✓ Հունաստանի համար այժմ պահանջվում է ոսկե վիզա €800,000 առաջատար թաղամասերում (օրինակ՝ Աթենքի կենտրոնում) և €400,000 այլուր՝ վերաձևավորելով անշարժ գույքի ընտրությունը և ներդրողների համար բյուջեի պլանավորումը։
✓ Ա €250,000 Երթուղին պահպանվում է առևտրային շենքերը բնակելի շենքերի վերածելու և պատմական հուշարձանների վերականգնման համար՝ հստակորեն համահունչ քաղաքային վերականգնման նպատակներին։
✓ Կարճաժամկետ վարձույթներ (օրինակ՝ Airbnb) արգելված են «Ոսկե վիզա» տեսակի ներդրումների համար. ներդրողները պետք է պլանավորեն համապատասխան երկարաժամկետ վարձակալություն և կայուն եկամտաբերություն։
✓ Իշխանությունները կարևորում են բնակարանային կարիքները և փաստաթղթավորված վերանորոգումները. աշխատանքների տեխնիկական ապացույցները կուսումնասիրվեն 250 եվրո արժողությամբ վերակառուցման/վերականգնման դեպքերում։
✓ Պահանջարկը մնում է բարձր—9,289 ծրագրեր ներկայացվել են 2024 թվականին, ուստի համապատասխան գործարքների կառուցումը հավաստի վարձակալության պլաններով ավելի կարևոր է, քան երբևէ։
Հունաստանի «Ոսկե վիզան» շրջադարձ է կատարել դեպի քաղաքային վերականգնում՝ Աթենքի նման առաջնային թաղամասերում ներդրումային ավելի բարձր շեմեր և վերանորոգման ներդրումների հստակ խթաններ: Կարճաժամկետ վարձակալության արգելքի հետ միասին, այս փոփոխությունները ներդրողներին դրդում են առաջնահերթություն տալ որակյալ ակտիվներին, հուսալի փաստաթղթերին և երկարաժամկետ վարձակալության ռազմավարություններին:
Բառը
- Նոր ներդրումային շեմեր և աշխարհագրական մակարդակներ. 800 հազար եվրո/400 հազար եվրո շրջանակի բացատրություն
- Տարածաշրջանային բաշխման և ակտիվների ընտրության ռազմավարություն. որտեղ է կիրառվում 800 հազար եվրոն
- Վերանորոգման և առևտրայինից բնակելիի վերափոխման ուղի. որակավորման չափանիշներ և շրջանակ
- Վերափոխումների և վերականգնման համար համապատասխանության և փաստաթղթավորման պահանջներ (տեխնիկական հաշվետվություններ, թույլտվություններ, աշխատանքի ապացույցներ):
Նոր ներդրումային շեմեր և աշխարհագրական մակարդակներ. €800 հազար/€400 հազար շրջանակի բացատրություն
Հունաստանը «Ոսկե վիզայի» համար ներդրել է անշարժ գույքի երկաստիճան ներդրումների շրջանակ։ Բարձր պահանջարկ ունեցող նշված տարածքներում, այդ թվում՝ Ատտիկայի շրջանում (որը ներառում է Աթենքի կենտրոնը), Սալոնիկում, Միկոնոսում, Սանտորինիում և այլ խոշոր կղզիներում, անշարժ գույքի ոլորտում նվազագույն ներդրումը կազմում է €800,000Երկրի այլ վայրերում նվազագույնը €400,000.
