- رفعت اليونان عتبات التأشيرة الذهبية إلى 800,000 ألف يورو في المناطق ذات الطلب المرتفع و400,000 ألف يورو في أماكن أخرى، مع استثناء قدره 250,000 ألف يورو للتحويلات التجارية إلى سكنية في أي مكان في البلاد.
- انخفض الاستثمار العقاري في برنامج التأشيرة الذهبية بنسبة 24% في الفترة من يناير إلى سبتمبر 2025 مقارنة بالفترة نفسها من عام 2024، وانخفضت طلبات سبتمبر 2025 بنسبة 49.7% على أساس سنوي.
- تم تحويل ما يقرب من 15,000 من أصل 16,000 منزل تم الحصول عليها بموجب تأشيرة الإقامة الذهبية إلى إيجارات طويلة الأجل، وخاصة في أثينا.
- تحظر القواعد الجديدة تأجير العقارات المشمولة بالتأشيرة الذهبية على المدى القصير (مثل Airbnb)، في حين شددت اليونان إجراءات ترخيص الإيجار قصير الأجل، بما في ذلك تجميدها في وسط أثينا.
يشهد برنامج التأشيرة الذهبية اليونانية أهم تغييراته منذ سنوات. فارتفاع الحد الأدنى للقبول، وتشديد قواعد الاستخدام، وتدفق الوحدات السكنية المخصصة للإيجار طويل الأجل، كلها عوامل تُعيد تشكيل معايير التقييم وهياكل الصفقات. إليكم ما ينبغي على المستثمرين والمطورين والمستشارين إعادة النظر فيه الآن.
جدول المحتويات
- الإصلاحات ورفع الحد الأدنى: إعادة ضبط التأشيرة الذهبية اليونانية (رفع الحد الأدنى إلى 800 يورو/400 يورو)
- انخفاض حاد في استثمارات وطلبات الحصول على التأشيرة الذهبية (-24% استثمارات؛ -49.7% طلبات)
- إعادة جماعية لعقارات برنامج التأشيرة الذهبية إلى مخزون الإيجار طويل الأجل (حوالي 15,000 من أصل 16,000 وحدة تقريبًا)
- قيود جديدة على الإيجارات قصيرة الأجل والتراخيص (حظر وتجميد وتعديل شامل للامتثال لمنصة Airbnb)
الإصلاحات ورفع الحد الأدنى: إعادة ضبط التأشيرة الذهبية اليونانية (رفع الحد الأدنى إلى 800 ألف يورو/400 ألف يورو)
رفعت اليونان الحد الأدنى للاستثمار العقاري للحصول على التأشيرة الذهبية إلى 800,000 ألف يورو في المناطق ذات الطلب المرتفع و400,000 ألف يورو في المناطق الأخرى، وهو مضاعفة دخلت حيز التنفيذ في أواخر عام 2024 وتعيد الآن تشكيل السوق في عام 2025. والهدف المعلن لهذه السياسة هو الحد من الطلب المضارب وتوجيه رأس المال نحو حلول إسكانية أكبر وأطول أجلاً.
التحويلات التجارية بسعر 250,000 ألف يورو: حيث تبقى الفرصة
الأهم من ذلك، أن الإصلاحات أبقت على استثناء استراتيجي: لا يزال تحويل المباني التجارية إلى سكنية متاحًا بحد أدنى 250,000 يورو في أي مكان في اليونان. يهدف هذا الاستثناء إلى تحفيز التجديد الحضري من خلال تحويل المباني غير المستغلة إلى مساكن. بالنسبة للعديد من العملاء، يُعد هذا الآن المسار الأمثل للحصول على التأشيرة الذهبية، شريطة أن يكون المشروع تحويلًا حقيقيًا وأن يكون مرخصًا بالكامل.
الآثار العملية على المحامين والجهات الراعية:
- تأكد من تقسيم المناطق، وموافقات تغيير الاستخدام، والامتثال للبناء قبل الاستحواذ (تعتمد أهلية التحويل على النتائج السكنية الحقيقية والمسموح بها).
