Hậu quả của chương trình Visa Vàng Bồ Đào Nha: Vụ gian lận khách sạn-căn hộ trị giá 37 triệu euro và rủi ro lâu dài đối với các nhà đầu tư.

Chương trình cấp thị thực vàng đầu tư bất động sản của Bồ Đào Nha đã đóng cửa — nhưng những rủi ro tiềm ẩn thì vẫn còn. Khi các tranh chấp giữa nhà đầu tư và các giao dịch bất động sản đang trong giai đoạn xây dựng tiếp tục nổi lên, sự kết hợp giữa các bên xuyên biên giới, các tuyên bố tiếp thị và quy định đang thay đổi tạo ra một bối cảnh phục hồi phức tạp. Bản tóm tắt này nêu bật những vấn đề quan trọng đối với việc bảo vệ nhà đầu tư, tư thế kiện tụng và trách nhiệm pháp lý của cố vấn, được cập nhật với các diễn biến năm 2025–2026, bao gồm cải cách quốc tịch tháng 4 năm 2026 và vụ phá sản của IR Group.

Mục lục

1. Việc đóng cửa chương trình định cư theo diện thừa kế bất động sản ở Bồ Đào Nha và những gì sẽ diễn ra vào năm 2026.
2. Dự án trị giá 37 triệu Euro của IR Group: Khách sạn & SPA Lagos Beach
3. Rủi ro khi mua nhà trên bản vẽ trong chương trình Golden Visa: những dấu hiệu cảnh báo.
4. Các con đường tố tụng và thi hành án
5. Trách nhiệm pháp lý của cố vấn và nghĩa vụ thẩm định
6. Chiến lược thu hồi tài sản và xuyên biên giới
7. Cải cách quốc tịch Bồ Đào Nha tháng 4 năm 2026
8. Danh sách kiểm tra thực tế dành cho các công ty luật và văn phòng quản lý tài sản gia đình.
9. Đa dạng hóa nơi cư trú và cơ hội đầu tư
10. Các câu hỏi thường gặp

Việc đóng cửa chương trình định cư theo diện thừa kế bất động sản ở Bồ Đào Nha và những gì sẽ diễn ra vào năm 2026.

Luật 56/2023 (“Mais Habitação”) được công bố vào ngày 6 tháng 10 năm 2023 và có hiệu lực vào ngày hôm sau, loại bỏ các đơn xin Golden Visa mới thông qua việc mua bất động sản trực tiếp và các quỹ đầu tư liên kết với bất động sản. Các đơn đã nộp trước ngày 7 tháng 10 năm 2023 vẫn được áp dụng theo khuôn khổ cũ trước khi cải cách, nhưng hiệu quả thực hiện dự án, khả năng thanh toán của chủ đầu tư và việc thực thi bảo vệ nhà đầu tư vẫn là những vấn đề cần quan tâm đối với những người sở hữu visa này.

Chương trình này vẫn hoạt động vào năm 2026, với năm lộ trình không liên quan đến bất động sản nhà ở: quỹ đầu tư được quản lý (tối thiểu 500,000 euro trong quỹ do CMVM giám sát, nắm giữ ít nhất năm năm, với ít nhất 60% đầu tư vào các công ty Bồ Đào Nha); nghiên cứu khoa học (500,000 euro); hỗ trợ văn hóa và di sản (250,000 euro, hoặc 200,000 euro ở các khu vực mật độ dân cư thấp); đầu tư kinh doanh (vốn 500,000 euro với năm việc làm cố định hoặc mười việc làm); và tạo việc làm thuần túy (mười vị trí toàn thời gian, không yêu cầu vốn tối thiểu). "Visa Đoàn kết" thường được nhắc đến vẫn chỉ là lý thuyết — chưa có luật thực thi nào được ban hành tính đến tháng 4 năm 2026.

Quy mô rất quan trọng khi đánh giá mức độ tiếp nhận. Theo số liệu được xác nhận từ nhiều nguồn khác nhau, chương trình Visa Vàng của Bồ Đào Nha đã tiếp nhận khoảng 15,619 người nộp đơn chính và khoảng 24,983 người phụ thuộc tính đến cuối năm 2023, với tổng lượng người nhập cư tích lũy vượt quá 9.2 tỷ euro vào đầu năm 2025. Cơ quan Hội nhập, Di trú và Tị nạn (AIMA) hiện đang phải đối mặt với lượng hồ sơ tồn đọng ước tính từ 45,000 đến 50,000 đơn trên tất cả các hạng mục, tạo ra sự không chắc chắn đáng kể cho việc gia hạn và thời gian xử lý hồ sơ cũ.

