2024 年，印度买家在迪拜购置房产方面投入了约 35 亿迪拉姆，巩固了他们作为主要需求驱动力的地位。
拥有价值 2 万迪拉姆资产的房产所有者有资格获得为期 10 年的阿联酋黄金签证；迪拜已取消最低首付要求。
期房销售占据主导地位（约占住宅交易的 63%），因此托管、开发商审查和施工里程碑是风险管理的核心。
RERA 的保障措施包括要求开发商在期房发售前投入 30% 的资金，以支持交付纪律。
根据联邦法律第 20/2018 号和内阁决议第 10/2019 号，高价值房地产购买须遵守严格的反洗钱/了解你的客户 (AML/KYC) 和资金来源审查。
迪拜房地产市场已成为全球投资者（尤其是印度买家）获得居留权的途径，他们利用价值2万迪拉姆的房产即可申请阿联酋黄金签证。由于期房项目占据主导地位，律师必须熟悉托管规则、抵押贷款合规以及反洗钱/了解你的客户（AML/KYC）流程，以保障客户权益，并确保居留时间与项目交付进度保持一致。
目录
市场概览：印度买家
根据市场报告汇总的土地部门活动和经纪数据，印度公民仍然是迪拜最大的外国购房群体之一，预计2024年将购入约35亿迪拉姆的房产。这种集中的需求提升了新建大型社区的流动性、期房销售和价格发现能力。
35亿迪拉姆资金流入及迪拜交易规模
为了更好地理解这35亿迪拉姆（按单一国籍计算）的意义，迪拜2024年的房地产交易总额约为761亿迪拉姆，凸显了该市场的全球规模和深度。项目种类繁多，尤其是期房项目，这意味着投资者不仅要评估资产本身，还要评估开发商的执行能力以及影响现金流和交付的监管保障措施。
黄金签证及融资改革：2万迪拉姆申请资格及降低首付规则
在迪拜，资产价值达到或超过200万迪拉姆的房产所有者有资格申请为期10年的阿联酋黄金签证。至关重要的是，阿联酋取消了此前最低首付要求（原先约为100万迪拉姆），使得抵押贷款购房者仅凭资产价值即可获得签证。抵押贷款是迪拜房产需求的重要组成部分——2023年第三季度，抵押贷款相关的交易约占总交易量的33%——因此，这项改革扩大了长期居留权的获取途径，而无需预先支付大量首付。
律师应规划居留里程碑，包括融资和产权事件，确保银行批准、房产估值和开发商的无异议证明（如适用）与签证准备和房产价值门槛相符。
期房市场主导地位和买家保护：63%的交易
期房销售在迪拜住宅市场占据主导地位，预计2024年将占交易总量的约63%。期房销售的火爆也加剧了买家面临的工期延误、开发商压力以及合同变更等风险。因此，买家权益的保障依赖于对买卖协议（SPA）、房地产监管局（RERA）托管安排以及与项目里程碑挂钩的付款计划进行严格的法律审查。
标准化尽职调查和抵押贷款合规工作流程（适用于律师）
- 买方 KYC 和资金来源审查符合阿联酋反洗钱标准（见下文）。
- 开发商和项目审核：许可证检查、过往记录、交付历史和托管证明。
- 合同控制：SPA里程碑触发、不可抗力、变更令、违约/终止条款和补偿机制。
- 托管账户验证：根据迪拜法律 8/2007 确认 RERA 批准的托管账户详情和付款指示。
- 抵押贷款协调：银行预先批准、房产估值时间以及提款与托管账户释放里程碑的协调。
- 居留时间安排：将黄金签证申请与资产估值和建设进度同步，以避免签证延误。
快速法律核查清单（重点关注期房）
| 检查站 | 寻求法律援助 |
|---|---|
| 根据2007年第8号法律设立的托管账户 | 获取托管证明/详细信息；核实受益人和付款指示。 |
| SPA里程碑 | 将付款触发条件与施工里程碑对应起来；标记出具有广泛自由裁量权的条款和变更指令风险。 |
