في لمحة
- أغلقت البرتغال المسار العقاري للتأشيرة الذهبية في 7 أكتوبر 2023 بموجب القانون رقم 56/2023 ("Mais Habitação"). تستمر تطبيقات ما قبل الإصلاح ضمن الإطار القديم.
- دخل البرنامج ما يقرب من 15,619 متقدمًا رئيسيًا وأكثر من 40,000 مستفيد إجمالي، مساهمين بأكثر من 9.2 مليار يورو بحلول أوائل عام 2025. ويتجاوز تراكم معالجة AIMA 45,000 طلبًا عبر جميع الفئات.
- تتمحور قضية الاحتيال التي تبلغ قيمتها 37 مليون يورو حول مجموعة IR وشركتها التابعة Importantaltura، اللتين تم تسويقهما حول فندق Lagos Beach Hotel & SPA (المعروف سابقًا باسم فندق Golfinho)، في برايا دونا آنا، الغارف. دخلت مجموعة IR في إجراءات الإعسار الرسمية في يونيو 2025.
- قانون الجنسية البرتغالي المعدل الذي تمت الموافقة عليه في 1 أبريل 2026 ينقل معظم مستثمري التأشيرة الذهبية إلى مسار للحصول على الجنسية لمدة 10 سنوات، يتم احتسابها من تاريخ إصدار التصريح الأول بدلاً من تاريخ تقديم الطلب.
- في أقرب قضية مماثلة في الولايات المتحدة (لان لي ضد والش، فندق بالم هاوس EB-5)، أصدرت المحكمة المدنية حكماً يتجاوز 26 مليون دولار - وليس 39 مليون دولار، وهو رقم تم تصحيحه الآن في هذه الإحاطة.
أُغلِقَ مسار برنامج التأشيرة الذهبية للاستثمار العقاري في البرتغال، لكن مخاطره الموروثة لا تزال قائمة. فمع استمرار ظهور نزاعات المستثمرين حول صفقات العقارات قيد الإنشاء، يُشكّل مزيج الأطراف العابرة للحدود، وعروض التسويق، واللوائح المتغيرة، بيئة تعافٍ معقدة. تُقدّم هذه النشرة الموجزة خلاصةً لأهمّ ما يُهمّ لحماية المستثمرين، والوضع القانوني، ومسؤولية المستشارين، مع تحديثاتٍ تشمل تطورات عامي 2025-2026، بما في ذلك إصلاح الجنسية في أبريل 2026 وإفلاس مجموعة IR.
جدول المحتويات
- إغلاق طريق نقل العقارات في البرتغال وما تبقى منه في عام 2026
- قضية مجموعة IR بقيمة 37 مليون يورو: فندق ومنتجع لاغوس بيتش الصحي
- مخاطر العقارات قيد الإنشاء في برنامج التأشيرة الذهبية: مؤشرات تحذيرية
- مسارات التقاضي والتنفيذ
- مسؤولية المستشار وواجبات العناية الواجبة
- استرداد الأصول والاستراتيجية العابرة للحدود
- إصلاح الجنسية البرتغالية في أبريل 2026
- قائمة مرجعية عملية لشركات المحاماة والمكاتب العائلية
- تنويع الإقامة والتعرض الاستثماري
- الأسئلة المتكررة
إغلاق طريق نقل العقارات في البرتغال وما تبقى منه في عام 2026
صدر القانون رقم 56/2023 ("Mais Habitação") في 6 أكتوبر 2023 ودخل حيز التنفيذ في اليوم التالي، مانعًا تقديم طلبات جديدة للحصول على التأشيرة الذهبية عبر عمليات الشراء المباشر للعقارات وصناديق الاستثمار المرتبطة بالعقارات. وتستمر الطلبات المقدمة قبل 7 أكتوبر 2023 وفقًا للإطار السابق للإصلاح، إلا أن أداء المشاريع اللاحقة، وملاءة المطورين المالية، وإنفاذ قوانين حماية المستثمرين لا تزال قضايا عالقة بالنسبة لحاملي هذه التأشيرة.
