Հնդիկ գնորդները 2024 թվականին Դուբայում տների կառուցման մեջ ներդրել են մոտ 35 միլիարդ դիրհամ՝ ամրապնդելով իրենց դերը որպես առաջատար պահանջարկի շարժիչ ուժ։
2 միլիոն դիրհամ արժողությամբ ակտիվներ ունեցող անշարժ գույքի սեփականատերերը կարող են ստանալ ԱՄԷ 10-ամյա «Ոսկե վիզա»։ Դուբայը վերացրել է նվազագույն կանխավճարի պահանջը։
Գերակշռում են պլանից դուրս վաճառքները (բնակարանային գործարքների մոտ 63%-ը), ինչի շնորհիվ էսքրոուն, կառուցապատողների ստուգումը և շինարարության փուլերը կենտրոնական տեղ են զբաղեցնում ռիսկերի կառավարման գործում։
RERA-ի պաշտպանության միջոցառումները ներառում են մշակողի կողմից խաղի մեջ ներգրավվածության 30% սպասում՝ պլանից դուրս թողարկումից առաջ, ինչը նպաստում է մատակարարման կարգապահությանը։
Բարձրարժեք անշարժ գույքի գնումների դեպքում կիրառվում են AML/KYC և միջոցների աղբյուրի խիստ ստուգումներ՝ համաձայն թիվ 20/2018 դաշնային օրենքի և Կառավարության 10/2019 որոշման:
Դուբայի անշարժ գույքի շուկան դարձել է բնակության դարպաս համաշխարհային ներդրողների, մասնավորապես՝ հնդիկ գնորդների համար, ովքեր օգտագործում են 2 միլիոն դիրհամ արժողությամբ անշարժ գույքի ուղին դեպի ԱՄԷ «Ոսկե վիզա»։ Քանի որ ծրագրից դուրս նախագծերը գլխավորում են իրենց գործունեությունը, խորհրդատուն պետք է կողմնորոշվի էսքրոու կանոններում, հիփոթեքային համապատասխանության և AML/KYC-ի մեջ՝ հաճախորդներին պաշտպանելու և բնակության ժամկետները նախագծի իրականացման հետ համապատասխանեցնելու համար։
Բառը
- Շուկայի համառոտ նկարագրություն. Հնդիկ գնորդներ
- 35 միլիարդ դիրհամի ներհոսքեր և Դուբայի գործարքների մասշտաբը
- Ոսկե վիզա և ֆինանսավորման բարեփոխումներ. 2 միլիոն դիրհամ ստանալու իրավունք և կանխավճարի նվազեցման կանոններ
- Պլանից դուրս գերիշխող դիրք և գնորդների պաշտպանություն. գործարքների 63%-ը
- Էսքրոու հաշիվներ և 8/2007 օրենք
- RERA մշակողների երաշխիքներ. 30% «խաղի մեջ մաշկի առկայության» կանոն և առաքման երաշխիք
- Բարձր արժեք ունեցող գնումների համար AML/KYC և միջոցների աղբյուրի պարտավորություններ
Շուկայի համառոտ նկարագրություն. Հնդիկ գնորդներ
Հողային դեպարտամենտի գործունեության և միջնորդական տվյալների համադրմամբ զբաղվող շուկայական հաշվետվությունների համաձայն՝ Հնդկաստանի քաղաքացիները մնացել են Դուբայի ամենամեծ օտարերկրյա գնորդների խմբերի շարքում՝ 2024 թվականին ձեռք բերելով մոտավորապես 35 միլիարդ դիրհամ արժողությամբ անշարժ գույք։ Պահանջարկի այս կենտրոնացումը մեծացնում է իրացվելիությունը, պլանից դուրս կլանումը և գների բացահայտումը նոր հիմնական համայնքներում։
35 միլիարդ դիրհամի ներհոսքերը և Դուբայի գործարքների մասշտաբը
