Mối liên hệ giữa bất động sản và giá nhà ở đang được xem xét kỹ lưỡng: giải quyết những lo ngại về giá nhà ở trong bối cảnh di cư đầu tư.

Khi các chính phủ xem xét lại mô hình visa vàng, một thách thức chính sách trọng tâm là tác động đến nhà ở từ việc liên kết bất động sản. Các chương trình ràng buộc quyền cư trú với tài sản thường thu hút sự giám sát của công chúng khi khả năng chi trả trở nên tồi tệ hơn, bất kể các yếu tố thị trường rộng lớn hơn. Đối với các bộ, nhà quảng bá và nhà phát triển, đây hiện là một vấn đề truyền thông và thiết kế quan trọng với những hậu quả pháp lý thực sự. Vào tháng 4 năm 2025, Tòa án Công lý Liên minh châu Âu đã phán quyết chống lại chương trình đầu tư lấy quốc tịch của Malta (Vụ án C-181/23), gửi đi một tín hiệu rõ ràng rằng EU ngày càng hoài nghi về các chương trình cư trú và quốc tịch được thương mại hóa.

Các chương trình định cư đầu tư (visa vàng) ảnh hưởng đến thị trường bất động sản như thế nào: cơ chế và rủi ro

Các khuôn khổ visa vàng thường có các tuyến đầu tư bất động sản hoặc quỹ. Khi các tuyến đầu tư này chiếm ưu thế, nhu cầu có thể tập trung vào các phân khúc bất động sản cụ thể, làm dấy lên lo ngại về khả năng chi trả và tiếp cận nhà ở. Các nhà hoạch định chính sách của EU đã cảnh báo rõ ràng rằng các chương trình như vậy có thể tạo ra “áp lực lên lĩnh vực bất động sản, do đó làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở”.Nghị viện Châu Âu, 2022), trong khi bình luận thị trường đặt câu hỏi liệu những chương trình này có mang lại lợi ích kinh tế có ý nghĩa so với chi phí xã hội hay không (Reuters Breakingviews, 2024).

Các cơ chế mà liên kết bất động sản có thể khuếch đại tác động đến nhà ở bao gồm:

• Hiệu ứng ngưỡng: Khi luật quy định mức mua tối thiểu (ví dụ: 500,000 EUR), người bán có thể neo giá chào bán gần ngưỡng đó, tạo ra "mức giá cao hơn" trong các phân khúc mục tiêu.IZA, 2024).
• Sự quá tải phân khúc: Nhu cầu đầu tư thường tập trung vào các khu vực đô thị đắc địa và các công trình xây mới, làm gia tăng áp lực giá cả khi nguồn cung đáp ứng chậm (Reuters, năm 2024).
• Động lực kỳ vọng: Các nhà phát triển có thể chuyển hướng đầu tư sang các dự án đủ điều kiện cho nhà đầu tư, có khả năng thay thế các căn hộ tầm trung hoặc giá rẻ khi lợi nhuận cao hơn ở phân khúc đủ điều kiện (Nghị viện Châu Âu, 2022).
• Khả năng quan sát và truyền tín hiệu: Việc quảng bá các lợi ích dành cho cư dân có thể thu hút người mua không phải cư dân, làm tăng thêm nhu cầu trong chu kỳ thị trường vốn đã khan hiếm.Reuters, năm 2024).

Những bài học thực tiễn từ Bồ Đào Nha và Tây Ban Nha: đo lường tác động của giá nhà ở và căng thẳng thị trường

Bồ Đào Nha cung cấp một ví dụ thực nghiệm rõ ràng về tác động của chương trình nhà ở. Một báo cáo nghiên cứu năm 2024 của Đài quan sát Thuế EU ghi nhận một khoản "phụ phí visa vàng" có ý nghĩa thống kê, khoảng 38,000 EUR — tương đương khoảng 10% — đối với các bất động sản có giá gần ngưỡng đủ điều kiện 500,000 EUR, cho thấy thiết kế chương trình có thể trực tiếp định hình giá cả ở phân khúc cao cấp.IZA, 2024Hiện chưa có nghiên cứu nhân quả xuyên quốc gia nào có độ chính xác tương đương như vậy đối với các khu vực pháp lý khác, điều này khiến Bồ Đào Nha trở thành chuẩn mực thực nghiệm hàng đầu.

Các dấu hiệu thị trường rộng hơn nhấn mạnh sự nhạy cảm của thị trường nhà ở với nhu cầu gia tăng. Tại Lisbon, giá thuê nhà ước tính tăng 94% từ năm 2015 đến năm 2024, trong khi giá nhà tăng khoảng 186% trong cùng kỳ (Reuters, năm 2025). Nhiều yếu tố thúc đẩy sự gia tăng này, nhưng các nhà chức trách và nhà phân tích đã nhấn mạnh rằng sự gia tăng nhu cầu bất động sản đã "làm trầm trọng thêm bởi các nhà đầu tư nước ngoài bị thu hút bởi các lợi ích cư trú", góp phần vào tình trạng khan hiếm khả năng chi trả (Reuters, năm 2024Chương trình Visa Vàng của Bồ Đào Nha vẫn tồn tại tính đến năm 2026, nhưng hình thức đầu tư bất động sản đã bị loại bỏ vào năm 2023; hiện chỉ còn hình thức đầu tư dựa trên quỹ (500,000 EUR vào các quỹ đầu tư tư nhân/mạo hiểm đủ điều kiện) là đủ điều kiện.

Tây Ban Nha đã có một bước ngoặt chính sách mang tính quyết định. Chính phủ đã bãi bỏ chương trình thị thực vàng thông qua Luật Hữu cơ 1/2025, được công bố trên Công báo Nhà nước ngày 3 tháng 1 năm 2025. Việc tiếp nhận đơn đăng ký mới đã ngừng vào ngày 3 tháng 4 năm 2025 (ba tháng sau khi công bố). Luật này viện dẫn lý do “căng thẳng trên thị trường bất động sản” và những lo ngại về khả năng chi trả. Các điều khoản chuyển tiếp bảo vệ những người nộp đơn trước thời hạn và cho phép những người đang sở hữu thị thực gia hạn theo các điều kiện ban đầu. Chỉ riêng trong mười tháng đầu năm 2024, đã có 780 thị thực vàng được cấp với mức đầu tư trung bình khoảng 657,000 EUR.El Pais, 2025).

Tình hình visa vàng toàn cầu năm 2026: Những quốc gia nào vẫn còn cung cấp quyền cư trú liên kết với bất động sản?

Mặc dù một số chương trình của châu Âu đã bị bãi bỏ hoặc tái cấu trúc, một số quốc gia vẫn tiếp tục vận hành các chương trình cư trú hoặc quốc tịch liên quan đến bất động sản thông qua đầu tư. Tình hình đã thay đổi đáng kể kể từ năm 2024, với hầu hết các chương trình đang hoạt động đều thắt chặt các ngưỡng và yêu cầu thẩm định.

Xu hướng này rất rõ ràng: các quốc gia thành viên EU đang dần loại bỏ hình thức định cư đầu tư liên quan đến bất động sản, trong khi các quốc gia ngoài EU (UAE, Thổ Nhĩ Kỳ, vùng Caribbean) tiếp tục cung cấp các lộ trình dựa trên bất động sản với ngưỡng chấp thuận cao hơn và quy trình kiểm tra nghiêm ngặt hơn. Tính đến năm 2026, chưa có quy định hoặc chỉ thị nào trên toàn EU điều chỉnh toàn diện tất cả các chương trình định cư dành cho nhà đầu tư, mặc dù phán quyết của Tòa án Công lý Châu Âu (CJEU) chống lại Malta và Báo cáo Cơ chế Đình chỉ Thị thực lần thứ 8 của EU (tháng 12 năm 2025) cho thấy áp lực thể chế ngày càng tăng.

Tại sao các tổ chức EU và chính phủ quốc gia đang thắt chặt hoặc bãi bỏ các chương trình

Các thể chế cấp EU đã nêu rõ hai mối quan ngại đan xen: giá trị kinh tế ròng hạn chế của các chương trình định cư đầu tư và nguy cơ làm méo mó thị trường bất động sản. Báo cáo năm 2022 của Nghị viện châu Âu đã chỉ ra áp lực lên thị trường bất động sản và rủi ro về khả năng chi trả liên quan đến các chương trình cấp quốc tịch và cư trú cho nhà đầu tư (Nghị viện Châu Âu, 2022). Bình luận thị trường cũng lập luận tương tự rằng thị thực vàng là “câu trả lời tồi tệ” cho nhu cầu tăng trưởng, nhấn mạnh chi phí xã hội có thể vượt quá lợi ích khi nhà ở khan hiếm (Reuters Breakingviews, 2024).

Ở cấp quốc gia, các chính phủ đang phản ứng bằng các cuộc cải cách và, trong một số trường hợp, là chấm dứt. Việc bãi bỏ ở Tây Ban Nha đã viện dẫn rõ ràng những căng thẳng về thị trường bất động sản và khả năng chi trả. Tại Bồ Đào Nha, các nhà hoạch định chính sách đã phải đối mặt với áp lực mở rộng nguồn cung nhà ở giá rẻ khi giá cả và tiền thuê nhà tăng vọt, với việc chính phủ đang xem xét việc giải phóng đất đai và các biện pháp khác.Reuters, năm 2025Ireland và Hà Lan cũng đã ngừng các lựa chọn cư trú dành cho nhà đầu tư. Phán quyết của Tòa án Công lý Châu Âu (CJEU) vào tháng 4 năm 2025 chống lại Malta (Vụ án C-181/23) — một phán quyết mang tính bước ngoặt về việc thương mại hóa quyền công dân — đã củng cố thêm lập trường thể chế của EU chống lại các chương trình di cư đầu tư nếu không có các biện pháp bảo vệ đầy đủ.

Ý nghĩa đối với Armenia: dữ liệu thị trường, cải cách nhập cư và mức độ tiếp xúc

Đối với Armenia, câu hỏi chính sách cốt lõi không phải là có nên chào đón dòng vốn đầu tư hay không, mà là làm thế nào để xây dựng các phương án nhằm hạn chế rủi ro liên quan đến bất động sản và quản lý tác động đến nhà ở. Cuộc tranh luận công khai ở châu Âu cho thấy rằng mối liên hệ với bất động sản có thể nhanh chóng trở thành rủi ro chính đối với bất kỳ chương trình định cư kiểu "visa vàng" nào khi khả năng chi trả đang chịu áp lực.Nghị viện Châu Âu, 2022).

Thị trường bất động sản Armenia: Tình hình hiện tại

Thị trường bất động sản Yerevan cung cấp bối cảnh quan trọng cho bất kỳ cuộc thảo luận nào về quyền cư trú gắn liền với đầu tư. Theo dữ liệu địa chính chính thức, giá trung bình đạt khoảng 464,300 AMD/m² (~1,150-1,250 USD) vào năm 2025. Giá cả biến động mạnh theo từng quận: Kentron (trung tâm Yerevan) có giá trên 2,300 USD/m², các quận tầm trung có giá trung bình 1,200-1,400 USD/m², và các khu vực ngoại ô như Nubarashen có giá 590-605 USD/m². Thị trường đã chứng kiến ​​sự tăng trưởng nhanh chóng từ năm 2020 đến năm 2024 (ước tính tăng trưởng lũy ​​kế 40-60%), nhưng năm 2025 lại gần như trì trệ với mức tăng trưởng hàng năm khoảng 0.3%, cho thấy sự chững lại sau đợt tăng mạnh sau năm 2022.

Người mua nước ngoài chiếm 6.7% tổng số giao dịch bất động sản năm 2024 (3,892 giao dịch) và 7.4% năm 2025 (4,413 giao dịch), trong đó công dân Nga, Mỹ và Iran là những người mua nước ngoài tích cực nhất. Công dân Nga chiếm khoảng hai phần ba số người mua nước ngoài năm 2023, một xu hướng được thúc đẩy bởi làn sóng di dời sau năm 2022. Lợi suất cho thuê gộp trung bình khoảng 5.7-9.8% tùy thuộc vào vị trí và loại hình bất động sản, với hình thức cho thuê ngắn hạn Airbnb đạt lợi nhuận cao hơn. Dữ liệu chính thức về tỷ lệ nhà trống không được cơ quan thống kê Armenia công bố.

Mặc dù hoạt động mua nhà của người nước ngoài tại Armenia vẫn còn khiêm tốn so với các thị trường châu Âu có chương trình visa vàng, sự tập trung nhu cầu ở trung tâm Yerevan — nơi nguồn cung hạn chế và giá cả cao nhất — phản ánh mô hình tập trung nguồn cung tương tự như ở Lisbon và các điểm đến khác có chương trình visa vàng. Bất kỳ chương trình định cư liên kết đầu tư nào hướng vốn cụ thể vào bất động sản Yerevan đều có thể làm trầm trọng thêm áp lực này trong một thị trường vốn đã khan hiếm.

Cải cách nhập cư và chương trình cư trú cho nhà đầu tư của Armenia năm 2026

Khung pháp lý về nhập cư của Armenia đang trải qua những thay đổi đáng kể. Những sửa đổi sâu rộng đối với luật nhập cư của nước này đã được thông qua vào đầu năm 2026 và sẽ có hiệu lực vào tháng 11 năm 2026, với các khoản phí nhà nước được cập nhật từ tháng 1 năm 2027. Những thay đổi quan trọng bao gồm việc bãi bỏ hộ chiếu “cư trú đặc biệt” 10 năm và thay thế bằng thẻ cư trú vĩnh viễn 5 năm, quy trình nộp đơn hoàn toàn bằng kỹ thuật số, và hệ thống hóa các căn cứ cư trú bao gồm việc làm, kinh doanh, học tập, đoàn tụ gia đình và đầu tư.

Cuộc cải cách tạo ra một lộ trình cư trú tạm thời dựa trên hoạt động kinh doanh rõ ràng và một lộ trình cư trú vĩnh viễn mới dựa trên đầu tư dành cho những cá nhân có “đóng góp đáng kể” cho nền kinh tế Armenia. Tuy nhiên, các ngưỡng tài chính cụ thể, yêu cầu về tài sản và thời hạn lưu trú đối với lộ trình cư trú vĩnh viễn dành cho nhà đầu tư vẫn chưa được quy định — những điều này sẽ được xác định bằng một nghị định riêng của chính phủ, mà tính đến đầu năm 2026 vẫn chưa được công bố. Armenia không có chương trình cấp quốc tịch theo diện đầu tư; một dự thảo năm 2022 đã được lưu hành nhưng chưa bao giờ được ban hành. Lộ trình cư trú dựa trên quyên góp trước đây cũng đã bị bãi bỏ.

Cải cách này mang lại cho Armenia cơ hội học hỏi kinh nghiệm từ châu Âu: bằng cách xác định ngưỡng cư trú của nhà đầu tư nhằm tránh các liên kết bất động sản đột ngột và thay vào đó hướng vốn vào các lĩnh vực sản xuất, Armenia có thể thu hút đầu tư đáng kể mà không gây ra phản ứng tiêu cực về khả năng chi trả dẫn đến việc đóng cửa các chương trình ở Tây Ban Nha, Bồ Đào Nha và các nơi khác. Để biết thông tin hiện tại về các con đường hợp pháp, hãy xem các nguồn tài liệu của chúng tôi về... Giấy phép cư trú, định cư bằng cách đầu tư, công dânvà bất động sản ở Armenia

Những hàm ý chính đối với các bên liên quan ở Armenia:

• Phơi bày: Các tuyến đầu tư chỉ tập trung vào bất động sản sẽ làm tăng rủi ro. Khi nhu cầu của nhà đầu tư nhỏ về mặt tuyệt đối, nó vẫn có thể đáng kể so với nguồn cung bất động sản cao cấp khan hiếm, như trường hợp giá nhà cao cấp tại Bồ Đào Nha (IZA, 2024Với việc người mua nước ngoài chiếm 7.4% tổng số giao dịch tại Armenia và tập trung chủ yếu ở Kentron, mức độ nhạy cảm là có thật.
• Tỉ lệ: Ngay cả những biến động vừa phải cũng có thể trở nên nổi bật về mặt chính trị nếu gắn liền với các phân khúc giá cả dễ nhận thấy. Quyết định của Tây Ban Nha nhấn mạnh rằng nhận thức về "căng thẳng" có thể dẫn đến những thay đổi chính sách đột ngột.
• Các lỗ hổng: Rủi ro ngưỡng "vực thẳm" tạo ra phí bảo hiểm và hiệu ứng tín hiệu. Tránh điều kiện đủ điều kiện ở ngưỡng "vực thẳm" trong bảo hiểm tài sản có thể giảm thiểu sự sai lệch (IZA, 2024).
• Cơ hội: Thời điểm cải cách của Armenia khá thuận lợi. Sắc lệnh về quyền cư trú vĩnh viễn cho nhà đầu tư vẫn chưa được ban hành, điều này có nghĩa là các nhà hoạch định chính sách có thể thiết kế các ngưỡng dựa trên kinh nghiệm của Bồ Đào Nha và Tây Ban Nha trước khi cam kết với một cấu trúc cụ thể.

Thiết kế đòn bẩy để hạn chế áp lực nhà ở — loại hình đầu tư, ngưỡng

Chính phủ có thể điều chỉnh lại mục tiêu chương trình để giảm thiểu sự liên kết bất động sản và giảm thiểu tác động đến nhà ở. Bảng dưới đây tóm tắt các đòn bẩy thiết kế và định hướng công chúng tiềm năng.

Kế hoạch truyền thông và giám sát của bạn nên bao gồm những gì

• Bộ hồ sơ chứng cứ: Tóm tắt các phát hiện của EU về áp lực thị trường bất động sản và "giá cao hơn" ở Bồ Đào Nha để thể hiện nhận thức và các biện pháp giảm thiểu (EP, 2022; IZA, 2024).
• Bảng điều khiển tác động: Theo dõi giá thuê, khối lượng giao dịch và phân khúc giá; bao gồm các yếu tố kích hoạt để điều chỉnh hoặc tạm dừng các tuyến đường bất động sản khi các chỉ số xấu đi (Reuters, năm 2025).
• Bản đồ thông báo: Nhấn mạnh các kênh đầu tư phi bất động sản và sự phù hợp về khả năng chi trả để giải quyết nhận thức về rủi ro di cư của nhà đầu tư (Reuters Breakingviews, 2024).
• Thông báo tóm tắt cho các bên liên quan: Phối hợp với chính quyền địa phương và các nhà phát triển về cơ cấu dự án để tránh tình trạng cạnh tranh gay gắt với các căn hộ tầm trung.EP, 2022).

Để xây dựng các phương tiện đầu tư và con đường kinh doanh tuân thủ, nhóm của chúng tôi thường xuyên tư vấn về đăng ký kinh doanh, thuếvà visa Phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế.

Danh sách kiểm tra: Chương trình của bạn có đủ khả năng chịu được sự xem xét về tác động đến nhà ở không?

• Các tuyến đường bất động sản bị loại bỏ, giới hạn hoặc giảm tầm quan trọng?
• Không có ngưỡng giá trị bất động sản nào ở rìa vách đá có thể dẫn đến giá cao hơn?
• Các kênh đầu tư ngoài bất động sản được chỉ dẫn rõ ràng và có tính cạnh tranh?
• Giám sát bảng thông tin với các chỉ báo công khai và kích hoạt tạm dừng?
• Thông điệp giải thích cách vốn hỗ trợ các ngành sản xuất và khả năng chi trả?

Kết luận. Lịch sử quốc tế đã chứng minh rõ ràng: khi các chương trình cấp visa vàng dựa vào bất động sản, tác động đến nhà ở sẽ trở thành tâm điểm của sự phản đối từ công chúng và các cơ quan quản lý. Bằng chứng về các khoản phí bảo hiểm dựa trên ngưỡng ở Bồ Đào Nha và sự đảo ngược chính sách ở Tây Ban Nha cho thấy “mối liên hệ bất động sản” có thể nhanh chóng biến thành vấn đề chính trị và định giá như thế nào. Đối với Armenia, cải cách nhập cư tháng 11 năm 2026 mang đến một cơ hội kịp thời để thiết kế các lộ trình cư trú cho nhà đầu tư dựa trên những bài học từ châu Âu — nhấn mạnh vào các khoản đầu tư phi bất động sản, tránh các ngưỡng đột ngột và thể chế hóa việc giám sát và truyền thông. Để thiết kế một chương trình thu hút vốn đồng thời giảm thiểu tác động đến nhà ở và rủi ro di cư đầu tư, liên hệ với nhóm của chúng tôi.

Các câu hỏi thường gặp