TL; DR
- Warga negara asing tidak dapat memiliki tanah secara langsung di Armenia; upaya untuk membeli tanah secara pribadi berisiko dibatalkan berdasarkan Undang-Undang Pertanahan (Kode Tanah).
- Warga negara asing dapat langsung membeli apartemen dan unit komersial terpisah; lahan pertanian tidak boleh dimiliki secara pribadi.Vardanyan & Rekan).
- Dua jalur yang sesuai untuk mengendalikan tanah: memilikinya melalui LLC Armenia yang 100% dimiliki asing atau melakukan sewa tanah jangka panjang (seringkali hingga ~99 tahun)Vardanyan & Rekan; Vardanyan & Rekan).
- Setiap transaksi harus disahkan oleh notaris dan kemudian didaftarkan di Kadaster Negara; hanya pendaftaran Kadaster yang memberikan hak milik atau hak sewa.Vardanyan & Rekan).
- Dapatkan TIN Armenia dan ekstrak Kadaster terbaru untuk uji tuntas guna memverifikasi hak milik, beban, dan kategori tanah.Vardanyan & Rekan).
Armenia menawarkan peluang properti yang menarik, tetapi aturan kepemilikan tanah untuk warga negara asing sangat ketat. Memahami apa yang dapat Anda beli secara langsung, dan kapan harus menggunakan perusahaan Armenia atau sewa jangka panjang, dapat menyelamatkan Anda dari transaksi yang tidak sah dan penundaan yang mahal.
Panduan ini menjelaskan larangan hukum atas kepemilikan tanah oleh warga negara asing, alternatif yang diperbolehkan, dan langkah-langkah pasti—TIN, notarisasi, dan pendaftaran Kadaster Negara—yang membuat hak Anda dapat ditegakkan.
Larangan hukum: mengapa warga asing tidak dapat memiliki tanah secara langsung di Armenia
Berdasarkan hukum Armenia, warga negara asing dilarang memiliki hak kepemilikan atas tanah. Oleh karena itu, pembelian tanah secara langsung oleh individu asing dapat dianggap tidak sah kecuali dilakukan melalui struktur hukum yang sesuai, seperti perusahaan Armenia atau perjanjian sewa jangka panjang yang tidak memberikan kepemilikan tanah kepada individu tersebut.Kode Tanah Republik Armenia).
Terlepas dari pembatasan ini, investasi real estat tetap aktif: transaksi yang dipimpin asing mewakili sebagian besar transaksi, termasuk 2,223 transaksi pada semester pertama tahun 2023 dan 6.8% transaksi pada pertengahan tahun 2025, yang menggarisbawahi pentingnya penataan pembelian yang tepat.Finport/ArmInfo, 2023; Finport/ArmInfo, 2025).
Yang bisa dibeli langsung oleh orang asing — apartemen
Pembeli asing dapat langsung membeli apartemen di Armenia. Anda memerlukan paspor yang masih berlaku, nomor identifikasi wajib pajak Armenia (TIN), dan terjemahan/apostille yang sesuai jika diperlukan. Kontrak pembelian harus dilegalisir dan didaftarkan di Kadaster Negara agar hak milik dapat beralih.Daftar periksa: dokumen, TIN, terjemahan, pendaftaran).
Jika Anda berencana untuk pindah atau tinggal dalam waktu lama di negara tersebut, Anda juga dapat mempertimbangkan opsi tinggal jangka panjang seperti... tempat tinggal di Armenia dan tersedia visa.
unit komersial dan batasan pada lahan pertanian
Warga negara asing dapat langsung membeli unit komersial (misalnya, kantor, ritel) dengan tunduk pada aturan pendaftaran biasa. Namun, lahan pertanian tidak tersedia untuk kepemilikan langsung oleh warga negara asing, dan setiap properti yang melibatkan sebidang tanah harus ditinjau dengan cermat untuk menghindari perolehan hak atas tanah yang dibatasi secara tidak sengaja.Vardanyan & Rekan; Kode Tanah).
Jika bangunan berdiri di atas lahan terpisah, pertimbangkan untuk mengakuisisi lahan tersebut melalui perusahaan Armenia atau melakukan sewa jangka panjang yang sesuai. Kedua cara tersebut umum dan telah teruji dengan baik dalam praktiknya.Rute LLC; rute sewa).
Kepemilikan tanah melalui perusahaan Armenia (LLC yang 100% dimiliki asing): mekanisme dan dasar hukum
Solusi standar adalah memperoleh tanah melalui perseroan terbatas (LLC) yang didirikan secara lokal. Hukum Armenia mengizinkan LLC dimiliki 100% oleh asing, dan perusahaan semacam itu dapat secara legal membeli tanah, termasuk lahan pertanian, dengan tunduk pada prosedur perusahaan dan Kadaster biasa.Vardanyan & Rekan).
Investor seringkali lebih menyukai jalur ini untuk proyek pengembangan, pertanian, atau properti yang menggabungkan bangunan dan tanah. Ini juga menyederhanakan penjualan kembali atau pengalihan di masa mendatang dengan menjual saham perusahaan. Untuk bantuan pendirian perusahaan, lihat Pembentukan perusahaan Armenia.
Cara mengajukan permohonan (jalur LLC: langkah-langkah tingkat tinggi)
- Bentuklah Perseroan Terbatas Armenia (kepemilikan asing 100% diperbolehkan), tunjuklah direktur, dan dapatkan pendaftaran pajak perusahaan (Kepemilikan LLC).
- Dapatkan TIN Armenia pribadi Anda untuk berpartisipasi dalam transaksi sebagai pemegang saham/direktur jika diperlukan.Persyaratan TIN).
- Lakukan uji tuntas (ekstrak kadaster) untuk mengkonfirmasi hak milik penjual, kategori tanah, dan beban yang ada.Ekstrak kadaster).
- Tandatangani kontrak jual beli atas nama perusahaan; sahkan dengan notaris.
- Daftarkan pengalihan tersebut di Kantor Kadaster Negara untuk mengalihkan hak milik tanah kepada LLC (Perusahaan Terbatas).Pendaftaran kadaster).
Sewa jangka panjang (hingga ~99 tahun): ketika menyewa merupakan alternatif praktis pengganti kepemilikan.
Jika pembentukan perusahaan tidak diinginkan, warga negara asing dapat memperoleh kendali efektif melalui sewa lahan jangka panjang. Di Armenia, sewa lahan dapat diberikan untuk jangka waktu yang panjang—umumnya hingga sekitar 99 tahun—menawarkan stabilitas untuk penggunaan pertanian, industri, atau pembangunan tanpa melanggar larangan kepemilikan lahan.Vardanyan & Rekan).
Perjanjian sewa dapat disusun untuk mencakup hak pengembangan, klausul pengalihan, dan opsi perpanjangan, tetapi perjanjian tersebut tidak berubah menjadi kepemilikan tanah kecuali tanah tersebut dipegang melalui badan hukum yang sesuai (misalnya, LLC Armenia).
Cara mengajukan permohonan (jalur sewa jangka panjang)
- Dapatkan ekstrak Kadaster untuk bidang tanah tersebut untuk mengkonfirmasi kepemilikan, kategori (misalnya, pertanian vs perkotaan), dan beban (Ekstrak kadaster).
- Buatlah draf perjanjian sewa dengan jangka waktu yang jelas, penggunaan yang diizinkan, dan hak perbaikan; sahkan perjanjian sewa tersebut di hadapan notaris.
- Daftarkan perjanjian sewa tersebut di Kantor Kadaster Negara; hanya perjanjian sewa yang terdaftar yang dapat diberlakukan terhadap pihak ketiga.persyaratan pendaftaran).
Notaris
Di Armenia, kontrak jual beli atau sewa properti dilegalisasi oleh notaris untuk mengesahkan pelaksanaannya. Bagi pembeli asing, pastikan paspor, dokumen perusahaan (jika membeli melalui LLC), dan dokumen asing lainnya telah diterjemahkan dan dilegalisasi atau diberi apostille sesuai dengan persyaratan hukum.Daftar periksa dokumen & terjemahan).
Notarisasi mengkonfirmasi identitas dan persetujuan para pihak, tetapi dengan sendirinya tidak mentransfer kepemilikan atau hak sewa.
Pendaftaran Kadaster Negara dan bagaimana hak kepemilikan sah diberikan.
Kepemilikan dan hak sewa jangka panjang tertentu hanya berlaku setelah pendaftaran di Kadaster Negara. Kontrak yang dilegalisir tanpa pendaftaran Kadaster tidak mengalihkan hak milik atau melindungi hak sewa terhadap pihak ketiga.Aturan pendaftaran kadaster).
Cara mengajukan permohonan (Kadaster)
- Siapkan kontrak yang telah dilegalisir dan dokumen pendukung (KTP, TIN, dokumen perusahaan jika ada)dokumen yang dibutuhkan).
- Ajukan permohonan ke Kantor Kadaster Negara untuk pendaftaran kepemilikan (untuk apartemen/unit komersial atau tanah LLC) atau pendaftaran sewa (untuk sewa jangka panjang).
- Dapatkan sertifikat/catatan Kadaster terbaru sebagai bukti kepemilikan atau hak sewa terdaftar.