- ضمان فترات تسليم أطول لعمليات التحويل نظراً لدورات الترخيص والبناء.
- هيكلة دفعات المراحل الرئيسية بما يتوافق مع إصدار التصاريح ومخاطر الإنجاز.
| مسار التأشيرة الذهبية | الحد الأدنى للاستثمار | أين ينطبق ذلك | ملاحظة أساسية |
|---|---|---|---|
| شراء العقارات السكنية (المناطق ذات الطلب المرتفع) | €800,000 | المناطق ذات الطلب المرتفع | الحد الأعلى يحد من الطلب المضاربي |
| شراء مسكن (في مكان آخر) | €400,000 | بقية اليونان | المسار القياسي خارج مناطق الطلب المرتفع |
| تحويل تجاري إلى سكني | €250,000 | في أي مكان في اليونان | الاستثناء يشجع التجديد الحضري |
انخفاض حاد في استثمارات وطلبات الحصول على التأشيرة الذهبية (-24% استثمارات؛ -49.7% طلبات)
بعد الإصلاحات، شهدت رؤوس الأموال الوافدة عبر برنامج التأشيرة الذهبية اليونانية انخفاضًا ملحوظًا. فقد تراجع الاستثمار العقاري المرتبط بالبرنامج بنسبة 24% خلال الفترة من يناير إلى سبتمبر 2025 مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2024، ليصل إلى حوالي 1.46 مليار يورو من 1.925 مليار يورو. وفي الوقت نفسه، انخفضت الطلبات بنسبة 49.7% على أساس سنوي في سبتمبر 2025، مما يؤكد كيف أدى رفع الحد الأدنى للقبول وتشديد القواعد إلى تباطؤ الطلب الجديد.
ماذا يعني هذا بالنسبة للمشاركين في السوق؟
- المطورون ينبغي توقع تباطؤ في استيعاب المشترين الأجانب وإعادة ترتيب عمليات الإطلاق باتجاه فترات زمنية أطول وتأجير مسبق.
- المشترين ينبغي وضع ميزانية لفترات أطول لإجراءات التدقيق والتمويل، والتحقق من أن مشاريع قيد التنفيذ تتناسب مع العتبات الجديدة (أو التحول إلى عمليات التحويل حيث ينطبق مبلغ 250 ألف يورو).
- مستشار قانوني ينبغي تحديث عمليات الاكتتاب الخاصة بالعملاء، وافتراضات التسعير، وتوقيت الخروج لتعكس انخفاض السيولة وقواعد الاستخدام الأكثر صرامة.
إعادة جماعية للعقارات الحاصلة على تأشيرة ذهبية إلى مخزون الإيجار طويل الأجل (حوالي 15,000 من أصل 16,000 وحدة تقريبًا)
كان الأثر الأبرز لإعادة ضبط السوق هو التحول الكامل نحو الإيجارات: فقد انتقل ما يقرب من 15,000 منزل من أصل 16,000 منزل تقريبًا كان قد استحوذ عليها مستثمرو برنامج التأشيرة الذهبية إلى سوق الإيجارات طويلة الأجل بحلول أواخر عام 2024، مع تركزها بشكل كبير في أثينا. يُحسّن هذا من توافر المساكن للسكان ويتماشى مع أهداف الحكومة المتعلقة بتوفير السكن بأسعار معقولة، حيث تُوجّه القواعد الجديدة رؤوس أموال برنامج التأشيرة الذهبية بعيدًا عن استخدام السياحة قصيرة الأجل ونحو السكن الدائم.
الاكتتاب في بيئة تركز على التأجير أولاً
- افترض عوائد الإيجار طويلة الأجل - وليس أسعار الإيجار الليلي قصيرة الأجل - للتقييمات ونماذج نسبة تغطية خدمة الدين، نظرًا للحظر الجديد على التأجير قصير الأجل لأصول التأشيرة الذهبية.
- نموذج التأجير والشغور مع مراعاة العرض المتمركز حول أثينا، حيث عادت آلاف الوحدات إلى السوق طويلة الأجل.