Dự án trị giá 37 triệu Euro của IR Group: Khách sạn & SPA Lagos Beach

Cụm vụ gian lận khách sạn-căn hộ được ghi nhận rõ ràng nhất liên quan đến chương trình Visa Vàng của Bồ Đào Nha tập trung vào IR Group và công ty con Importantaltura. Dự án chính được tiếp thị cho các nhà đầu tư nước ngoài là Lagos Beach Hotel & SPA — trước đây được biết đến với tên Hotel Golfinho — nằm tại Praia Dona Ana ở Lagos, trên bờ biển Algarve. Các hoạt động bán hàng hướng đến nhà đầu tư được cho là diễn ra từ các văn phòng trên Avenida da Liberdade ở Lisbon và từ Hồng Kông và Bắc Kinh, chào mời lợi suất cố định trong khoảng 7-10% cùng với những căn hộ không tồn tại bên ngoài khu phát triển Lagos.

Các báo cáo và hồ sơ của chủ nợ mô tả những đặc điểm nổi bật của một cấu trúc kiểu Ponzi: tên công ty được lấy cảm hứng từ một công ty Bồ Đào Nha không liên quan thành lập năm 1989, và IR Group bị cáo buộc đã sử dụng Quy trình Tái thiết Đặc biệt (PER) của Bồ Đào Nha như một chiến thuật trì hoãn trong khi chuyển nhượng 85 căn hộ trị giá khoảng 13 triệu euro cho một công ty bình phong có liên quan. Cả IR Group và Importantaltura đều bị tuyên bố phá sản chính thức vào tháng 6 năm 2025. Các chủ nợ và Cơ quan Thuế Bồ Đào Nha đã đưa ra các cáo buộc về việc tẩu tán tài sản, giao dịch giả mạo và quản lý yếu kém, với các thủ tục dân sự và phá sản đang được tiến hành. Hơn 150 nhà đầu tư được cho là đã chịu tổn thất tổng cộng khoảng 37 triệu euro, chủ yếu là công dân Brazil và Trung Quốc, với thêm thông tin về thiệt hại từ các nhà đầu tư Trung Đông. Một nạn nhân được nêu tên, công dân Brazil Cláudio Fetter, được cho là đã trả tiền cho một lô đất ở Lagos nhưng lô đất đó chưa bao giờ được xây dựng và không nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu cũng như thu nhập cho thuê.

Các cáo buộc hình sự đang có hiệu lực đối với các lãnh đạo của IR Group và tình trạng chính xác của từng vụ kiện dân sự cụ thể không được báo cáo tập trung; những chi tiết đó cần được xác minh từng trường hợp thông qua hồ sơ tòa án Bồ Đào Nha và luật sư.

Rủi ro khi mua nhà trên bản vẽ trong chương trình Golden Visa: những dấu hiệu cảnh báo.

Các dự án khách sạn-căn hộ và căn hộ dịch vụ thường dựa vào việc bán nhà trên bản vẽ để đáp ứng các chỉ tiêu chương trình. Cấu trúc đó có thể chuyển giao rủi ro phát triển và thị trường đáng kể cho các nhà đầu tư. Mặc dù mỗi dự án đều độc đáo, nhưng các dấu hiệu cảnh báo thường có điểm tương đồng:

• Những lời hứa về “lợi suất cố định” không thể kiểm chứng được nếu không có báo cáo tài chính dự án đã được kiểm toán hoặc các biện pháp kiểm soát quỹ ký quỹ.
• Cấu trúc cổ phần phức tạp tách biệt dòng tiền hoạt động kinh doanh khỏi chứng khoán của nhà đầu tư.
• Các điều kiện tiên quyết về cấp phép, quyền sở hữu đất đai hoặc xây dựng không được phản ánh đầy đủ trong các điều kiện tiên quyết chặt chẽ.
• Tiếp thị bằng cách thay thế những cuốn brochure bóng bẩy bằng các hợp đồng ràng buộc pháp lý và các gói bảo đảm an ninh.
• Quản trị yếu kém hoặc thiếu đồng bộ: không có hội đồng quản trị độc lập, sử dụng nhà thầu có quan hệ liên kết, hoặc vốn mỏng.
• Sử dụng các thủ tục phục hồi hoặc tái cấu trúc để trì hoãn việc thi hành án của chủ nợ thay vì khôi phục hoạt động kinh doanh.
• Việc chuyển giao tài sản giữa các công ty cho các thực thể vỏ bọc có liên quan với mức định giá không theo giá thị trường.

Những mối quan ngại này không chỉ mang tính lý thuyết. Tại Hoa Kỳ, vấn đề dân sự tương đương gần nhất là... Lan Li và cộng sự. v. Joseph Walsh và cộng sự. (Tòa án Quận Hoa Kỳ, Quận Nam Florida, Vụ án 9:16-cv-81871-KAM), phát sinh từ chương trình EB-5 của Khách sạn Palm House ở Palm Beach, Florida. Mỗi nhà đầu tư đã trả 500,000 đô la cộng với phí 40,000 đô la, gắn liền với quyền thường trú tại Hoa Kỳ thông qua một dự án đã không thành công. Phán quyết dân sự cuối cùng vượt quá 26 triệu đô la — đính chính con số “thỏa thuận 39 triệu đô la” đôi khi được nhắc lại trong các bài báo thứ cấp. Bài học rút ra vẫn không thay đổi: việc đòi bồi thường dân sự đối với các hoạt động quảng bá đầu tư di cư gây hiểu nhầm là có thật và có thể định lượng được khi được hỗ trợ bởi bằng chứng và sự phối hợp của các nguyên đơn.

Các con đường tố tụng và thi hành án

Khi nhà đầu tư nghi ngờ có sự xuyên tạc hoặc lạm dụng quỹ, một chiến lược pháp lý phối hợp cần xem xét nhiều hướng khác nhau. Sự kết hợp phù hợp phụ thuộc vào các điều khoản hợp đồng, luật áp dụng, nơi cư trú của bên chủ đầu tư và vị trí tài sản.

Môi trường pháp lý không hề trung lập. Vào ngày 29 tháng 4 năm 2025, Đại Thẩm đoàn của Tòa án Công lý Liên minh châu Âu đã ra phán quyết trong Vụ án C-181/23 rằng chương trình cấp quốc tịch theo diện đầu tư của Malta không tương thích với luật pháp EU, coi việc nhập tịch không phải là một giao dịch thương mại. Malta tiếp tục ban hành Đạo luật XXI năm 2025 vào ngày 24 tháng 7 năm 2025, thay thế khung chương trình cấp quốc tịch theo diện đầu tư trước đó bằng một chế độ dựa trên thành tích và cư trú, dưới sự giám sát của bộ trưởng. Vào ngày 12 tháng 12 năm 2024, Liên minh châu Âu đã vĩnh viễn bãi bỏ quyền đi lại miễn thị thực đối với người mang hộ chiếu Vanuatu - đây là lần đầu tiên khối này hủy bỏ một thỏa thuận song phương miễn thị thực một cách rõ ràng vì những lo ngại về an ninh của chương trình cấp quốc tịch theo diện đầu tư. Những can thiệp này nhắc nhở chúng ta rằng cơ sở pháp lý theo các sản phẩm di cư đầu tư có thể thay đổi ngay cả sau khi các khoản đầu tư đã được thực hiện.

Trách nhiệm pháp lý của cố vấn và nghĩa vụ thẩm định

Trách nhiệm pháp lý của cố vấn đầu tư là vấn đề tiếp theo cần quan tâm trong nhiều tranh chấp về chuyển đổi đầu tư. Các khía cạnh chính bao gồm:

• Trình bày sai: Liệu các tuyên bố về “lợi suất đảm bảo”, thời gian hoàn thành dự án, hay tỷ lệ lấp đầy có được nêu ra như là sự thật chứ không phải là ý kiến ​​chủ quan? Các cảnh báo rủi ro có đầy đủ và cân bằng không?
• Tính phù hợp và xung đột: Liệu cố vấn có tiết lộ về khoản thù lao, mối quan hệ với các bên liên quan, hoặc các khoản ưu đãi theo khối lượng gắn liền với một nhà phát triển cụ thể nào không?
• Thẩm định: Liệu cố vấn có tự mình xác minh giấy phép, quyền sở hữu, tình hình tài chính và cơ chế ký quỹ hay chỉ đơn thuần là đóng gói lại các tài liệu của chủ đầu tư?
• Tình trạng quản lý: Cố vấn đó có được cấp phép theo quy định không? Nếu có, cơ quan quản lý có thể cung cấp các kênh khiếu nại và chương trình bồi thường.
• Sàng lọc các dấu hiệu cảnh báo: Liệu cố vấn đã kiểm tra các mô hình hiện nay thường liên quan đến gian lận kiểu IR Group, chẳng hạn như việc mượn tên công ty ma, sử dụng hồ sơ PER để phòng thủ, hoặc chuyển nhượng căn hộ ngoài bảng cân đối kế toán hay chưa?

Chiến lược thu hồi tài sản và xuyên biên giới

Trong các dự án hoạt động kém hiệu quả hoặc không đạt kết quả, tốc độ và sự phối hợp là rất quan trọng. Các bước thực hành bao gồm:

• Lập bản đồ tài sản: Xác định các tài khoản ngân hàng, tài sản, khoản phải thu và các khoản vay nội bộ liên quan đến dự án và các bên chủ chốt.
• Biện pháp cứu trợ tạm thời: Hãy yêu cầu lệnh phong tỏa tài sản nếu có nguy cơ tẩu tán; chuẩn bị cho việc công nhận và thi hành án xuyên biên giới.
• Đánh giá an ninh: Kiểm tra kỹ lưỡng các cam kết cổ phần, thế chấp và các khoản phí; xác nhận tính hợp lệ của việc đăng ký và quyền ưu tiên.
• Đường ray song song: Kết hợp các khiếu nại dân sự với các khiếu nại theo quy định và, nếu cần thiết, các khiếu nại hình sự để mở rộng phạm vi thu thập bằng chứng và tăng cường khả năng dàn xếp.
• Sự gắn kết nhóm: Tập trung các nhà đầu tư vào một chiến lược duy nhất, điều chỉnh nguồn vốn và chuẩn hóa việc lưu trữ tài liệu.
• Giám sát rủi ro phá sản: Theo dõi các cuộc họp của chủ nợ và phản đối các cơ hội thu hồi tài sản đối với các giao dịch chuyển nhượng giữa các bên liên quan được thực hiện trước khi nộp đơn phá sản.

Cải cách quốc tịch Bồ Đào Nha tháng 4 năm 2026

Một diễn biến chính sách quan trọng trong giai đoạn 2025–2026 ảnh hưởng đến tính toán chiến lược của mỗi người sở hữu Visa Vàng đang theo đuổi quốc tịch Bồ Đào Nha. Vào tháng 6 năm 2025, chính phủ đề xuất kéo dài thời hạn nhập tịch. Quốc hội đã thông qua yêu cầu bảy năm đối với công dân CPLP và EU và yêu cầu mười năm đối với những người khác vào tháng 10 năm 2025. Tòa án Hiến pháp đã bác bỏ bốn điều khoản vào ngày 15 tháng 12 năm 2025, và Tổng thống đã phủ quyết gói luật này (Nghị định 17/XVII) vào ngày 19 tháng 12 năm 2025. Một dự luật sửa đổi sau đó đã được thông qua với đa số hai phần ba nghị viện vào ngày 1 tháng 4 năm 2026 và đang chờ Tổng thống ban hành.

Hai yếu tố quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư truyền thống. Thứ nhất, thời hạn mười năm được tính từ ngày cấp giấy phép đầu tiên thay vì ngày nộp đơn, điều này phần nào giảm nhẹ hình phạt tồn đọng của AIMA nhưng vẫn thay thế hiệu quả lộ trình năm năm trước đây. Thứ hai, đối với hầu hết các nhà đầu tư Golden Visa, thường trú sau năm năm giờ đây trở thành mục tiêu chiến lược chính, với việc xin quốc tịch được hoãn lại đến năm thứ mười. Kế hoạch dựa trên giả định thời hạn năm năm để xin quốc tịch cần được xem xét lại, bao gồm cả các thỏa thuận về thừa kế và cư trú thuế.

Danh sách kiểm tra thực tế dành cho các công ty luật và văn phòng quản lý tài sản gia đình.

• Tìm kiếm khách hàng có liên quan đến các dự án bất động sản Golden Visa tại Bồ Đào Nha; nắm bắt thông tin về đầu tư, tiến độ và các đối tác, đặc biệt chú trọng đến IR Group / Importantaltura / Lagos Beach Hotel & SPA.
• Lưu giữ các tài liệu: hợp đồng đăng ký, bản cáo bạch sản phẩm, điều khoản hợp đồng, email và tin nhắn WhatsApp, bản trình bày tiếp thị, hồ sơ thẩm định, bằng chứng thanh toán và xác nhận SWIFT của ngân hàng.
• Bảo mật hồ sơ doanh nghiệp: Sổ đăng ký công ty mục đích đặc biệt (SPV), sổ cổ đông, biên bản họp hội đồng quản trị, ý kiến ​​kiểm toán và hợp đồng xây dựng.
• Xác minh tình trạng pháp lý: luật điều chỉnh, điều khoản về thẩm quyền xét xử, thỏa thuận trọng tài và quyền lợi bảo đảm.
• Xác định lại mốc thời gian nhập tịch theo cải cách luật quốc tịch tháng 4 năm 2026; xác định những khách hàng có kế hoạch dựa trên giả định thời hạn nhập tịch năm năm.
• Cung cấp hỗ trợ pháp y và điều tra để truy tìm tài sản trên khắp Bồ Đào Nha, Hồng Kông và các khu vực pháp lý liên quan.
• Đánh giá tính khả thi của hành động tập thể để tổng hợp các yêu cầu bồi thường và giảm chi phí cho mỗi nhà đầu tư.
• Phối hợp với các cơ quan quản lý khi có sự tham gia của các cố vấn hoặc quỹ được cấp phép.

Đa dạng hóa nơi cư trú và cơ hội đầu tư

Với rủi ro chính sách gia tăng tại Liên minh châu Âu, các nhà đầu tư thường đánh giá lại chiến lược cư trú và phân bổ tài sản của mình. Đa dạng hóa có thể bao gồm các khu vực pháp lý ngoài EU có các biện pháp bảo vệ tài sản thực rõ ràng hơn, hoặc các khu vực pháp lý nơi việc di cư đầu tư dựa trên hoạt động kinh doanh hoặc cư trú dài hạn hơn là phát triển bất động sản mang tính đầu cơ. Armenia là một trong những khu vực pháp lý như vậy, và Vardanyan & Partners - trong khi tập trung vào các vấn đề nhập cư và doanh nghiệp của Armenia - thường xuyên phối hợp với các luật sư Bồ Đào Nha đáng tin cậy trong công tác thu hồi vốn đầu tư và chiến lược xuyên biên giới.

• Để lập kế hoạch nhà ở phục vụ mục đích kinh doanh, hãy xem tổng quan của chúng tôi về đăng ký kinh doanh tại Armenia và các lựa chọn cư trú theo cặp.
• Đối với chương trình định cư dành cho nhà đầu tư dựa trên điều kiện vốn, vui lòng xem xét lại. Cư trú theo diện đầu tư tại Armenia.
• Hãy đánh giá tình hình thuế ngay từ giai đoạn đầu của bất kỳ kế hoạch di dời hoặc đầu tư nào, bắt đầu bằng bài giới thiệu ngắn gọn của chúng tôi về... thuế ở Armenia.
• Nếu bạn muốn áp dụng phương pháp xin visa, hãy cân nhắc... Các lựa chọn visa Armenia và, nếu phù hợp, dài hạn Kế hoạch quốc tịch Armenia.

Những nội dung nêu trên không được coi là tư vấn tài chính hoặc pháp lý. Luôn luôn tìm kiếm tư vấn chuyên biệt phù hợp với hoàn cảnh cá nhân của bạn và các khu vực pháp lý cụ thể liên quan. Thông tin về các thủ tục tố tụng tại Bồ Đào Nha phản ánh các tài liệu được công bố công khai và cần được xác minh độc lập với luật sư Bồ Đào Nha trước khi tiến hành.

Các câu hỏi thường gặp