Բարձրացված շեմերի հետ մեկտեղ, ծրագիրը բարձրացնում է բնակարանային քաղաքականության նպատակները: Իշխանությունները հստակորեն նպատակ ունեն զսպել սպեկուլյատիվ գնումները և ուղղորդել կապիտալը սոցիալական և քաղաքային օգուտներ ունեցող նախագծերին, ինչպիսիք են բնակարանային ֆոնդի և համայնքային արդյունքների բարելավումը:
Պորտֆելի մոդելավորման կարևորագույն փոփոխություն. «Ոսկե վիզա» կարգավիճակ ունեցող անշարժ գույքի կարճաժամկետ վարձակալության (STR) արգելքը նշանակում է, որ ներդրողները այլևս չեն կարող հույսը դնել Airbnb-ի ոճի եկամտի ռազմավարությունների վրա և փոխարենը պետք է պլանավորեն համապատասխան երկարաժամկետ վարձակալության պայմաններ և կայուն դրամական հոսքեր։
Հակիրճ. Շեմերը և վարձակալության կանոնը
| Տարածքի կատեգորիա | Նվազագույն ներդրում | Կարճաժամկետ վարձույթ |
|---|---|---|
| Առաջնային գոտիներ (օրինակ՝ Ատտիկա/Աթենք, Սալոնիկ, Միկոնոս, Սանտորինի, խոշոր կղզիներ) | €800,000 | «Ոսկե վիզայի» ներդրումները թույլատրված չեն |
| Բոլոր մյուս մարզերը | €400,000 | «Ոսկե վիզայի» ներդրումները թույլատրված չեն |
| Հատուկ ուղի (փոխակերպումներ/վերականգնումներ) | €250,000 | «Ոսկե վիզայի» ներդրումները թույլատրված չեն |
Տարածաշրջանային բաշխման և ակտիվների ընտրության ռազմավարություն. Որտեղ է կիրառվում 800 հազար եվրոն
800 հազար եվրոյի ծրագիրը կենտրոնանում է Հունաստանի ամենամրցունակ շուկաների վրա, ինչպիսիք են Աթենքի կենտրոնը և Սալոնիկը, որտեղ իրացվելիությունն ու վարձակալների պահանջարկն ավելի ուժեղ են, բայց մուտքի ծախսերը՝ ավելի բարձր: Ի տարբերություն դրա, 400 հազար եվրոն վերաբերում է երկրի մնացած մասին, ինչը հնարավորություն է տալիս մուտք գործել երկրորդական քաղաքներ և ավաններ, որտեղ համախառն եկամտաբերությունը կարող է ավելի գրավիչ լինել կապիտալ ծախսերի համեմատ:
Հաշվի առնելով կարճաժամկետ վարձակալության արգելքը, ներդրողները պետք է երաշխավորեն երկարաժամկետ, մասնագիտորեն կառավարվող վարձակալության պայմանագրերը: Հունաստանի առաջատար անշարժ գույքի շուկան մրցունակ չափանիշներ է գրանցել, օրինակ՝ ինդիկատիվ միջին համախառն եկամտաբերությունը մոտ 5.8% եւ 12.4% տարեկան աճ մեկ քմ մակերեսի գնով 2023 թվականին, չնայած ձեր անհատական արդյունքը կախված կլինի ակտիվի դասից, միկրոտեղակայումից և վարձակալության կառուցվածքից։
Ընտրության առաջնահերթությունները նոր կանոնների համաձայն՝
- Թիրախավորել ենթաշուկաները, որոնք ունեն երկարաժամկետ վարձակալության մեծ պահանջարկ (համալսարանական շրջաններ, հիվանդանոցային կապտաժներ, տարանցիկ միջանցքներ)՝ STR-ի եկամտաբերությունը կայուն վարձակալությամբ փոխարինելու համար։
- Առաջնահերթություն տվեք հստակ իրավական կարգավիճակ և մաքուր սեփականության վկայական ունեցող շենքերին։ Պատշաճ ուսումնասիրությունը պետք է նշի գոտիավորումը, քաղաքային հատակագծի համատեղելիությունը և ժառանգության/ցուցակագրման ցանկացած սահմանափակում, հատկապես, եթե դուք մտադիր եք օգտագործել 250 եվրո արժողությամբ վերակառուցման/վերականգնման ուղին։
- Մոդելային պահպանողական վարձավճարներ և թափուր աշխատատեղեր, գումարած թույլտվությունների և շինարարության հետ կապված պայմանական ծախսերը, եթե դրանք վերանորոգվում են։ Բարեփոխման քաղաքականության նպատակն է միջոցներն ուղղորդել բնակարանային ֆոնդի ստուգելի բարելավումներին։
- Դիտարկենք պորտֆելի բաժանումները. մեկ առաջնային, հիմնական ակտիվ 800 հազար եվրոյի գոտիներում պահպանման համար և արժեք ավելացնող ներդրում 400 հազար եվրոյի գոտիներում (կամ 250 հազար եվրոյի փոխարկում)՝ եկամտաբերության բարձրացման համար՝ ապահովելով, որ յուրաքանչյուր ակտիվ անկախ կերպով համապատասխանի ծրագրի կանոններին։
Ներդրողների հետաքրքրությունը մնում է մեծ՝ Հունաստանում գրանցվել է 9,289 «Ոսկե վիզայի» դիմում 2024 թվականին—այսպես որ, ակնկալեք մրցակցություն համապատասխան գործարքների համար և գերակա համարեք փաստաթղթերի և վարձակալության հավաստիությունը։
Վերանորոգման և առևտրայինից բնակելիի վերափոխման ուղի. համապատասխանություն և շրջանակ
Բարեփոխումները պահպանում են նպատակային €250,000 մուտքի կետ «Ոսկե վիզայի» համար երկու կատեգորիաների համար՝ (1) առևտրային անշարժ գույքի վերածում բնակելիի և (2) պատմական կամ պատմական շենքերի վերականգնում: Այս առանձնացումը համապատասխանում է կառավարության քաղաքային վերականգնման նպատակներին՝ մոբիլիզացնելով կապիտալը չօգտագործվող կամ ժառանգական ակտիվները վերակենդանացնելու համար:
Ինչը սովորաբար որակավորվում է.