يظل البرنامج فعالاً حتى عام 2026، ويتضمن خمسة مسارات لا تشمل العقارات السكنية: صناديق الاستثمار المنظمة (بحد أدنى 500,000 يورو في صندوق خاضع لإشراف هيئة سوق المال البرتغالية لمدة خمس سنوات على الأقل، مع استثمار 60% على الأقل من رأس المال في شركات برتغالية)؛ البحث العلمي (500,000 يورو)؛ دعم التراث الثقافي (250,000 يورو، أو 200,000 يورو في المناطق ذات الكثافة السكانية المنخفضة)؛ الاستثمار التجاري (رأس مال 500,000 يورو مع توفير خمس وظائف دائمة أو عشر وظائف)؛ وخلق فرص عمل فقط (عشر وظائف بدوام كامل، دون حد أدنى لرأس المال). أما "تأشيرة التضامن" التي يُشار إليها كثيراً، فتبقى نظرية، إذ لم يُسنّ أي تشريع لتنفيذها حتى أبريل 2026.
يُعدّ الحجم عاملاً مهماً عند تقييم حجم المخاطر. فبحسب أرقام مؤكدة من مصادر متعددة، استقبلت تأشيرة البرتغال الذهبية ما يقارب 15,619 متقدماً رئيسياً ونحو 24,983 مُعالاً بحلول نهاية عام 2023، مع تدفقات تراكمية تجاوزت 9.2 مليار يورو بحلول أوائل عام 2025. وتواجه وكالة الاندماج والهجرة واللجوء (AIMA) حالياً تراكماً كبيراً في الطلبات يُقدّر على نطاق واسع بما بين 45,000 و50,000 طلب في جميع الفئات، مما يُثير حالة من عدم اليقين بشأن عمليات التجديد والجداول الزمنية لمعالجة الطلبات القديمة.
قضية مجموعة IR بقيمة 37 مليون يورو: فندق ومنتجع لاغوس بيتش الصحي
تتركز أبرز حالات الاحتيال المزعومة في مجال الفنادق والشقق السكنية، والمرتبطة ببرنامج التأشيرة الذهبية في البرتغال، على مجموعة IR وشركتها التابعة Importantaltura. وكان المشروع الرئيسي الذي تم تسويقه للمستثمرين الأجانب هو فندق ومنتجع لاغوس بيتش الصحي - المعروف سابقًا باسم فندق غولفينيو - الواقع في برايا دونا آنا في لاغوس، على ساحل الغارف. وتشير التقارير إلى أن عمليات البيع الموجهة للمستثمرين كانت تُدار من مكاتب في شارع أفينيدا دا ليبرداد في لشبونة، ومن هونغ كونغ وبكين، حيث تم الترويج لعوائد ثابتة تتراوح بين 7 و10%، بالإضافة إلى شقق وهمية خارج مشروع لاغوس.
تُشير التقارير وملفات الدائنين إلى سمات هيكلية احتيالية على غرار مخططات بونزي: فقد استعارت الشركة اسمها من شركة برتغالية أخرى تأسست عام 1989، ويُزعم أن مجموعة IR استخدمت برنامج إعادة التنشيط الخاص في البرتغال (PER) كحيلة للمماطلة أثناء نقل 85 شقة تُقدر قيمتها بنحو 13 مليون يورو إلى شركة وهمية تابعة لها. وتم إعلان إفلاس كل من مجموعة IR وشركة Importantaltura رسميًا في يونيو 2025. وقد أثار الدائنون وهيئة الضرائب البرتغالية مزاعم بتبديد الأصول، وإجراء معاملات وهمية، وسوء إدارة، مع استمرار الإجراءات المدنية وإجراءات الإفلاس. ويُعتقد أن أكثر من 150 مستثمرًا قد تكبدوا خسائر مُجمعة تُقدر بنحو 37 مليون يورو، غالبيتهم من المواطنين البرازيليين والصينيين، مع وجود تقارير عن تعرض مستثمرين من الشرق الأوسط لخسائر إضافية. ومن بين الضحايا، المواطن البرازيلي كلاوديو فيتر، الذي يُقال إنه دفع ثمن قطعة أرض في لاغوس لم يتم بناؤها قط، ولم يحصل على سند ملكية ولا دخل إيجار.
