Ոչ ռեզիդենտների հարկը հայկական անշարժ գույքի վրա. Ինչ են վճարում օտարերկրյա ներդրողները վարձակալական եկամտի և կապիտալի եկամտի համար

Եթե ​​դուք ունեք կամ պլանավորում եք անշարժ գույք գնել Հայաստանում, բայց ապրում եք արտերկրում, ապա կարևոր է հասկանալ ձեր ընթացիկ հարկային պարտավորությունները: Ուղեցույցների մեծ մասը կենտրոնանում է գնման գործընթացի վրա՝ ինչպես գտնել գույք, գրանցել սեփականության իրավունքը և ստանալ բնակության թույլտվություն: Այս հոդվածը լրացնում է մեկ այլ բացթողում՝ հարկերը, որոնք դուք իրականում կվճարեք որպես ոչ ռեզիդենտ գույքի սեփականատեր՝ սկսած տարեկան պահպանման ծախսերից և վարձակալության եկամուտից մինչև կապիտալի եկամտի հետևանքները, երբ դուք վերջնականապես վաճառեք:

Անկախ նրանից՝ դուք արտասահմանցի հայ եք, թվային քոչվոր, որը վարձակալում է բնակարան Երևանում, թե արտասահմանցի ներդրող, որը պորտֆել է կառուցում տարածաշրջանում, ստորև բերվածը գործնական ուղեցույց է, որը հիմնված է Հայաստանի գործող հարկային օրենսգրքի վրա։

Ո՞վ է համարվում ոչ ռեզիդենտ՝ համաձայն ՀՀ հարկային օրենսդրության։

ՀՀ հարկային օրենսդրության համաձայն, ձեր հարկային ռեզիդենտությունը կախված է ֆիզիկական ներկայությունից, այլ ոչ թե ձեր քաղաքացիությունից կամ ներգաղթային կարգավիճակից: Դուք համարվում եք հարկային ռեզիդենտ, եթե հարկային տարվա ընթացքում սկսվող կամ ավարտվող ցանկացած անընդմեջ 12-ամսյա ժամանակահատվածում անցկացրել եք 183 կամ ավելի օր Հայաստանում: Եթե ձեր բնակության շեմը ցածր է, ապա հարկային նպատակներով դուք համարվում եք ոչ ռեզիդենտ, նույնիսկ եթե ունեք ՀՀ բնակության թույլտվություն :

Կա մեկ բացառություն. եթե ձեր կենսական շահերի կենտրոնը՝ ձեր ընտանեկան տունը կամ հիմնական տնտեսական գործունեությունը, գտնվում է Հայաստանում, դուք կարող եք որակվել որպես հարկային ռեզիդենտ նույնիսկ 183 օրից պակաս ֆիզիկական ներկայությամբ։ Սա կարևոր է, քանի որ հարկային ռեզիդենտները հարկվում են համաշխարհային եկամտից, մինչդեռ ոչ ռեզիդենտները հարկվում են միայն հայկական ծագում ունեցող եկամտից, ինչպիսիք են հայկական գույքից վարձակալության եկամուտը կամ հայկական անշարժ գույքի վաճառքից ստացված եկամուտը։

Այս հոդվածի մնացած մասի համար «ոչ ռեզիդենտ» նշանակում է օտարերկրյա քաղաքացի, որը չի համապատասխանում 183-օրյա շեմին և որի կենսական շահերի կենտրոնը գտնվում է Հայաստանից դուրս։

Հայկական անշարժ գույքից վարձակալության եկամտի հարկ

Եթե ​​արտասահմանում բնակվելիս վարձակալության եք տալիս ձեր հայկական անշարժ գույքը, վարձակալության եկամուտը հարկվում է 10% ֆիքսված դրույքաչափով՝ համաձայն ՀՀ հարկային օրենսդրության (Հարկային օրենսգիրք, հոդվածներ 60–64): Դրույքաչափը նույնն է և՛ բնակիչների, և՛ ոչ բնակիչների համար. տարբերությունը կայանում է նրանում, թե ինչպես է գանձվում հարկը և արդյոք դուք պետք է հայտարարագիր ներկայացնեք:

Ինչպես է գործում հավաքագրումը. հարկային գործակալն ընդդեմ ինքնահաշվետվության

Երբ ձեր վարձակալը իրավաբանական անձ է՝ հայկական ՍՊԸ, բաժնետիրական ընկերություն կամ մշտական ​​հաստատություն, այդ կազմակերպությունը գործում է որպես հարկային գործակալ: Այն պահում է համախառն վարձավճարի 10%-ը՝ ձեզ վճարելուց առաջ, և գումարը ձեր անունից փոխանցում է Պետական ​​եկամուտների կոմիտեին: Դուք ստանում եք պայմանավորված վարձավճարի 90%-ը, և հարկային պարտավորությունը կարգավորվում է ավտոմատ կերպով:

Երբ ձեր վարձակալը մասնավոր անձ է, հարկային գործակալ չկա և ավտոմատ պահումներ չկան: Այդ դեպքում դուք՝ որպես գույքի սեփականատեր, պետք է ինքներդ հայտարարագրեք վարձակալության եկամուտը և 10% հարկը վճարեք անմիջապես Պետական ​​եկամուտների կոմիտեին:

2026 թվականի հուլիսի 1-ից սկսած, վարձակալության եկամուտը որպես ստացված համարվելու պահը հետևում է Հարկային օրենսգրքի 132(2) հոդվածի կանխիկ մեթոդի կանոններին, որոնք ֆիզիկական անձանց նկատմամբ կիրառվում են նոր 142(2) հոդվածով (HO-234-N օրենք): Բացի իրական վճարումից, այլ գույքի հետ կապված կարգավորումը, պարտքերի փոխադարձ փոխհատուցումը կամ պարտքի վերակառուցումը կամ նորացումը կարող են համարվել որպես ստացում:

60,000,000 ՀՀ դրամի շեմը

Եթե ​​հայկական անշարժ գույքից ձեր տարեկան ընդհանուր վարձակալական եկամուտը գերազանցում է 60,000,000 դրամը (մոտ 151,900 ԱՄՆ դոլար), ապա գերազանցման համար կիրառվում է լրացուցիչ 10%՝ այդ շեմից բարձր եկամտի դեպքում սահմանային դրույքաչափը գործնականում հասցնելով 20%-ի: Մեկ կամ երկու բնակարան վարձակալող անհատ տանտերերի մեծ մասի համար 60,000,000 դրամի առաստաղը չի հասնի: Այնուամենայնիվ, բազմաբնակարան շենքերի կամ բարձր արժեք ունեցող առևտրային անշարժ գույքի սեփականատերերը պետք է պլանավորեն ավելի բարձր դրույքաչափ:

Կապիտալի շահույթը վաճառքի ժամանակ՝ ինչպես է փոխարժեքը կախված գնորդից

Ահա թե որտեղ է Հայաստանի հարկային օրենսդրությունը ամենաշատը տարբերվում շատ օտարերկրյա ներդրողների սպասումներից։ Անշարժ գույքի վաճառքից կապիտալի եկամտի հարկը միասնական ֆիքսված դրույքաչափ չէ. այն կախված է նրանից, թե ով է գնորդը և արդյոք վաճառողը Հարկային օրենսգրքի համաձայն որակավորվում է որպես կառուցապատող, թե՞ շինարար։

Սցենար 1. Վաճառք մեկ այլ մասնավոր անձի՝ ընդհանուր առմամբ ազատված

Երբ ոչ ռեզիդենտ ֆիզիկական անձը վաճառում է անձնական գույք (որը չի օգտագործվում գործարար նպատակներով) մեկ այլ մասնավոր անձի, գործարքը, որպես կանոն, ազատվում է եկամտային հարկից: ՀՀ հարկային օրենսդրության համաձայն, ֆիզիկական անձանց միջև անձնական գույքի վաճառքից ստացված եկամուտը դասակարգվում է որպես «հանված եկամուտ», և գործնական արդյունքը հարկի գանձում չէ՝ հարկային գործակալ չկա պահելու համար, և անձնական գույքի վաճառքի համար հարկային պարտավորություն չի առաջանում:

Այս բացառությունը չի կիրառվում, եթե գույքը վերաորակավորվում է որպես «ձեռնարկատիրական գործունեության» մաս, օրինակ, եթե դուք գույք եք գնել և վերավաճառել որպես սովորական բիզնես: Պասիվ ներդրողները, որոնք վաճառում են մեկ բնակարան կամ տուն անձնական օգտագործման համար, սովորաբար իրավունք կունենան օգտվելու բացառությունից:

Սցենար 2. Վաճառք իրավաբանական անձի կամ մշտական ​​​​հաստատությանը՝ 10% պահում

Երբ գնորդը հայկական ՍՊԸ, ՓԲԸ կամ որևէ այլ կազմակերպություն է, որը Հարկային օրենսգրքի համաձայն որակավորվում է որպես հարկային գործակալ, գնորդը, որպես կանոն, պահում է վաճառքից հարկվող համախառն եկամտի 10%-ը և այն փոխանցում Պետական ​​եկամուտների կոմիտեին (Հարկային օրենսգիրք, հոդված 150(9)), օրենքով սահմանված բացառությունների և հատուկ կանոնների պահպանմամբ։ 10%-ը վերաբերում է վաճառքից ստացված ամբողջ եկամտին, այլ ոչ թե սկզբնական գնման գինը հանելուց հետո հաշվարկված զուտ շահույթին։

Մեկ կարևոր բացառություն. ՀՀ հարկային օրենսդրության համաձայն, հողի օտարումից ստացված եկամուտը՝ անկախ հողի նպատակային նշանակությունից, դասակարգվում է որպես նվազեցված եկամուտ և չի ենթարկվում 10% պահման, նույնիսկ երբ գնորդը հարկային գործակալ է: Այս տարբերակումը կարևոր է հողամասի վրա շենք-շինության հետ կապված գործարքների համար, որտեղ հողամասը և շենքի բաղադրիչները կարող են դիտարկվել առանձին:

Սցենար 3. Զարգացնողի կամ կառուցապատողի վաճառք՝ 20%

Եթե ​​վաճառողը Հարկային օրենսգրքի համաձայն համարվում է «շինարար» (սահմանված տերմին, որը վերաբերում է բազմաբնակարան շենքեր, բաժանված տարածքներ կամ նմանատիպ նախագծեր կառուցող կամ զարգացնող անձին), անձնական գույքի ազատումը չի կիրառվում: Փոխարենը, շինարարի կողմից շենքերի, բնակարանների և այլ տարածքների օտարումից ստացված եկամուտը հարկվում է 20%-ով: Այս դրույքաչափը կիրառվում է անկախ նրանից, թե գնորդը ֆիզիկական անձ է, թե իրավաբանական անձ:

Անձնական օգտագործման համար գոյություն ունեցող բնակարան գնող պասիվ ներդրողները շինարարներ չեն։ Այս կատեգորիան ուղղված է այն կառուցապատողներին, ովքեր կառուցում և վաճառում են որպես բիզնես։

Գույքահարկ՝ օտարերկրյա սեփականատերերի տարեկան պարտավորություններ

Հայաստանում յուրաքանչյուր անշարժ գույքի սեփականատեր՝ լինի դա հայ թե օտարերկրացի, բնակիչ թե ոչ, վճարում է տարեկան անշարժ գույքի հարկ։ Օտարերկրացիների համար արտոնյալ կամ պատժիչ դրույքաչափ չկա։ Հարկերը կարգավորվում են Հարկային օրենսգրքի 224-238-րդ հոդվածներով, իսկ դրույքաչափերի ցանկը սահմանվում է 229-րդ հոդվածով։

