Xây dựng trái phép ở Armenia: Quy định mới về việc phá dỡ trong vòng một tháng đối với ban công và phần mở rộng trái phép (2026)

Armenia sắp siết chặt các quy định về xây dựng trái phép theo cách ảnh hưởng trực tiếp đến những người sở hữu căn hộ thông thường — chứ không chỉ riêng các nhà phát triển. Từ ngày 30 tháng 8 năm 2026, chủ sở hữu nhận được yêu cầu phá dỡ bằng văn bản từ người đứng đầu cộng đồng sẽ có một tháng để thực hiện hành động đó với chi phí của chính họ, và một trong những biện pháp pháp lý mà chủ sở hữu từng dựa vào để tạm dừng việc thi hành án sẽ không còn được áp dụng đối với các công trình trên đất cộng đồng hoặc đất nhà nước.

Nếu bạn sở hữu, đang mua hoặc thừa kế một căn hộ ở Yerevan hoặc bất kỳ nơi nào khác ở Armenia có ban công khép kín, sân thượng xây thêm hoặc bất kỳ phần mở rộng nào mà bạn chưa từng kiểm tra lịch sử cấp phép, đây là cơ hội để tìm hiểu tình trạng pháp lý của bạn. Dưới đây là những thay đổi, đối tượng áp dụng cho từng trường hợp và những việc cần làm trước cuối tháng 8.

Những thay đổi nào sẽ diễn ra vào ngày 30 tháng 8 năm 2026?

Ba đạo luật riêng biệt có hiệu lực cùng một ngày. Chúng được thông qua cùng nhau vào ngày 3 tháng 7 năm 2026 và được công bố trên công báo chính thức vào ngày 29 tháng 7 năm 2026. Nếu đọc riêng lẻ, mỗi đạo luật đều có phạm vi hẹp; nhưng khi đọc cùng nhau, chúng làm thay đổi cán cân quyền lực giữa chủ sở hữu tài sản và chính quyền địa phương.

HO-405-N — nhu cầu phá dỡ trong một tháng

Luật này sửa đổi các điều khoản của Bộ luật Dân sự Armenia về các công trình xây dựng trái phép. Hiệu quả thực tiễn của nó là một thời hạn: trong trường hợp việc phá dỡ áp dụng trực tiếp cho chủ sở hữu, chủ sở hữu phải phá dỡ công trình hoặc khôi phục tài sản về tình trạng ban đầu, bằng chi phí của mình, trong vòng một tháng kể từ khi nhận được yêu cầu bằng văn bản của người đứng đầu cộng đồng — trừ khi yêu cầu đó quy định thời hạn dài hơn. Quan trọng hơn, bản sửa đổi cũng tách biệt tài sản chung của chung cư và áp dụng quy trình khác. Xem văn bản đã công bố của HO-405-N.

HO-398-N — giới hạn về các biện pháp bảo đảm yêu cầu bồi thường

Luật này sửa đổi các quy tắc thủ tục hành chính của Armenia để cấm các tòa án ban hành biện pháp bảo đảm quyền lợi nhằm ngăn chặn việc phá dỡ công trình xây dựng trái phép trên đất cộng đồng hoặc trên đất nhà nước trong phạm vi ranh giới cộng đồng. Luật này cũng có hiệu lực chuyển tiếp: các biện pháp bảo đảm quyền lợi loại này đã được ban hành trước ngày có hiệu lực sẽ hết hiệu lực vào ngày đó, và tòa án phải thông báo cho Cơ quan Thi hành án bắt buộc trong vòng ba ngày. Xem văn bản đã công bố của HO-398-N.

HO-406-N — thời gian xem xét hồ sơ hai tháng

Văn bản này đã bị hiểu sai rộng rãi. Nó kéo dài thời hạn mà cơ quan hành chính phải xem xét và quyết định một số vụ vi phạm hành chính nhất định sau khi nhận được biên bản, từ 15 ngày lên đến hai tháng. Đây là thời hạn ra quyết định của cơ quan có thẩm quyền, chứ không phải là thời gian kháng cáo dài hơn cho bạn. Thời hạn 30 ngày để nộp đơn khiếu nại chống lại quyết định và thời hạn 30 ngày để xem xét lại đơn khiếu nại đó vẫn không thay đổi. Luật này cũng đưa ra yêu cầu, đối với một số hành vi vi phạm được liệt kê, phải khiếu nại quyết định bằng thủ tục hành chính trước khi đưa vụ việc ra tòa. Xem văn bản đã công bố của HO-406-N.

Ai bị ảnh hưởng — hai hướng đi khác nhau

Sai lầm phổ biến nhất trong những bài viết ban đầu về gói giải pháp này là coi nó như một cơ chế thống nhất. Thực tế không phải vậy. Điều khoản sửa đổi của Bộ luật Dân sự thiết lập hai lộ trình riêng biệt, và việc bạn đi theo lộ trình nào sẽ quyết định xem thời hạn một tháng có áp dụng cho bạn hay không.

Phương án 1 — đất thuộc sở hữu tư nhân và các phần bổ sung cho căn hộ của bạn

Nếu công trình xây dựng trái phép nằm trên đất thuộc sở hữu của bạn, hoặc là phần xây thêm bất hợp pháp vào căn hộ hoặc đơn vị mà bạn sở hữu cá nhân, thì yêu cầu sẽ được gửi đến bạn và thời hạn một tháng để tuân thủ sẽ bắt đầu tính từ thời điểm đó. Bạn sẽ phải chịu chi phí phá dỡ hoặc khôi phục. Đây là quy trình xử lý các trường hợp xây thêm ban công, phòng thêm, xây thêm mái và chuyển đổi sân thượng thành không gian sống trên các đơn vị sở hữu cá nhân.

Một điều cần lưu ý quan trọng về ban công. Cả định nghĩa về công trình xây dựng trái phép trong Bộ luật Dân sự lẫn sửa đổi năm 2026 đều không đề cập đến “ban công khép kín” như một hạng mục. Quy định về bản vẽ mặt bằng địa chính có liệt kê ban công là một ví dụ về công trình có thể được coi là phần xây dựng trái phép, đó là lý do tại sao ban công lại là điểm gây tranh cãi thực tế — nhưng việc ban công của bạn có đủ điều kiện hay không phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Điều này phụ thuộc vào lịch sử cấp phép, liệu công trình có tác động đến các yếu tố chung hoặc chịu lực hay không, và ranh giới thực tế của căn hộ đã đăng ký của bạn nằm ở đâu. Đừng vội kết luận chỉ dựa trên việc ban công đã được xây khép kín trong nhiều năm.

Bài viết số 2 — Các công trình xây dựng trái phép trên khu vực chung của khu chung cư

Trường hợp công trình xây dựng trái phép nằm trên khu vực chung của tòa nhà chung cư — cầu thang, hành lang, mái nhà, tường ngoài, khu đất dưới tòa nhà — thì điều khoản sửa đổi quy định rõ ràng rằng công trình này không thuộc diện yêu cầu của chủ sở hữu trong vòng một tháng. Thay vào đó, nó sẽ được xử lý thông qua quyết định phá dỡ riêng biệt của cơ quan có thẩm quyền, và luật không quy định thời hạn cố định một tháng cho quy trình này.

Sự khác biệt này không phải là kẽ hở pháp lý và cũng không phải là sự khoan hồng. Nó chỉ đơn giản có nghĩa là thủ tục, đối tượng được hưởng quyết định và thời điểm ra quyết định là khác nhau. Luật án lệ của Armenia từ lâu đã bảo vệ quyền sở hữu chung của các đồng chủ sở hữu đối với các cấu trúc chịu lực và phần chung của một tòa nhà, và coi việc xây dựng trên những khu vực đó mà không có sự đồng ý của các đồng chủ sở hữu khác là bất hợp pháp. Gói luật năm 2026 dựa trên học thuyết hiện có đó chứ không phải thay thế nó.

Nhu cầu trong một tháng: điều gì thực sự xảy ra

Lệnh phá dỡ bằng văn bản không tự nhiên mà có. Theo thông lệ hiện hành của chính quyền địa phương, trình tự thường diễn ra như sau: việc kiểm tra xác định công trình; một biên bản hành chính được lập; chủ sở hữu nhận được thông báo và có cơ hội được trình bày ý kiến; nếu công trình đủ điều kiện theo các quy định hợp pháp hóa hiện hành, sẽ có cơ hội để hợp pháp hóa nó; và chỉ khi việc đó thất bại thì lệnh phá dỡ bằng văn bản mới được ban hành như là hành động hành chính cuối cùng.

Điều thay đổi vào ngày 30 tháng 8 là phần cuối của chuỗi quy trình đó. Sau khi yêu cầu được gửi đi, thời hạn một tháng bắt đầu tính từ ngày nhận được yêu cầu, chứ không phải từ ngày in trên đó — điều này khiến bằng chứng giao hàng trở thành vấn đề cần được ghi chép lại. Nếu yêu cầu cho phép thời hạn dài hơn, thì thời hạn dài hơn đó sẽ được áp dụng. Nếu bạn không làm gì và thời hạn trôi qua, yêu cầu sẽ trở nên có hiệu lực, và các tòa án Armenia luôn từ chối xem xét lại tính hợp pháp của các quyết định phá dỡ và phạt tiền của thành phố sau khi thời hạn khiếu nại đã hết.

Ngoài việc phá dỡ, việc xây dựng trái phép từ lâu đã bị xử phạt hành chính theo luật pháp Armenia, với mức phạt tùy thuộc vào việc người đó có quyền sử dụng đất đối với khu đất đó hay không. Các điều khoản phạt này được áp dụng song song – chứ không phải thay thế – cho hình thức phá dỡ.

Vì sao tòa án sẽ khó ngăn chặn việc phá dỡ hơn?

Cho đến nay, chủ sở hữu đối mặt với việc phá dỡ có thể yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp bảo đảm quyền lợi – một lệnh tạm thời đóng băng tình trạng trong khi tranh chấp cơ bản được giải quyết. Trên thực tế, đó là công cụ giúp kéo dài thời gian. Từ ngày 30 tháng 8, các tòa án sẽ bị cấm ban hành biện pháp bảo đảm quyền lợi nhằm ngăn chặn việc phá dỡ công trình xây dựng trái phép trên đất cộng đồng hoặc trên đất nhà nước trong ranh giới cộng đồng. Các lệnh hiện hành thuộc loại này sẽ hết hiệu lực vào ngày có hiệu lực của lệnh này.

Điều quan trọng là phải nêu rõ giới hạn của sự thay đổi đó một cách chính xác, bởi vì nó đang bị phóng đại. Lệnh cấm chỉ áp dụng cho các biện pháp bảo đảm quyền lợi và các công trình xây dựng trên đất cộng đồng hoặc đất nhà nước trong phạm vi ranh giới cộng đồng. Đây không phải là quy định chung rằng tòa án không bao giờ có thể tạm dừng việc phá dỡ. Quy tắc thủ tục hành chính của Armenia có một quyền riêng biệt, dựa trên kiến ​​nghị, để đình chỉ việc thực thi một hành vi hành chính, và quyền đó không bị sửa đổi bởi gói quy định này. Việc liệu và bằng cách nào nó vẫn có thể được sử dụng cùng với lệnh cấm mới thực sự chưa được giải quyết – luật chưa có hiệu lực, vì vậy chưa có tòa án nào kiểm chứng sự tương tác này và không có án lệ nào để dựa vào. Nếu tình huống của bạn phụ thuộc vào câu hỏi đó, hãy coi nó là vấn đề mở và yêu cầu đánh giá dựa trên thực tế thay vì giả định một câu trả lời.

Về một điểm liên quan: tính đến đầu tháng 8 năm 2026, không có thách thức hiến pháp nào được ghi nhận công khai đối với HO-398-N trong các chỉ mục phán quyết đã công bố của Tòa án Hiến pháp. Các chỉ mục đó không phải là sổ đăng ký nộp hồ sơ theo thời gian thực, vì vậy tốt nhất nên hiểu điều này là "chưa có gì được ghi nhận" chứ không phải là "chưa có gì được nộp".

Những điều người mua nên kiểm tra trước khi hoàn tất giao dịch

Người mua nhà khi hoàn tất giao dịch mua một căn hộ có phần xây thêm trái phép sẽ phải gánh chịu toàn bộ vấn đề, bao gồm cả chi phí phá dỡ. Chỉ xem xét giấy tờ quyền sở hữu thôi thì không thể phát hiện ra điều này — bản trích lục địa chính chỉ xác nhận quyền và nghĩa vụ pháp lý chứ không đảm bảo rằng công trình phù hợp với giấy phép xây dựng. Đây là lý do quan trọng nhất để người mua thuộc cộng đồng người Việt ở nước ngoài không nên chỉ dựa vào giấy tờ khi hoàn tất giao dịch từ xa.

• Hãy lấy một tài liệu tham khảo thống nhất mới từ Ủy ban Địa chính. Nó liệt kê các quyền và nghĩa vụ đã đăng ký và đôi khi sẽ đánh dấu những công trình đã được ghi nhận nhưng chưa được hợp pháp hóa.
• So sánh bản vẽ mặt bằng chính thức với căn hộ thực tế. Hãy đi tham quan căn hộ với bản vẽ mặt bằng của Cơ quan Địa chính trong tay. Một ban công, phòng hoặc sân thượng tồn tại trong căn hộ nhưng không có trên bản vẽ là dấu hiệu rõ ràng nhất ngay từ đầu.
• Tìm kiếm trên cổng thông tin tư pháp. Hãy kiểm tra datalex.am bằng tên và địa chỉ của người bán để xem có vụ kiện hành chính hoặc lệnh tạm thời nào đang chờ xử lý hay không — bao gồm cả các lệnh sẽ hết hiệu lực vào ngày 30 tháng 8.
• Hãy yêu cầu chính quyền địa phương bằng văn bản. Việc gửi yêu cầu bằng văn bản hoặc kiểm tra trên trang web e-gov.am có thể cho biết các thủ tục đang diễn ra, các khoản tiền phạt chưa thanh toán hoặc quyết định phá dỡ đã được ban hành.
• Hãy liên hệ với ban quản lý chung cư hoặc tòa nhà. Các thông báo gần đây của thành phố và các tranh chấp về khu vực chung thường xuất hiện ở đó đầu tiên, và chúng là những vấn đề thuộc diện xử lý theo dõi thứ hai.

Để hiểu rõ hơn về khuôn khổ pháp lý rộng hơn mà các thủ tục kiểm tra này nằm trong đó, vui lòng xem hướng dẫn của chúng tôi về luật xây dựng và bất động sản tại Armenia và tổng quan về hoạt động thực tiễn bất động sản . Nếu bạn mua nhà với tư cách là người không cư trú, bài viết của chúng tôi về thuế bất động sản Armenia dành cho người không cư trú sẽ đề cập đến khía cạnh thuế của giao dịch tương tự.

Các câu hỏi thường gặp

Những việc cần làm trước ngày 30 tháng 8

Thời gian còn lại rất ngắn. Ba bước thực tế, theo thứ tự khẩn cấp. Thứ nhất, nếu hiện tại bạn đang được bảo vệ bởi lệnh của tòa án tạm dừng việc phá dỡ, hãy tìm hiểu ngay xem đó có phải là loại lệnh hết hiệu lực vào ngày 30 tháng 8 hay không — đó là nhóm có thời gian ngắn nhất. Thứ hai, nếu bạn có ban công khép kín, phần mở rộng hoặc xây dựng thêm và chưa bao giờ xác nhận tình trạng giấy phép của nó, hãy lấy bản vẽ mặt bằng của Cơ quan Địa chính và so sánh với căn hộ; việc kiểm tra mười phút đó sẽ cho bạn biết liệu bạn có cần giải đáp thắc mắc nào không. Thứ ba, nếu bạn đang trong quá trình mua bán, đừng chỉ hoàn tất giao dịch dựa trên giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu.

Nếu bất kỳ điều nào trong số đó áp dụng cho bạn, việc kiểm tra tuân thủ và thẩm định trước cuối tháng 8 sẽ rẻ hơn đáng kể so với việc phá dỡ sau đó. Hãy liên hệ với chúng tôi và mô tả ngắn gọn về bất động sản, chúng tôi sẽ cho bạn biết bạn nên đi theo hướng nào.

Cập nhật lần cuối: ngày 9 tháng 2026 năm XNUMX