لا يتم الإبلاغ مركزياً عن التهم الجنائية النشطة الموجهة ضد مديري مجموعة IR والحالة الدقيقة لإجراءات مدنية فردية محددة؛ يجب التحقق من هذه التفاصيل حالة بحالة من خلال سجلات المحاكم البرتغالية والمحامين.
مخاطر العقارات قيد الإنشاء في برنامج التأشيرة الذهبية: مؤشرات تحذيرية
تعتمد مشاريع الشقق الفندقية والشقق الفندقية عادةً على مبيعات ما قبل الإنشاء لتحقيق أهداف البرنامج. قد ينقل هذا الهيكل مخاطر كبيرة متعلقة بالتطوير والسوق إلى المستثمرين. ورغم أن كل مشروع فريد من نوعه، إلا أن مؤشرات الخطر تميل إلى التشابه:
- وعود "عائد ثابت" غير قابلة للتحقق بدون حسابات مشروع مدققة أو ضوابط ضمان.
- هياكل أسهم معقدة تفصل التدفقات النقدية التشغيلية عن أوراق المستثمرين المالية.
- لا تنعكس متطلبات الترخيص أو ملكية الأرض أو البناء في الشروط السابقة القوية.
- التسويق الذي يستبدل الكتيبات اللامعة بالعهود الملزمة قانونًا وحزم الضمان.
- الحوكمة الضعيفة أو غير المتوافقة: عدم وجود مجلس إدارة مستقل، أو مقاولين من أطراف ذات صلة، أو رأس مال ضعيف.
- استخدام إجراءات إعادة التنشيط أو إعادة الهيكلة لعرقلة تنفيذ الدائنين بدلاً من استعادة العمليات.
- عمليات نقل الأصول بين الشركات إلى كيانات وهمية ذات صلة بتقييمات لا تتوافق مع مبدأ التعامل العادل.
هذه المخاوف ليست نظرية. في الولايات المتحدة، أقرب قضية مدنية مماثلة هي لان لي وآخرون. ضد جوزيف والش وآخرين. (محكمة مقاطعة الولايات المتحدة، المنطقة الجنوبية لفلوريدا، القضية رقم 9:16-cv-81871-KAM)، الناشئة عن برنامج EB-5 لفندق بالم هاوس في بالم بيتش، فلوريدا. دفع كل مستثمر 500,000 دولار أمريكي بالإضافة إلى رسوم قدرها 40,000 دولار أمريكي، مرتبطة بالإقامة الدائمة في الولايات المتحدة من خلال مشروع لم يُحقق النتائج المرجوة. تجاوزت قيمة الحكم المدني النهائي 26 مليون دولار أمريكي، وهو ما يُصحح مبلغ "التسوية البالغ 39 مليون دولار أمريكي" الذي يُذكر أحيانًا في التغطية الثانوية. والخلاصة تبقى كما هي: التعويض المدني عن عروض الهجرة الاستثمارية المُضللة أمرٌ واقعي وقابل للقياس الكمي عندما يكون مدعومًا بالأدلة وبتنسيق بين المُطالبين.