| 开发者“利益攸关” | 核实上市前投资/融资是否符合 RERA 预期（约 30%）。 |
| 抵押贷款合规性 | 协调贷款机构的审批和估值；确保文件符合签证要求。 |
| AML/SOF 文件 | 根据联邦法律第 20/2018 号和内阁决议第 10/2019 号，预先收集身份证件、受益所有人数据和资金来源证明。 |
托管账户与法律 2007年8月
根据迪拜2007年第8号法律，迪拜要求开发商将期房买家的付款存入经迪拜房地产监管局（RERA）批准的第三方托管账户。资金将根据施工进度分期发放，这种隔离机制旨在保护购房者免受资金挪用，并确保资金提取与工程进度相匹配。律师应独立获取托管账户的详细信息（账户名称/账号、银行、RERA注册信息），并确保买卖协议（SPA）中的所有付款计划均以托管账户为准，而非开发商的运营账户。
RERA开发商保障措施：30%“利益攸关”规则和交付确定性
迪拜监管机构要求开发商在推出期房销售前证明其拥有足够的资金。报道指出，30%的预售投资门槛是一项关键的约束机制，旨在协调各方激励并确保项目交付的确定性。法律团队应：
- 要求提供符合 RERA 要求的启动前资金或建设进度证明文件。
- 仔细核对项目的托管安排和里程碑认证。
- 以开发商在前期项目或类似社区的竣工记录为基准。
高价值采购的反洗钱/了解你的客户 (AML/KYC) 和资金来源义务
第20/2018号联邦法
房地产交易须遵守阿联酋的反洗钱框架。根据2018年第20号联邦法律，市场参与者必须实施基于风险的KYC（了解你的客户）流程，识别最终受益所有人，并核实高价值交易的资金来源合法性——尤其是在款项来自海外或第三方账户的情况下。
实际上，买家应准备好提交护照/身份证、居住详情（如有）、特殊目的公司 (SPV) 的公司文件、银行对账单、纳税申报表或销售协议以证明资金来源，以及有关受益所有权和交易目的的声明。
内阁决议 10/2019
2019年第10号内阁决议将《反洗钱法》应用于指定的非金融企业和行业（包括房地产），详细规定了客户尽职调查、对高风险客户的强化审查，以及记录保存要求，以完整记录期房和现房的付款流转。对于法律顾问而言，这意味着要设计一套前期完善的KYC/SOF（了解你的客户/财务状况）工作流程，以避免最后一刻的抵押贷款或登记延误：
- 对交易对手（买方、开发商、代理商）进行制裁/政治公众人物名单筛查。
- 将所有流入路径（买方账户、汇款链）映射到托管账户。
- 标记并记录任何第三方付款人或多层转账。
- 在交接和产权证颁发过程中，保持文件随时可供审计。
居留时间安排：将黄金签证与建设和移交工作相结合
由于期房房产占据主导地位，律师应围绕施工进度和估值事件设定入住里程碑。关键在于确保房产评估价值达到 2 万迪拉姆的门槛，并且所有抵押贷款文件均支持签证签发，无需最低首付限制。同时，应预留时间以应对里程碑认证和贷款机构的审批流程。
跨境规划说明
许多投资者会将阿联酋居留权与其他第二居留权或资产持有结构进行比较。如需同时规划在亚美尼亚及其他地区的居留权、税务和资产保护，请了解：居留权选择、税务规划和投资架构。
底线： 阿联酋黄金签证项目（价值2万迪拉姆）——现在无需最低首付——将居留权与资产增值相结合，但期房市场的盛行要求更严格的法律管控：包括托管账户验证、开发商资本核查以及完善的反洗钱/了解你的客户（AML/KYC）文件。标准化的流程有助于保护购房者权益，确保按时获得抵押贷款审批，并将房产购置转化为长期居留权。
