Bất động sản ở Armenia

Tại sao nên mua bất động sản ở Armenia?

Armenia ngày càng trở thành điểm đến hấp dẫn đối với người mua bất động sản quốc tế — từ những người Armenia sống ở nước ngoài muốn kết nối lại với quê hương đến các nhà đầu tư và những người làm việc từ xa đang tìm kiếm bất động sản giá cả phải chăng trong một thị trường đang phát triển nhanh chóng. Giá bất động sản vẫn thấp hơn đáng kể so với hầu hết các nước châu Âu, quy trình mua bán đơn giản và người nước ngoài được hưởng nhiều quyền sở hữu.

Không giống như nhiều quốc gia hạn chế quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài, Armenia cho phép công dân nước ngoài sở hữu hoàn toàn các căn hộ, nhà ở và các tòa nhà thương mại. Toàn bộ quá trình mua bán — từ khi ký kết thỏa thuận đến khi đăng ký quyền sở hữu — có thể hoàn tất chỉ trong vòng một đến hai tuần, với việc công chứng và đăng ký nhà nước được thực hiện hiệu quả thông qua hệ thống địa chính hiện đại của Armenia.

Tại Vardanyan & Partners, chúng tôi hướng dẫn người mua nước ngoài qua từng bước: xác minh quyền sở hữu bất động sản, tiến hành thẩm định pháp lý, soạn thảo và xem xét hợp đồng, phối hợp với công chứng viên và cơ quan đăng ký đất đai, và xử lý các thủ tục sau mua bán. Cho dù bạn đang mua căn hộ đầu tiên ở Yerevan hay xây dựng danh mục đầu tư thương mại, chúng tôi đảm bảo giao dịch hợp pháp từ đầu đến cuối.

Người nước ngoài được phép sở hữu những gì?

Luật pháp Armenia phân biệt giữa quyền sở hữu nhà cửa và quyền sở hữu đất đai. Theo Bộ luật Đất đai, công dân nước ngoài nói chung không thể sở hữu quyền sử dụng đất — nhưng có những ngoại lệ quan trọng bao gồm hầu hết các trường hợp thực tế đối với người mua nhà ở và thương mại.

Người nước ngoài CÓ THỂ sở hữu

Người nước ngoài KHÔNG THỂ sở hữu

Trên thực tế, những hạn chế này hiếm khi ảnh hưởng đến người mua thông thường. Nếu bạn mua một căn hộ, nhà ở, văn phòng hoặc tòa nhà thương mại — cùng với mảnh đất mà nó tọa lạc — bạn có quyền sở hữu tương tự như một công dân Armenia. Hạn chế này chủ yếu quan trọng đối với những người muốn mua đất nông nghiệp riêng lẻ (trang trại, vườn nho, vườn cây ăn quả).

Quy trình mua hàng diễn ra như thế nào?

Việc mua bất động sản ở Armenia hiệu quả hơn đáng kể so với nhiều quốc gia khác. Không có thủ tục ký quỹ kéo dài, không có chuỗi trung gian và không có thời gian chờ đợi hàng tháng trời. Quá trình từ khi ký kết thỏa thuận đến khi đăng ký quyền sở hữu thường chỉ mất từ ​​một đến hai tuần.

Bạn có cần một thỏa thuận sơ bộ không?

Thỏa thuận sơ bộ không bắt buộc, nhưng nó có thể là một công cụ hữu ích khi bạn chưa sẵn sàng hoàn tất giao dịch ngay lập tức — ví dụ, nếu bạn đang chờ cấp vốn, cần thanh lý các khoản nợ hoặc đang sắp xếp giấy ủy quyền từ nước ngoài.

Bạn cần những tài liệu gì?

Các thủ tục giấy tờ cần thiết để mua bất động sản ở Armenia khá đơn giản. Dưới đây là những gì bạn cần chuẩn bị:

Phí chính phủ và chi phí giao dịch

Các khoản phí dưới đây là phí của chính phủ và bên thứ ba — không phải phí dịch vụ pháp lý. Vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn miễn phí và báo giá dịch vụ pháp lý.

Lưu ý: Armenia không thu thuế tem đối với các giao dịch bất động sản. Các khoản phí nêu trên là phí chính thức cố định — không khoản nào được tính theo tỷ lệ phần trăm giá trị bất động sản.