Ինչպես են հաշվարկվում սակագները

Գույքահարկը հիմնված է գույքի «մոտավոր շուկայական արժեքի» վրա՝ անշարժ գույքի կադաստրի պետական ​​կոմիտեի ալգորիթմի կողմից հաշվարկված թիվ, այլ ոչ թե հին կադաստրային արժեքի կամ իրական վաճառքի գնի: Դուք կարող եք ստուգել ցանկացած կոնկրետ գույքի հարկման բազան cadastre.am կայքում: Դրույքաչափերը պրոգրեսիվ են: Բնակարանի համար սահմանային դրույքաչափը հարկման արժեքի առաջին 10,000,000 ՀՀ դրամի 0.05%-ից բարձրանում է մինչև 1.5%՝ 200,000,000 ՀՀ դրամից բարձր մասի համար, և վերին սահմանը 1.5% չէ. 200,000,000 ՀՀ դրամից բարձր հարկը կազմում է 1,326,000 ՀՀ դրամ գումարած ավելցուկի 1.5%-ը: Անհատական ​​տան կամ այգեգործական տնակի համար վերին սահմանը կազմում է 1,223,500 ՀՀ դրամ գումարած ավելցուկի 1.5%-ը (Հարկային օրենսգրքի 229(1)(3)-(4) հոդված): Այլ տեսակի գույքի՝ ավտոտնակների, արդյունաբերական տարածքների, առևտրային շենքերի և ոչ գյուղատնտեսական հողերի դրույքաչափերը սահմանվում են առանձին՝ համաձայն Հարկային օրենսգրքի։

2026 թվականի լիարժեք դրույքաչափի նշաձողը

Հայաստանը 2021 թվականից սկսած ներդրել է շուկայական արժեքի վրա հիմնված գույքահարկի հնգամյա փուլային կիրառում (Հարկային օրենսգիրք, հոդված 233): Փուլային ներդրման տոկոսադրույքները 2021-ից մինչև 2025 թվականը համապատասխանաբար կազմել են հաշվարկված հարկի 25%, 30%, 35%, 50% և 75%: 2026 թվականի հունվարի 1-ից կիրառվում է ամբողջական 100% դրույքաչափը: Սա ներկայացնում է տարեկան պահպանման ծախսերի զգալի աճ, հատկապես Երևանի կենտրոնում գտնվող բարձրակարգ գույքի համար:

Օրինակ՝ Երևանի Կենտրոն (Կենտրոն) շրջանում գտնվող բնակարանի մոտավոր շուկայական արժեքը կազմում է 200,000,000 ՀՀ դրամ (մոտ 506,000 ԱՄՆ դոլար) և այժմ տարեկան գույքահարկը գերազանցում է 1,300,000 ՀՀ դրամը (մոտ 3,300 ԱՄՆ դոլար), ինչը չնչին էր 2021 թվականից առաջ գործող կադաստրային արժեքի ռեժիմի պայմաններում։

Ինչն է լիովին ազատված՝ նվերներ, ժառանգություն և այլն

Հայաստանում անշարժ գույքի համար առանձին ժառանգության կամ նվերների հարկ չի գանձվում: Եթե դուք ընտանիքի անդամից նվեր եք ստանում կամ ժառանգում եք այն, փոխանցումը հարկային օրենսգրքի համաձայն դասակարգվում է որպես «եկամտային հարկից հանված եկամուտ» և չի ենթակա եկամտային հարկի: Սա հավասարապես վերաբերում է նաև ոչ ռեզիդենտներին, որոնք ժառանգում կամ ստանում են հայկական անշարժ գույք որպես նվեր:

Կա մեկ առանձնահատկություն, որի մասին պետք է տեղյակ լինել. Հարկային օրենսգրքում որպես «կառուցապատողի» նկարագրված գույքը՝ ըստ էության, շենքերը կամ բնակարանները, որոնք նվեր են ստացվել կառուցապատող-կառուցապատող որակավորվող անձից, կարող են չհամապատասխանել ամբողջական ազատմանը: Գործնականում սա վերաբերում է կառուցապատողից կառուցապատող փոխանցումներին, այլ ոչ թե ընտանեկան ժառանգությանը:

Ոչ ռեզիդենտ անշարժ գույքի սեփականատերերին վերաբերող այլ ազատումներից են անձնական գույքի կապիտալի եկամտի ազատումը (քննարկվել է վերևում) և այն փաստը, որ դատարկ, չվարձակալված գույքը որևէ լրացուցիչ եկամտային հարկ չի առաջացնում. դուք վճարում եք միայն չզբաղեցված բնակարանի տարեկան գույքահարկը։

Ինչպես պահպանել՝ գրանցում, ներկայացում և վճարման վերջնաժամկետներ

Արդյո՞ք անհրաժեշտ է գրանցել բիզնես։

Ոչ: Օտարերկրյա անձինք կարող են վարձակալական եկամուտ ստանալ հայկական անշարժ գույքից՝ առանց մշտական ​​հաստատություն (ՀՀ) գրանցելու կամ հայկական ՍՊԸ ստեղծելու: Այնուամենայնիվ, ձեզ անհրաժեշտ է հարկ վճարողի հաշվառման համար (ՀՎՀՀ), որը կարող եք ստանալ առցանց՝ Պետական ​​եկամուտների կոմիտեի պորտալի միջոցով կամ անձամբ՝ անձնագրով:

Վարձակալության եկամտի հաշվետվություն

Երբ սկսում եք վարձակալության տալ ձեր գույքը, դուք պետք է վարձակալության հայտարարագիր ներկայացնեք Պետական ​​եկամուտների կոմիտե՝ վարձակալության պայմանագրի կնքման օրվանից հետո հինգ օրվա ընթացքում: Եթե ձեր վարձակալը իրավաբանական անձ է (կորպորատիվ վարձակալ), ապա պահումները և ՊԵԿ-ին փոխանցումները կատարվում են վարձակալի կողմից՝ որպես հարկային գործակալ. սովորաբար դուք կարիք չունեք առանձին եկամտային հարկի հայտարարագիր ներկայացնել այդ եկամտի համար: Եթե ձեր վարձակալը մասնավոր անձ է, դուք պետք է ինքներդ հայտարարագրեք վարձակալության եկամուտը և վճարեք 10% հարկ:

Տարեկան ներկայացման վերջնաժամկետ

Ոչ ռեզիդենտները, ովքեր ինքնուրույն հայտարարագրել են հայկական աղբյուրից ստացված եկամուտ, սովորաբար տարեկան հայտարարագիրը ներկայացնում են մինչև հաջորդ տարվա վերջնաժամկետը՝ ՊԵԿ պորտալի միջոցով: Նրանց համար, ովքեր նախընտրում են պարտավորությունը բաշխել ամբողջ տարվա ընթացքում, հասանելի են համախառն վարձակալական եկամտի 10%-ի չափով ամսական լրացուցիչ վճարումներ: Խորհրդակցեք հարկային խորհրդատուի հետ՝ ձեր իրավիճակին վերաբերող ներկայացման կոնկրետ վերջնաժամկետը ճշտելու համար, քանի որ վերջնաժամկետները կարող են տարբեր լինել՝ կախված եկամտի տեսակից և աղբյուրից:

Գրառումներ, որոնք դուք պետք է պահպանեք

Պահպանեք բոլոր վարձակալության պայմանագրերի, եկամուտների գրառումների (հաշիվ-ապրանքագրեր կամ կտրոններ), վարձավճարների վերաբերյալ բանկային քաղվածքների, հարկային հայտարարագրերի և հարկային վճարումների ապացույցների պատճենները առնվազն հինգ տարի։ Պահեք նաև ձեր կադաստրային քաղվածքները և ՀՎՀ փաստաթղթերը հասանելի. դրանք կարող են անհրաժեշտ լինել ապագա վաճառքի կամ աուդիտի համար։

Կրկնակի հարկման մասին համաձայնագրերը և ձեր հայրենի երկիրը

Հայաստանը աշխարհի տարբեր երկրների հետ կնքել է մոտ 51 կրկնակի հարկման մասին համաձայնագիր։ Այս համաձայնագրերը ազդում են այն բանի վրա, թե ինչպես է ձեր հայրենի երկիրը վերաբերվում ձեր վճարած հարկերին Հայաստանում։ Հայկական առևտրային համաձայնագրերի մեծ մասում անշարժ գույքից ստացված եկամուտը (վարձակալությունից ստացված եկամուտ և անշարժ գույքից կապիտալի աճ) հարկվում է այն երկրում, որտեղ գտնվում է գույքը, ինչը նշանակում է, որ Հայաստանը պահպանում է եկամուտը հարկելու իր իրավունքը, և ձեր հայրենի երկիրը սովորաբար տրամադրում է վարկ կամ ազատում՝ կրկնակի հարկումից խուսափելու համար։

