Cải tổ chương trình Thị thực Vàng của Hy Lạp: Các mức giá mới và tác động đến bất động sản đối với nhà đầu tư và cố vấn

Chương trình Visa Vàng của Hy Lạp đã hoàn thành đợt cải tổ quan trọng nhất kể từ khi ra mắt. Ngưỡng đầu tư đã tăng lên, bản đồ các khu vực đủ điều kiện đã được vẽ lại, thời hạn chuyển tiếp đã kết thúc và các hạn chế về sử dụng bất động sản hiện ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận. Đối với các nhà đầu tư và cố vấn đang cân nhắc các lựa chọn định cư theo diện đầu tư vào năm 2026, việc hiểu rõ các quy định hiện hành — và bối cảnh rộng hơn của EU sau khi Tây Ban Nha rời đi — là rất quan trọng để xây dựng các giao dịch tuân thủ quy định và bảo vệ giá trị.

Những thay đổi trong luật visa vàng của Hy Lạp — và tại sao điều đó lại quan trọng

Luật Di trú Hy Lạp (Luật 5038/2023) đã được sửa đổi bởi Điều 64 của Luật 5100/2024, trong đó điều chỉnh lại mức giá cho chương trình Visa Vàng dành cho bất động sản và thu hẹp phạm vi đối tượng đủ điều kiện. Một sửa đổi tiếp theo, Luật 5167/2024, đã gia hạn thời hạn chuyển tiếp đến ngày 28 tháng 2 năm 2025. Tính đến tháng 4 năm 2026, không có luật nào sau đó thay thế hoàn toàn khung pháp lý này, mặc dù Luật 5162/2024 đã bổ sung thêm một lộ trình khởi nghiệp song song trị giá 250,000 euro thông qua các công ty đăng ký trên chương trình Elevate Greece.

Thay đổi quan trọng nhất là mô hình bất động sản hai khu vực: €800,000 ở vị trí địa lý đắc địa và €400,000 Ở những nơi khác, mức giá sàn 250,000 euro đã chi phối thị trường trong suốt một thập kỷ. Kết hợp với quy định về diện tích 120 m² cho mỗi căn hộ, lệnh cấm cho thuê ngắn hạn và việc chấm dứt chương trình Visa Vàng của Tây Ban Nha vào ngày 3 tháng 4 năm 2025, những thay đổi này đã định vị lại Hy Lạp như chương trình định cư bằng bất động sản lớn cuối cùng trên thực tế của EU — nhưng với mức giá khởi điểm cao hơn đáng kể.

Ngưỡng đầu tư mới và Khu vực đủ điều kiện

Luật pháp Hy Lạp quy định hai mức giá mua tối thiểu cho hình thức đầu tư bất động sản, cộng thêm một ngoại lệ hẹp ở mức 250,000 euro và một hình thức khởi nghiệp riêng biệt cũng ở mức 250,000 euro. Mỗi hình thức đều tuân theo các quy tắc cấu hình nghiêm ngặt.

Yêu cầu diện tích 120 m² áp dụng cho “không gian chính” — diện tích nội thất có thể ở được, không bao gồm kho chứa đồ, bãi đậu xe và các không gian phụ trợ khác. Việc gộp nhiều căn hộ nhỏ hơn để đạt mức giá sàn 400 euro hoặc 800 euro không còn được phép ở cả hai khu vực.

Nơi 250,000 Euro vẫn có hiệu quả: Các ngoại lệ được xác định chặt chẽ

Hai loại bất động sản có giá trị thấp hơn vẫn đủ điều kiện ở mức 250,000 euro, cả hai đều phải tuân thủ các điều kiện bổ sung mà phương thức thông thường không áp đặt.

Chuyển đổi từ không gian thương mại sang nhà ở. Đầu tư vào một bất động sản duy nhất mà việc chuyển đổi mục đích sử dụng sang nhà ở đã hoàn tất trước khi nộp đơn xin Golden Visa. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng có thể do người bán thực hiện. Các tòa nhà công nghiệp chỉ đủ điều kiện nếu không có hoạt động công nghiệp nào được tiến hành trong ít nhất năm năm. Bất động sản đã chuyển đổi không được sử dụng làm trụ sở đăng ký của công ty; vi phạm sẽ dẫn đến việc thu hồi giấy phép và phạt 50,000 euro.

