- 西班牙已终止与 50 万欧元房地产挂钩的新黄金签证申请，自 2025 年 4 月 3 日起关闭一条主要的欧盟投资居留途径。
- 葡萄牙取消了黄金签证中的财产和纯资本转移；投资者必须转向经批准的基金和新的社会影响渠道，包括“团结签证”方向。
- 希腊将其房地产黄金签证价格重新定价为黄金地段 80 万欧元，其他地区 40 万欧元（自 2024 年 9 月起生效），重新调整了预算和时间表。
- 在整个欧盟，住房压力和政治审查正在推动投资居留计划的决定性重置。
- 律师事务所应该重新审核所有潜在客户，重建资格矩阵，并更新公共材料以反映新的欧盟竞争格局。
欧洲黄金签证重置已到。 西班牙的计划已停止接受新的房地产相关申请，葡萄牙已取消房地产和资本转移资格，希腊也提高了准入门槛。对于投资者和顾问而言，这迫使欧盟投资居留项目必须快速重新定价、重新审核资格，并制定新的客户路线图。
目录
西班牙废除房地产黄金签证——范围、规模和直接后果
西班牙已终止与房地产投资挂钩的黄金签证居留许可。自2025年4月3日起，政府暂停了与长期存在的50万欧元房产挂钩的投资居留项目。此前官方曾暗示，此举旨在应对住房负担能力压力，尤其是在大城市。
对投资者和顾问的直接影响：
- 西班牙不再发放通过房地产投资获得黄金签证的新居留许可，从而取消了欧盟的一个关键门户。
- 律师事务所应从所有矩阵、网站内容和客户材料中删除西班牙的财产路线，并重新评估待定的客户策略。
葡萄牙黄金签证改革：房产除外；基金类签证途径及新“团结签证”详解
葡萄牙已修订其黄金签证制度，将直接购买房地产和资本转移排除在外；目前，符合资格的途径主要集中在经批准的投资基金和其他非房地产渠道。这一转变将需求从房地产（历史上占主导地位的途径）转向受监管的金融工具和有针对性的项目。
与此同时，政府提出了“团结”方向，将与黄金签证相关的资本引导到经济适用房和移民住房，强调社会成果而不是投机性房地产。
启示：
- 投资者必须从房地产转向合格基金和影响挂钩工具，改变风险状况、尽职调查要求和退出策略。
- 顾问应更新费用报价和时间表，以反映基金入职、KYC/AML 和认购周期（不同于财产转让）。
希腊将准入门槛提高至 800 万欧元/400 万欧元——区域价格区间和投资者影响
希腊大幅提高了黄金签证房地产最低门槛：自 2024 年 9 月起，雅典和主要岛屿等黄金地段的最低房产门槛为 80 万欧元，其他地区最低房产门槛为 40 万欧元。这大大提高了准入预算，并压缩了符合条件的房产数量，尤其是在城市中心和高需求岛屿。
投资者影响：
- 立即重新定价预算以反映新的区域范围。
- 预计在 800 万欧元区域内的搜索和收购时间会更长；如果目标允许，请考虑 400 万欧元区域。
欧盟重启背后的驱动因素：住房短缺、政治反弹和投资者签证的监管审查
有三种力量支撑着欧盟的转变：
- 住房负担能力压力： 西班牙的举措明确将投资者签证与房地产压力联系起来，反映出欧洲各国普遍担心高需求城市住房供应受限。
- 葡萄牙的政策调整： 立法者的目标是引导资本流向经济适用房和移民住房等社会优先事项，通过投资改变居住权的叙事。
- 对投资者签证的审查日益严格： 分析人士和政策制定者对“黄金签证”模式的经济效益和社会影响提出质疑，加大了改革的压力。
量化冲击：有多少许可证和多少资本受到影响
西班牙： 2013 年至 2023 年间，共签发了 22,430 份黄金签证，但该计划现已停止签发与房地产相关的许可证。
葡萄牙： 2012 年至 2023 年期间，通过黄金签证投资了 7.3 亿欧元，其中约 90% 历来用于投资房地产——这一投资受到房地产途径取消的直接影响。
当前状况快照：西班牙、葡萄牙、希腊
| 管辖权 | 状态 | 现在符合条件的航线 | 最低要求（如有披露） | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 西班牙 | 与房地产相关的新黄金签证申请被叫停 | 房产路线结束 | - | - |
| 葡萄牙 | 全面改革；不包括财产和纯资本转移 | 已获批准的基金和其他非房地产渠道；新兴的社会影响焦点 | 因乐器而异 | - |
| 希腊 | 重新定价（2024 年 9 月生效） | 房地产（门槛较高） | 黄金地段 800 万欧元；其他地区 400 万欧元 | - |
企业行动清单：重建资格、重新定价和转型
随着西班牙不再发放新的房地产黄金签证、葡萄牙重新转向基金和社交渠道以及希腊重新定价，律师事务所和顾问应该：
- 重建资格矩阵： 删除已停止的航线，为葡萄牙添加基于基金的标准，并反映希腊 800 万欧元/400 万欧元的区域门槛。
- 重新评估潜在客户： 根据新规则验证客户目标（流动性、生活方式、多样化）、预算和风险承受能力。
- 修改费用报价和时间表： 反映葡萄牙的基金认购周期和希腊的高价位搜索。
- 更新所有面向公众的材料： 确保网站、宣传册和演示文稿避免与已停运或重新定价的路线相关的遗留索赔。
- 枢轴客户路线图： 考虑与客户目标相一致的非欧盟或替代欧盟途径，包括在亚美尼亚的结构化商业和住宅选择，以实现居住、税务规划和投资多样化。
本季度重新认证客户的实际步骤
- 筛选地理敏感性： 确定欧盟居留权是否必不可少，或者非欧盟选择是否符合流动性和生活方式目标。
- 重新评估预算范围： 应用希腊的 800 万欧元/400 万欧元区间和葡萄牙的基金结构来确认负担能力和意愿。
- 重新定义风险和流动性： 比较葡萄牙的房地产风险敞口（减少路线）与基金策略（经理风险、锁定期）。
- 时间线重新校准： 调整基金尽职调查（葡萄牙）和高价房产搜索（希腊）。
- 税收和结构： 尽早整合个人和商业规划；在相关情况下，评估亚美尼亚的居住地、公司设置和投资选择，以实现多样化。
结语
西班牙黄金签证暂停、葡萄牙黄金签证变更以及希腊黄金签证定价重置，标志着欧盟投资居留权的重大变革。现在正是摒弃传统假设、重新评估客户资格、转向符合最新规则和客户风险状况的架构和司法管辖区的关键时刻。如需定制化建议和合规执行，请联系我们的团队。
