Անշարժ գույք Հայաստանում
Գնեք, վաճառեք կամ ներդրում կատարեք հայկական անշարժ գույքում՝ լիարժեք իրավաբանական աջակցությամբ՝ սկսած ուսումնասիրությունից մինչև սեփականության գրանցում։
Տարի փորձ
Գործեր վարվել
Ծառայված ազգություններ
Google վարկանիշ
Մի հայացքով. անշարժ գույքը Հայաստանում
Ինչո՞ւ գնել անշարժ գույք Հայաստանում։
Հայաստանը դարձել է միջազգային անշարժ գույքի գնորդների համար ավելի ու ավելի գրավիչ վայր՝ սկսած հայրենիքի հետ վերամիավորվող սփյուռքահայերից մինչև ներդրողներ և թվային քոչվորներ, որոնք արագ զարգացող շուկայում փնտրում են մատչելի անշարժ գույք։ Անշարժ գույքի գները մնում են զգալիորեն ցածր, քան եվրոպական երկրների մեծ մասում, գնման գործընթացը պարզ է, և օտարերկրյա քաղաքացիները օգտվում են սեփականության լայն իրավունքներից։
Ի տարբերություն շատ երկրների, որոնք սահմանափակում են օտարերկրյա անշարժ գույքի սեփականությունը, Հայաստանը թույլ է տալիս օտարերկրյա քաղաքացիներին անմիջապես տիրապետել բնակարանների, տների և առևտրային շենքերի: Գնման ամբողջ գործընթացը՝ համաձայնագրից մինչև սեփականության գրանցում, կարող է ավարտվել ընդամենը մեկ-երկու շաբաթվա ընթացքում, իսկ նոտարական վավերացումը և պետական գրանցումը արդյունավետ կերպով կարգավորվում են Հայաստանի արդիականացված կադաստրային համակարգի միջոցով:
«Վարդանյան և գործընկերներ» ընկերությունում մենք ուղեկցում ենք օտարերկրյա գնորդներին յուրաքանչյուր քայլում՝ ստուգելով սեփականության վկայականը, անցկացնելով իրավական ուսումնասիրություն, պատրաստելով և վերանայելով պայմանագրերը, համակարգելով նոտարների և կադաստրի հետ, ինչպես նաև կատարելով գնումից հետո ձևականությունները: Անկախ նրանից, թե դուք գնում եք ձեր առաջին բնակարանը Երևանում, թե կառուցում եք առևտրային պորտֆել, մենք ապահովում ենք, որ գործարքը իրավականորեն հիմնավորված լինի սկզբից մինչև վերջ:
Ի՞նչ կարող են ունենալ օտարերկրացիները։
Հայաստանի օրենսդրությունը տարբերակում է կատարում շենքերի սեփականության և հողի սեփականության միջև: Հողային օրենսգրքի համաձայն՝ օտարերկրյա քաղաքացիները, որպես կանոն, չեն կարող ունենալ հողի սեփականության իրավունք, սակայն կան կարևոր բացառություններ, որոնք վերաբերում են բնակելի և առևտրային գնորդների համար գործնական իրավիճակների մեծ մասին:
Օտարերկրացիները կարող են ունենալ
Օտարերկրացիները չեն կարող տիրապետել
Գործնականում, սահմանափակումները հազվադեպ են ազդում սովորական գնորդների վրա: Եթե դուք գնում եք բնակարան, տուն, գրասենյակ կամ առևտրային շենք՝ դրա վրա գտնվող հողատարածքի հետ միասին, դուք ունեք նույն սեփականության իրավունքները, ինչ Հայաստանի քաղաքացիները: Սահմանափակումը հիմնականում վերաբերում է նրանց, ովքեր ցանկանում են գնել առանձին գյուղատնտեսական հողատարածքներ (ֆերմաներ, խաղողի այգիներ, պտղատու այգիներ):
Ինչպե՞ս է գործում գնման գործընթացը։
Հայաստանում անշարժ գույքի ձեռքբերումը զարմանալիորեն արդյունավետ է շատ իրավասությունների համեմատ: Երկարատև էսքրոու, միջնորդների շղթա և ամիսներ տևող սպասման ժամանակահատվածներ չկան: Ստորագրված համաձայնագրից մինչև սեփականության գրանցում գործընթացը սովորաբար տևում է մեկից երկու շաբաթ:
Գույքի որոնում և ընտրություն
Գտեք ձեր անշարժ գույքը անշարժ գույքի գործակալների, առցանց հարթակների (list.am, myrealty.am) կամ անձնական ցանցերի միջոցով: Գործակալների միջնորդավճարները սովորաբար կազմում են մոտ 2% յուրաքանչյուր կողմից (գնորդ և վաճառող), չնայած սա շուկայական կոնվենցիա է և ազատորեն բանակցային:
Իրավական պատշաճ ուսումնասիրություն