Phục hồi các công trình kiến ​​trúc được xếp hạng di sản và có giá trị lịch sử. Đầu tư vào một tòa nhà được bảo tồn (διατηρητέο) duy nhất nhằm mục đích phục hồi hoặc xây dựng lại hoàn toàn. Bất kỳ việc chuyển nhượng tài sản nào trước khi việc phục hồi hoàn tất đều vô hiệu. Việc không hoàn thành phục hồi sẽ bị phạt 150,000 € (khoảng 163,000 USD) và mất quyền cư trú ngay lập tức.

Cả hai phương án đều yêu cầu thẩm định kỹ lưỡng trước giao dịch về việc phê duyệt thay đổi mục đích sử dụng, giấy phép bảo tồn và ngân sách bảo tồn — công việc này nên bắt đầu trước khi bất động sản được đặt chỗ, chứ không phải sau đó.

Giai đoạn chuyển tiếp đã kết thúc.

Chế độ chuyển tiếp cho phép người mua đang trong quá trình giao dịch được giữ nguyên mức giá tối thiểu 250,000 euro đã hoàn toàn hết hiệu lực. Để đủ điều kiện, người nộp đơn phải đặt cọc 10% (hoặc có thỏa thuận sơ bộ hợp lệ kèm bằng chứng ngân hàng) trước ngày 31 tháng 8 năm 2024 và hoàn tất việc mua bán trước ngày 31 tháng 12 năm 2024 — thời hạn mà Luật 5167/2024 sau đó đã gia hạn đến ngày 28 tháng 2 năm 2025. Nếu giao dịch mua bán bất động sản ban đầu không thành công, người mua có thể mua bất động sản thay thế trước ngày 30 tháng 4 năm 2025.

Tất cả các thời hạn chuyển tiếp hiện đã hết hạn. Các đơn đăng ký mới nộp trong năm 2026 sẽ phải tuân theo ngưỡng đầy đủ €400,000 / €800,000.

Hạn chế sử dụng: Không cho thuê ngắn hạn

Luật pháp Hy Lạp nghiêm cấm việc sử dụng bất động sản được cấp theo chương trình Golden Visa cho mục đích cho thuê ngắn hạn trong nền kinh tế chia sẻ (kiểu cho thuê Airbnb) hoặc cho thuê lại. Vi phạm sẽ dẫn đến việc thu hồi giấy phép và phạt hành chính 50,000 euro (khoảng 54,400 USD). Mức phạt tương tự cũng áp dụng cho các bất động sản thuộc chương trình chuyển đổi được sử dụng làm trụ sở đăng ký hoặc chi nhánh của một công ty.

Tác động đến thị trường là rất đáng kể. Dữ liệu của Ngân hàng Trung ương Hy Lạp cho thấy dòng vốn nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản Hy Lạp đã giảm khoảng 24% trong giai đoạn tháng 1 đến tháng 9 năm 2025 so với cùng kỳ năm 2024 — từ khoảng 1.925 tỷ euro xuống còn 1.46 tỷ euro. Các chuyên gia tư vấn trong ngành cho biết phần lớn các căn hộ Golden Visa ở khu vực Athens trước đây hoạt động trên các nền tảng cho thuê ngắn hạn (STR) đã được chuyển hướng sang cho thuê nhà ở dài hạn, mặc dù không có số liệu chính thức nào định lượng được sự thay đổi này.

Điều 5A Chế độ thuế đối với người không cư trú: Nửa còn lại của chiến lược

Đối với các nhà đầu tư siêu giàu, chế độ cư trú không thường trú theo Điều 5A của Hy Lạp thường là yếu tố quyết định hơn cả chính chương trình Golden Visa. Những cá nhân đủ điều kiện có thể chuyển nơi cư trú thuế của họ sang Hy Lạp và trả một khoản phí cố định. € 100,000 mỗi năm (Khoảng 109,000 USD) trên tất cả thu nhập từ nguồn nước ngoài, bất kể số tiền là bao nhiêu, kèm theo khoản phụ phí bổ sung. 20,000 euro mỗi năm cho mỗi thành viên gia đình được bao gồm.Quyền lợi này có hiệu lực tối đa 15 năm tính thuế và bao gồm miễn hoàn toàn thuế thừa kế và thuế quà tặng của Hy Lạp đối với tài sản nằm ngoài Hy Lạp.

