- 希腊黄金签证的定价现在在高需求地区为 800,000 欧元起，其他地区为 400,000 欧元起；顾问必须相应地重新制定客户预算和聘用书。
- 仅剩 250,000 万欧元的有限资金用于商业转为住宅和历史建筑修复；向预算敏感的客户重点介绍这些项目。
- 过渡性优惠：2024 年 8 月 31 日前支付 10% 的定金可以锁定旧的 25 万欧元门槛；完成期限延长至 2025 年 4 月 30 日。
- 新的限制：禁止短期租赁（面临 50,000 欧元罚款和吊销许可证的风险）且投资必须是至少 120 平方米的单一房产。
- 优先考虑管道分类、重新发布费用报价，并将营销同步到新的门槛，以避免错位和投诉。
希腊黄金签证的重新定价重塑了客户对欧盟投资居留权的预期。能够迅速调整预算、重新发布费用报价并修改委托书的律师，将能够维护客户的信任，并在新规下转化合格需求。
目录
希腊黄金签证定价：有何变化
自2024年9月1日起，希腊提高了黄金签证的房地产投资门槛。高需求地区（包括阿提卡/雅典、塞萨洛尼基、米科诺斯岛、圣托里尼岛和大型岛屿）的最低投资额现在为80万欧元，其他地区为40万欧元（第5038/2023号法律第100条）。这与之前许多买家普遍使用的25万欧元门槛相比，发生了重大变化。
旧希腊黄金签证与新希腊黄金签证定价（房地产）
| 区域/路线 | 先前的共同最低值 | 新的最低限度 |
|---|---|---|
| 高需求地区（例如雅典/阿提卡、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼、大岛屿） | 250,000 欧元（广泛使用） | 800,000 欧元（第 100 条） |
| 其他地区 | 250,000 欧元（广泛使用） | 400,000 欧元（第 100 条） |
例外情况和低成本路线（250万欧元）
两条特殊途径继续允许最低 250,000 万欧元的投资：
- 将商业地产改建为住宅用途；以及
- 对列入名录（受保护）的历史建筑进行全面修复。
这些豁免在修订后的框架下仍然有效，并且是 400,000 欧元至 800,000 欧元以下的主要选择。
过渡期限和押金
对于已经在实施中的投资者，目前有有限的过渡性救济措施：
- 2024 年 8 月 31 日前支付 10% 的定金可以锁定 250,000 欧元的门槛。
- 2024年8月31日前签订的合同可以按照旧规则完成，最终完成期限延长至2025年4月30日。
律师应根据这些截止日期核实存款证明、合同日期和完成时间表，以确认是否有资格享受遗留定价。
物业使用和结构规则
新规则明确了黄金签证房产的使用和结构：
- 禁止短期租赁： 在 Airbnb/Vrbo 等平台上列出房产可能会导致许可证被吊销，并处以 50,000 欧元的罚款。
- 单一房产要求： 投资者必须购买一处房产（不得合并多套），面积至少为 120 平方米。
这些限制会影响租金收益率假设和投资组合策略。请相应地更新咨询材料，以避免出现偏差和投诉。
预算影响和客户成本建模
新的希腊黄金签证定价大幅提高了通过投资获得欧盟居留权的门槛。对于有意向在雅典高端地区或热门岛屿投资的客户，最低资本支出现为800,000万欧元，不含税费、过户费和专业费用（第100条）。即使在需求较低的地区，最低资本支出也为400,000万欧元（第100条）。
律师实用预算指导：
- 围绕单个 120 平方米以上的单元重新构建模型，并排除任何短期租金收入预测。
- 为资金受限的客户确定 250 万欧元的途径（改建和列入名录的建筑修复）。
- 审核管道文件以确定过渡资格（2024 年 8 月 31 日前支付 10% 定金并签署合同；2025 年 4 月 30 日前完成），并为符合条件的人员重新签发预算确认书。
如果客户正在比较策略或司法管辖区，我们还可以根据客户的预算和时间表，就区域替代方案提供建议，包括亚美尼亚的投资选择、亚美尼亚居留许可和区域签证途径。
聘用函、费用报价和营销
为了保持合规性和客户一致性：
- 重新发布费用报价，以反映新的最低租金和短期租赁禁令。明确预算方案基于单处符合条件且面积≥120平方米的房产。
- 修改委托书以解决以下问题：修改投资门槛；过渡期限条件；以及客户提供存款/合同日期的书面证明的义务。
- 将所有营销材料（网络、PDF、网络研讨会）与新的定价和限制同步，以防止误导性销售和投诉风险。
对于探索更广泛的流动性规划的客户，我们提供有关公民身份、房地产和跨境税收影响的综合建议。
如何根据新定价申请
- 确认资格路线：
- 标准：每个地区 800 万欧元或 400 万欧元房地产（第 100 条）。
- 特别 250 万欧元：商业改住宅或列入名录的建筑修复。
- 选择至少 120 平方米的单一房产（无聚集）。
- 进行尽职调查和法律检查；确保预期用途符合短期租赁禁令。
- 确保购买资金到位，并按照适用的门槛和时间表完成收购。如果依赖过渡性减免，请确保提供存款/合同日期的证明文件，并在截止日期前完成。
- 通过律师准备并提交居留许可申请以及支持财产和付款文件。
项目需求和市场影响
希腊的黄金签证项目极具吸引力，2023年1月至11月期间共收到7,752份申请，预计为希腊经济注入1.32亿欧元。此次调整旨在平衡各地区的需求，并缓解高需求城市和岛屿市场的压力（第100条）。
清单：律师应立即采取的行动
- 管道审计： 标记截至 2024 年 8 月 31 日有存款/合同的客户；在 2025 年 4 月 30 日之前验证完成情况。
- 预算更新： 模型 800 万欧元/400 万欧元情景和 250 万欧元特殊路线；消除短期租金收入假设。
- 文件： 重新发行费用报价；修改聘用书；更新营销内容和免责声明。
- 测试： 向一线员工和合作伙伴介绍单一物业和 120 平方米规则。
- 替代方案： 讨论包括亚美尼亚投资和居住权在内的区域选择，以便客户重新确定预算优先顺序。
门槛和关键日期摘要
| 名称 | 要求/时间表 |
|---|---|
| 最低投资（高需求地区） | 800,000万欧元的房地产 |
| 最低投资（其他地方） | 400,000万欧元的房地产 |
| 特殊路线 | 250,000万欧元用于商业改住宅和历史建筑修复 |
| 过渡存款期限 | 2024 年 8 月 31 日前支付 10% 定金 |
| 过渡完成期限 | 2025年4月30日前完成 |
| 使用限制 | 禁止短期租赁；罚款最高可达 50,000 欧元；有吊销许可证的风险 |
| 房产结构 | 单一房产，最小120平方米 |
结语
希腊黄金签证的定价已发生重大变化，800,000万欧元和400,000万欧元的门槛重新定义了客户的预算和参与条款。顾问应主动筛选过渡性案例，重新发布不包括短期租赁的预算，并根据新规定调整所有文件和营销活动。对于正在重新评估策略的客户，我们可以将希腊与包括亚美尼亚投资选择和居留权在内的区域替代方案进行比较。如需讨论您的案例或修改现有计划，请联系我们。