Մինչև պարտավորություն ստանձնելը, ստուգեք գույքի իրավական կարգավիճակը. հաստատեք վաճառողի սեփականության իրավունքը Պետական կադաստրի միջոցով, ստուգեք խոչընդոտների (հիփոթեք, գրավադրում, դատարանի որոշումներ) առկայությունը, վերանայեք շինարարական թույլտվությունները և համապատասխանությունը, և հաստատեք, որ չկան չլուծված վեճեր: Այս քայլը կարևոր է՝ դրա բացթողումը կարող է հանգեցնել թաքնված իրավական խնդիրներ ունեցող գույքի ձեռքբերմանը:
Պայմանագիր և նոտարական վավերացում
ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 562-րդ հոդվածի համաձայն՝ անշարժ գույքի բոլոր առքուվաճառքի պայմանագրերը պետք է վավերացվեն նոտարական կարգով՝ իրավական ուժ ունենալու համար: Նոտարը (կամ նրա օգնականը) կազմում է պայմանագիրը, ստուգում է երկու կողմերի ինքնությունը և վավերացնում գործարքը: Ե՛վ գնորդը, և՛ վաճառողը պետք է ներկա լինեն, կամ ներկայացված լինեն նոտարական կարգով վավերացված լիազորագիր ունեցող անձի կողմից: Եթե կողմերը չեն հասկանում ընդհանուր լեզուն, պետք է ներկա լինի որակավորված թարգմանիչ:
Պետական գրանցում
Նոտարական վավերացումից հետո գործարքը պետք է ներկայացվի Պետական կադաստրի կոմիտե գրանցման համար 30 աշխատանքային օրվա ընթացքում. ժամանակին չգրանցելու դեպքում պայմանագիրը կհամարվի անվավեր: Գրանցումը կարող է կատարվել անձամբ կամ էլեկտրոնային կադաստրի պորտալի միջոցով: Ստանդարտ մշակումը տևում է 4-5 աշխատանքային օր. արագացված ծառայությունը հասանելի է լրացուցիչ վճարի դիմաց: Գրանցվելուց հետո գնորդը ստանում է սեփականության վկայական, և փոխանցումը պաշտոնապես համարվում է ավարտված:
Գնումից հետո ձևականություններ
Փոխանցեք կոմունալ ծառայությունների հաշիվները (էլեկտրաէներգիա, գազ, ջուր) ձեր անունով, գրանցվեք գույքահարկի համար և, եթե պլանավորում եք վարձակալել գույքը, գրանցվեք վարձակալության եկամտահարկի համար: Հայաստանի «Անկանխիկ գործարքների մասին» օրենքի (ՀՕ-12-Ն) համաձայն՝ 300,000 դրամը (~ $790) գերազանցող վճարումները պետք է կատարվեն բանկային փոխանցմամբ, ինչը գործնականում նշանակում է, որ անշարժ գույքի հետ կապված բոլոր վճարումները անկանխիկ են:
Ձեզ անհրաժեշտ է նախնական համաձայնագիր՞
Նախնական համաձայնագիր պարտադիր չէ, բայց այն կարող է արժեքավոր գործիք լինել, երբ դուք պատրաստ չեք անմիջապես գործարք կնքել, օրինակ՝ եթե սպասում եք ֆինանսավորման, անհրաժեշտ է վերացնել խոչընդոտները կամ պայմանավորվում եք արտասահմանից լիազորագիր ստանալ։
Հիմնական կետեր նախնական համաձայնագրերի վերաբերյալ
Նախնական համաձայնագիրը սահմանում է ապագա վաճառքի պայմանները և սահմանում գործարքի կնքման ամսաթիվը կամ ժամկետը։ Այն պետք է վավերացվի նոտարական կարգով՝ իրավական ուժ ունենալու համար. բանավոր առաջարկները և գործակալության ստանդարտ պայմանագրերը պարտադիր չեն Հայաստանի օրենսդրության համաձայն։ Գնորդը սովորաբար այս փուլում վճարում է կանխավճար, և գումարը կարող է բանակցվել կողմերի միջև։
Համաձայնագիրը վավերականորեն ստորագրվելուց հետո դառնում է փոխադարձաբար պարտադիր։ Եթե գնորդը չի կատարում իր պարտավորությունները, կանխավճարը չեղյալ է հայտարարվում։ Եթե վաճառողը չի կատարում իր պարտավորությունները, նրանից կարող է պահանջվել վճարել տուգանք (հաճախ կանխավճարի կրկնապատիկը)։ Որոշ դեպքերում դատարանը կարող է պահանջել որոշակի կատարում՝ վաճառքի ավարտը պարտադրելու համար։
Մենք խորհուրդ ենք տալիս նախնական համաձայնագրի պատճենը ներկայացնել Կադաստր՝ միջանկյալ ժամանակահատվածում վաճառողի կողմից գույքը երրորդ կողմին վաճառելու ռիսկը նվազագույնի հասցնելու համար։
Ինչ փաստաթղթեր են ձեզ անհրաժեշտ:
Հայաստանում անշարժ գույք գնելու համար անհրաժեշտ փաստաթղթերի պահանջները պարզ են։ Ահա թե ինչ պետք է պատրաստեք.
