一目了然
草案门槛： 根据撤回的草案，最低投资额为 400,000 万欧元，投资范围涵盖四类资产（房地产、政府债券、授权基金、BSE 上市股票），持有期为 5 年。
房地产市场： 全国平均建筑面积约为1,965欧元/平方米（同比增长13.8%）。克卢日-纳波卡的建筑面积最高，约为3,230欧元/平方米，布加勒斯特约为2,200欧元/平方米。建筑业约占GDP的8%，在欧盟国家中最高。
非居民税： 实际租金收入税为8%。资本利得税为1%（持有超过3年）或3%（持有不超过3年）。不征收财富税。
外国所有权： 非欧盟国民可以直接拥有建筑物，但不能拥有土地——可以使用地上权或罗马尼亚公司结构。
最后更新于 2026 年 XNUMX 月
罗马尼亚的投资居留权草案（通常被称为“黄金签证”）在2025年末引起了广泛关注，因为它是少数几个仍将房地产作为获得居留权途径的欧盟提案之一。然而，由于安全评估结果不佳，该法案于2025年12月被议会撤回。本指南将分析该撤回的提案、罗马尼亚房地产市场的基本情况（对外国投资者而言）、非居民的税收制度，以及罗马尼亚与欧盟其他已实施的投资居留权项目在2026年的比较情况。
罗马尼亚黄金签证：现状（2026年4月）
罗马尼亚提出的黄金签证法案（B490/2025）于 2025 年 12 月 9 日正式从议会撤回。此前，罗马尼亚最高国防委员会（CSAT）、罗马尼亚情报局（SRI）和外国情报局（SIE）均对该计划提出了负面评估，指出其存在安全隐患，因此国家自由党（PNL）撤回了该法案。
截至2026年4月，尚未提出任何替代法案。罗马尼亚目前没有投资移民项目。有意通过投资罗马尼亚房地产申请黄金签证的投资者应注意，该途径目前行不通，且任何后续立法的出台时间表均未确定。
尽管如此，基于其基本面——强劲的价格增长、欧盟领先的建筑活动以及对非居民优惠的税收制度——罗马尼亚房地产市场对外国投资者仍然具有独立吸引力，而这与未来的任何居留计划无关。对于那些以欧盟居留权为主要目标的投资者而言，积极的计划…… 希腊、塞浦路斯、马耳他和拉脱维亚 保持可用。
撤回的草案提出了什么
虽然该法案已不再有效，但了解其提案内容有助于罗马尼亚未来可能出台的任何立法。撤回的草案规定，最低投资额为400,000万欧元，且投资期限为五年，投资标的涵盖四类符合条件的资产。
| 符合条件的资产（已撤回的汇票） | 最低限度 | 持有期 |
|---|---|---|
| 罗马尼亚房地产 | €400,000 | 5 年 |
| 罗马尼亚政府债券 | €400,000 | 5年（成熟期） |
| ASF授权投资基金 | €400,000 | 5 年 |
| 布加勒斯特证券交易所上市股票 | €400,000 | 5 年 |
该草案还规定，投资者的配偶、未成年子女和受抚养父母将获得同等期限的五年居留许可。主申请人连续居住五年后，即可申请永久居留权，然后通过罗马尼亚的标准入籍程序获得公民身份——通常需要累计八年合法居住时间。
如需了解欧盟居留类别和入籍途径的一般信息，请参阅我们的指南。 居留证 和 国籍.
