الملكية الوحيدة

بغض النظر عن حالتك الاجتماعية ، يمكنك اختيار شراء العقار باسمك الوحيد.

في معظم البلدان تحدد قوانين الزواج الأصول المكتسبة أثناء يُعقد الزواج بشكل مشترك بين الزوجين ، بغض النظر عمن اشتراه (ممتلكات المجتمع). الوضع في أرمينيا لا يختلف بشكل عام. في حالة الزوجين ، يتصرف القانون المدني كما لو كانت الملكية مشتركة على أساس المساواة (50-50) ، ما لم تكن هناك أحكام محددة بخلاف ذلك في عقد الزواج. وبالتالي ، سيتم اعتبار زوجتك / زوجتك شريكًا في ملكية العقار سواء تم تضمين اسمه في اتفاقية الشراء أم لا. 

لا يعترف القانون الأرمني "بالزواج بموجب القانون العام". إذا كنتما تعيشان معًا ولكنكما غير متزوجين ، فإن القانون الأرمني لا يمنح شريكك حقًا تلقائيًا في شغل أو ملكية دائمة. في حالة عدم وجود وصية ، لن يكون للشريك أي حقوق في الميراث أيضًا. 

يجوز للشخص العازب الذي يشتري عقارًا في أرمينيا ثم يتزوج بعد ذلك أن يبرم عقد زواج ، حيث يمكن للزوجين أن يشترطا على أن الممتلكات تخضع لشروط عقد الزواج. 

ملكية مشتركة

توجد الملكية المشتركة عندما يتم شراء العقار من قبل شخصين أو أكثر ، حيث يمتلك كل شخص حصة في العقار بأي شروط قد يتم تحديدها بينهما. في حالة الزوجين ، يكون هذا عادةً في حصص متساوية ، ولكن في حالة وجود أكثر من مشترين ، قد يكون ذلك متناسبًا مع المبلغ الذي ساهم به كل شخص في تمويل الشراء ، على سبيل المثال 70% / 20% / 10%. في القانون العام المعادل هو "الإيجار المشترك".

يحق لجميع الملاك المشاركة في القرارات المتعلقة بالعقار. يشترط القانون اتخاذ القرارات المتعلقة بالممتلكات بالإجماع. يمكن لمالك واحد أو أكثر أن يطلب بيع الممتلكات ، ما لم يكن من الممكن فصل أسهمهم فعليًا أو كان المالكون الآخرون على استعداد لشراء هذه الأسهم. إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق ، فقد يكون من الضروري التقدم إلى المحكمة للحصول على أمر يأذن ببيع الممتلكات.

يمكن لأحد المالكين أيضًا التصرف عن طريق البيع أو إهداء جزء من العقار الذي يمتلكه. في حالة بيع الجزء الخاص بهم من الممتلكات ، فهم ملزمون بمنح حق الشفعة للمالكين الحاليين. لا تنطبق هذه القاعدة عندما يكون التصرف عن طريق الهبة أو الميراث. يمتلك الملاك الآخرون شهرًا واحدًا لممارسة حقوق الأولوية الخاصة بهم. 

ملكية الشركة

من الممكن شراء عقار في أرمينيا باستخدام شركة محدودة محلية أو أجنبية لها هوية قانونية مميزة عن هوية مساهميها ،

الأسباب الرئيسية لامتلاك العقارات الأرمينية من خلال شركة هي:

• للسماح بشراء الممتلكات من قبل عدة أشخاص ؛
• لتوفير الاستقرار والاستمرارية في ملكية وإدارة ممتلكات الأسرة ؛
• لتسهيل نقل الملكية وملكيتها ؛
• لتجنب قيود قوانين الميراث ؛
• لإنشاء مزايا ضريبية ؛
• لحماية منزل العائلة من الدائنين التجاريين.

 قد تكون هناك أيضًا عيوب ضريبية لهذا الحل ، لا سيما فيما يتعلق بخصم الضرائب وضريبة الأرباح الرأسمالية.