- إعطاء الأولوية لجودة البناء والامتثال للمعايير من أجل المنافسة في سوق تأجير أوسع وللحماية من معايير السكن المتشددة في المستقبل.
قيود جديدة على الإيجارات قصيرة الأجل والتراخيص (حظر وتجميد وتعديل الامتثال في Airbnb)
هناك تغييران يحددان الآن استخدام الأصول بموجب برنامج التأشيرة الذهبية وبيئة التأجير الأوسع نطاقاً:
- لا يمكن تأجير العقارات المخصصة لحاملي تأشيرة الإقامة الذهبية على المدى القصير (على سبيل المثال، عبر Airbnb). تحظر القواعد الجديدة للبرنامج تأجير العقارات لفترات قصيرة لحاملي تأشيرة الإقامة الذهبية للحفاظ عليها ضمن مخزون الإسكان طويل الأجل.
- تشديد إجراءات ترخيص تأجير العقارات قصيرة الأجل على الصعيد الوطني: أجرت اليونان إصلاحات شاملة على القواعد، بما في ذلك تجميد التراخيص الجديدة في وسط أثينا وحظر بعض الوحدات غير المطابقة للمواصفات (مثل الأقبية التي لا تحتوي على نوافذ) من قوائم الإيجار قصيرة الأجل.
الامتثال وإدارة المخاطر
- توثيق هياكل ومدة عقود الإيجار لإثبات استخدام العقارات المؤجرة طويلة الأجل لحاملي تأشيرة الإقامة الذهبية بشكل واضح.
- مراجعة أي نشاط قصير الأجل قائم ووقف القوائم غير المتوافقة؛ تجميد التراخيص في وسط أثينا يرفع مستوى أي استراتيجيات لاستخدام السياحة.
- يجب مواءمة مواصفات العقارات مع متطلبات السكن الحالية؛ فالوحدات التي لا تستوفي المعايير لا يمكن استخدامها في الأسواق قصيرة الأجل وتواجه مخاطر إنفاذ متزايدة.
دليل المشتري والمطور
- استراتيجيات إعادة التموضع نحو التحويلات التجارية إلى سكنية بتكلفة 250 ألف يورو حيثما كان ذلك ممكناً ومسموحاً به.
- حوّل رسائل المبيعات إلى التركيز على استقرار الإيجار على المدى الطويل بدلاً من التركيز على المراجحة قصيرة الأجل.
- استخدم آليات الإنجاز المرحلي والضمان لإدارة مخاطر الترخيص والبناء في صفقات التحويل.
قائمة التحقق من أهلية الحصول على التأشيرة الذهبية لعام 2025
- تأكيد المنطقة والحد الأدنى المطبق البالغ 800 ألف يورو / 400 ألف يورو - أو الأهلية لمسار التحويل البالغ 250 ألف يورو.
- نموذج التدفقات النقدية على افتراضات الإيجار طويل الأجل؛ يُحظر التأجير قصير الأجل لأصول تأشيرة غولدن فيزا.
- تحقق من تصاريح أي تغيير في الاستخدام قبل استثمار رأس المال.
- اختبار قدرة سوق التأجير على تحمل الضغط في أثينا في ظل تدفق آلاف الوحدات.
- تحديد قيود ترخيص الإيجار قصير الأجل - على سبيل المثال، تجميد وسط أثينا وحظر السكن.
- خطط مبكراً لهياكل الضرائب والحيازة والخروج؛ وقم بتقييم الآثار العابرة للحدود وضرائب دخل الإيجار.
خلاصة القول: لا تزال تأشيرة الإقامة الذهبية في اليونان متاحة، ولكنها الآن تعتمد على استراتيجية التأجير طويل الأجل وتحويل العقارات. يمكن للمستثمرين الذين يتكيفون مع العتبات الأعلى، ويلتزمون بحظر التأجير قصير الأجل، ويستهدفون شريحة تحويل العقارات التي تبلغ قيمتها 250 ألف يورو، الحصول على الإقامة من خلال تأشيرة الإقامة الذهبية في اليونان، بما يتماشى مع أهداف السياسة الجديدة.