- Առևտրայինից բնակելի վերափոխումներ որոնք համապատասխանում են տեղական գոտիավորման և պլանավորման կանոններին՝ հիմնավորված անհրաժեշտ թույլտվություններով և տեխնիկական փաստաթղթերով։
- Պատմական/նշանակալի հուշարձանների վերականգնում, կենտրոնանալով նյութական բարելավումների, այլ ոչ թե կոսմետիկ արդիականացման վրա. էական աշխատանքների ապացույցը գլխավորն է։
Քանի որ «Ոսկե վիզա» կարգավիճակ ունեցող անշարժ գույքի համար STR-ները արգելված են, 250 հազար եվրո արժողությամբ նախագծերի ելքի տարբերակը պետք է լինի երկարաժամկետ, կանոնակարգին համապատասխանող բնակարան՝ մասնագիտական վարձակալությամբ, այլ ոչ թե կարճաժամկետ վարձակալության ապրանք: Բիզնես պլանները պետք է նշեն փոխակերպումից հետո բնակարանների կազմը, վարձակալի նպատակային պրոֆիլը, մեկ քմ-ի համար նախատեսված վարձավճարը և կայունացման ժամանակացույցը:
Ստուգաթերթիկ. 250 հազար եվրո արժողությամբ վերակառուցման/վերականգնման գործարքի կազմում
- Նախնական ձեռքբերումը հնարավոր է. Հաստատել գոտիավորումը, ժառանգության կարգավիճակը և թույլատրելի օգտագործումները, նախագծել թույլտվություններին համապատասխան աշխատանքների շրջանակը։
- Բյուջեի ամբողջականությունը. Հատկացնել բավարար կապիտալ ծախսեր կառուցվածքային, բնապահպանական, մեկուսացման և կոդային արդիականացման համար, այլ ոչ թե միայն վերջնական մշակման համար։
- Համապատասխանության հետևանք. Պլանավորեք, թե ինչպես է յուրաքանչյուր նյութական աշխատանքի կետը փաստաթղթավորվելու (գծագրեր, թույլտվություններ, հաշիվ-ապրանքագրեր, լուսանկարներ՝ նախքան/հետո, ինժեների/ճարտարապետի ստորագրություն):
- Լիզինգի պլան՝ նույնականացնել երկարաժամկետ վարձակալության ուղիները (միջնորդներ, հաստատություններ, համալսարաններ/բժշկական գործատուներ) և սպասվող պայմանագրերը։
Վերափոխումների և վերականգնման համար համապատասխանության և փաստաթղթավորման պահանջներ (տեխնիկական հաշվետվություններ, թույլտվություններ, աշխատանքի ապացույցներ)
Իշխանությունները նշել են, որ վերանորոգման և վերականգնման աշխատանքները պետք է պատշաճ կերպով փաստաթղթավորվեն, և որ տեխնիկական համապատասխանությունը կլինի 250 եվրոյի գործերի կենտրոնական կետը: Ակնկալվում է տրամադրել վերանորոգման պաշտոնական ապացույցներ՝ ոչ միայն պարզապես հաշիվ-ապրանքագրեր, այլև մասնագիտական զեկույցներ, որոնք հաստատում են աշխատանքների ծավալը և ավարտը:
Փաստաթղթեր, որոնք ներդրողները պետք է պատրաստեն.