Các điều kiện đủ điều kiện rất nghiêm ngặt. Người nộp đơn không được là cư dân thuế của Hy Lạp trong ít nhất bảy trong tám năm trước đó và phải thực hiện khoản đầu tư đủ điều kiện tối thiểu 500,000 euro vào bất động sản, vốn chủ sở hữu doanh nghiệp hoặc chứng khoán của Hy Lạp trong vòng ba năm kể từ khi đăng ký. Điều quan trọng là, luật có điều khoản tham chiếu cụ thể dành cho người sở hữu giấy phép cư trú hoạt động đầu tư theo Điều 16 của Luật 4251/2014, có thể đơn giản hóa việc chứng minh đầu tư cho một số người nhập cư đầu tư nhất định. Việc sở hữu giấy phép bất động sản Golden Visa tiêu chuẩn là khôngRiêng lẻ thì đã đủ — khách hàng nên phối hợp việc khai báo thuế và nhập cư như một giao dịch tích hợp duy nhất.

Điều 5A cũng yêu cầu việc chuyển nơi cư trú thuế thực tế sang Hy Lạp, điều này thường ngụ ý sự hiện diện thực tế hơn 183 ngày mỗi năm. Hồ sơ được nộp cho cơ quan thuế có thẩm quyền của Hy Lạp trước ngày 31 tháng 3 của năm tính thuế liên quan.

Hy Lạp trong bối cảnh chương trình định cư theo diện đầu tư của EU năm 2026

Chương trình Golden Visa của Tây Ban Nha chính thức kết thúc vào ngày 3 tháng 4 năm 2025 theo Luật Hữu cơ 1/2025; không có đơn đăng ký mới nào được chấp nhận kể từ ngày đó, mặc dù những người đang sở hữu visa vẫn có thể gia hạn theo các điều kiện trước đây. Bồ Đào Nha đã loại bỏ việc mua bất động sản trực tiếp khỏi chương trình Golden Visa vào tháng 10 năm 2023, và chương trình hiện hoạt động chủ yếu thông qua việc chuyển vốn 500,000 euro cho các quỹ đầu tư đủ điều kiện. Kết quả là: Hy Lạp là quốc gia thành viên lớn duy nhất của EU vẫn còn cung cấp quyền cư trú thông qua việc mua bất động sản trực tiếp.

Câu hỏi chiến lược dành cho khách hàng năm 2026 không còn là “nơi nào có mức cư trú rẻ nhất?” mà là “tôi muốn nắm giữ loại tài sản nào, và chế độ thuế nào sẽ áp dụng cho nó?”. Hy Lạp cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản trực tiếp, chế độ cư trú không thường trú theo Điều 5A đang hoạt động mạnh mẽ, và không yêu cầu thời gian lưu trú tối thiểu. Bồ Đào Nha cung cấp cơ hội đầu tư vào quỹ và quy trình nhập tịch nhanh hơn. Malta cung cấp quyền tiếp cận EU thông qua đóng góp và cho thuê. Câu trả lời đúng phụ thuộc vào chiến lược danh mục đầu tư, cấu trúc gia đình và kế hoạch cư trú thực tế của khách hàng.

Khối lượng ứng dụng và xu hướng thị trường

Theo phụ lục thống kê hàng tháng do Bộ Di trú và Tị nạn Hy Lạp công bố, chương trình Visa Vàng đã nhận được khoảng 9,386 đơn xin cấp visa ban đầu trong cả năm 2024 (con số này đã được điều chỉnh tăng so với ước tính trước đó là 9,289). Đối với năm 2025, dữ liệu của Bộ cho thấy khoảng 8,879 đơn được chấp thuận, trong khi tốc độ xét duyệt đơn chậm lại đáng kể vào cuối năm khi các ngưỡng mới có hiệu lực. Tính đến tháng 2 năm 2026, Bộ báo cáo 792 đơn xin cấp visa ban đầu tính đến thời điểm đó, nhìn chung phù hợp với sự chậm lại sau khi cải tổ.

