一目了然
- 从 30年八月2026日地籍委员会只有在相关房产的房产税缴清后才会完成大多数房地产登记。另一项单独的变更将于……生效。 1 January 2027 .
- 个人 必须已缴纳登记房产当月的房产税。首次所有权登记除外。
- 组织 必须清楚 所有 他们在该地区的应税财产——不仅仅是正在转让的那一个——而且没有首次登记豁免。
- 地籍工作依据免责证明书进行，包括电子证明书。大部分审核工作已经实现自动化。
- 根据州登记法，30个工作日的期限是……的最后期限。 文件 提交申请，而不是完成注册。按时提交，让税务局进行审核——不要为了追查证明文件而耽误提交。
亚美尼亚已将缴税条件附加到房产登记中。根据2026年7月3日通过、2026年7月29日公布的税法修正案HO-407-N，自2026年8月30日起，地籍委员会将仅在相关房产税已缴清的情况下才办理大部分房产登记。纳税义务证明在亚美尼亚的房产交易中并非新文件——卖方通常都会提供此类证明。新变化在于，该证明现在成为房产登记的准入条件；对于公司而言，其纳税义务将涵盖其在该地区拥有的所有房产；同样的逻辑也适用于车辆。
对于任何在 2026 年 8 月 30 日或之后完成亚美尼亚房产交易的人来说，实际后果是增加了一个新的尽职调查项目，该项目应该在交易开始时进行，而不是在交易结束时进行。
HO-407-N 实际需要什么
这些修正案通过《税法》第236条实施，该条款已对房产过户登记前的房产税负债认定方式作出规定。HO-407-N号法案从四个方面加强并扩展了这一机制。
个人：按注册当月缴费
在办理大多数房地产登记或颁发新的产权证书之前，个人必须已缴清截至登记当月的相关房产税。首次在州政府进行所有权登记不受此限制。
组织：全社区范围的清理
机构必须已缴清其在相关社区内所有应税房产的房产税，而不仅仅是正在登记的房产。与个人规定不同，机构规定没有首次登记的例外情况——这一点值得任何认为这两条规定对称的企业客户注意。
无责任证明
房产登记需凭一份确认无房产税负债的证明文件进行，法律明确规定该证明文件必须为电子版。亚美尼亚的房产税属于地方税，因此该证明文件由社区（地方自治会计机构）而非国家税务委员会出具。法定出具期限为三个工作日。实际上，大部分核实工作已在相关部门之间通过电子方式完成，业主通常可以通过亚美尼亚的市政电子支付渠道查询和缴纳房产税余额。
哪些情况可以豁免？
有两种情况不在此列：一是根据特定州或市法令进行的登记，二是继承后进行的产权登记。请注意该项豁免的具体内容。它取消了预先登记的条件，但并未免除原有的纳税义务，纳税义务仍然需要履行。
为什么这对公司来说风险更大？
对于个人卖家而言，审查范围有限且独立：仅涉及一处房产和一个余额。而对于公司而言，风险则遍及整个社区。公司遗忘的仓库未付账款、不再使用的地块估值存在争议，或是继承子公司资产时遗留的欠款，都足以阻碍一项完全无关的注册。
在以下三种情况下，这一点尤为重要：
- 集团控股结构。 如果一个社区内的多处房产归属于同一个实体，则该实体中资产最薄弱的一方将决定其房产是否可以注册。
- 资产控股公司收购。 如果交易结构是股份购买而不是房产购买，买方将继承欠款——并且随之而来的是，该实体在该社区进行的任何未来转让的登记限制。
- 公司重组。 涉及重新登记所有权的集团内部转让、合并和分拆现在取决于整个社区层面的税务状况是否良好，而重建税务状况所需的时间可能比交易时间表允许的时间要长。
切实可行的办法是在尽职调查阶段进行社区层面的税务状况审查，并且要尽早开展，以便在双方签订合同之前解决任何有争议的评估。如果您关注的是公司层面，我们关于亚美尼亚商业注册和亚美尼亚税收的页面阐述了相关的框架。
这与30个工作日的注册截止日期有何关联
亚美尼亚国家登记法规定了严格的期限：登记申请必须在公证后30个工作日内提交，逾期提交的交易无效。这是亚美尼亚不动产转让中最重要的时间规定，一旦加上税务清缴环节，就很容易被误解。
关键区别在于提交申请和完成申请。30个工作日从申请提交之日起算。HO-407-N表格的税务清缴条件在之后的地籍处理阶段生效——它是完成登记的条件，而非申请被接受的前提条件。即使税务核查和登记本身随后完成，按时提交的申请也不会失效。