Մեկ ազգության համար 35 միլիարդ դիրհամի համատեքստում պատկերացնելու համար, Դուբայում անշարժ գույքի գործարքների ընդհանուր արժեքը 2024 թվականին հասել է մոտ 761 միլիարդ դիրհամի, ինչը ընդգծում է շուկայի գլոբալ մասշտաբը և խորությունը: Նախագծերի լայնությունը, հատկապես պլանից դուրս նախագծերի, նշանակում է, որ ներդրողները պետք է գնահատեն ոչ միայն ակտիվները, այլև կառուցապատողների կատարողական կարողությունները և դրամական հոսքերը և ստացումը ձևավորող կարգավորիչ երաշխիքները:
Ոսկե վիզա և ֆինանսավորման բարեփոխումներ. 2 միլիոն դիրհամի համար իրավասության և կանխավճարի նվազեցման կանոններ
Դուբայում 2 միլիոն կամ ավելի դիրհամ արժողությամբ անշարժ գույքի սեփականատերերը կարող են ստանալ 10-ամյա ԱՄԷ «Ոսկե վիզա»։ Կարևոր է, որ էմիրությունը վերացրել է նախկինում սահմանված նվազագույն կանխավճարի պահանջը (նախկինում այն կազմում էր մոտ 1 միլիոն դիրհամ), ինչը հնարավորություն է տալիս գրավադրված գնորդներին որակավորվել միայն ակտիվների արժեքի հիման վրա։ Հիփոթեքային ֆինանսավորումը պահանջարկի էական մասն է կազմում. 2023 թվականի 3-րդ եռամսյակում գրավադրված գործարքները կազմել են մոտ 33%, ուստի այս բարեփոխումը ընդլայնում է երկարաժամկետ բնակության հասանելիությունը՝ առանց նախնական կապիտալի ներդրման պարտադրման։
Խորհրդատուն պետք է պլանավորի բնակության նշանակալի փուլերը՝ ֆինանսավորման և սեփականության իրավունքի հետ կապված իրադարձությունների հետ միասին, ապահովելով, որ բանկերի հաստատումները, գույքի գնահատումները և կառուցապատողի NOC-ները (եթե կիրառելի է) համապատասխանեն վիզայի պատրաստվածության և գույքի արժեքի շեմերին։
Պլանից դուրս գերիշխանություն և գնորդների պաշտպանություն. գործարքների 63%-ը
Դուբայի բնակելի շուկայում գերիշխող դիրք են գրավում պլանից դուրս վաճառքները՝ կազմելով գործարքների մոտ 63%-ը 2024 թվականին: Պլանից դուրս վաճառքների ժողովրդականությունը մեծացնում է շինարարության ուշացումների, կառուցապատողների սթրեսի և պայմանագրային տատանումների ենթարկվածությունը: Հետևաբար, գնորդների պաշտպանությունը կախված է առուվաճառքի պայմանագրերի (SPA), RERA էսքրոու պայմանավորվածությունների և փուլերին կապված վճարման ժամանակացույցերի կարգապահ իրավական վերանայումներից:
Ստանդարտացված ուսումնասիրություն և հիփոթեքային համապատասխանության աշխատանքային գործընթաց (խորհրդատուի համար)
- Գնորդի KYC-ը և միջոցների աղբյուրի ստուգումը համապատասխանում են ԱՄԷ-ի AML ստանդարտներին (տե՛ս ստորև բերված բաժինները):
- Մշակողի և նախագծի ստուգում. լիցենզիայի ստուգումներ, գործունեության պատմություն, մատակարարման պատմություն և էսքրոու ապացույցներ։
- Պայմանագրի վերահսկողություն. SPA կարևորագույն իրադարձությունների ակտիվացում, անհաղթահարելի ուժի ազդեցություն, փոփոխության կարգադրություններ, չկատարման/դադարեցման կետեր և փոխհատուցման մեխանիզմներ։
