- Hy Lạp đã tăng mức tối thiểu của bất động sản Golden Visa lên 800,000 euro tại các khu vực có nhu cầu cao và 400,000 euro ở những nơi khác; lộ trình 250,000 euro chỉ tồn tại trong một số trường hợp ngoại lệ hẹp.
- Các khoản đầu tư đủ điều kiện thường phải là một đơn vị nhà ở duy nhất có diện tích ít nhất là 120 m²; việc gộp các bất động sản nhỏ hơn không còn đủ điều kiện nữa.
- Việc cho thuê ngắn hạn các bất động sản Golden Visa bị cấm, với mức phạt lên tới 50,000 € hoặc thu hồi giấy phép nếu vi phạm.
- Việc giảm nhẹ tạm thời phụ thuộc vào khoản tiền đặt cọc 10% trước ngày 31 tháng 8 năm 2024 và hoàn thành trước ngày 30 tháng 4 năm 2025—việc trễ hạn sẽ kích hoạt ngưỡng mới cao hơn.
- Các cố vấn phải nắm vững sơ đồ đủ điều kiện, các lộ trình ngoại lệ (chuyển đổi, phục hồi di sản) và cơ cấu mua lại tuân thủ.
Chương trình Thị thực Vàng Hy Lạp đang trải qua cuộc đại tu quan trọng nhất kể từ khi ra mắt. Ngưỡng đầu tư đã tăng vọt, bản đồ các khu vực đủ điều kiện đã được vẽ lại, và các hạn chế sử dụng bất động sản hiện ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận. Đối với các nhà đầu tư và cố vấn trong lĩnh vực di cư bất động sản, việc hiểu rõ các quy định mới là rất quan trọng để xây dựng các giao dịch tuân thủ và bảo vệ giá trị.
Những thay đổi trong Luật Thị thực Vàng của Hy Lạp—và Tại sao nó quan trọng
Điều 100 của Luật 5038/2023 đã điều chỉnh lại giá trị của chương trình Thị thực Vàng Hy Lạp và thu hẹp điều kiện tham gia. Mức đầu tư bất động sản tối thiểu hiện là 800,000 euro tại các khu vực có nhu cầu cao (bao gồm Athens/Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các đảo có dân số trên 3,100 người) và 400,000 euro ở các khu vực khác, thay thế cho mức 250,000 euro được sử dụng rộng rãi ở hầu hết các địa điểm. Điều này làm thay đổi đáng kể chi phí đầu vào và chiến lược bất động sản, đặc biệt là đối với những khách hàng trước đây nhắm đến căn hộ tầm trung.
Mức độ phổ biến của chương trình tăng vọt vào năm 2024—Hy Lạp đã nhận được 9,289 đơn xin Thị thực Vàng trong năm đó. Dữ liệu đầu năm 2025 cho thấy sự sụt giảm mạnh do ngưỡng tiếp nhận cao hơn, với 5,011 đơn trong tháng 1-7 năm 2025.
Ngưỡng đầu tư mới và Khu vực đủ điều kiện
Theo Luật 5038/2023, các khoản đầu tư bất động sản theo chương trình Golden Visa của Hy Lạp được chia thành hai mức giá theo khu vực địa lý, với các quy tắc cấu hình tài sản tối thiểu cụ thể:
| Khu | Mức tối thiểu cũ | Mức tối thiểu mới | Ghi Chú |
|---|---|---|---|
| Các khu vực có nhu cầu cao (Athens/Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini, các đảo >3,100 dân) | €250,000 | €800,000 | Đơn vị nhà ở đơn lẻ; không được gộp chung các đơn vị nhỏ hơn; xem quy định 120 m² bên dưới |
| Các khu vực khác | €250,000 | €400,000 | Áp dụng các quy tắc cấu hình tương tự |
Hầu hết các giao dịch mua phải là một đơn vị nhà ở duy nhất có diện tích ít nhất là 120 m²; việc lắp ráp nhiều đơn vị nhỏ hơn để đạt đến ngưỡng không còn được phép nữa.
Nơi 250,000 Euro vẫn có hiệu quả: Các ngoại lệ được xác định chặt chẽ
Lộ trình 250,000 euro chỉ dành cho các hạng mục cụ thể do chính sách thúc đẩy:
- Chuyển đổi các tòa nhà công nghiệp hoặc thương mại chưa sử dụng thành nhà ở (phải được chấp thuận thay đổi mục đích sử dụng).
- Khôi phục các tài sản được liệt kê (di sản) theo quy định bảo tồn.
Cả hai tuyến đường đều yêu cầu tuân thủ và lập hồ sơ bổ sung ngoài quy trình mua hàng tiêu chuẩn, đòi hỏi phải thẩm định kỹ lưỡng trước khi giao dịch và sự tham gia của thành phố.
Các quy tắc chuyển tiếp và thời hạn mà cố vấn phải theo dõi
Các nhà đầu tư đang trong quá trình thực hiện có một khoảng thời gian hạn hẹp để duy trì ngưỡng cũ. Để khóa yêu cầu 250,000 euro trước đây, người mua phải thanh toán 10% tiền đặt cọc trước ngày 31 tháng 8 năm 2024 và hoàn tất giao dịch mua trước ngày 30 tháng 4 năm 2025. Nếu bỏ lỡ một trong hai ngày này, các mức mới từ 400.000 euro đến 800.000 euro sẽ được áp dụng.
| Milestone | Hạn chót | Hiệu quả nếu đạt được |
|---|---|---|
| Trả trước (≥10%) cho bất động sản mục tiêu | Tháng Tám 31, 2024 | Giữ nguyên quyền đối với ngưỡng cũ (tùy thuộc vào thời hạn hoàn thành) |
| Đóng cửa (hoàn tất giao dịch mua) | Tháng Tư 30, 2025 | Hoàn tất theo các điều khoản trước đó là 250,000 € |
Các cố vấn nên kiểm tra lại biên lai công chứng, xác nhận ký quỹ và chữ ký hợp đồng để xác minh việc tuân thủ các ngày này.
Hạn chế sử dụng: Không cho thuê ngắn hạn và các giới hạn khác
Hy Lạp hiện cấm cho thuê ngắn hạn bất động sản Golden Visa (ví dụ: cho thuê nghỉ dưỡng qua đêm). Vi phạm sẽ dẫn đến hậu quả nghiêm trọng, bao gồm khả năng bị phạt lên đến 50,000 euro và thậm chí bị thu hồi giấy phép trong trường hợp nghiêm trọng. Điều này ảnh hưởng đáng kể đến các mô hình dòng tiền trước đây dựa vào việc cho thuê theo mùa; các nhà đầu tư nên điều chỉnh lại các giả định về lợi suất cho phù hợp.
Cấu trúc các vụ mua lại đủ điều kiện
Với ngưỡng đầu tư và quy tắc cấu hình cao hơn, việc cấu trúc tuân thủ tập trung vào:
- Nhắm mục tiêu vào một đơn vị nhà ở duy nhất đáp ứng mức tối thiểu 120 m² khi cần thiết và đạt ngưỡng áp dụng 400 euro/800 euro.
- Chỉ tận dụng các con đường ngoại lệ—dự án chuyển đổi hoặc phục hồi các tòa nhà được liệt kê—sau khi xác nhận các phê duyệt của địa phương (thay đổi mục đích sử dụng, giấy phép bảo tồn) và các điều kiện dự phòng trong ngân sách.
- Mô hình hóa thu nhập cho thuê mà không cho thuê ngắn hạn và điều chỉnh việc quản lý tài sản theo các hạn chế sử dụng của chương trình.
Ý nghĩa của thị trường đối với nhà đầu tư và cố vấn
Dự kiến nhu cầu sẽ tập trung vào các bất động sản giá trị cao, phù hợp với ngưỡng 800 euro (trung tâm Athens, Thessaloniki, một số đảo), trong khi phân khúc 400 euro sẽ thúc đẩy thị trường phân khúc trung bình đến cao cấp tại các thành phố hạng hai. Các chủ đầu tư có thể chuyển hướng sang các căn hộ lớn hơn để đáp ứng quy định 120 m². Lệnh cấm cho thuê ngắn hạn có thể chuyển hướng sự quan tâm của nhà đầu tư sang các khu dân cư cho thuê dài hạn với nhu cầu thuê ổn định.
Sự gia tăng đột biến số lượng đơn đăng ký vào năm 2024, sau đó giảm vào đầu năm 2025 cho thấy sự nhạy cảm về giá và tâm lý chờ đợi của những người mua có ngân sách hạn hẹp. Các cố vấn nên cập nhật phân khúc khách hàng và dự báo danh mục đầu tư cho phù hợp.
Danh sách kiểm tra: Sự cẩn thận trước khi tham gia
- Xác nhận ngưỡng áp dụng (lập bản đồ khu vực thành 800 euro so với 400 euro; đánh giá tiêu chí dân số đảo) và yêu cầu đơn vị đơn lẻ 120 m².
- Kiểm tra mục tiêu của khách hàng đối với ý định cho thuê ngắn hạn và điều chỉnh lại mô hình theo giả định cho thuê dài hạn.
- Đối với các chiến lược trị giá 250 euro: xem xét khả thi trước về việc thay đổi mục đích sử dụng hoặc khôi phục các tòa nhà được liệt kê với chính quyền thành phố và di sản.
- Nếu dựa vào cứu trợ chuyển tiếp: hãy xác minh ngày đặt cọc 10% và lên kế hoạch đóng trước ngày 30 tháng 4 năm 2025.
- Kiểm tra khả năng chịu đựng về tài chính và thanh khoản trong điều kiện chi phí đầu vào cao hơn; cân nhắc đa dạng hóa trên nhiều điểm đến.
Cách chúng tôi hỗ trợ các chiến lược xuyên biên giới
Công ty chúng tôi hỗ trợ các nhà đầu tư và cố vấn thiết kế các chiến lược di cư bất động sản tuân thủ luật thuế trên khắp các khu vực pháp lý. Để khách hàng so sánh các lựa chọn, chúng tôi có thể so sánh mức giá mới của Hy Lạp với các lộ trình đầu tư và thị trường bất động sản của Armenia, bao gồm:
Kết luận
Chương trình Thị thực Vàng Hy Lạp đã chuyển mình mạnh mẽ sang phân khúc cao cấp. Với ngưỡng đầu tư từ 400 đến 800 euro, quy định về căn hộ đơn lẻ 120 m², lệnh cấm cho thuê ngắn hạn và các trường hợp ngoại lệ được giới hạn trong phạm vi 250 euro, chương trình hiện đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và thẩm định sớm. Các cố vấn nắm vững bản đồ điều kiện mới - và hiệu chỉnh lại tài chính, mức sử dụng và thời hạn - sẽ bảo vệ kết quả của khách hàng và duy trì sự tuân thủ chương trình.