يخاطر المشترون الأجانب بدفع ثمن باهظ للممتلكات. يمكن لتقرير التقييم أن يساعد المشتري على فهم السعر "المناسب" لدفع ثمن المبنى أو الأرض ، وخاصةً العقار الذي يتطلب التجديد. يتم إجراء التقييمات من قبل العديد من الوكالات المرخصة مع موظفين مؤهلين. على الرغم من أن تقرير التقييم ليس "تقرير مسح" ، إلا أنه لا يزال بإمكان المثمن تقييم التآكل لضبط القيمة وقد يوفر بعض المعلومات المفيدة حول حالة العقار. يتم التقييم بشكل عام من خلال مقارنة أسعار بيع العقارات المماثلة (نهج مقارنة المبيعات) ، والتكلفة المقدرة لشراء أرض مماثلة وبناء مبنى مماثل (نهج التكلفة) ، ودخل الإيجار السنوي الذي يمكن توقعه في المقابل (نهج الدخل) .

لا يشترط القانون الأرمني على البائع أن يطلب أي استطلاعات. بينما لا توجد مهنة مسح المباني في أرمينيا ، يمكنك اختيار استخدام مهندس معماري محلي أو مهندس أو عامل بناء (كهربائي ، سباك ، إلخ) للقيام بهذه المهمة. يمكن للمسح الجيد أن يقلل من المخاطر المرتبطة بشراء عقار ، ويمكن استخدامه في مفاوضات الأسعار. 

يُنصح أيضًا بقياس الممتلكات (الأرض على وجه الخصوص) نظرًا لأن المنطقة الموضحة في الوثائق المساحية قد لا تكون دقيقة تمامًا أو قد لا تظهر الحدود بوضوح. 

يتم إصدار شهادة الملكية النظيفة (باللغة الأرمينية - միասնական տեղեկանք) من قبل السجل العقاري وتوضح الملكية المسجلة بالإضافة إلى الحقوق والالتزامات الأخرى على الممتلكات ، بما في ذلك الامتيازات والرهون العقارية والإيجارات وحقوق الارتفاق وما إلى ذلك. وهي أهم وثيقة في عملية العناية الواجبة ، وفي كثير من الحالات ، المستند الوحيد الذي يعتمد عليه المشترون. الشهادة صالحة لمدة 15 يوم عمل يجب خلالها تنفيذ الاتفاقية (الأولية و / أو النهائية). إذا انقضت فترة الـ 15 يومًا ، فسيتعين الحصول على شهادة جديدة. يمكن تقديم طلب للحصول على شهادة ملكية نظيفة من قبل البائع أو المشتري أو أي طرف معني آخر. 

لا يمكن دائمًا التحقق من وجود مصالح أخرى في الممتلكات ، مثل حقوق الارتفاق وحقوق الورثة وما إلى ذلك ، تمامًا من خلال شهادة الملكية النظيفة. قد يكون هناك أشخاص لديهم الحق في الاستحواذ المسبق ، أو الشفعة ، على بيع الممتلكات. قد تكون هناك أيضًا تعديلات أو إضافات غير مصرح بها تم إجراؤها على الممتلكات التي لم يتم الإعلان عنها لسلطة التخطيط. بالنسبة لأرض البناء ، تنص الشهادة فقط على أن الأرض مخصصة للبناء ؛ سيكون من الضروري بعد ذلك الحصول على موافقة التخطيط الكاملة (تصريح البناء).

في أرمينيا ، العروض / الاتفاقات الشفوية لشراء أو بيع العقارات غير صالحة وواجبة التنفيذ. حتى الاتفاق المكتوب غير قابل للتنفيذ ، ما لم يتم توثيقه من قبل كاتب عدل أو مسؤول السجل العقاري. وبالتالي ، فإن الأشكال القياسية للعقود التي تستخدمها الوكالات العقارية غير قابلة للتنفيذ. لذلك لا يُنصح بإجراء أي مدفوعات (إيداع وما إلى ذلك) في هذه المرحلة. 

ومع ذلك ، قد يكون من المفيد إعداد عرض كتابي رسمي لإظهار جدية نواياك وتوضيح شروط البيع ، مثل هيكل الدفع ، ومبلغ الإيداع النقدي الجاد ، والتزام البائع بدفع أي فائدة معلقة الفواتير والضرائب وتكاليف المعاملة والطوارئ وما إلى ذلك.