- Էսքրոուի ստուգում. հաստատեք RERA-ի կողմից հաստատված էսքրոու հաշվի մանրամասները և վճարման հրահանգները՝ համաձայն Դուբայի 8/2007 օրենքի:
- Հիփոթեքային վարկի համակարգում. բանկի նախնական հաստատում, գույքի գնահատման ժամկետներ և միջոցների դուրսբերման համապատասխանեցում էսքրոու վարկի ազատման փուլերին։
- Բնակության ժամկետը. համաժամեցրեք «Ոսկե վիզայի» դիմումը ակտիվների գնահատման և շինարարության կարգավիճակի հետ՝ վիզայի ուշացումներից խուսափելու համար:
Արագ իրավական ստուգաթերթիկ (ծրագրից դուրս կենտրոնացում)
| Անցակետը | Դատական հայց |
|---|---|
| Էսքրոու հաշիվ՝ համաձայն 8/2007 օրենքի | Ստացեք էսքրոուի վկայականը/մանրամասները, վավերացրեք շահառուին և վճարման հրահանգները։ |
| ՍՊԱ-ի նվաճումներ | Քարտեզագրեք վճարման ազդակները շինարարության փուլերին համապատասխան, նշեք լայն հայեցողության կետերը և փոփոխության կարգի ռիսկերը։ |
| Մշակողը «խաղի մեջ է» | Ստուգեք մեկնարկից առաջ կատարված ներդրումները/ֆինանսավորումը RERA-ի սպասումներին համապատասխան (~30%): |
| Հիփոթեքային պայմաններին համապատասխանության պահանջներ | Համակարգել վարկատուների հաստատումները և գնահատումները; ապահովել, որ փաստաթղթերը համապատասխանեն վիզայի պահանջներին։ |
| AML/SOF ֆայլ | Նախապես հավաքեք անձը հաստատող փաստաթղթեր, շահառու սեփականատիրոջ տվյալներ և միջոցների աղբյուրի ապացույցներ՝ համաձայն թիվ 20/2018 դաշնային օրենքի և Կառավարության 10/2019 որոշման: |
Էսքրոու հաշիվներ և օրենք 8/2007
Դուբայը պահանջում է, որ կառուցապատողները պլանից դուրս գնորդների վճարումները ուղղորդեն RERA-ի կողմից հաստատված էսքրոու հաշիվներին՝ համաձայն Դուբայի 8/2007 օրենքի: Միջոցները տրամադրվում են մասնաբաժիններով՝ շինարարության փուլերից հետո, ապահովելով շրջանակված մեխանիզմ, որը նախատեսված է գնորդներին անօրինական յուրացումներից պաշտպանելու և դրամական միջոցների դուրսբերումները աշխատանքի առաջընթացին համապատասխանեցնելու համար: Խորհրդատուն պետք է անկախ կերպով ստանա էսքրոուի մանրամասները (հաշվի անվանումը/համարը, բանկը, RERA հղումները) և ապահովի, որ SPA-ում նշված բոլոր վճարման ժամանակացույցերը հղում են կատարում էսքրոուի պայմանագրին, այլ ոչ թե կառուցապատողի գործառնական հաշիվներին:
RERA մշակողների պաշտպանություն. 30% «խաղի մեջ մաշկի առկայության» կանոն և առաքման անխուսափելիություն
Դուբայի կարգավորող մարմինը ակնկալում է, որ կառուցապատողները պետք է ցուցադրեն նշանակալի կապիտալիզացիա՝ նախքան պլանից դուրս վաճառքները սկսելը: Հաշվետվության մեջ 30% նախնական ներդրումային շեմը նշվում է որպես հիմնական կարգապահական մեխանիզմ, որը համահունչեցնում է խթանները և աջակցում է առաքման վստահությանը: Իրավաբանական թիմերը պետք է.