مسارات التقاضي والتنفيذ
عندما يشتبه المستثمرون في وجود تحريف أو إساءة استخدام للأموال، ينبغي أن تتضمن الاستراتيجية القانونية المنسقة مسارات متعددة. ويعتمد المزيج الأمثل على بنود العقد، والقانون الحاكم، ومقر إقامة الجهة المنظمة، وموقع الأصول.
| ممر | حالة الاستخدام | المنتدى | الملاحظات الرئيسية |
|---|---|---|---|
| الدعاوى المدنية (التضليل، الإخلال بالعقد) | تصريحات كاذبة، وعدم الوفاء بالوعود، وإخفاقات في الحوكمة | المحكمة أو التحكيم (حسب العقد) | يستهدف المروجين والشركات ذات الأغراض الخاصة والمستشارين؛ ويطالب بالتعويضات والأوامر القضائية. |
| شكوى جنائية | الاحتيال، والاختلاس، والتزوير | المدعي العام أو الشرطة في الولاية القضائية ذات الصلة | يُتيح صلاحيات التحقيق؛ على غرار الإجراءات المدنية |
| إجراءات الإعسار | فشل المطور، تبديد الأصول | المحاكم التجارية البرتغالية | لجان الدائنين، وإجراءات استرداد الأموال ضد التحويلات مع الأطراف ذات الصلة |
| عمل جماعي | يواجه العديد من المستثمرين مشاكل مشتركة | يعتمد على الاختصاص القضائي | يجمع المطالبات؛ ويحسن القدرة التفاوضية |
| شكوى تنظيمية | انتهاكات التسويق أو الترخيص | هيئة تنظيمية مالية أو هيئة حماية المستهلك | يدعم فرض العقوبات وجمع الأدلة |
| التجميد والاعتراف عبر الحدود | مخاطر تبديد الأصول | المحاكم متعددة الاختصاصات | أوامر قضائية عاجلة، والاعتراف بالأحكام والقرارات |
المناخ التنظيمي ليس محايدًا. ففي 29 أبريل/نيسان 2025، قضت الدائرة الكبرى لمحكمة العدل التابعة للاتحاد الأوروبي في القضية C-181/23 بأن برنامج الجنسية عن طريق الاستثمار في مالطا يتعارض مع قانون الاتحاد الأوروبي، مُصنِّفةً التجنيس على أنه ليس معاملة تجارية. وأصدرت مالطا القانون الحادي والعشرين لعام 2025 في 24 يوليو/تموز 2025، مستبدلةً بذلك إطار برنامج الجنسية عن طريق الاستثمار السابق بنظام قائم على الجدارة والإقامة، يخضع لتقدير الوزير. وفي 12 ديسمبر/كانون الأول 2024، ألغى الاتحاد الأوروبي نهائيًا الإعفاء من التأشيرة لحاملي جوازات سفر فانواتو، وهي المرة الأولى التي يُلغي فيها الاتحاد اتفاقية ثنائية للإعفاء من التأشيرة صراحةً بسبب مخاوف أمنية تتعلق ببرنامج الجنسية عن طريق الاستثمار. وتُذكِّر هذه التدخلات بأن الأساس القانوني لمنتجات الهجرة القائمة على الاستثمار قد يتغير حتى بعد إتمام الاستثمارات.
مسؤولية المستشار وواجبات العناية الواجبة
تُعدّ مسؤولية المستشارين الماليين التحدي الأكبر في العديد من النزاعات المتعلقة بالهجرة الاستثمارية. وتشمل الجوانب الرئيسية ما يلي:
- الوصف المضلل: هل تمّ تقديم "العوائد المضمونة" أو جداول الإخلاء أو ادعاءات الإشغال كحقائق لا آراء؟ وهل كانت تحذيرات المخاطر كافية ومتوازنة؟
- الملاءمة والتضارب: هل أفصح المستشار عن التعويضات أو العلاقات مع الأطراف ذات الصلة أو حوافز الحجم المرتبطة بمطور معين؟
- اجراءات لارضاء المتطلبات: هل قام المستشار بالتحقق بشكل مستقل من التصاريح والملكية والبيانات المالية وآليات الضمان - أم أنه قام ببساطة بإعادة تغليف مواد المطور؟
- الحالة التنظيمية: هل كان المستشار مرخصاً عند الاقتضاء؟ إذا كان الأمر كذلك، فقد توفر الجهات التنظيمية قنوات لتقديم الشكاوى وبرامج تعويض.