لا تقوم الاتفاقية الأولية بنقل الملكية ، ولكنها تحدد تاريخًا أو فترة مستقبلية سيتم خلالها نقل الملكية ، وقد تحدد الشروط (الاحتمالات) التي يجب الوفاء بها قبل حدوث الإغلاق. التوقيع على اتفاقية أولية ليس خطوة إلزامية ويمكنك المتابعة لإغلاق البيع مباشرة. ومع ذلك ، قد يكون الحصول على اتفاق مبدئي مفيدًا إذا لم تكن مستعدًا لإغلاق البيع على الفور ولكنك تريد تأمين العقار ولديك اتفاقية ملزمة قانونًا.

قد تصبح الاتفاقية الأولية ضرورية إذا كان البيع النهائي يعتمد على حالات طارئة ، مثل:

• تأمين رهن عقاري أو تمويل آخر ؛
• تطهير الممتلكات من الامتيازات ؛
• إجراء تقييم ؛
• الحصول على مستندات / تصاريح أخرى ، مثل موافقة سلطة الوصاية (البلدية) إذا كان أحد البائعين قاصرًا.

يجب أن تكون الاتفاقية الأولية موثقة لتكون قابلة للتنفيذ قانونًا. على الرغم من أن الاتفاقات الأولية لا يتم تسجيلها رسميًا بشكل عام ، فمن المستحسن تقديم نسخة إلى السجل العقاري لتقليل احتمالية خرق البائع للعقد عن طريق بيع العقار إلى طرف ثالث.

عادة ، في هذه المرحلة سيدفع المشتري وديعة للبائع. قد يختلف مبلغ الإيداع ويتفق عليه الطرفان.

الاتفاق المبدئي هو صك ملزم للطرفين. بمجرد التوقيع بشكل صحيح ، لا يجوز لأي طرف الابتعاد عن الصفقة ، ما لم يتم الوفاء بواحد أو أكثر من الحالات الطارئة. إذا فشل أي من الطرفين في مراعاة شروط الاتفاقية ، فسيكون للطرف الآخر مجموعة من سبل الانتصاف القانونية المتاحة له. كحد أدنى ، يخاطر المشتري المتعثر بإيداعه. من الشائع أن تنص على أنه يجب على البائع المتخلف دفع ضعف مبلغ الوديعة كغرامة. ما لم يُنص على خلاف ذلك ، يجوز للمحكمة أن تأمر بأداء محدد لإجبار الأطراف على إكمال التحويل.

يجب أن يتم تنفيذ اتفاقية البيع والشراء النهائية بحضور كاتب عدل. على الرغم من أنه يمكن أيضًا المصادقة على الاتفاقيات الأساسية بشكل مباشر من قبل ضابط المساحة ، سيكون مطلوب كاتب عدل إذا كان لابد من تخصيص الاتفاقية أو إذا كان أحد الطرفين لا يتحدث الأرمينية. يلتزم كاتب العدل قانونيًا بتزويدك بمعلومات عن طبيعة وآثار الاتفاقية التي توقعها. يجب أن يكون كاتب العدل مقتنعًا بهوية الأطراف وأهليتهم القانونية للمضي قدمًا في المعاملة. ستكون جوازات السفر وشهادات الزواج لجميع الموقعين مطلوبة. إذا كان البائع قاصرًا أو مسنًا أو معوقًا ، فقد يكون تحت حماية الوصي ، وفي هذه الحالة سيتم طلب موافقة الوصي قبل إتمام البيع. إذا كان البائع متزوجًا ، فسيرغب كاتب العدل في أن يقتنع بموافقة الزوج على البيع.

سيكون لكل كاتب عدل قالب اتفاقية خاص به وقد تختلف هذه القوالب بالتفصيل. من الضروري التأكد من تضمين جميع البنود المهمة في الاتفاقية. عادة ، تكون الاتفاقيات باللغة الأرمنية فقط ويتم الترجمة شفهيًا من خلال قراءة الاتفاقية بالكامل للمشتري. سيتم فرض رسوم رمزية على خدمة المترجم الفوري.

يجب أن يكون عقد البيع والشراء هو الاتفاق النهائي والشامل لأنه سيكون لدى الطرفين 30 يومًا فقط لتسجيله في السجل العقاري. إذا كانت هناك شروط لا يزال يتعين الوفاء بها ، فمن الأفضل التوقيع على اتفاقية أولية. لا توجد قواعد "تهدئة" في القانون الأرمني. بمجرد التوقيع ، تصبح الاتفاقية سارية ولا يجوز للأطراف الانسحاب من العقد.

