阿联酋黄金签证仍然要求拥有价值 2 万迪拉姆的房产，但从 2025 年起取消了 1 万迪拉姆的最低首付要求，扩大了抵押贷款的资格范围。
如果迪拜土地局 (DLD) 的估值达到 2 万迪拉姆或以上，期房和抵押贷款房产现在也符合条件。
黄金签证申请依赖于当前的DLD估值证书，而不是地契价值，因此估值和文件至关重要。
2024年迪拜房地产交易额预计将达到约761亿迪拉姆，外国投资者参与度高，买家构成也在发生变化。
行动要点：使贷款条款与移民申请、预先批准家庭担保、并仔细规划再融资/退出，以保护身份。
2025年阿联酋黄金签证融资政策对那些希望通过迪拜房地产获得居留权但又不想占用大量现金的投资者至关重要。虽然1万迪拉姆的首付要求已被取消，但2万迪拉姆的门槛仍然保留，抵押贷款的资格范围有所扩大——然而，估值规则和贷款机构的协调现在却成了申请成败的关键。
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2025年有哪些变化：2万迪拉姆门槛保持不变
阿联酋将房产投资者途径的最低投资额维持在2万迪拉姆。至关重要的是，申请的关键在于迪拜土地局（DLD）当前的房产估值是否达到或超过该水平，而不仅仅依赖于地契或购房合同上的价格。申请通过DLD投资者门户网站提交，该网站集中处理资格审核和文件处理。
黄金签证房产路线——2025 年前与 2025 年及以后的关键点对比
| 标准 | 2025前 | 2025年以后 |
|---|---|---|
| 最低房产价值 | AED 2万 | 2万迪拉姆（不变） |
| 首付要求 | 通常解读为 1 万迪拉姆或已支付 50%。 | 已取消——无需最低首付 |
| 已融资（抵押）的房产 | 更严格 | 符合条件的估值为 2 万迪拉姆 |
| 期房 | 更严格 | 符合资格，但需提供相关规则/估值证明 |
| 价值基础 | 合同/契约（通常指） | 当前DLD估值证书重点强调 |
已取消1万迪拉姆首付
2025年，当局取消了此前对黄金签证房产投资者1万迪拉姆（或50%）的最低首付要求。这一变化大幅降低了资金门槛，使得银行贷款能够发挥更大的作用——只要通过估值证明满足2万迪拉姆的门槛即可。
现在哪些人符合资格：包括期房和抵押贷款购买
使用抵押贷款的投资者和购买期房的投资者均可申请，前提是房产价格达到或超过2万迪拉姆（以迪拜土地局认可的标准为准）。该政策明确扩大了符合条件的范围，不再局限于已付清款项的现房，从而使签证标准与实际在迪拜购房的投资者数量保持一致。您可以通过迪拜土地局投资者渠道申请，该渠道会详细说明所需文件格式和审核步骤。
抵押
随着首付门槛的取消，抵押贷款结构在黄金签证的申请资格中扮演着至关重要的角色。虽然银行自行设定贷款价值比和承保规则，但移民局的标准却有所不同：您的申请必须通过迪拜土地局（DLD）的流程证明房产价值达到2万迪拉姆，并且产权清晰，所有产权负担均已妥善记录和披露。
为抵押贷款申请人提供的实用建议：
- 确保银行准备好出具无异议函和未结余额声明，用于移民目的，并与 DLD 记录相符。
- 确认产权证正确反映了抵押（产权负担）；产权不符可能会延缓或阻碍备案。
- 对估值进行压力测试：如果市场条件发生变化，请准备好补充更新后的迪拜土地局估值证书，以保持估值在 ≥ 2 万迪拉姆。
贷款价值比 (LTV) 和贷款机构协调——黄金签证投资融资
对于2025年提交的申请，律师应该从一开始就将抵押贷款结构与移民文件协调一致：
- 贷款价值比匹配： 确保最终贷款规模、权益和还款计划不会使银行出具移民函或 DLD 估值结果变得复杂。
- 估值缓冲： 制定评估差异计划；预留 2 万迪拉姆以上的余量，以备重新评估之需。
- 家庭赞助： 预先核实受抚养人和相关文件，以便主申请人的财产和融资证明在添加配偶/子女时足够充分。
- 再融资/退出计划： 合理安排再融资、部分释放或出售事宜，以确保居留权在续签期间保持稳定——在签证里程碑之后安排任何变更。
正在探索其他居留途径以实现家庭或投资组合多元化？请参阅我们关于亚美尼亚签证、投资和房地产策略的指导。
评估
根据新规，符合条件的金额需以迪拜土地局 (DLD) 出具的最新估价证书为准，而不仅仅是合同价格。因此，迪拜土地局的评估方法和时间安排对黄金签证申请的成功至关重要。
如何申请（房地产投资者途径）
- 确认资格和房产类型（现房或期房），并确保能够提供证据支持2万迪拉姆的估值。请查看迪拜土地局（DLD）投资者页面了解最新要求。
- 获取DLD估价证书，收集产权/合同文件，如果房产有抵押，还需收集任何银行信函。
- 通过DLD投资者门户网站提交申请，并附上所需的证明文件，并按DLD指示缴纳适用的政府费用。
- 按照指示完成生物识别/身份识别步骤，并等待居留证发放。
投资者在比较全球居留权选择时，还可以参考我们的居留权和公民身份规划指南。
产权和文件要求（迪拜土地局估价和认证）
申请人需提交一套文件，以便土地管理局 (DLD) 核实房产价值、所有权和产权负担。虽然文件格式可能会有所变化，但申请人通常需要准备以下材料：
- 与DLD记录相符的产权证或开发商销售协议（期房）。
- DLD估值证书确认价值≥2万迪拉姆。
- 银行信函：无异议函和抵押/产权负担声明（如已融资）。
- 提交申请时，DLD门户网站要求提供个人身份证明文件。
对于跨境投资组合规划（包括融资、税务风险和控股结构），请参阅我们的税务和业务设立注意事项概述。
迪拜市场概况：交易量
2024年迪拜房地产交易额约为7610亿迪拉姆，凸显了该市场的规模和流动性。买家构成正在发生变化——由于汇率波动有利于入境需求，2025年第二季度英国买家的购房量同比增长了62%。
与此同时，惠誉指出，经过多年的上涨之后，价格可能出现回调，并强调在黄金签证申请中需要严格遵守估值纪律。扩大期房和抵押资产的申请资格，并辅以基于估值的门槛，其目的似乎是为了在保持监管机构对资产质量的信心的同时，继续吸引国际资本。
结语
2025年，阿联酋黄金签证保留了2万迪拉姆的房产门槛，但取消了1万迪拉姆的首付要求——这使得抵押贷款资格成为关键。如今，成功与否取决于迪拜土地局（DLD）的房产估值证书、清晰的产权/无抵押文件以及与贷款机构的密切配合。无论您是迪拜房地产新手还是经验丰富的买家（包括计划为家人担保的印度投资者），都应围绕移民的关键节点来规划融资和时间安排，以确保您的身份有效。如需量身定制的建议和申请支持，请联系我们。
