件 | 符合欧盟反洗钱要求的预先审核文件集，包含端到端资金流向和最终受益所有人图表。 |
| 制裁/政治公众影响 | 在入职和提交前进行记录式筛查；对误报进行补救记录。 |
| 财产关联 | 将存款、估价和登记步骤与移民申请联系起来的清单，以避免时间上的差距。 |
| B计划管辖区 | 如果黄金签证关闭或门槛发生变化，我们将预先提供替代方案，以最大限度地减少客户的停机时间。 |
| FATCA/FBAR合规性 | 投资前已明确美国税务义务；从投资第一天起就聘请了跨境税务顾问。 |
亚美尼亚作为一种补充性居住策略
寻求欧洲投资入籍计划的客户通常会受益于多元化的投资策略，其中包括欧盟以外的司法管辖区。亚美尼亚是欧洲黄金签证策略的理想补充，尤其适合那些寻求商业友好、低税收环境且拥有便捷居留途径的美国投资者。
亚美尼亚提供 临时和永久居留许可 通过多种途径，包括就业、创业和家庭关系。该国的 投资居留计划 提供了一种额外的途径。对于那些寻求全面出行规划的人来说， 亚美尼亚公民身份 可通过多种途径获得，包括下山和归化。
亚美尼亚 税收框架 对国际企业家而言，该国尤其有利，拥有具有竞争力的企业所得税和个人所得税税率。再加上简化的税收制度， 银行业 通过以下方式为远程工作者提供便利和不断发展的生态系统： 数字游牧签证在申请欧洲居留权期间，亚美尼亚可以作为一个实际的基地，或者作为欧盟居留权的长期补充。
结论。 美国投资者正在重塑欧洲黄金签证和更广泛的投资移民市场——西班牙关闭投资移民项目的影响波及到其他项目，而欧盟层面的反洗钱要求和具有里程碑意义的马耳他裁决也提高了合规标准。随着项目关闭、门槛提高和监管审查力度加大，那些能够加强客户尽职调查 (KYC)、预先审核财务报表、制定应对《海外账户税收合规法案》(FATCA) 的计划并制定备用司法管辖区策略的顾问，将能够保障项目进度和客户利益。如需讨论符合您自身情况且合规的多元化移民计划， 联系我们的团队.
