Chương trình cư trú gắn liền với bất động sản tại UAE: Danh sách kiểm tra pháp lý khi người mua Ấn Độ thúc đẩy thị trường bất động sản Dubai đạt 35 tỷ AED.

Thị trường bất động sản Dubai đã trở thành cửa ngõ định cư cho các nhà đầu tư toàn cầu—đặc biệt là người mua Ấn Độ—những người đang tận dụng con đường mua nhà trị giá 2 triệu AED để có được Visa Vàng của UAE. Với các dự án đang trong giai đoạn xây dựng dẫn đầu hoạt động, luật sư phải nắm vững các quy tắc về ký quỹ, tuân thủ quy định thế chấp và AML/KYC để bảo vệ khách hàng và điều chỉnh thời gian định cư phù hợp với tiến độ hoàn thành dự án.

Tổng quan thị trường: Người mua Ấn Độ

Theo báo cáo thị trường tổng hợp hoạt động của Sở Đất đai và dữ liệu môi giới, công dân Ấn Độ vẫn nằm trong số những nhóm người mua nước ngoài lớn nhất tại Dubai, mua khoảng 35 tỷ AED bất động sản trong năm 2024. Sự tập trung nhu cầu này làm tăng tính thanh khoản, tỷ lệ hấp thụ nhà ở đang trong giai đoạn xây dựng và quá trình xác định giá cả tại các khu đô thị mới.

Dòng vốn đổ vào Dubai đạt 35 tỷ AED và quy mô giao dịch tại Dubai.

Để so sánh con số 35 tỷ AED của một quốc tịch duy nhất, cần lưu ý rằng tổng giá trị giao dịch bất động sản của Dubai năm 2024 đạt khoảng 761 tỷ AED, cho thấy quy mô và chiều sâu toàn cầu của thị trường này. Sự đa dạng của các dự án—đặc biệt là các dự án đang trong giai đoạn xây dựng—có nghĩa là các nhà đầu tư không chỉ phải đánh giá tài sản mà còn cả năng lực thực hiện của chủ đầu tư và các biện pháp bảo vệ theo quy định ảnh hưởng đến dòng tiền và tiến độ bàn giao.

Chương trình Visa Vàng và Cải cách Tài chính: Điều kiện nhận visa 2 triệu AED và Quy định Giảm khoản trả trước

Những người sở hữu bất động sản tại Dubai có tài sản trị giá từ 2 triệu AED trở lên đủ điều kiện nhận Visa Vàng UAE có thời hạn 10 năm. Quan trọng hơn, tiểu vương quốc này đã bãi bỏ yêu cầu trả trước tối thiểu trước đây (trước đây là khoảng 1 triệu AED), cho phép người mua nhà có thế chấp đủ điều kiện dựa trên giá trị tài sản. Tài chính thế chấp là một phần quan trọng của nhu cầu – các giao dịch liên quan đến thế chấp chiếm khoảng 33% trong quý 3 năm 2023 – vì vậy cải cách này mở rộng khả năng tiếp cận quyền cư trú dài hạn mà không yêu cầu phải trả trước vốn chủ sở hữu.

Luật sư nên lập kế hoạch các mốc thời gian cư trú gắn liền với các sự kiện về tài chính và quyền sở hữu, đảm bảo sự chấp thuận của ngân hàng, định giá tài sản và giấy phép của chủ đầu tư (nếu có) phù hợp với điều kiện xin visa và giá trị tài sản.

Sự thống trị của thị trường nhà ở chưa xây dựng và các biện pháp bảo vệ người mua: 63% các giao dịch

Giao dịch mua bán nhà trên bản vẽ chiếm ưu thế trên thị trường nhà ở Dubai, chiếm khoảng 63% tổng số giao dịch trong năm 2024. Sự phổ biến của hình thức mua bán này làm tăng nguy cơ chậm tiến độ xây dựng, áp lực từ phía chủ đầu tư và những thay đổi trong hợp đồng. Do đó, việc bảo vệ người mua phụ thuộc vào việc xem xét pháp lý chặt chẽ các thỏa thuận mua bán (SPA), các thỏa thuận ký quỹ theo quy định của RERA và lịch thanh toán theo từng giai đoạn.