- فحص العلامات الحمراء: هل قام المستشار بالتحقق من وجود أنماط مرتبطة الآن بالاحتيال على غرار مجموعة IR، مثل استعارة أسماء الشركات الوهمية، أو ملفات PER المستخدمة كإجراء دفاعي، أو عمليات نقل الشقق خارج الميزانية العمومية؟
استرداد الأصول والاستراتيجية العابرة للحدود
في المشاريع التي تعاني من ضعف الأداء أو عدم التسليم، تُعدّ السرعة والتنسيق من العوامل المهمة. وتشمل الخطوات العملية ما يلي:
- تخطيط الأصول: تحديد الحسابات المصرفية والعقارات والمستحقات والقروض بين الشركات المرتبطة بالمشروع والجهات الرئيسية.
- الإغاثة المؤقتة: اطلب أوامر تجميد الأصول حيثما يوجد خطر تبديد الأموال؛ واستعد للاعتراف بها وإنفاذها عبر الحدود.
- مراجعة أمنية: التدقيق في تعهدات الأسهم والرهونات والرسوم؛ والتأكد من اكتمال التسجيل والأولوية.
- المسارات المتوازية: قم بدمج الدعاوى المدنية مع الشكاوى التنظيمية، وعند الاقتضاء، الشكاوى الجنائية لتوسيع نطاق الأدلة وزيادة قوة التفاوض على التسوية.
- التماسك الجماعي: توحيد المستثمرين حول استراتيجية واحدة، وتنسيق التمويل، وتوحيد معايير حفظ المستندات.
- اليقظة في حالات الإعسار: مراقبة اجتماعات الدائنين والطعن في فرص استرداد الأموال المتعلقة بعمليات نقل الأموال بين الأطراف ذات الصلة التي تمت قبل تقديم طلب الإعسار.
إصلاح الجنسية البرتغالية في أبريل 2026
يؤثر تطور سياسي هام خلال الفترة 2025-2026 على الحسابات الاستراتيجية لكل حامل للتأشيرة الذهبية يسعى للحصول على الجنسية البرتغالية. ففي يونيو 2025، اقترحت الحكومة تمديد فترة التجنيس. وفي أكتوبر من العام نفسه، وافق البرلمان على شرط سبع سنوات لمواطني دول الاتحاد الأوروبي والبرتغال، وعشر سنوات لغيرهم. إلا أن المحكمة الدستورية أبطلت أربعة بنود في 15 ديسمبر 2025، ثم استخدم الرئيس حق النقض (المرسوم 17/2025) ضد حزمة التعديلات في 19 ديسمبر 2025. وفي 1 أبريل 2026، تمت الموافقة على قانون منقح بأغلبية ثلثي أعضاء البرلمان، وهو الآن بانتظار مصادقة الرئيس.
هناك ميزتان أساسيتان للمستثمرين ذوي الأصول القديمة. أولاً، يبدأ احتساب فترة العشر سنوات من تاريخ إصدار أول تصريح بدلاً من تاريخ تقديم الطلب، مما يخفف جزئياً من عقوبة تراكم الطلبات لدى AIMA، ولكنه في الوقت نفسه يحل محل المسار السابق الذي كان يستغرق خمس سنوات. ثانياً، بالنسبة لمعظم مستثمري التأشيرة الذهبية، أصبحت الإقامة الدائمة بعد خمس سنوات الهدف الاستراتيجي الرئيسي، مع تأجيل الحصول على الجنسية إلى السنة العاشرة. لذا، ينبغي إعادة النظر في الخطط التي كانت تفترض الحصول على الجنسية خلال خمس سنوات، بما في ذلك ترتيبات الإرث والإقامة الضريبية.