因此，风险不在于证书耗时，而在于行为：如果有人认为必须在提交申请前拿到证书，因而拖延时间，就可能白白浪费30个工作日去追查一份原本并非申请必需的文件。稳妥的做法恰恰相反——在截止日期前提交申请，让地籍部门进行税务核查。
如果错过截止日期，几乎没有宽恕的余地。逾期提交的申请无效，除非符合法律规定的少数几种特殊情况之一——例如不可抗力、重病致残、特定兵役情况、交易后发生的丧失行为能力，或当事人死亡或失踪——并且必须在障碍消除后的15个工作日内提出恢复申请。通常情况下，税务证明的办理延误并不属于这些特殊情况。正因如此，按时提交申请，而不是等待税务证明，才是稳妥的做法。
为了说明该规则如何演变为现在的形式：严格的无效后果是由2011年修订的登记法引入的，并于2012年1月1日生效。2019年3月，宪法法院裁定，不考虑延误原因而自动宣告无效的做法违宪。2020年7月的一项修正案对此作出回应，增加了上文所述的范围狭窄且封闭的恢复理由清单。最高法院在2009年至2011年间作出的判决将截止日期视为程序性问题，这些判决是对早期较为宽松的文本的解释，因此不应再作为依据。
如果您想了解申报的具体流程，请参阅我们的指南，了解如何通过电子地籍登记房产购买，以及地籍费用、截止日期和加速登记。
车辆平行规则
HO-407-N 对车辆也采用了同样的免责逻辑。车辆登记、重新登记、注销以及新登记证的签发均以车辆财产税缴清为前提条件。执法权归负责维护车辆登记册的内部事务授权机构所有，而非地籍委员会。
有两点值得注意。车辆财产税与房地产财产税在法律上是不同的税种，因此清缴其中一项并不意味着清缴另一项，需要分别进行证明。此外，与房地产财产税不同，车辆财产税的规定中没有明确的首次登记豁免条款——对于没有纳税记录的新进口车辆而言，这在很大程度上是理论上的，但对于车辆在注销一段时间后重新登记的情况则至关重要。
2027 年公共区域变更——以及它不会改变的内容
HO-407-N 法案的第二部分将于 2027 年 1 月 1 日生效，与登记制度无关。自该日起，公寓、非住宅单元以及车库或停车位的业主，其所占建筑物土地和公共区域的相应份额将不再需要缴纳房产税。其自身单元的税负仍与之前相同；不再征收的是公共部分的税款。
此次调整仅涉及纳税对象和纳税项目，并无其他变化。它不影响公寓或楼宇管理义务：根据亚美尼亚多户住宅楼宇管理法，维护费和管理费仍需全额缴纳。唯一可能产生的连锁反应是行政方面的——原本在公寓预算中列明公共区域房产税的公寓需要重新计算。
由于生效日期因条款而异，因此在面向客户的任何时间表中都要小心日期：清关门将于 2026 年 8 月 30 日开始，而公共区域排除条款仅于 2027 年 1 月 1 日开始生效。
常见问题
现在，未缴纳的房产税是否会阻止我在亚美尼亚出售房产？
谁需要缴纳税款——买方还是卖方？
我应该在哪里办理免责证明？需要多长时间？
我是否应该等拿到税务证明后再提交车辆登记申请？
这条规定适用于继承的财产吗？
公司拖欠与本次交易无关的房产款项真的会阻碍交易吗？
2027 年的变更是否意味着我将停止支付公共区域的公寓管理费？
注册车辆时是否也适用同样的要求？
下次亚美尼亚大关门前该做什么
HO-407-N法案并非使亚美尼亚的房产交易更加复杂，而是将一项由来已久的日常事务变成了一项重要的责任事项。三个切实可行的步骤可以规避大部分风险。首先，在签署合同前，应将房产税状况核查作为尽职调查的一部分，而不是作为成交条件——对于公司而言，应核查其在该地区的所有房产。其次，应将卖方的清税义务写入合同，而不是由卖方承担。最后，无论发生什么，都应在30个工作日内提交房产登记申请；证书可以补办，但错过截止日期则无法弥补。
如果您在亚美尼亚有房产或公司交易，且交易日期在2026年8月30日之后，我们可以帮您在正式签署协议前进行税务清算和注册时限核查。请查看我们的房地产服务或联系我们，洽谈您的交易。
上次更新时间：8年2026月XNUMX日