Các quốc tịch dẫn đầu về nguồn cung bất động sản trong giai đoạn 2025–2026 vẫn là Trung Quốc (đoàn người nhập cư lớn nhất), tiếp theo là Thổ Nhĩ Kỳ, Israel, Iran và Hoa Kỳ. Trên thực tế, mức giá quan trọng nhất dao động khoảng 4,500–8,000 euro/m² tại trung tâm Athens, 2,300–3,000 euro/m² tại Thessaloniki và 2,000–3,500 euro/m² tại Crete — mặc dù mức giá này có sự khác biệt đáng kể tùy thuộc vào khu vực và tình trạng của bất động sản.

Quy trình nộp đơn và tổng chi phí

Quy trình xin Visa Vàng phần lớn được thực hiện từ xa: chỉ cần một lần đến Hy Lạp trực tiếp để nộp dữ liệu sinh trắc học. Một quy trình điển hình trải qua năm giai đoạn — lựa chọn bất động sản, chuẩn bị pháp lý (mã số thuế Hy Lạp, tài khoản ngân hàng, giấy ủy quyền), giao dịch công chứng và chuyển nhượng tại Cơ quan Đăng ký Đất đai, nộp hồ sơ cho cơ quan quản lý xuất nhập cảnh và thu thập dữ liệu sinh trắc học. Thời gian xử lý theo luật định là hai tháng kể từ khi nhận được hồ sơ đầy đủ theo Điều 100, khoản 10 của Bộ luật Di trú, nhưng thời gian xử lý thực tế hiện nay dao động từ bốn đến chín tháng tùy thuộc vào sự sẵn có của hồ sơ và khối lượng công việc của cục quản lý xuất nhập cảnh khu vực.

Mức phí chính phủ khá thấp so với khoản đầu tư: 2,000 euro cho mỗi người lớn đăng ký, 150 euro cho mỗi thành viên gia đình phụ thuộcvà được miễn trừ cho người chưa đủ 18 tuổi. Phí in ấn giấy phép cư trú điện tử là 16 euro, và phí gia hạn là 2,000 euro. Ngoài ra, các chi phí giao dịch thường bao gồm phí công chứng, phí dịch thuật và chứng thực, thuế chuyển nhượng bất động sản và phí đăng ký đất đai — tổng cộng cộng thêm khoảng 7% đến 10% vào khoản đầu tư ban đầu.

Con đường hòa nhập gia đình, đổi mới và quyền công dân

Giấy phép được cấp trong thời hạn 5 năm và có thể gia hạn vô thời hạn miễn là khoản đầu tư đủ điều kiện được duy trì. Các thành viên gia đình đủ điều kiện được bao gồm trong một đơn đăng ký duy nhất là vợ/chồng (hoặc người bạn đời đã đăng ký theo thỏa thuận chung sống hợp pháp), con chưa kết hôn dưới 21 tuổi (có thể kéo dài đến 24 tuổi đối với sinh viên phụ thuộc tài chính tại Hy Lạp), và cha mẹ phụ thuộc của cả hai vợ chồng. Không có yêu cầu về thời gian cư trú tối thiểu để duy trì giấy phép.

Để nhập quốc tịch Hy Lạp, cần có bảy năm cư trú hợp pháp liên tục, trình độ tiếng Hy Lạp B1 và ​​hoàn thành thành công kỳ thi công dân. Đối với các nhà đầu tư không thực sự chuyển đến sinh sống tại Hy Lạp, Visa Vàng nên được hiểu là một công cụ về cư trú và di chuyển – chứ không phải là con đường tắt để có hộ chiếu EU.

Cấu trúc các vụ mua lại đủ điều kiện

Đối với hầu hết các nhà đầu tư tham gia chương trình vào năm 2026, con đường an toàn nhất là mua một căn hộ riêng lẻ có diện tích từ 120 m² trở lên, được định giá theo ngưỡng Khu A hoặc Khu B hiện hành, với mục đích cho thuê nhà ở dài hạn. Các phương án chuyển đổi mục đích sử dụng và bảo tồn di sản vẫn khả thi nhưng chỉ nên thực hiện sau khi đã nhận được sự chấp thuận về việc thay đổi mục đích sử dụng, giấy phép bảo tồn và ngân sách dự phòng từ cả chính quyền thành phố và cơ quan bảo tồn. Con đường khởi nghiệp theo Điều 44 của Luật 5162/2024 là một lựa chọn khả thi cho các nhà đầu tư định hướng công nghệ muốn có quyền cư trú tại EU mà không cần đầu tư vào bất động sản Hy Lạp.