- Պահանջել նախնական ֆինանսավորման կամ շինարարության ընթացքի փաստաթղթային ապացույց՝ համապատասխան RERA պահանջներին:
- Խաչաձև ստուգեք նախագծի էսքրոու կարգավորումները և կարևորագույն փուլերի հավաստագրերը։
- Համեմատեք մշակողի ավարտական ցուցանիշները նախորդ փուլերում կամ համեմատելի համայնքներում։
Բարձր արժեքի գնումների համար AML/KYC և միջոցների աղբյուրի պարտավորություններ
Թիվ 20/2018 դաշնային օրենք
Անշարժ գույքի գործարքները ենթակա են ԱՄԷ-ի դրամական միջոցների դեմ պայքարի շրջանակին: Համաձայն թիվ 20/2018 դաշնային օրենքի՝ շուկայի մասնակիցները պետք է ներդնեն ռիսկի վրա հիմնված KYC, նույնականացնեն վերջնական շահառու սեփականատիրոջը և ստուգեն բարձր արժեք ունեցող գործարքների միջոցների օրինական աղբյուրը, հատկապես, երբ վճարումները գալիս են արտասահմանյան կամ երրորդ կողմի հաշիվներից:
Գործնականում, գնորդները պետք է պատրաստ լինեն ներկայացնելու անձնագիր/նույնականացման փաստաթուղթ, բնակության վայրի մանրամասներ (եթե կան), հատուկ մասնագիտացված ընկերությունների համար կորպորատիվ փաստաթղթեր, բանկային քաղվածքներ, հարկային հաշվետվություններ կամ միջոցների ծագումը հաստատող վաճառքի պայմանագրեր, ինչպես նաև իրական սեփականատիրոջ և գործարքի նպատակի վերաբերյալ հայտարարություններ:
Կառավարության որոշում 10/2019
Կառավարության թիվ 10/2019 որոշումը գործարկում է «ՓԼ/ԽՄԲ» օրենքը նշանակված ոչ ֆինանսական գործունեության և մասնագիտությունների (ներառյալ անշարժ գույքի) համար՝ մանրամասնելով հաճախորդների պատշաճ ուսումնասիրությունը, բարձր ռիսկայնության պրոֆիլների համար ուժեղացված ստուգումները և գրանցամատյանների պահպանման սպասումները, որոնք արտացոլում են ինչպես պլանից դուրս, այնպես էլ պատրաստի գույքի ամբողջական վճարման ուղին: Իրավաբանի համար սա նշանակում է նախապես բեռնված KYC/SOF աշխատանքային գործընթացի մշակում՝ վերջին րոպեի հիփոթեքային վարկերի կամ գրանցման ուշացումներից խուսափելու համար.
- Ստուգեք կոնտրագենտներին (գնորդ, մշակող, գործակալներ) պատժամիջոցների/մասնավորապես գործող անձանց ցուցակների համեմատությամբ։
- Համապատասխանեցրեք բոլոր ներհոսքի ուղիները (գնորդի հաշիվներ, փոխանցումների շղթաներ) էսքրո հաշվին։
- Նշեք և փաստաթղթավորեք ցանկացած երրորդ կողմի վճարողների կամ շերտավորված փոխանցումների մասին։
- Պահպանել աուդիտի համար պատրաստ ֆայլերը հանձնման և սեփականության իրավունքի տրամադրման միջոցով։
Բնակության ժամկետները. Ոսկե վիզայի համապատասխանեցումը շինարարության և հանձնման հետ
Քանի որ գերակշռում են պլանից դուրս գտնվող ակտիվները, խորհրդատուն պետք է բնակության վայրի կարևորագույն կետերը սահմանի շինարարության ընթացքի և գնահատման իրադարձությունների շուրջ: Հիմնականը ապահովելն է, որ գույքի գնահատված արժեքը համապատասխանի 2 միլիոն դիրհամի շեմին, և որ ցանկացած հիփոթեքային փաստաթուղթ աջակցում է վիզայի տրամադրմանը՝ առանց նվազագույն կանխավճարի սահմանափակման: Ստեղծեք բուֆերներ կարևորագույն կետերի հավաստագրման և վարկատուի գործընթացների համար:
Սահմանային պլանավորման նշում
Շատ ներդրողներ համեմատում են ԱՄԷ-ում բնակության իրավունքը երկրորդ բնակության կամ ակտիվների պահպանման այլընտրանքային կառուցվածքների հետ: Բնակության, հարկերի և ակտիվների պաշտպանության զուգահեռ պլանավորման համար Հայաստանում և դրանից դուրս ուսումնասիրեք. բնակության տարբերակները, հարկային պլանավորումը և ներդրումների կառուցվածքը:
Ներքեւի գիծ: ԱՄԷ 2 միլիոն դիրհամ արժողությամբ «Ոսկե վիզայի» ուղին՝ այժմ առանց նվազագույն կանխավճարի, համատեղում է բնակության իրավունքը ակտիվների աճի հետ, սակայն պլանից դուրս գերիշխող դիրքը պահանջում է ավելի խիստ իրավական վերահսկողություն՝ էսքրոուի ստուգում, կառուցապատողի կապիտալիզացիայի ստուգումներ և AML/KYC ամուր ֆայլ: Ստանդարտացված աշխատանքային հոսքը օգնում է պաշտպանել գնորդներին, ժամանակին տրամադրել հիփոթեքային հաստատումները և անշարժ գույքի ձեռքբերումները վերածել երկարաժամկետ բնակության իրավունքների:
