Thị trường bất động sản Armenia: Khung pháp lý và quyền sở hữu cho các nhà đầu tư nước ngoài

Không, theo hiến pháp của đất nước, công dân nước ngoài bị cấm sở hữu đất đai ở Armenia. Tuy nhiên, người nước ngoài có hai lựa chọn chính: họ có thể thuê đất dài hạn hoặc thành lập một pháp nhân (công ty) tại Armenia để sở hữu đất đai gián tiếp. Không có hạn chế nào đối với người nước ngoài sở hữu căn hộ, bất động sản thương mại hoặc các công trình khác tại Armenia.

Quy trình đăng ký bất động sản tại Armenia bao gồm một số bước: đàm phán và soạn thảo thỏa thuận, xác minh công chứng thỏa thuận, đăng ký nhà nước với Ủy ban Địa chính Bất động sản và xử lý thanh toán (phải thực hiện bằng đồng dram Armenia thông qua chuyển khoản ngân hàng). Người mua nước ngoài thường cần cung cấp hộ chiếu hợp lệ có bản dịch công chứng, hợp đồng mua bán và các tài liệu hỗ trợ khác. Bất động sản chỉ thay đổi quyền sở hữu hợp pháp sau khi đăng ký thành công với Ủy ban Địa chính.

Chủ sở hữu bất động sản nước ngoài tại Armenia phải chịu chế độ thuế giống như chủ sở hữu địa phương. Thuế suất thuế tài sản dao động từ 0.05% đến 1.0% dựa trên giá trị bất động sản, với mức thuế lũy tiến cho các bất động sản có giá trị cao hơn. Các cải cách gần đây đã chuyển từ định giá địa chính thấp sang giá trị thị trường ước tính, với việc triển khai đầy đủ được thực hiện trong khoảng thời gian từ năm 2021 đến năm 2026. Các loại thuế bổ sung bao gồm thuế thu nhập 10% đối với thu nhập cho thuê đối với cá nhân và thuế thu nhập từ vốn khoảng 10% khi bán bất động sản. Thuế VAT (20%) có thể áp dụng cho một số giao dịch bất động sản thương mại.

Armenia cung cấp một số biện pháp bảo vệ pháp lý cho các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài. Luật pháp bảo vệ chống lại việc tịch thu tài sản ngoại trừ trong các trường hợp khẩn cấp cực đoan, và ngay cả khi đó, phải cung cấp khoản bồi thường tương đương trước khi tịch thu tài sản. Armenia là bên tham gia Công ước ICSID và Công ước New York, đảm bảo công nhận các phán quyết trọng tài nước ngoài. Hiệp ước đầu tư song phương Hoa Kỳ-Armenia cung cấp thêm biện pháp bảo vệ cho các nhà đầu tư Hoa Kỳ, bao gồm tùy chọn đưa tranh chấp với nhà nước ra trọng tài quốc tế. Armenia có các BIT tương tự với nhiều quốc gia khác để bảo vệ các khoản đầu tư nước ngoài.

Trong khi một số bước theo truyền thống đòi hỏi phải có mặt trực tiếp, hầu hết quá trình mua bất động sản có thể được hoàn thành từ xa thông qua các thỏa thuận ủy quyền hợp lệ. Bạn có thể cần đến Armenia để ký hoặc xác minh cụ thể, nhưng làm việc với đại diện pháp lý địa phương có trình độ có thể giảm thiểu các yêu cầu này và phối hợp hiệu quả khi cần có mặt.

Việc sở hữu bất động sản tại Armenia không tự động cấp quyền cư trú. Nếu bạn có kế hoạch cư trú tại Armenia trong thời gian dài, bạn sẽ cần phải nộp đơn xin giấy phép cư trú riêng thông qua các thủ tục nhập cư đã được thiết lập. Tuy nhiên, quyền sở hữu bất động sản có thể là yếu tố hỗ trợ trong một số đơn xin cư trú, chứng minh mối quan hệ với đất nước và sự ổn định về tài chính.

Là một nhà đầu tư quốc tế sống bên ngoài Armenia, bạn có thể thuê các dịch vụ quản lý bất động sản địa phương xử lý mọi thứ từ quan hệ với người thuê nhà đến bảo trì và tuân thủ quy định. Các dịch vụ này có thể giúp thiết lập các cấu trúc quản lý bền vững phù hợp với nhu cầu cụ thể của bạn với tư cách là chủ sở hữu vắng mặt. Điều quan trọng là phải thiết lập các cơ chế đáng tin cậy để thanh toán thuế bất động sản và các nghĩa vụ khác, vì chúng vẫn tiếp tục ngay cả khi bạn không có mặt tại quốc gia này.