إذا كنت تشتري أي تركيبات أو تركيبات كجزء من شراء العقار ، فعليك الترتيب لإعداد قائمة جرد. إذا كنت قادرًا على القيام بذلك ، فقم بزيارة العقار في اليوم السابق لتوقيع الاتفاقية للتأكد من أن كل شيء كما ينبغي ، لا سيما إذا كان البيع يتضمن عددًا معينًا من التركيبات والتجهيزات. في الوقت نفسه ، يمكنك أيضًا التحقق من أنك ستحصل على حيازة شاغرة للممتلكات بعد تنفيذ الاتفاقية ، ما لم ينص الأخير على إخلاء العقار في مرحلة لاحقة.

إذا لم تتمكن من الوصول إلى أرمينيا لتوقيع الاتفاقية شخصيًا ، فيمكنك الترتيب لمنح قريب أو صديق أو محام توكيلًا للتوقيع نيابة عنك.

بعد تنفيذ اتفاقية البيع والشراء النهائية ، يكون أمام المشتري 30 يوم عمل لتسجيل حقوق الملكية الخاصة به في السجل العقاري. سيؤدي عدم تسجيل هذه الحقوق خلال فترة 30 يومًا إلى إبطال اتفاقية البيع والشراء. سيتعين على المشتري تقديم نسخة أصلية من اتفاقية البيع والشراء وترجمة موثقة لجواز السفر. مطلوب توكيل رسمي موثق إذا تم التسجيل من خلال محام أو ممثل آخر. يمكن أن تستغرق عملية التسجيل من بضع ساعات إلى بضعة أيام ، اعتمادًا على ما إذا كنت تدفع رسوم خدمة المسار السريع. سيتم إصدار شهادة ملكية مع التفاصيل الأساسية للعقار والمالك الجديد. ستقدم بعد ذلك شهادة الملكية إلى خدمات المرافق العامة (الكهرباء والغاز والهاتف وما إلى ذلك) حتى تقوم أيضًا بتسجيل التغيير في الملكية وإعداد اتفاقيات جديدة باسمك. 

ضريبة الأرباح الرأسمالية

لا يخضع نقل الملكية السكنية بين الأفراد عادةً للضريبة ، بشرط أن يكون البائع والمشتري أفرادًا (غير مسجلين كرجال أعمال خاصين). وبالتالي ، فإن الضريبة على أرباح رأس المال المحققة من قبل الأفراد من بيع العقارات السكنية هي 0%. ومع ذلك ، إذا كان المشتري كيانًا قانونيًا أو رائد أعمال خاص ، فإن ضريبة استقطاع تبلغ 10% قابلة للتطبيق.

ضريبة المبيعات

يخضع مطورو العقارات الأفراد للضريبة عند 20% من السعر الذي يبيعون به العقارات.

ضريبة العقارات (الممتلكات)

يتم دفع الضريبة العقارية من قبل مالك العقار على أساس سنوي. تتراوح معدلات الضرائب من 0% إلى 1% من القيمة المساحية التي تكون عادةً أقل بكثير من القيمة السوقية.

عندما يتم بيع الممتلكات العقارية من قبل فرد ، يفترض المالك الجديد الالتزامات الضريبية لأي ضريبة ملكية غير مدفوعة. ومع ذلك ، فإن التعديلات الأخيرة تجعل من الإلزامي على البائع شراء شهادة تؤكد عدم وجود التزامات ضريبية من البلدية المحلية.

ضريبة دخل الإيجار

دخل الإيجار الذي لا يتجاوز 58.35 مليون درهم أرميني (تقريبًا ، US$120،000) سنويًا يخضع للضريبة بقيمة 10%. دخل الإيجار الذي يزيد عن هذا المبلغ خاضع للضريبة بمبلغ 20%.   

ضرائب الطوابع والميراث والهدايا

لا تفرض أرمينيا رسوم دمغة أو هدايا أو ضرائب على الميراث. 

الرسوم المجتمعية

إذا كنت تمتلك عقارًا مثل شقة ، فسوف يتعين عليك دفع رسوم صيانة وخدمة. سيعتمدون على حجم وجودة المجمع ، مثل ما إذا كان هناك مصاعد وحمام سباحة وحدائق ومرافق أخرى.