Phương thức thanh toán

Theo Luật Giao dịch không dùng tiền mặt (ՀՕ-12-Ն), bất kỳ khoản thanh toán nào vượt quá 300,000 AMD (~790 USD) phải được thực hiện bằng chuyển khoản ngân hàng. Vì tất cả các giao dịch bất động sản đều vượt quá ngưỡng này, nên việc mua bán bất động sản trên thực tế luôn được coi là không dùng tiền mặt. Ngoại tệ có thể được chuyển đến và đi từ Armenia một cách tự do, nhưng bản thân giao dịch phải được thực hiện bằng đồng dram Armenia thông qua ngân hàng. Vi phạm các quy định này sẽ khiến giao dịch bị vô hiệu (Điều 7).

Các vấn đề về thuế và tài chính

Khung pháp lý về thuế bất động sản của Armenia tương đối đơn giản, nhưng có những điểm khác biệt quan trọng tùy thuộc vào việc bạn mua, bán, thuê hay thừa kế bất động sản.

Lợi nhuận từ việc bán bất động sản

Khi một bất động sản được bán, cách xử lý thuế phụ thuộc vào bản chất của người mua. Nếu người mua là đại lý thuế (một pháp nhân hoặc doanh nghiệp đã đăng ký), họ phải khấu trừ 10% thuế thu nhập từ giá bán trả cho người bán là cá nhân. Trong trường hợp liên quan đến các cá nhân thuộc loại nhà phát triển – những người thực chất được coi là doanh nghiệp ngay cả khi họ không được đăng ký chính thức – mức thuế suất 20% được áp dụng. Trong các giao dịch giữa hai cá nhân tư nhân mà người mua không phải là đại lý thuế, không có nghĩa vụ khấu trừ thuế tại thời điểm bán.

Thuế thu nhập cho thuê

Nếu bạn cho thuê bất động sản ở Armenia, thu nhập từ cho thuê sẽ phải chịu thuế thu nhập hai bậc. 60,000,000 AMD (khoảng 157,900 USD) thu nhập cho thuê hàng năm đầu tiên sẽ bị đánh thuế ở mức 10%. Bất kỳ khoản thu nhập cho thuê nào vượt quá ngưỡng đó trong một năm tính thuế nhất định sẽ phải chịu thêm 10% — làm cho mức thuế suất thực tế là 20% đối với phần vượt quá. Chủ sở hữu bất động sản có trách nhiệm kê khai và nộp thuế này.

Thuế bất động sản

Thuế bất động sản được tính hàng năm dựa trên giá trị địa chính của bất động sản, chứ không phải giá trị thị trường. Armenia sử dụng cơ cấu thuế suất lũy tiến, và mức thuế suất thực tế khá khiêm tốn so với tiêu chuẩn quốc tế. Thông báo thuế bất động sản được chính quyền địa phương ban hành, và hạn thanh toán là ngày 1 tháng 12 hàng năm.

di sản

Armenia không áp dụng thuế thừa kế. Tài sản được chuyển giao cho người thừa kế theo quy định về thừa kế của Bộ luật Dân sự Armenia — hoặc theo di chúc, hoặc trong trường hợp không có di chúc, theo thứ tự thừa kế theo luật định (vợ/chồng và con cái trước, tiếp theo là cha mẹ, anh chị em ruột, v.v.). Người thừa kế nước ngoài có quyền thừa kế bất động sản như công dân Armenia. Tài sản thừa kế phải được đăng ký lại tại Cơ quan đăng ký đất đai (Cadastre) dưới tên người thừa kế.

Những thay đổi sắp tới: Tháng 11 năm 2026

Va chạm: Nếu bạn có Giấy phép Cư trú Đặc biệt và sở hữu đất nông nghiệp, hoặc đang có kế hoạch mua đất nông nghiệp, hãy liên hệ với chúng tôi để hiểu rõ sự thay đổi này ảnh hưởng đến tình hình của bạn như thế nào. Quyền sở hữu bất động sản nhà ở và thương mại không bị ảnh hưởng bởi cải cách này.

Câu Hỏi Thường Gặp

Hướng dẫn chi tiết

Dịch vụ liên quan