Quy trình thẩm định và tuân thủ quy định thế chấp tiêu chuẩn (dành cho luật sư)

• Quy trình xác minh danh tính người mua (KYC) và nguồn vốn tuân thủ các tiêu chuẩn chống rửa tiền của UAE (xem các phần bên dưới).
• Kiểm tra nhà phát triển và dự án: kiểm tra giấy phép, thành tích, lịch sử giao hàng và bằng chứng ký quỹ.
• Các điều khoản kiểm soát hợp đồng: Các mốc thời gian của hợp đồng mua bán sáp nhập (SPA), sự kiện bất khả kháng, các yêu cầu thay đổi, điều khoản vi phạm/chấm dứt hợp đồng và cơ chế bồi thường.
• Xác minh tài khoản ký quỹ: xác nhận chi tiết tài khoản ký quỹ được RERA phê duyệt và hướng dẫn thanh toán theo Luật Dubai số 8/2007.
• Điều phối khoản vay thế chấp: phê duyệt trước khoản vay từ ngân hàng, thời điểm định giá tài sản và sự phù hợp giữa việc giải ngân và các mốc thời gian giải phóng tiền ký quỹ.
• Thời gian cư trú: đồng bộ hóa đơn xin Golden Visa với việc định giá tài sản và tiến độ xây dựng để tránh chậm trễ cấp visa.

Danh sách kiểm tra pháp lý nhanh (Tập trung vào giao dịch mua bán nhà trên bản vẽ)

Trạm kiểm soát	Hành động để được tư vấn
Tài khoản ký quỹ theo Luật số 8/2007	Nhận giấy chứng nhận/chi tiết tài khoản ký quỹ; xác thực người thụ hưởng và hướng dẫn thanh toán.
Các cột mốc SPA	Liên kết các điều khoản kích hoạt thanh toán với các mốc tiến độ xây dựng; đánh dấu các điều khoản về quyền tự quyết rộng rãi và rủi ro từ các lệnh thay đổi.
Nhà phát triển "đầu tư trực tiếp" vào dự án.	Xác minh khoản đầu tư/tài chính trước khi ra mắt phù hợp với kỳ vọng của RERA (~30%).
Tuân thủ quy định thế chấp	Điều phối việc phê duyệt và định giá khoản vay từ bên cho vay; đảm bảo hồ sơ phù hợp với yêu cầu thị thực.
Tệp AML/SOF	Thu thập trước thông tin nhận dạng, dữ liệu chủ sở hữu hưởng lợi và bằng chứng nguồn vốn theo Luật Liên bang số 20/2018 và Quyết định Nội các số 10/2019.

Tài khoản ký quỹ và Luật 8/2007

Theo Luật Dubai số 8/2007, các chủ đầu tư phải chuyển khoản thanh toán của người mua nhà trên bản vẽ vào các tài khoản ký quỹ được RERA phê duyệt. Tiền được giải ngân theo từng đợt dựa trên các mốc tiến độ xây dựng, tạo ra một cơ chế bảo vệ người mua khỏi bị chiếm đoạt và đảm bảo việc giải ngân tiền mặt phù hợp với tiến độ công việc. Luật sư nên tự mình thu thập thông tin chi tiết về tài khoản ký quỹ (tên/số tài khoản, ngân hàng, số tham chiếu RERA) và đảm bảo tất cả các lịch thanh toán trong hợp đồng mua bán đều tham chiếu đến thỏa thuận ký quỹ chứ không phải tài khoản hoạt động của chủ đầu tư.

Các biện pháp bảo vệ chủ đầu tư theo RERA: Quy tắc "đầu tư vốn 30%" và sự đảm bảo về tiến độ bàn giao.

Cơ quan quản lý của Dubai kỳ vọng các nhà phát triển phải chứng minh nguồn vốn đáng kể trước khi mở bán dự án trên bản vẽ. Báo cáo cho biết ngưỡng đầu tư trước khi mở bán 30% là cơ chế kỷ luật quan trọng nhằm điều chỉnh các ưu đãi và đảm bảo tính chắc chắn của việc bàn giao dự án. Các nhóm pháp lý nên:

• Yêu cầu cung cấp bằng chứng bằng văn bản về nguồn vốn huy động trước khi khởi công hoặc tiến độ xây dựng phù hợp với các yêu cầu của RERA.
• Kiểm tra lại các thỏa thuận ký quỹ và chứng nhận tiến độ dự án.
• So sánh thành tích hoàn thành dự án của chủ đầu tư với các giai đoạn trước đó hoặc các khu dân cư tương đương.

Các quy định về chống rửa tiền/xác minh danh tính khách hàng và nguồn vốn đối với các giao dịch mua hàng giá trị cao.

Luật Liên bang số 20/2018

Các giao dịch bất động sản phải tuân thủ khuôn khổ chống rửa tiền của UAE. Theo Luật Liên bang số 20/2018, các bên tham gia thị trường phải thực hiện quy trình KYC dựa trên rủi ro, xác định chủ sở hữu hưởng lợi cuối cùng và xác minh nguồn gốc hợp pháp của các khoản tiền đối với các giao dịch giá trị cao—đặc biệt là khi các khoản thanh toán đến từ nước ngoài hoặc tài khoản của bên thứ ba.

Trên thực tế, người mua cần chuẩn bị sẵn hộ chiếu/CMND, giấy tờ chứng minh nơi cư trú (nếu có), giấy tờ doanh nghiệp đối với các công ty mục đích đặc biệt (SPV), sao kê ngân hàng, tờ khai thuế hoặc hợp đồng mua bán chứng minh nguồn gốc tiền, và các tuyên bố về quyền sở hữu thực tế và mục đích giao dịch.

Quyết định của Nội các số 10/2019

Quyết định số 10/2019 của Nội các đưa Luật Chống rửa tiền (AML) vào thực thi đối với các doanh nghiệp và ngành nghề phi tài chính được chỉ định (bao gồm cả bất động sản), nêu chi tiết quy trình thẩm định khách hàng, kiểm tra tăng cường đối với các đối tượng rủi ro cao và các yêu cầu về lưu giữ hồ sơ nhằm ghi lại toàn bộ lịch sử thanh toán cho cả bất động sản đang trong giai đoạn xây dựng và đã hoàn thiện. Đối với luật sư, điều này có nghĩa là thiết kế quy trình KYC/SOF được thực hiện ngay từ đầu để tránh sự chậm trễ vào phút cuối trong việc thế chấp hoặc đăng ký:

• Kiểm tra đối tác (người mua, nhà phát triển, đại lý) dựa trên danh sách trừng phạt/danh sách người có chức vụ chính trị (PEP).
• Lập bản đồ tất cả các luồng tiền vào (tài khoản người mua, chuỗi chuyển tiền) đến tài khoản ký quỹ.
• Đánh dấu và ghi lại bất kỳ bên thanh toán thứ ba hoặc các giao dịch chuyển khoản nhiều lớp nào.
• Duy trì hồ sơ sẵn sàng cho kiểm toán từ khi bàn giao đến khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Thời gian cư trú: Phối hợp thời gian cấp visa vàng với thời điểm xây dựng và bàn giao nhà.

Vì các bất động sản đang trong giai đoạn xây dựng chiếm ưu thế, luật sư nên đặt ra các mốc thời gian cư trú dựa trên tiến độ xây dựng và các sự kiện định giá. Điều quan trọng là đảm bảo giá trị định giá của bất động sản đạt ngưỡng 2 triệu AED và mọi giấy tờ thế chấp đều hỗ trợ việc cấp thị thực mà không cần ràng buộc về khoản trả trước tối thiểu. Cần có thời gian dự phòng cho việc chứng nhận các mốc thời gian và quy trình của bên cho vay.