Մի քանի պայմանագրային գործընկերներ կարող են առաջարկել նվազեցված պահումներ կամ արտոնյալ վերաբերմունք: Օրինակ, Հայաստան-ԱՄԷ պայմանագիրը ներառում է դրույթներ, որոնք կարող են նվազեցնել աղբյուրի պետության հարկը որոշակի տեսակի պասիվ եկամտի համար: Այնուամենայնիվ, մանրամասները տարբերվում են պայմանագրից և եկամտի տեսակից: Եթե դուք հարկային ռեզիդենտ եք այնպիսի երկրի, որն ունի հայկական DTT, վերանայեք կոնկրետ պայմանագրի տեքստը կամ խորհրդակցեք հարկային խորհրդատուի հետ՝ հասկանալու համար, թե ինչպես պետք է հայտարարագրվի ձեր հայկական գույքի եկամուտը երկու իրավասություններում:

Ի՞նչ անել, եթե դուք տիրապետում եք օտարերկրյա ընկերության միջոցով։

Հայկական անշարժ գույքի սեփականատեր օտարերկրյա ընկերությունները ենթակա են 10% հարկի՝ հայկական աղբյուրներից վարձակալության և վարձակալության եկամտի համար, երբ այն վճարվում է հարկային գործակալի կողմից: Ոչ ռեզիդենտ իրավաբանական անձի կողմից հայկական գույքի վաճառքից ստացված կապիտալի աճը նույնպես հարկվում է զուտ եկամտի 10%-ով (վաճառքի գինը հանած փաստաթղթավորված ձեռքբերման արժեքը):

Արտասահմանյան ընկերությունները կարող են գրանցվել որպես հայ հարկ վճարողներ (ստանալ ՀՎՀՀ)՝ առանց Հայաստանում մասնաճյուղ կամ ներկայացուցչություն հիմնելու, եթե նրանց գործունեությունը չի ստեղծում մշտական ​​հաստատություն: Այն ներդրողների համար, ովքեր մտածում են գույքը պահել անհատապես, թե որևէ կազմակերպության միջոցով՝ լինի դա հայկական ՍՊԸ, թե օտարերկրյա ընկերություն, որոշումը կախված է մի քանի գործոններից, այդ թվում՝ ձեր երկրի հարկային ռեժիմից, ձեր պորտֆելի մասշտաբից և ձեր երկարաժամկետ ծրագրերից: «Վարդանյան և գործընկերներ» ընկերության մեր թիմը կարող է օգնել ձեզ գնահատել ձեր հարկային իրավիճակի համար ամենաարդյունավետ կառուցվածքը Հայաստանում :

Հաճախակի տրվող հարցեր

Եզրափակում

Հայաստանում ոչ ռեզիդենտ գույքի սեփականատերերի հարկային վերաբերմունքը համեմատաբար պարզ է, երբ հասկանում եք հիմնական տարբերությունները. վարձակալի և գնորդի մասին ոչ պակաս կարևոր է, քան հարկային դրույքաչափերը։ Վարձակալության եկամուտը հարկվում է 10%-ով (60,000,000 ՀՀ դրամից բարձր սահմանային դրույքաչափով), կապիտալի աճը կախված է գնորդի տեսակից, և տարեկան գույքահարկը հավասարապես կիրառվում է բոլոր սեփականատերերի նկատմամբ՝ 100% դրույքաչափով՝ 2026 թվականից սկսած։

Ժառանգության և նվերների հարկերի բացակայությունը, զուգորդված անհատից անհատի վաճառքի համար անձնական գույքի կապիտալի եկամտի արտոնության հետ, Հայաստանը դարձնում է համեմատաբար բարենպաստ իրավասություն պասիվ անշարժ գույքի ներդրողների համար: Եթե դուք մտածում եք անշարժ գույք գնելու մասին Հայաստանում կամ ցանկանում եք ապահովել, որ ձեր ներկայիս սեփականության կառուցվածքը հարկային առումով արդյունավետ լինի, մեր թիմը կարող է խորհրդատվություն տրամադրել ինչպես հայկական, այնպես էլ միջազգային հարկային հետևանքների վերաբերյալ:

Վերջին թարմացումը `Մայիս 4, 2026