تعتمد إمكانية تمويل الشراء برهن عقاري على جنسيتك والبلد الذي تعيش فيه ومن أين يأتي دخلك. ستعمل بعض البنوك فقط مع المواطنين الأرمن أو المقيمين. ستحتاج عادةً إلى تقديم إيداع بقيمة 10-30% من سعر الشراء اعتمادًا على المُقرض. المدة تصل إلى 30 عامًا ومتوسط سعر الفائدة هو 10-131 تيرابايت (العملة المحلية) و8-101 تيرابايت (بالدولار الأمريكي). 

للحصول على معلومات حول فتح الحسابات المصرفية من فضلك انقر هنا. 

تتراوح التكاليف السنوية للتأمين على الممتلكات عادةً بين 0.1-1% من قيمة العقار. 

تشترط القوانين الأرمنية على مشتري العقارات أن يقوم بالدفع بالعملة المحلية ، الدرامات الأرمينية. إذا تم السداد من خلال أحد البنوك ، فيجب على الأخير التأكد من الامتثال لهذه القواعد. 

يتم توفير خدمات صرف العملات من قبل البنوك ومؤسسات الائتمان الأخرى وكذلك مكاتب صرف العملات.

لا توجد قيود على تحويل العملات الأجنبية من وإلى أرمينيا. 

إذا تجاوز مبلغ المعاملة 50 مليون درهم (تقريبًا. US$105،000) يجب أن يتم الدفع الزائد من خلال التحويل المصرفي.

الميراث بلا وصية. في حالة عدم وجود وصية ، ينص القانون على ترتيب الميراث على النحو التالي:

1. الزوج والأطفال والآباء ؛
2. الإخوة والأخوات (وذريتهم) ؛
3. الجد والجدة؛ 
4. الأعمام والعمات (وذريتهم).

كل رتبة من ورثة يستبعد يتقاسم الورثة التالية أسماؤهم ومن في نفس الترتيب الميراث بالتساوي بينهم. وبناءً على ذلك ، فإن أولئك الذين تجاوزوا الدرجة الأولى من الميراث لن يرثوا إلا إذا لم يكن هناك زوج وأبناء وأبوين. وبالتالي ، إذا توفيت تاركة زوجًا على قيد الحياة ووالدين وطفلين ، فسيحصل كل منهم على 1/5 من ممتلكاتك. من الممكن زيادة حقوق الزوج أو الأبناء على قيد الحياة ، لكن هذا يتطلب بعض التخطيط للميراث.

الزوج. الزوج الباقي على قيد الحياة ليس محميًا على وجه التحديد بموجب قانون الميراث الأرمني. وذلك لأن القانون اعتبر تقليديًا أن تركة المتوفى ملك لجميع أفراد الأسرة ، وليس لأي فرد منها. ومع ذلك ، يخضع ذلك الجزء فقط من التركة المملوكة للمتوفى لقوانين الميراث ، لذلك يحتفظ الزوج الباقي على قيد الحياة عادةً بملكية 50% على الأقل من أصولهما المشتركة. 

إذا لم يتم تسجيل الزواج ، فلن يكون للشريك الباقي أي حقوق في وراثة تركة المتوفى. بين بعضهم البعض ، أولئك الذين يعيشون في اتحاد حر غرباء قانونيًا ، وليس لهم حقوق في الميراث بينهم.

الأطفال. يستفيد أطفال الزوجين المولودين خارج إطار الزواج من نفس الحقوق التي يتمتع بها الأطفال من داخل الزواج ، مثل أطفال المتوفى المولودين مع شريك آخر. يتمتع أبناء الزوجين المتبنين بنفس الحقوق التي يتمتع بها الأطفال الطبيعيون ، لكنهم محرومون من أي حقوق في الميراث من والديهم الطبيعيين. ولا يستحق الأحفاد أي استحقاق ، إلا إذا كان أحد أبناء المتوفى هو نفسه متوفى. في هذه الحالة ، يرتدون حذاء والدهم المتوفى.

حرية الوصية. بموجب القانون الأرميني ، يمكنك التصرف بحرية في ممتلكاتك ويمكنك اختيار حرمان زوجتك وأطفالك ووالديك من خلال تقديم وصية أو هدية. ومع ذلك ، لا يزال بإمكانهم المطالبة بمبلغ 50% من قيمة الممتلكات التي يحق لهم الحصول عليها في حالة عدم وجود وصية إذا:

1. كان عمره أقل من 18 عامًا أو أكبر من 60 عامًا ؛
2. هم معاقون أو غير قادرين قانونيا.

يجب أن تكون الوصية مكتوبة وموثقة. عدم توثيق الوصية يجعلها غير صالحة. 

تخطيط الميراث. إذا كنت ترغب في الحصول على بعض السيطرة على ممتلكاتك بعد وفاتك ، فأنت بحاجة إلى القيام ببعض التخطيط للميراث ، مثل:

• زيادة نسبة نصيب الوريث بعمل وصية ؛
• تقديم الهدايا خلال حياتك ؛
• شراء العقار من خلال شركة محدودة ؛
• خذ بوليصة تأمين على الحياة.

الضرائب. لا يتم فرض ضرائب على الميراث والهدايا في أرمينيا. ومع ذلك ، قد يظل التصرف في الممتلكات خاضعًا للضريبة في البلد الذي يقيم فيه الوريث / إقامتها الضريبي ، ما لم تكن هناك معاهدة ضريبية مزدوجة بين أرمينيا وتلك الدولة.

قبول الميراث. أمام الورثة 6 أشهر بعد الوفاة لقبول الميراث من خلال تقديم إقرار موثق. سيقوم كاتب العدل بإعداد قائمة المستفيدين ، والتحقق من وجود الوصية ، والقيام بتقسيم التركة ، وإصدار شهادات الميراث للورثة. 

المنفذ. يمكنك تعيين محامٍ أو شخص آخر ليعمل كمنفذ. يجب على الوصي اتخاذ تدابير لصيانة وإدارة التركة ، وإبلاغ الورثة والمستفيدين الآخرين بالوصية ، ودفع الديون وتحصيلها ، وتمثيل التركة في المحاكم ، والتأكد من توزيع التركة وفقًا للوصية ، والمساعدة في تفسير الوصية ، إبلاغ الورثة ، العمل مع كاتب العدل ، إلخ.

في حين أن شراء العقارات في أرمينيا آمن بشكل عام ، يُنصح المشترين المحتملين باتخاذ بعض الاحتياطات.