罗马尼亚房地产市场概览
罗马尼亚房地产市场在强劲的建筑活动、不断增长的城市化进程和持续的需求的支撑下，已展现出2025年及2026年持续增长的态势。关键指标描绘出一幅活跃且开发商信心十足的市场图景。
建筑许可证： 2025年，罗马尼亚发放了37,252份住宅建筑许可证，同比增长4.4%。这一增长表明开发商信心持续增强，主要城市的新增住宅供应量也在不断增加。
建筑业占GDP比重： 建筑业约占罗马尼亚国内生产总值的8%，在欧盟成员国中占比最高，远高于欧盟27国约5%的平均水平。这一行业权重反映了住宅和商业开发活动，表明大量劳动力和资本流入建筑环境。
价格走势： 过去六年，罗马尼亚主要城市的房价飙升了60%至100%。到2025年底，全国平均房价约为每平方米1,965欧元，同比增长13.8%。此次房价上涨波及范围广泛，所有主要城市均实现了两位数的增长。
各城市房产价格
| 城市 | 现有库存（欧元/平方米） | 新建建筑（欧元/平方米） | 同比变化 |
|---|---|---|---|
| 克卢日纳波卡 | 3,227–3,235 欧元 | €3,303 | +5.1% |
| 布加勒斯特 | 2,159–2,204 欧元 | €2,500 | +17.2% |
| 布拉索夫 | 2,166–2,228 欧元 | €2,698 | +11.1% |
| 康斯坦察 | 1,916–1,943 欧元 | €2,058 | +5.9% |
| 蒂米什瓦拉 | €1,865 | - | +11.2% |
| 全国平均 | €1,965 | - | +13.8% |
数据：截至2025年底的核实数据。克卢日-纳波卡是罗马尼亚房价最高的城市，而布加勒斯特的新建房屋价格涨幅最大，同比增长17.2%。
对于投资者而言，不同城市间巨大的房价差异造就了不同的投资策略。布加勒斯特的房产流动性最强，新建房产的资本增值速度也最快。克卢日-纳波卡的房价较高，但收益率相对较低。蒂米什瓦拉和康斯坦察等二线城市则提供了更低的入场门槛和更优的收益率。
租金收益率和收入潜力
尽管罗马尼亚的毛租金收益率在欧洲范围内仍颇具吸引力，但不同城市和物业类型的收益率差异显著。截至2026年第一季度，各城市的平均毛收益率如下：布加勒斯特平均毛收益率为7.52%（泰坦、贝尔切尼和米利塔里等大众市场区域的平均收益率为6.0%至7.1%）。康斯坦察平均为6.37%，布拉索夫为5.81%，蒂米什瓦拉为5.44%，克卢日-纳波卡为4.41%——由于该市房价较高，收益率有所下降。加拉茨的毛收益率在全国最高，约为8.09%。
扣除房产税、维护费、空置率和管理费等成本后，净收益率通常比毛收益率低1.5至2.0个百分点。在布加勒斯特需求旺盛的街区，多卧室公寓的毛收益率可以接近8%，尤其是在大众市场领域。
对于纯粹根据收益潜力评估罗马尼亚房产的投资者而言，适中的入门价格和强劲的租赁需求（由城市化、有限的抵押贷款渗透率和年轻的专业劳动力所驱动）相结合，使其与饱和的西欧市场有着本质上的不同。
外资所有权规则和交易成本
根据罗马尼亚法律（2005年第312号法律和罗马尼亚宪法第44条），非欧盟公民可以直接拥有建筑物和公寓。但是，他们不能直接拥有土地。为了控制房产下方的土地，非欧盟投资者通常采用以下两种方式之一：地上权（一种长期土地使用权，通常为49至99年）或由投资者拥有的罗马尼亚公司持有土地所有权。
欧盟和欧洲经济区国民可以在互惠条件下拥有土地，自罗马尼亚 2007 年加入欧盟以来，这些条件已逐步放宽。
交易成本
在罗马尼亚，房产交易的总往返成本约为5.4%至9.2%，按西欧标准来看属于中等水平。主要组成部分如下：公证费为0.44%至2.20%（由买方支付），土地登记费为0.15%（针对个人），卖方需缴纳转让税，持有房产超过三年则为1%，持有三年或三年以下则为3%。买方总成本通常在1.5%至3.2%之间，而卖方成本（包括经纪人佣金）则高达5%至9%。
如需了解如何通过公司实体进行房地产收购，请参阅我们的指南。 商业登记 和 房地产 资源。
非居民房地产投资者的税收制度