Պահանջվող փաստաթղթեր
Օգնություն է պե՞տք անշարժ գույք գնելու կամ վաճառելու հարցում։
Պատմեք մեզ ձեր իրավիճակի մասին, և մենք կպատասխանենք 1 աշխատանքային օրվա ընթացքում։
Կառավարության վճարներ և գործարքային ծախսեր
Ստորև նշված ծախսերը կառավարության և երրորդ կողմի վճարներն են՝ ոչ թե իրավաբանական ծառայությունների վճարներ: Կապվեք մեզ հետ՝ անվճար խորհրդատվության և մեր իրավաբանական ծառայությունների գնանշման համար:
| Վճար | Գումարը (դրամ) | ~ԱՄՆ դոլարի համարժեք | Նշումներ |
|---|---|---|---|
| Նոտարի վարձատրություն | AMD 20,000- ը | ~ $ 53 | 15,000 դրամ նոտարական վճար + 5,000 դրամ պետական տուրք։ Թարգմանչի և այլ օժանդակ ծառայությունները լրացուցիչ։ |
| Պետական գրանցում | 20,000–120,000 դր | $ 52- $ 316 | Կախված է անշարժ գույքի տեսակից և սպասարկման արագությունից։ Հասանելի է արագացված սպասարկում։ |
| Կադաստրային ծանրաբեռնվածության ստուգում | 10,000–60,000 դր | $ 26- $ 158 | Սեփականության իրավունքի և խոչընդոտների ստուգման միասնական վկայական: Ստանդարտ՝ 10,000 ՀՀ դրամ, նույն օրվա համար՝ 60,000 ՀՀ դրամ (6x բազմապատկիչ՝ 2 ժամյա մշակման համար): |
| Գործակալի միջնորդավճար | Սովորաբար յուրաքանչյուր կուսակցությունից մոտ 2% | Շուկայական չափանիշ, օրենքով սահմանված չէ։ Ազատորեն բանակցելի։ | |
Նշում: Հայաստանում անշարժ գույքի գործարքների համար դրոշմանիշային տուրքեր չեն գանձվում: Վերոնշյալ վճարները ֆիքսված պաշտոնական վճարներ են՝ դրանցից ոչ մեկը չի հաշվարկվում որպես գույքի արժեքի տոկոս:
Վճարման մեթոդներ
«Անկանխիկ գործարքների մասին» օրենքի (ՀՕ-12-Ն) համաձայն՝ 300,000 դրամը (մոտ $790) գերազանցող ցանկացած վճարում պետք է կատարվի բանկային փոխանցմամբ։ Քանի որ անշարժ գույքի հետ կապված բոլոր գործարքները գերազանցում են այս շեմը, անշարժ գույքի գնումները գործնականում միշտ անկանխիկ են։ Արտարժույթը կարող է ազատորեն փոխանցվել դեպի Հայաստան և դեպի Հայաստան, սակայն գործարքն ինքնին պետք է իրականացվի հայկական դրամով՝ բանկի միջոցով։ Այս կանոնների չպահպանումը գործարքը դարձնում է անվավեր (հոդված 7):
Ուղղակի բանկային փոխանցում
Վճարումը կատարվում է բանկային փոխանցմամբ՝ սեփականության իրավունքի գրանցումից հետո։ Պարզ է, բայց ռիսկային. եթե վճարում եք գրանցումից առաջ, ապա սահմանափակ իրավունք ունեք, եթե վաճառողը չկարողանա ավարտել փոխանցումը։
Լավագույնը ` Գործարքներ, որոնց նկատմամբ երկու կողմերն էլ ունեն բարձր վստահություն կամ որոնց վճարումը կատարվում է գրանցումից հետո։
Բանկային Էսքրոու հաշիվ
Գնորդը գնման գումարը մուտքագրում է բանկային էսքրոու հաշվին։ Միջոցները արգելափակվում են որոշակի ժամանակահատվածով, և վաճառողը կարող է դրանց մուտք գործել միայն գրանցված սեփականության վկայական ներկայացնելուց հետո (օրինակ՝ նոր սեփականության վկայական)։ Եթե գրանցումը ձախողվի, գնորդը հետ է վերադարձնում գումարը։
Լավագույնը ` Գործարքների մեծ մասը։ Ապահովում է անվտանգություն երկու կողմերի համար։ Պահանջվում է բանկերի մեծ մասի կողմից, երբ խոսքը գրավադրված գույքի մասին է։
Հարկային և ֆինանսական նկատառումներ
Հայաստանի գույքի հետ կապված հարկային համակարգը համեմատաբար պարզ է, բայց կան կարևոր տարբերություններ՝ կախված նրանից, թե դուք գնում, վաճառում, վարձակալում, թե ժառանգում եք գույք։
Գույքի վաճառքից ստացված կապիտալի աճ
Երբ գույքը վաճառվում է, հարկային մոտեցումը կախված է գնորդի բնույթից: Եթե գնորդը հարկային գործակալ է (իրավաբանական անձ կամ գրանցված ձեռնարկատեր), նա պարտավոր է անհատ վաճառողին վճարված վաճառքի գնից պահել 10% եկամտային հարկ: Կառուցապատող տիպի անհատներին վերաբերող դեպքերում՝ նրանց, ովքեր փաստացի համարվում են բիզնեսներ, նույնիսկ եթե պաշտոնապես գրանցված չեն, կիրառվում է 20% դրույքաչափ: Երկու մասնավոր անձանց միջև գործարքներում, որտեղ գնորդը հարկային գործակալ չէ, վաճառքի պահին պահման պարտավորություն չկա:
Վարձակալության եկամտահարկ
Եթե դուք վարձակալության եք տալիս ձեր հայկական անշարժ գույքը, վարձակալության եկամուտը ենթակա է երկու տեսակի եկամտային հարկի: Տարեկան վարձակալության եկամտի առաջին 60,000,000 ՀՀ դրամը (մոտ $157,900) հարկվում է 10%-ով: Տվյալ հարկային տարում այդ շեմը գերազանցող ցանկացած վարձակալության եկամուտ ենթակա է լրացուցիչ 10%-ի՝ արդյունավետ դրույքաչափը դարձնելով գերազանցման 20%: Այս հարկը հայտարարագրելու և վճարելու պատասխանատուն անշարժ գույքի սեփականատերն է:
Սեփականության հարկ
Գույքահարկը գանձվում է ամեն տարի՝ հիմնվելով գույքի կադաստրային արժեքի, այլ ոչ թե շուկայական արժեքի վրա: Հայաստանը կիրառում է պրոգրեսիվ դրույքաչափի կառուցվածք, և արդյունավետ դրույքաչափերը համեստ են միջազգային չափանիշներով: Գույքահարկի ծանուցումները տրվում են տեղական ինքնակառավարման մարմնի կողմից, և վճարումը պետք է կատարվի մինչև յուրաքանչյուր տարվա դեկտեմբերի 1-ը:
Ժառանգություն
Հայաստանում ժառանգության հարկ չի գանձվում: Գույքը ժառանգներին է անցնում ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի ժառանգության կանոնների համաձայն՝ կամ կտակով, կամ կտակի բացակայության դեպքում՝ օրենքով սահմանված կարգով (առաջին հերթին ամուսինը և երեխաները, ապա ծնողները, քույրերը և եղբայրները և այլն): Անշարժ գույքի հարցում օտարերկրյա ժառանգներն ունեն նույն ժառանգության իրավունքները, ինչ ՀՀ քաղաքացիները: Ժառանգված գույքը պետք է վերագրանցվի կադաստրում՝ ժառանգի անունով:
Առաջիկա փոփոխություններ՝ 2026 թվականի նոյեմբեր
Ազդեցություն: Եթե դուք ունեք հատուկ բնակության կարգավիճակ և տիրապետում եք գյուղատնտեսական հողերի, կամ պլանավորում եք ձեռք բերել գյուղատնտեսական հողեր, կապվեք մեզ հետ՝ հասկանալու համար, թե ինչպես է այս փոփոխությունը ազդում ձեր իրավիճակի վրա: Այս բարեփոխումը չի ազդում բնակելի և առևտրային անշարժ գույքի սեփականության վրա:
