Trong nháy mắt
- Đủ điều kiện: Người nước ngoài có thể mua căn hộ, nhà ở và bất động sản thương mại mà không cần giấy phép cư trú hoặc đối tác địa phương.
- Sự hạn chế: Đất nông nghiệp chỉ dành cho công dân Georgia, mặc dù các cấu trúc công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC) có thể tạo ra một con đường khác.
- Đăng ký: Thời gian giao hàng từ cùng ngày đến 4 ngày làm việc, phí giao hàng từ 150–350 GEL (khoảng 56–130 USD).
- Thuế chuyển nhượng: Không có — Georgia không áp đặt thuế tem hoặc thuế chuyển nhượng đối với việc mua bán bất động sản.
- Thuế bất động sản: Mức trần là 1% giá trị thị trường, với ngưỡng thu nhập hộ gia đình là 40,000 GEL (khoảng 14,815 USD).
- Mua hàng từ xa: Có thể thực hiện thông qua giấy ủy quyền được công chứng và chứng thực.
Cập nhật lần cuối vào tháng 2026 năm XNUMX
Thị trường bất động sản Georgia cởi mở, minh bạch và có chi phí tương đối thấp, đó là lý do tại sao nhiều người mua quốc tế chọn nơi đây làm nhà thứ hai, để kiếm thu nhập từ cho thuê hoặc đầu tư dài hạn. Quốc gia này đã tiên phong trong việc đăng ký đất đai dựa trên công nghệ blockchain vào năm 2016, mang đến cho người mua một lớp bảo mật và minh bạch chưa từng có.
Hướng dẫn từng bước này giải thích những gì người nước ngoài có thể mua, cách xác minh quyền sở hữu, quy trình hợp đồng và đăng ký, chi phí và thuế, các lựa chọn tài chính và cách hoàn tất giao dịch mua bán từ xa. Nếu bạn đang so sánh các chiến lược khu vực, hãy tham khảo hướng dẫn của chúng tôi về... Bất động sản và Thuế ở Armenia Bao gồm các lựa chọn song song bên cạnh.
Ai có thể mua bất động sản ở Georgia với tư cách là người nước ngoài?
Công dân nước ngoài có thể mua và sở hữu hầu hết các loại bất động sản ở Georgia theo hình thức sở hữu trọn vẹn. Bạn không cần giấy phép cư trú tại Georgia, đối tác địa phương hoặc bất kỳ số tiền đầu tư tối thiểu nào để mua căn hộ, nhà ở hoặc đơn vị thương mại. Việc mua bán có thể được hoàn tất trực tiếp hoặc từ xa thông qua giấy ủy quyền được lập đúng quy trình.
Hiến pháp Gruzia (Điều 19) đảm bảo quyền sở hữu tài sản cho người nước ngoài trên cơ sở bình đẳng với công dân, ngoại trừ đất nông nghiệp.
Hạn chế đất nông nghiệp
Người nước ngoài không thể trực tiếp mua đất nông nghiệp ở Georgia. Quyền sở hữu đất nông nghiệp chỉ dành cho công dân Georgia hoặc các tổ chức đủ điều kiện của Georgia, với một số ngoại lệ hẹp như thừa kế. Lưu ý rằng một số thửa đất nhà ở hoặc trang trại có thể được phân loại là đất nông nghiệp, vì vậy hãy luôn xác minh loại đất trước khi ký hợp đồng.
Một số nhà đầu tư nước ngoài tìm cách lách luật bằng cách thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC) tại Georgia và mua đất nông nghiệp thông qua công ty này. Đây là một hình thức được công nhận trên thị trường, nhưng cấu trúc này đòi hỏi sự tư vấn pháp lý cẩn thận để đảm bảo tuân thủ quy định. Nếu đất nông nghiệp nằm trong kế hoạch của bạn, hãy tìm kiếm lời khuyên pháp lý cụ thể trước khi tiến hành.
Thị trường bất động sản Georgia — nơi người nước ngoài mua nhà
Sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Georgia vẫn rất đáng kể. Năm 2024, người mua quốc tế chiếm khoảng 17% tổng số giao dịch bất động sản trên toàn quốc. Căn hộ mới xây và căn hộ đã qua sử dụng chiếm ưu thế trong các giao dịch mua của người nước ngoài, tập trung chủ yếu ở Tbilisi và Batumi.
Hãy bắt đầu với các nhà phát triển có uy tín và các nhà môi giới được cấp phép. Kiểm tra kỹ lưỡng các tài liệu dự án trước khi thanh toán bất kỳ khoản phí đặt cọc nào, và luôn lên kế hoạch cho việc xem xét pháp lý độc lập đối với các giấy tờ quyền sở hữu và giấy phép xây dựng nếu có. Thiết lập rõ ràng các kỳ vọng ngay từ đầu về ngày bàn giao và các quy định của hội chủ nhà, đặc biệt là đối với các dự án mới.
Thẩm định kỹ lưỡng — xác minh quyền sở hữu và kiểm tra đăng ký đất đai.
Cơ quan Đăng ký Công cộng Quốc gia Georgia lưu giữ hồ sơ quyền sở hữu chính thức. Trước khi ký bất cứ giấy tờ nào, hãy lấy bản trích lục đăng ký mới nhất và xác minh mã địa chính, ranh giới và các khoản thế chấp của bất động sản. Bạn hoặc luật sư của bạn có thể lấy bản trích lục hiện tại xác định chủ sở hữu đã đăng ký, mô tả bất động sản và bất kỳ khoản thế chấp, quyền cầm giữ hoặc hạn chế nào.
Năm 2016, Georgia là bang tiên phong trong việc đăng ký đất đai dựa trên công nghệ blockchain, bổ sung thêm một lớp xác minh chống giả mạo vào hồ sơ quyền sở hữu. Điều này khiến việc thay đổi hồ sơ sau khi đăng ký trở nên khó khăn hơn và mang lại cho người mua sự đảm bảo bổ sung khi xác minh lịch sử quyền sở hữu.
Danh sách kiểm tra trước khi ký kết
- Quyền sở hữu và quyền hạn: Thông tin người bán phải trùng khớp với thông tin chủ sở hữu đã đăng ký. Nếu bán thông qua người đại diện, hãy xem xét kỹ giấy ủy quyền.
- Gánh nặng: Kiểm tra xem có bất kỳ khoản thế chấp, cầm cố, thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất hoặc hạn chế của tòa án nào không. Yêu cầu giải chấp trước hoặc tại thời điểm hoàn tất giao dịch nếu có.
- Kê khai tài sản: Xác nhận mã số địa chính, địa chỉ, sơ đồ mặt bằng, ranh giới và căn hộ cụ thể (bao gồm cả chỗ đậu xe và phòng kho).
- Giấy phép xây dựng (công trình mới): Đối với các giao dịch bán hàng cho chủ đầu tư, hãy kiểm tra giấy phép xây dựng, giấy phép công trình và giấy chứng nhận hoàn công trước khi thanh toán cuối cùng.
- Khu vực chung và phí quản lý chung cư: Kiểm tra các quy định, phí dịch vụ và phân công trách nhiệm bảo trì.
- Tiền điện nước và nợ quá hạn: Hãy lấy xác nhận bằng văn bản về việc đấu nối điện nước và bất kỳ hóa đơn nào chưa thanh toán.
- Loại đất: Hãy xác minh xem khu đất đó có được phân loại là đất nông nghiệp hay không, vì điều này sẽ hạn chế quyền sở hữu của người nước ngoài.
Hợp đồng mua bán
Georgia sử dụng hệ thống hợp đồng và đăng ký đơn giản. Hợp đồng mua bán không phải lúc nào cũng cần công chứng riêng – nếu cả hai bên ký trước người có thẩm quyền của cơ quan đăng ký, thì không cần công chứng thêm. Tuy nhiên, một thỏa thuận hoàn toàn riêng tư không được chứng thực thì không đủ điều kiện để đăng ký. Quan trọng: kể từ tháng 10 năm 2023, bất kỳ giao dịch nào được ký kết thông qua giấy ủy quyền nước ngoài đều phải được công chứng như một văn bản công chứng.
Hợp đồng cần bao gồm: thông tin nhận dạng của cả hai bên, chi tiết về bất động sản (mã số địa chính và mô tả), giá mua, điều khoản thanh toán, ngày giao nhận và bàn giao, và bất kỳ điều kiện nào như việc giải chấp thế chấp. Quyền sở hữu chỉ được chuyển giao khi đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai — việc ký kết hợp đồng thôi chưa đủ để chuyển giao quyền sở hữu.
Hồ sơ người mua (thông thường)
- Hộ chiếu (và bản dịch có chứng thực nếu nhân viên tiếp nhận hồ sơ yêu cầu)
- Giấy ủy quyền, nếu ký hoặc đăng ký từ xa (phải được công chứng như văn bản công khai kể từ tháng 10 năm 2023)
- Xác nhận thanh toán theo điều khoản hợp đồng cho việc nộp hồ sơ đăng ký
Nếu bạn dự định cơ cấu quyền sở hữu thông qua một công ty, hãy tìm kiếm tư vấn chuyên biệt. Để biết thêm thông tin về các chiến lược nắm giữ cổ phần theo khu vực, vui lòng xem phần của chúng tôi. Đăng ký kinh doanh hướng dẫn.
Thanh toán, ngân hàng và mua hàng từ xa
Việc thanh toán thường được thực hiện thông qua chuyển khoản ngân hàng có thể theo dõi theo lịch trình hợp đồng. Georgia không có kiểm soát ngoại hối đối với các khoản tiền nhập khẩu dùng để mua bất động sản, giúp việc chuyển tiền quốc tế trở nên dễ dàng.
Mở tài khoản ngân hàng tại Georgia
Người nước ngoài có thể mở tài khoản ngân hàng tại Georgia bằng hộ chiếu, thường là trong cùng ngày. Điều này giúp đơn giản hóa cả việc thanh toán mua hàng và các chi phí phát sinh như hóa đơn điện nước và thuế bất động sản. Việc có tài khoản địa phương không bắt buộc đối với việc mua nhà, nhưng nó giúp quá trình diễn ra suôn sẻ hơn đáng kể. Để được hướng dẫn rộng hơn về dịch vụ ngân hàng trong khu vực, hãy xem phần hướng dẫn của chúng tôi. Ngân hàng tổng quan.
Giấy ủy quyền mua hàng từ xa
Nhiều người mua nước ngoài hoàn tất toàn bộ giao dịch mua bán từ xa bằng cách chỉ định một đại diện địa phương theo giấy ủy quyền có công chứng. Giấy ủy quyền phải được chứng thực lãnh sự nếu quốc gia của bạn là thành viên của Công ước La Hay về chứng thực lãnh sự, hoặc được hợp pháp hóa thông qua các kênh lãnh sự nếu không. Georgia là thành viên của Công ước La Hay từ ngày 14 tháng 5 năm 2007.
Kể từ tháng 10 năm 2023, các giao dịch được ký kết thông qua giấy ủy quyền nước ngoài phải được thực hiện dưới hình thức công chứng. Đây là yêu cầu bắt buộc — hãy lên kế hoạch phù hợp nếu bạn mua hàng từ xa.
Thanh toán tiền điện tử
Một số nhà phát triển và người bán bất động sản ở Georgia chấp nhận tiền điện tử (bao gồm cả USDT) cho các giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, việc xử lý pháp lý và thuế đối với các giao dịch mua bán bằng tiền điện tử vẫn chưa được thiết lập rõ ràng như các chuyển khoản ngân hàng truyền thống. Nếu bạn dự định sử dụng tiền điện tử, hãy tham khảo ý kiến luật sư về cấu trúc và các yêu cầu về giấy tờ.
Quy trình đăng ký và lệ phí
Việc đăng ký quyền sở hữu bất động sản ở Georgia diễn ra nhanh chóng theo tiêu chuẩn quốc tế. Cơ quan Đăng ký Công cộng Quốc gia cung cấp ba cấp độ dịch vụ, và không có thuế chuyển nhượng hoặc phí trước bạ của chính phủ đối với các giao dịch mua bán bất động sản.
| Cấp độ dịch vụ | Thời gian xử lý | Phí đăng ký |
|---|---|---|
| Tiêu chuẩn | 4 ngày làm việc | 150 GEL (~56 USD) |
| Khẩn | ngày làm việc 1 | 270 GEL (~100 USD) |
| Cùng ngày | Cùng ngày làm việc | 350 GEL (~130 USD) |
Ngoài phí đăng ký, không có thuế tem hoặc thuế chuyển nhượng nào của chính phủ đối với việc mua bán bất động sản ở Georgia. Phí pháp lý và phí công chứng là riêng biệt và thay đổi tùy theo thỏa thuận.
Thuế bất động sản ở Georgia
Thuế tài sản hàng năm
Thuế bất động sản ở Georgia được tính dựa trên thu nhập hộ gia đình chứ không chỉ giá trị bất động sản. Nếu thu nhập hộ gia đình hàng năm của bạn dưới 40,000 GEL (khoảng 14,815 USD), bạn thường được miễn nộp thuế bất động sản. Trên mức đó, thuế được tính ở mức từ 0.05% đến 1% giá trị thị trường của bất động sản, tùy thuộc vào bậc thu nhập. Mức thuế tối đa là 1% giá trị thị trường.
Tờ khai thuế phải được nộp trước ngày 1 tháng 11 hàng năm, và hạn thanh toán là ngày 15 tháng 11.
Thuế thu nhập từ lãi vốn khi bán lại
Khi một cá nhân bán bất động sản nhà ở, khoản lãi (giá bán trừ giá mua) sẽ bị đánh thuế ở mức 5%. Tuy nhiên, nếu bạn đã sở hữu và sử dụng bất động sản đó làm nơi cư trú ít nhất hai năm, khoản lãi sẽ được miễn thuế. Đối với bất động sản không phải là nhà ở hoặc nếu bạn không đủ điều kiện được miễn thuế hai năm, mức thuế thu nhập chung là 20% có thể áp dụng cho khoản lãi.
Thuế thu nhập cho thuê
Thu nhập từ cho thuê nhà ở được đánh thuế ở mức cố định 5% đối với cá nhân. Thu nhập từ cho thuê thương mại hoặc phi nhà ở được đánh thuế ở mức tiêu chuẩn 20%. Georgia đã ký 58 hiệp định tránh đánh thuế hai lần, có thể làm giảm nghĩa vụ khấu trừ thuế tùy thuộc vào quốc gia cư trú thuế của bạn.
Để lập kế hoạch thuế toàn diện hơn trên toàn khu vực, hãy so sánh các chế độ thuế bằng công cụ của chúng tôi. Thuế ở Armenia nguồn.
Vay thế chấp và tài chính cho người mua nước ngoài
Các ngân hàng Georgia cũng cung cấp các sản phẩm thế chấp cho người không cư trú, mặc dù các điều khoản khác với những điều khoản dành cho người vay trong nước. Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) đối với các khoản vay bằng GEL có thể lên tới 80-90% theo quy định của Ngân hàng Quốc gia Georgia, trong khi các khoản vay bằng USD thường yêu cầu khoản trả trước lớn hơn.
Người vay không cư trú nên chuẩn bị tinh thần cho các điều khoản khắt khe hơn: lãi suất cao hơn, thời hạn vay ngắn hơn và yêu cầu giấy tờ nghiêm ngặt hơn. Không phải tất cả các ngân hàng đều phục vụ người vay nước ngoài, vì vậy hãy tìm hiểu kỹ. Việc có tài khoản ngân hàng địa phương và giấy tờ chứng minh thu nhập sẽ giúp tăng cường đáng kể cơ hội vay vốn của bạn.
Nếu bạn đang thực hiện giao dịch mua bán thông qua hình thức vay vốn, hãy phối hợp sớm với cố vấn pháp lý của mình để đảm bảo các điều khoản thế chấp phù hợp với tiến độ của hợp đồng mua bán.
Sau khi mua hàng — những điều cần biết
Sau khi hoàn tất đăng ký, có một số vấn đề thực tế cần giải quyết. Việc kết nối các tiện ích (điện, gas, nước, internet) thường có thể được thiết lập trong vòng vài ngày. Nếu bạn không cư trú tại Georgia, hãy cân nhắc chỉ định một công ty quản lý bất động sản địa phương để xử lý các vấn đề liên quan đến người thuê nhà, bảo trì và thanh toán hóa đơn thay mặt bạn.
Bảo hiểm tài sản không bắt buộc ở Georgia nhưng rất được khuyến khích, đặc biệt là đối với các khoản đầu tư cho thuê. Các chính sách tiêu chuẩn bao gồm hỏa hoạn, thiên tai và trách nhiệm pháp lý đối với bên thứ ba. Hãy kiểm tra xem chính sách của bạn có bao gồm giá trị thay thế của căn hộ và đồ đạc bên trong hay không.
Nếu bạn mua một căn hộ trong khu nhà mới xây, hãy xác nhận rằng tòa nhà đã nhận được giấy chứng nhận hoàn công trước khi dọn vào ở hoặc cho thuê. Để được tư vấn rộng hơn về kế hoạch cư trú và xin visa trong khu vực, hãy xem hướng dẫn của chúng tôi về... Thị thực, Quốc tịchvà Giấy phép cư trú ở Armenia
Các câu hỏi thường gặp
Người nước ngoài có thể mua căn hộ hoặc nhà ở Georgia không?
Người nước ngoài có được phép mua đất nông nghiệp ở Georgia không?
Quá trình đăng ký quyền sở hữu xe tại Georgia diễn ra nhanh như thế nào?
Tôi có cần hợp đồng mua bán được công chứng không?
Tôi cần biết những loại thuế và phí nào khi mua bất động sản ở Georgia?
Tôi có thể vay thế chấp mua nhà ở Georgia với tư cách là người nước ngoài không?
Việc mua bất động sản ở Georgia đối với người nước ngoài khá đơn giản nếu bạn tuân thủ đúng quy trình pháp lý: xác minh quyền sở hữu tại cơ quan đăng ký đất đai, sử dụng hợp đồng được lập đúng cách, đăng ký kịp thời và hiểu rõ nghĩa vụ thuế của mình. Để lập kế hoạch chiến lược trên toàn khu vực — về cư trú, thị thực hoặc các kênh đầu tư thay thế — hãy xem các hướng dẫn của chúng tôi về... Thị thực, Quốc tịch, Giấy phép cư trúvà Visa du mục kỹ thuật số ở Armenia
Bạn cần xem xét lại hoặc xử lý giao dịch mua bán nhà đất tại Georgia theo giấy ủy quyền? Hãy liên hệ với đội ngũ chuyên gia bất động sản xuyên biên giới của chúng tôi để được kiểm tra xung đột lợi ích và báo giá phí dịch vụ: Bắt đầu từ đây.