Uji tuntas sebelum transaksi apa pun: ekstrak kadaster
Selalu lakukan uji tuntas kepemilikan sebelum menandatangani. Dapatkan ekstrak izin Kadaster terbaru untuk properti tersebut guna mengkonfirmasi:
- Kepemilikan dan wewenang penjual untuk menjual;
- Kategori lahan (misalnya, pertanian vs perkotaan) untuk memastikan struktur yang direncanakan (pembelian langsung, LLC, atau sewa) sesuai;
- Beban (hipotek, hak gadai, hak guna lahan, hak pelayanan) atau pembatasan yang dapat memengaruhi penggunaan atau pembiayaan.
Pemeriksaan resmi ini sangat penting untuk mencegah sengketa kepemilikan dan melindungi pembeli dari kewajiban tersembunyi.Panduan ekstrak kadaster).
Perbandingan singkat: tiga rute yang sesuai
| Rute | Apa yang bisa Anda peroleh | Siapa yang memegang hak? | Langkah-langkah kunci | Kapan harus memilih |
|---|---|---|---|---|
| Pembelian langsung | Apartemen, unit komersial berdiri sendiri | Pembeli asing (perorangan) | TIN → Notarisasi → Pendaftaran Kadaster Negara (proses) | Apartemen/kantor di kota tanpa lahan terbatas. |
| Kepemilikan LLC | Tanah (termasuk lahan pertanian) dan bangunan | Perusahaan terbatas Armenia (100% dimiliki asing) | Formulir LLC → TIN → Notarisasi → Pendaftaran Kadaster (basis LLC) | Proyek yang memerlukan sertifikat tanah (pengembangan, pertanian) |
| Sewa jangka panjang | Hak penggunaan lahan (seringkali hingga ~99 tahun) | Penyewa asing (perorangan atau perusahaan) | Penyusunan perjanjian sewa → Notarisasi → Pendaftaran kadaster (opsi sewa) | Ketika kepemilikan dibatasi atau struktur yang lebih ringan lebih disukai |
Rencanakan implikasi pajak dan imigrasi. Jika Anda akan menjalankan bisnis dari properti Anda atau menghasilkan pendapatan sewa, konsultasikan mengenai hal tersebut. pajak di Armenia dan pertimbangkan untuk menyelaraskan investasi dengan investasi or tempat tinggal gol.
Kesimpulan Warga negara asing tidak dapat secara langsung memiliki tanah di Armenia, tetapi Anda tetap dapat berinvestasi dengan percaya diri dengan membeli apartemen/unit komersial, atau dengan memiliki tanah melalui perusahaan terbatas Armenia (LLC) atau sewa jangka panjang. Persyaratan penting—TIN, notarisasi, pendaftaran Kadaster, dan ekstrak Kadaster sebelum penutupan—membuat transaksi tersebut sah dan sesuai dengan peraturan.Kode Tanah; daftar periksa pendaftaranUntuk penataan yang disesuaikan, uji tuntas, pembentukan perusahaan, dan pendaftaran dari awal hingga akhir, hubungi kami.
FAQ (Pertanyaan Umum)
Apakah warga negara asing dapat memiliki tanah secara langsung di Armenia?
Tidak. Warga negara asing dilarang memiliki hak kepemilikan atas tanah berdasarkan hukum Armenia. Gunakan perusahaan terbatas Armenia (Armenian LLC) untuk memiliki tanah atau sewa jangka panjang untuk mengamankan hak penggunaan.Kode Tanah; Rute LLC).
Apa saja yang bisa dibeli langsung oleh warga asing?
Pembeli asing dapat langsung membeli apartemen dan unit komersial terpisah, dengan syarat adanya notarisasi dan pendaftaran Kadaster Negara. Lahan pertanian tidak tersedia untuk kepemilikan langsung.checklist).
Apakah pengesahan notaris sudah cukup untuk mentransfer hak milik?
Tidak. Notarisasi diperlukan, tetapi pengalihan hak hanya terjadi setelah pendaftaran di Kadaster Negara. Kontrak yang dinotarisasi tanpa pendaftaran tidak memberikan hak milik atau melindungi hak sewa terhadap pihak ketiga.aturan pendaftaran).
Berapa lama masa sewa lahan di Armenia?
Sewa jangka panjang dapat berlangsung dalam jangka waktu yang lama—seringkali hingga sekitar 99 tahun—memberikan hak penggunaan yang stabil tanpa pengalihan kepemilikan.opsi sewa).
Apakah warga negara asing memerlukan TIN (Nomor Identifikasi Pajak) untuk membeli properti?
Ya. Pembeli asing memerlukan TIN Armenia dan, jika berlaku, dokumen yang telah dilegalisasi/diapostilkan dengan terjemahan bahasa Armenia untuk proses notarisasi dan pendaftaran.dokumen & TIN).