1. الحالة الاجتماعية. إذا كان البائع متزوجًا أو مطلقًا ، فمن المحتمل أن تكون موافقة الزوج مطلوبة للبيع. حتى لو لم يتم الحصول على الممتلكات عن طريق الزواج ، فلا يزال يتعين عليك توخي الحذر لأن الزوج (الزوجة السابقة) قد يدعي أنه قد ساهم في تحسين الممتلكات وبالتالي الحقوق المكتسبة فيه. أرمينيا لا تعترف بالزواج بموجب القانون العام. ومع ذلك ، قد لا يكون الاعتماد فقط على السجلات العامة كافيًا حيث يمكن عقد الزواج في بلد أجنبي.
2. الهبات والميراث. إذا ورث البائع العقار أو حصل عليه كهدية ، فأنت بحاجة إلى معرفة ما إذا كان هناك أفراد آخرون من العائلة من المحتمل أن يعترضوا على الوصية أو الهدية. من الممكن أن يظهر الوريث بعد البيع والمطالبة بحقوق الملكية. لاحظ أنه إذا كان هناك أطفال متورطون ، فستحتاج المعاملة إلى موافقة سلطة الوصاية (رئيس المجتمع المحلي). هذا الأخير مطلوب بموجب القانون لضمان أن يكون البيع في مصلحة الطفل.
3. القدرة على التعاقد. يجب أن تكون منتبهًا إذا كان سلوك البائع يبدو غريبًا. بموجب القانون الأرمني ، يمكن إعلان الأشخاص ذوي الإعاقة العقلية بأمر من المحكمة بأنهم غير قادرين ، في حين أن المدمنين على المخدرات أو الكحول أو حتى القمار قد تكون قدرتهم محدودة. يمكن الطعن في الاتفاقات مع هؤلاء الأشخاص وإبطالها من قبل الأوصياء عليهم أو الأطراف المعنية الأخرى. قد ترغب في التحقق من سجلات المحكمة أو طلب شهادة تؤكد أن البائع غير مسجل لدى المؤسسات العقلية.
4. إعسار. إذا اتضح أن البائع في وضع مالي صعب وقام ببيع العقار بأقل من القيمة السوقية ، فمن الممكن أن يتم إعلان إفلاسه بعد البيع بفترة وجيزة ويمكن لأمين التفليسة الطعن في البيع أمام المحكمة خلال فترة 3 سنوات من زمن. وبالتالي ، إذا اشتريت عقارًا بسعر مخفض ، فتأكد من أن احتمالية الإفلاس منخفضة.
5. التقاضي والالتزامات. قبل توقيع اتفاقية البيع ، سيصدر السجل العقاري شهادة ملكية نظيفة تؤكد أن العقار ليس مرهونًا أو موقوفًا أو مرهونًا بحقوق طرف ثالث. ومع ذلك ، لا يزال يوصى بمعرفة ما إذا كان البائع متورطًا في أي دعوى قضائية قد تؤثر على العقار.
6. المعاملات السابقة. حتى إذا لم تكن هناك أية أعباء أو نزاعات معلقة ، فيجب التحقق من سجل الملكية للتأكد من عدم وجود أي أنشطة مشبوهة في الماضي. على سبيل المثال ، يمكن أن يكون عدد من عمليات النقل خلال فترة زمنية قصيرة علامة على وجود مشاكل محتملة. لا يتجاوز قانون التقادم في أرمينيا عادة 10 سنوات ولكن حتى المعاملات الأقدم يمكن فحصها. يجب إيلاء اهتمام خاص لاكتساب الممتلكات عن طريق التبرعات أو الميراث أو الخصخصة.
7. الالتزامات الضريبية وفواتير الخدمات. بموجب القانون الأرمني ، يتحمل المالك الجديد التزامات ضريبة الممتلكات. ومع ذلك ، فإن التعديلات الأخيرة تجعل من الإلزامي على البائع شراء شهادة تؤكد عدم وجود التزامات ضريبية من البلدية المحلية. بموجب القانون ، لا يتحمل المالك الجديد أي فواتير خدمات غير مدفوعة. ومع ذلك ، من الناحية العملية ، قد يكون من الصعب توقيع عقود جديدة باسمك مع شركات المرافق إذا فشل المالك القديم في دفع الفواتير. لتوفير الوقت والأعصاب ، يوصى بأن تطلب بيانات تؤكد السداد الكامل لجميع فواتير الخدمات العامة.
8. التوثيق. في حين أن بعض المبيعات لا تتطلب التوثيق ، لا يزال يتعين عليك التفكير في تنفيذ العقد أمام كاتب عدل. كاتب العدل مسؤول شخصيًا عن سوء التصرف ولديه الحوافز للقيام بجميع الفحوصات اللازمة ، مثل التأكد من أن جميع الموافقات سارية المفعول ، وأن التوكيلات سارية المفعول ولم يتم إلغاؤها ، وأن البائع في عقله السليم وما إلى ذلك. حسن النية إذا نشأ أي نزاع في المستقبل.
9. حسابات الضمان. الممارسة الشائعة في أرمينيا هي أن يقوم البائع بالدفع نقدًا في وقت توقيع اتفاقية البيع في مكتب كاتب العدل. ومع ذلك ، لا يُنصح بهذه الممارسة لأن حمل الحقائب المليئة بفواتير الدولار ليس آمنًا جدًا ، وقد يرغب البائع في أخذ الأموال إلى البنك للتحقق مما إذا كانت الأوراق النقدية مزيفة (نسبة الأوراق النقدية المزيفة في أرمينيا مرتفعة نسبيًا ). والأهم من ذلك ، لا يوصى بدفع المبلغ بالكامل قبل تسجيل لقبك رسميًا. يمكن تجنب هذه المشكلات باستخدام حساب ضمان أو أداة مكافئة. عيوب استخدام حساب الضمان هي الرسوم المصرفية الإضافية في نطاق 0.1-0.3% من الأموال المودعة وتكاليف تحويل الأموال إلى العملة المحلية (يتطلب القانون أن تتم المدفوعات بالدرام الأرميني ولكن البائع عادة نتوقع أن يتم الدفع لهم بالدولار الأمريكي). يرجى مراجعة الفقرة #3 "طرق الدفع" للحصول على مزيد من المعلومات.