罗马尼亚针对非居民房地产投资者的税收制度相对简单明了，而且按照欧盟标准来看，对投资者较为友好。
租金收入
非居民个人需就其80%的租金总收入缴纳10%的所得税（自动享受20%的一次性扣除额）。这使得其实际税率为租金总收入的8%。这20%的一次性扣除额取代了逐项费用申报——超过20%的实际支出部分不可扣除。
房产销售的资本收益
持有房产超过三年，资本利得税率为1%；持有三年或三年以下，资本利得税率为3%。这些税率在欧盟属于较低水平，为长期投资者创造了有利的退出条件。
年度房产税及2026年变化
住宅物业的基本房产税税率最低为0.1%，非住宅物业的基本房产税税率最低为0.5%。自2026年起，将实施一项重大变更：名义房产价值基数提高了167%（混凝土建筑从每平方米1,000列伊增至2,677列伊），即使名义税率保持不变，实际持有成本也将大幅上升。此外，对于价值超过2.5万列伊（约合500,000万欧元）的房产，还将征收0.9%的附加税。
税务居民身份和双重征税
拥有罗马尼亚房产本身并不构成税务居民身份。税务居民身份的认定需满足以下条件：在一个日历年内，在罗马尼亚实际居住满183天或以上，或者其主要利益中心位于罗马尼亚。在罗马尼亚居住时间少于183天的投资者，在罗马尼亚税务上仍属于非居民。
罗马尼亚目前已签署约90项避免双重征税协定，其中包括与美国、英国（一项新的协定已于2026年1月1日生效）、以色列、俄罗斯、中国和阿拉伯联合酋长国（已完全批准并生效）签订的协定。有关适用于不同司法管辖区的税务筹划方案，请参阅我们的相关内容。 税务筹划指南.
欧盟黄金签证计划对比
随着罗马尼亚的计划被撤销，截至 2026 年 4 月，希望通过房地产投资获得欧盟居留权的投资者有四种可行的选择。
| 国家 | 最低房地产投资 | 状态 |
|---|---|---|
| 希腊 | 250,000万欧元至800,000万欧元（按区域划分） | 有效 |
| 塞浦路斯 | €300,000 + 增值税 | 有效 |
| 马耳他（MPRP） | 售价约 375,000 欧元（购买）或每年 14,000 欧元（租赁） | 有效 |
| 拉脱维亚 | 250,000 欧元 + 5% 国家费用 | 有效 |
| 葡萄牙 | 房地产已移除（2023年10月） | RE路线已关闭 |
| 西班牙 | 房地产移除（2025年4月） | RE路线已关闭 |
| 爱尔兰 | - | 项目已完全结束 |
| 匈牙利 | 250,000 欧元（仅限资金，不直接用于房地产投资） | 仅基金 |
| 罗马尼亚 | 40万欧元（草案于2025年12月撤回） | 取消 |
目前欧盟尚无具有约束力的指令禁止黄金签证计划，但自 2019 年以来，欧盟委员会和议会持续施压，通过反洗钱协调和加强尽职调查要求，促使相关计划关闭和收紧。
对于希望通过投资获得欧盟居留权的投资者，我们的团队可以就不同司法管辖区的项目选择提供建议。请参阅我们的指南。 投资居留 和 特别居留权.
其他罗马尼亚居留途径
虽然目前无法申请黄金签证，但罗马尼亚为外国公民提供多种标准移民途径。这些途径包括商务居留许可（适用于罗马尼亚公司董事和股东）、持有罗马尼亚工作合同的就业居留许可、家庭团聚居留许可和学习居留许可。罗马尼亚还设有面向远程工作者的数字游民签证项目。获得永久居留权的一般途径是连续合法居住五年，累计居住满八年后可申请入籍。
对于有意在罗马尼亚建立和经营企业的投资者而言，商业目的居留许可加上房产所有权，既能提供居留身份，又能带来房地产投资机会——而无需达到撤回的黄金签证草案中设想的 400,000 万欧元的投资门槛。
常见问题
罗马尼亚有黄金签证计划吗？
非欧盟公民可以在罗马尼亚购买房产吗？
非居民在罗马尼亚的租金收入需要缴纳哪些税款？
拥有罗马尼亚房产是否会使我成为罗马尼亚税务居民？
哪些欧盟国家仍然提供房地产黄金签证？
布加勒斯特的平均房价是多少？
接下来的步骤
无论您是在评估罗马尼亚房地产作为一项独立投资，还是在探索欧盟投资居留计划中的各种选择，亦或是考虑在罗马尼亚获得商务居留许可，我们的跨境咨询团队都能协调跨司法管辖区的房产购置、公司架构和移民规划。