- Նախագծման և շինարարության թույլտվություններ վերափոխման կամ վերականգնմանը վերաբերող՝ դրոշմված ճարտարապետական/ինժեներական գծագրերով և տեխնիկական բնութագրերով։
- Լիցենզավորված ինժեներների/ճարտարապետների տեխնիկական հաշվետվություններ հավաստագրելով կատարված աշխատանքների բնույթը և համապատասխանությունը գործող կանոնակարգերին ու ժառանգության հետ կապված ցանկացած սահմանափակմանը։
- Պայմանագրեր և մանրամասն հաշիվ-ապրանքագրեր կապալառուներից/մատակարարներից՝ համաձայնեցված թույլատրելի շրջանակի։
- Ֆոտո ապացույց և, որտեղ հնարավոր է, ստուգման գրանցամատյաններ կամ ավարտական վկայականներ՝ փուլերը և վերջնական առաքումը ստուգելու համար։
- Ապացույց, որ ակտիվը զբաղեցված է կամ պատրաստ է երկարաժամկետ վարձակալության, համապատասխան ծրագրի կողմից STR-ների արգելքին։
Այս ֆայլերը պետք է ուշադիր համեմատվեն գնման պայմանագրի և մշակողի/կապալառուի ցանկացած երաշխիքի հետ։ Հաշվի առնելով ավելի բարձր ստուգումը և համապատասխան ֆայլերի նկատմամբ մեծ պահանջարկը, ներդրողները օգտվում են վաղ իրավական-ինժեներական համակարգումից և բոլոր թույլտվությունների ու աշխատանքային փաստաթղթերի կարգապահ արխիվից։
Գործնական նշում ներդրումների վերադարձի և կառուցվածքավորման վերաբերյալ. Կարճաժամկետ վարձակալության արգելքի ուժի մեջ մտնելու դեպքում, երկարաժամկետ վարձակալության դեպքում պրոֆորմաները պետք է շեշտը դնեն վարձակալի որակի, սպասարկման կապիտալ ծախսերի և շահագործման արդյունավետության վրա: Եթե դիվերսիֆիկացման համար ձեզ անհրաժեշտ է համեմատական բնակության տարբերակ, դիտարկեք ձեր եվրոպական պլանը Հայաստանում մատչելի, բիզնեսին հարմար բազայի հետ համատեղելու ուղեցույցը՝ կարդացեք մեր ուղեցույցը Հայաստանում բնակության թույլտվությունների, ներդրումային տարբերակների և անշարժ գույքի վերաբերյալ:
Բազմաիրավական տիրույթներում ներդրումներ պլանավորող ներդրողների համար մենք նաև խորհրդատվություն ենք տրամադրում ֆինանսական ազդեցությունների և հաշվետվությունների վերաբերյալ: Տեսեք մեր ամփոփումը Հայաստանում հարկերի և մեր բիզնեսի գրանցման ծառայությունների վերաբերյալ:
ՀՏՀ
Որո՞նք են Հունաստանի «Ոսկե վիզայի» համար նոր նվազագույն ներդրումային շեմերը։
800,000 եվրոն կիրառվում է բարձր պահանջարկ ունեցող տարածքներում, ինչպիսիք են Ատտիկան (ներառյալ Աթենքի կենտրոնը), Սալոնիկը, Միկոնոսը, Սանտորինին և այլ խոշոր կղզիներ, իսկ Հունաստանի այլ վայրերում՝ 400,000 եվրո։
Կա՞ արդյոք դեռևս 250,000 եվրոյի ճանապարհ որակավորվելու համար։
Այո։ Առևտրային տարածքները բնակելի տարածքների վերածելու և պատմական հուշարձանների վերականգնման համար կիրառվում է առնվազն 250,000 եվրո՝ քաղաքային վերականգնումը խրախուսելու նպատակով։
Կարո՞ղ եմ օգտագործել անշարժ գույքը կարճաժամկետ վարձակալության համար, օրինակ՝ Airbnb-ի համար։
Ոչ։ Բարեփոխումներն արգելում են «Ոսկե վիզա» կարգավիճակ ունեցող անշարժ գույքի կարճաժամկետ վարձակալությունը։ Ներդրողները պետք է կենտրոնանան համապատասխան երկարաժամկետ վարձակալության վրա։
Ի՞նչ փաստաթղթեր են անհրաժեշտ 250 հազար եվրո արժողությամբ վերակառուցումների/վերականգնումների համար։
Ակնկալվում է տրամադրել նախագծման/շինարարական թույլտվություններ, ճարտարապետական/ինժեներական գծագրեր, աշխատանքներն ու համապատասխանությունը հավաստող տեխնիկական հաշվետվություններ, մանրամասն հաշիվ-ապրանքագրեր և առաջընթացի ու ավարտի լուսանկարչական ապացույցներ։
Ինչպե՞ս են Հունաստանի անշարժ գույքի շուկայում եկամտաբերության միտումները։
Ցուցանիշային տվյալները ցույց են տալիս, որ միջին համախառն եկամտաբերությունը կազմել է մոտ 5.8% և մեկ քմ գնի 12.4% տարեկան աճ 2023 թվականին, սակայն իրական եկամտաբերությունը կախված է գտնվելու վայրից և ակտիվի տեսակից։