Dù lựa chọn lộ trình nào, các cố vấn nên kết hợp việc nộp đơn nhập cư với việc xem xét song song tình trạng cư trú thuế của khách hàng. Đối với các gia đình có thu nhập nước ngoài đáng kể, việc bổ sung lựa chọn không cư trú theo Điều 5A vào chương trình Golden Visa có thể làm thay đổi đáng kể hiệu quả chi phí của chương trình.

Danh sách kiểm tra thẩm định trước khi ký kết hợp đồng

• Xác nhận ngưỡng áp dụng (Khu A 800 € so với Khu B 400 €) và kiểm tra yêu cầu diện tích 120 m² cho mỗi căn hộ riêng lẻ so với giấy chứng nhận “không gian chính” của bất động sản.
• Kiểm tra độ bền vững của mô hình cho thuê chỉ dựa trên các giả định cho thuê dài hạn — không tính cho thuê ngắn hạn (STR), không tính việc sử dụng chỗ ngồi cho doanh nhân đối với các bất động sản được chuyển đổi.
• Đối với các dự án chuyển đổi hoặc bảo tồn di sản trị giá 250 euro, cần có sự chấp thuận trước từ chính quyền địa phương và Hội đồng Di sản Kiến trúc Hy Lạp trước khi đặt cọc.
• Lập sơ đồ tình trạng cư trú thuế của khách hàng: nếu thuộc phạm vi điều khoản không cư trú theo Điều 5A, hãy lên kế hoạch cho hạn chót bầu cử ngày 31 tháng 3 và bài kiểm tra bảy trong tám điều kiện không cư trú trước khi hoàn tất giao dịch.
• Tiến hành so sánh song song với các quỹ của Bồ Đào Nha, chương trình MPRP của Malta và các lộ trình đầu tư của Armenia để xác nhận Hy Lạp là lựa chọn phù hợp.
• Đối chiếu các giấy chứng nhận thế chấp đất đai, giấy chứng nhận không sử dụng đất theo giấy phép trước đó và hồ sơ công chứng với danh sách kiểm tra giấy tờ của Bộ Di trú.

Cách Vardanyan & Partners hỗ trợ các chiến lược xuyên biên giới

Công ty chúng tôi tư vấn cho các nhà đầu tư và văn phòng gia đình về chiến lược định cư thông qua đầu tư trên nhiều khu vực pháp lý, với kinh nghiệm sâu rộng trong việc cấu trúc các khoản đầu tư xuyên biên giới giữa Hy Lạp, Armenia và các chương trình châu Âu khác. Đối với khách hàng đang so sánh Hy Lạp với các lựa chọn thay thế là Armenia, chúng tôi điều phối toàn bộ quy trình thẩm định bất động sản, thành lập công ty, ngân hàng và định vị thuế:

• Giấy phép cư trú Armenia — tạm thời và vĩnh viễn
• Đầu tư bất động sản tại Armenia
• Cơ cấu thành lập công ty và sở hữu tài sản của Armenia
• Giao dịch bất động sản và thẩm định pháp lý tại Armenia
• Chiến lược thị thực và di chuyển
• Lập kế hoạch và báo cáo thuế xuyên biên giới

Kết luận

Chương trình Visa Vàng của Hy Lạp đã chuyển hướng mạnh mẽ sang phân khúc cao cấp. Với ngưỡng giá trị bất động sản từ 400 đến 800 euro, quy định về diện tích nhà ở đơn lẻ tối thiểu 120 m², lệnh cấm cho thuê ngắn hạn, các ngoại lệ được quy định chặt chẽ ở mức 250 euro, và một lộ trình khởi nghiệp hoàn toàn mới, chương trình hiện đòi hỏi sự lên kế hoạch cẩn thận và thẩm định sớm. Cùng với việc Tây Ban Nha rút khỏi chương trình và Bồ Đào Nha chuyển hướng khỏi bất động sản, việc định vị lại của Hy Lạp đã định hình lại toàn bộ thị trường định cư theo diện đầu tư của EU. Các cố vấn nắm vững bản đồ điều kiện mới – và kết hợp nó với chiến lược thuế theo Điều 5A phù hợp – sẽ bảo vệ kết quả của khách hàng và duy trì sự tuân thủ chương trình đến năm 2026 và những năm tiếp theo.

Các câu hỏi thường gặp