قائمة مرجعية عملية لشركات المحاماة والمكاتب العائلية
- حصر العملاء الذين لديهم خبرة في مشاريع العقارات الخاصة ببرنامج التأشيرة الذهبية في البرتغال؛ وتحديد الاستثمارات والجداول الزمنية والجهات المقابلة، مع إيلاء اهتمام خاص لمجموعة IR / Importantaltura / Lagos Beach Hotel & SPA.
- احتفظ بالوثائق التالية: اتفاقيات الاشتراك، ومذكرات التفاهم الخاصة، وشروط الاتفاق، ورسائل البريد الإلكتروني ومحادثات واتساب، وعروض التسويق، وملفات العناية الواجبة، وإثباتات الدفع، وتأكيدات سويفت المصرفية.
- سجلات الشركات الآمنة: سجلات الشركات ذات الأغراض الخاصة، ودفاتر المساهمين، ومحاضر اجتماعات مجلس الإدارة، وآراء المدققين، وعقود البناء.
- التحقق من الوضع القانوني: القانون الحاكم، وبنود الاختصاص القضائي، واتفاقيات التحكيم، ومصالح الضمان.
- إعادة تحديد الجداول الزمنية للتجنيس في إطار إصلاح الجنسية في أبريل 2026؛ وتحديد العملاء الذين افترضت خططهم أفقًا زمنيًا للحصول على الجنسية لمدة خمس سنوات.
- توفير الدعم في مجال الطب الشرعي والتحقيقات لتتبع الأصول في جميع أنحاء البرتغال وهونغ كونغ والولايات القضائية ذات الصلة.
- تقييم جدوى العمل الجماعي لتجميع المطالبات وتقليل التكلفة لكل مستثمر.
- التواصل مع الجهات التنظيمية في الحالات التي يكون فيها المستشارون أو الصناديق المرخصة معنية بالأمر.
تنويع الإقامة والتعرض الاستثماري
مع تزايد مخاطر السياسات في الاتحاد الأوروبي، يُعيد المستثمرون تقييم استراتيجيات إقامتهم وتوزيع أصولهم. ويمكن أن يشمل التنويع مناطق خارج الاتحاد الأوروبي تتمتع بحماية أوضح للأصول الحقيقية، أو مناطق ترتكز فيها الهجرة الاستثمارية على العمليات التجارية أو الإقامة طويلة الأجل بدلاً من التطوير العقاري المضارب. تُعد أرمينيا إحدى هذه المناطق، وتنسق شركة فاردانيان وشركاؤه - مع تركيزها على شؤون الهجرة والشركات الأرمينية - بانتظام مع مستشارين برتغاليين موثوقين في قضايا استرداد أموال المستثمرين والاستراتيجيات العابرة للحدود.
- للاطلاع على خطط الإقامة التي يقودها رجال الأعمال، راجع نظرتنا العامة لـ تسجيل الأعمال التجارية في أرمينيا وخيارات الإقامة المزدوجة.
- للحصول على إقامة استثمارية مشروطة برأس مال مؤهل، يرجى مراجعة الإقامة عن طريق الاستثمار في أرمينيا.
- قم بتقييم الوضع الضريبي مبكراً في أي خطة نقل أو هجرة استثمارية، بدءاً من دليلنا التمهيدي حول الضرائب في أرمينيا.
- إذا كان اتباع نهج يعتمد على التأشيرة هو الأفضل، ففكر في خيارات تأشيرة أرمينيا وعند الاقتضاء، على المدى الطويل التخطيط للحصول على الجنسية الأرمينية.
لا تُعدّ أيٌّ من المعلومات المذكورة أعلاه نصيحةً ماليةً أو قانونية. احرص دائمًا على الحصول على استشارة قانونية مُخصصة تتناسب مع ظروفك الشخصية والاختصاصات القضائية المعنية. المعلومات المتعلقة بالإجراءات القانونية في البرتغال تعكس موادًا منشورة علنًا، ويجب التحقق منها بشكل مستقل مع محامٍ برتغالي قبل اتخاذ أي إجراء.
