- 马耳他房产规则现在允许 MPRP 申请人出租自有房屋，并在五年后转租已出租的房屋，从而改善与居住权相关的投资组合的现金流。
- 欧盟法院终止了马耳他的“黄金护照”，迫使该国转向以杰出贡献为导向的公民身份模式，而不是以付费获得护照为导向的投资模式。
- 关键的MPRP门槛仍然是：购买价格从375,000欧元起，或每年租金从14,000欧元起，且在转租出租房产之前必须持有五年。
- 租赁合同必须在 10 天内登记；未登记属于刑事犯罪，最高可处以 10,000 欧元的罚款，因此遵守租赁规定至关重要。
- 租金收入可以按 15% 的统一最终税率征税，也可以按标准所得税规则征税并享受扣除——选择决定净收益。
介绍
马耳他正在调整其投资移民政策。随着“黄金护照”计划的取消，焦点转向择优入籍途径以及马耳他居留计划下更为灵活的房产使用规定。对于私人客户而言，马耳他新的房产规则——尤其是租赁灵活性——为他们制定更明智的房地产策略和现金流规划打开了大门，从而更好地实现择优入籍的目标。
目录
欧盟法院裁决终止马耳他“黄金护照”政策，迫使其重新调整政策
2025年4月29日，欧盟法院裁定马耳他的投资入籍计划违反欧盟法律，实际上终结了该国的“黄金护照”模式。该裁决迫使马耳他调整政策，转向非交易性的入籍途径，并明确区分与居留权挂钩的房地产投资和任何入籍途径。
马耳他2025年向择优公民身份制度转变：目标和法律变更
到2025年7月，马耳他正式废除了其交易型投资入籍框架，并宣布了一项以“杰出服务或贡献”为核心的择优入籍模式，从公民法中剔除了金钱投资标准。该政策的目标是与欧盟法律接轨，吸引那些通过才能、创新和创造就业机会来推动马耳他经济和社会发展的人才，而不是通过一次性付款。
在这种环境下，客户越来越倾向于将择优入籍规划与灵活的居留和房产策略相结合。对于跨境家庭而言，从房地产、税务和运营业务等多个层面进行投资组合式思考至关重要。
MPRP 2025改革将开放符合条件的房产的租赁和转租。
马耳他永久居留计划（MPRP）仍然是投资者获得居留权的主要途径。2025年，当局放宽了MPRP项下的房产用途限制：
- 购买符合条件的房产的 MPRP 申请人 现在可以将其租赁给第三方，从而在持有期间产生收益。
- 租住符合条件房产的申请人 持有五年后可以转租，通常需要房东同意，并按照租赁条款执行。
这些变化标志着与之前限制的重大转变。它们也与政府在“投资入籍计划”（CBI）实施后的发展方向相契合：在争取高质量国际资本的同时，避免给人留下“交易型公民身份”的印象。对于那些以中期能力为目标、力求获得公民身份的家庭而言，多用途租赁计划（MPRP）下的租赁灵活性支持了他们采取更加灵活的房地产策略和现金流模式。
MPRP下的房产资格和门槛：购买、租赁和持有要求（375,000欧元/14,000欧元/五年规则）
总体而言，当前 MPRP 财产门槛和条件包括：
- 购买方式： 最低合格购买价格为 375,000 欧元。
- 租赁选项： 最低合格年租金为 14,000 欧元。
- 持有要求： 根据更新后的灵活规则，一般情况下，在转租出租房产之前，需要等待五年时间。
| 途径 | 阈 | 可以出租给第三方吗？ | 分租 | 典型保持 |
|---|---|---|---|---|
| 购置： | €375,000 + | 是的（MPRP 2025） | N/A（业主可直接租赁） | 依赖于程序；确保符合 MPRP 条件 |
| 房产租赁 | 每年 14,000 欧元以上 | 申请人是租户 | 通常需要房东同意，五年后方可办理。 | 与转租相关的五年规则 |
由于这些阈值直接影响现金流预测，投资者应该从一开始就将租金收入假设、空置缓冲期和退出时间表纳入他们的模型中。
租赁法合规性：租赁登记
更大的租赁灵活性伴随着更严格的合规要求。根据马耳他《私人住宅租赁法》，所有新的租赁合同必须在签署后10天内进行登记；未登记属于刑事犯罪，最高可处以10,000欧元的罚款。无论您是根据《马耳他私人住宅租赁法》出租您拥有的房产，还是转租已出租的房产（在允许的情况下），此规定均适用。
租赁和转租快速合规性检查清单
- 起草一份符合 MPRP 规定的租赁或转租协议，明确规定用途、期限和任何同意要求（转租通常需要房东同意）。
- 为避免承担刑事责任和罚款，请在10天内登记租赁合同。
- 确认该房产在期限内（购买价格或年租金）仍符合 MPRP 门槛。
- 根据您选择的方法（统一税率 15% 或有扣除额的标准所得税规则）申报并缴纳租金收入税。
马耳他租金收入征税：选择您的途径
- 最终预扣税统一为15%。 按总租金计算；很简单，这部分收入无需再缴税。
- 标准所得税处理： 将租金收入计入年度纳税申报表；符合规定的支出可以扣除。
这一选择会对净收益产生实质性影响，因此应该将其纳入您的现金流模型中，尤其是在叠加基于绩效的时间线和 MPRP 持有规则时。
结语
马耳他推行择优入籍政策，并根据《马耳他房地产计划》（MPRP）制定了更为灵活的房产规则，这正在重塑投资者的房地产策略。只要遵守MPRP的各项规定，包括五年期限、严格的租赁登记以及税务选择，投资者便可出租房产，并最终转租，从而优化现金流。
常见问题解答
一目了然
- ■ 马耳他的 MPRP 计划允许申请人购买价值 375,000 欧元的房产，或每年支付 14,000 欧元的租金，持有期为五年。
- ■ 符合MPRP资格的房产所有者现在可以在暂时离开期间将房产出租给第三方。租户在五年后经房东同意可以转租。
- ■ 欧盟法院于2025年4月29日终止了马耳他的“黄金护照”（案件编号C-181/23）。马耳他现在根据2025年第XXI号法令提供基于择优原则的公民身份。
- ■ 租赁合同必须在 30 天内登记。未登记的罚款金额为 2,500 欧元至 10,000 欧元，自 2025 年 9 月起，逾期登记费为 120 欧元。
- ■ 租金收入可以按总租金的 15% 的统一最终税率征税（TA24 表格，截止日期为 4 月 30 日），也可以按照标准所得税规则进行扣除。
介绍
马耳他正在调整其投资移民政策。随着欧盟法院一项具有里程碑意义的裁决取消了“黄金护照”计划，焦点转向了基于择优原则的公民身份途径以及马耳他永久居留计划（MPRP）下更为灵活的房产使用制度。
对于私人客户而言，马耳他更新后的房产法规——尤其是租赁灵活性——为更明智的房地产策略和现金流规划打开了大门。本指南涵盖了当前的MPRP门槛、收费结构、转租规则、租赁合规性，以及基于择优原则的公民身份框架如何融入长期规划。
欧盟法院裁决终结了马耳他的黄金护照。
2025年4月29日，欧盟法院在C-181/23号案件（欧盟委员会诉马耳他）中裁定，马耳他的投资入籍计划违反欧盟法律。法院认为，该计划通过交易性入籍将欧盟公民身份商业化，违反了《欧盟运作条约》第20条和《欧盟条约》第4条第3款。
裁决之后，马耳他的特殊投资者入籍计划 (MEIN)（原个人投资者计划的继承者）于 2025 年 7 月 24 日停止接受新的申请。该决定迫使政策调整，转向非交易性途径，而基于居留权的马耳他移民改革计划 (MPRP) 则完全不受影响。
根据2025年第21号法令，马耳他实行择优公民身份制度。
2025 年第 XXI 号法案（第 140 号法案）于 2025 年 7 月 24 日生效，修订了《公民法》（第 188 章）第 10(9) 条。该法案引入了酌情授予公民身份的条款，授予那些为马耳他共和国或人类做出杰出贡献的个人。
符合条件的领域包括科学研究、技术创新、艺术文化、体育、创业、慈善、商业发展和人道主义工作。申请人必须证明其在马耳他的合法居留身份、真实融入当地社会，并获得相关机构的认可。申请由马耳他社区事务局（Komunità Malta）处理，需经部长批准，并在入籍后接受监督。
需要明确的是，择优入籍并非一项结构化的计划或方案，而是一项完全酌情、个案处理的授予。永久居留权（MPRP）持有者并不自动获得公民身份。希望申请公民身份的永久居留权持有者必须满足标准的入籍要求，或通过单独的择优途径获得公民身份。
MPRP 物业规则：租赁和转租的灵活性
马耳他永久居留计划仍然是投资者获得居留权的主要途径，不受欧盟法院裁决的影响。马耳他居留局已放宽房产使用规定，为马耳他永久居留计划持有者创造了更大的灵活性。
已购房产：符合马耳他房产租赁计划 (MPRP) 条件的业主现在可以在暂时离开马耳他期间将房产出租给第三方。请注意，马耳他旅游局可能对短期或度假租赁房产颁发许可证并制定特定的税务规定，因此建议在发布租赁信息前咨询专业人士。
租赁房产：申请人租赁符合条件的房产，在最初五年租期内不得转租。五年后，经房东书面同意，方可转租。房产必须保持住宅用途，不得用于商业用途。
在最初的五年持有期结束后，您仍需在马耳他或戈佐岛拥有一处符合条件的住宅物业，但无需是同一处物业。这种灵活的替换机制允许您在不失去马耳他居民购房者计划 (MPRP) 资格的情况下，升级、缩小或重新平衡您的房地产投资组合。
MPRP的门槛、费用和资产要求
| 名称 | 购买路径 | 租赁路径 |
|---|---|---|
| 房产门槛 | 最低购买金额 375,000 欧元 | 最低年租金 14,000 欧元 |
| 管理费（主申请人） | 60,000 欧元（提交时支付 15,000 欧元，批准后支付 45,000 欧元）—— LN 146/2025 | |
| 政府贡献 | 37,000 欧元（统一价格，购买或租赁价格相同） | |
| 非政府组织捐款 | 向一家经批准的马耳他非政府组织捐赠2,000欧元 | |
| 成人受抚养人费用 | 每位非豁免成年受抚养人7,500欧元 | |
| 豁免家属 | 配偶/伴侣、未成年子女、成年残疾子女（不收取额外费用） | |
| 出租给第三方 | 是的，在暂时缺勤期间 | 前五年不得转租；之后需经房东同意。 |
| 持有期 | 自证书签发之日起5年内（之后可以更换房产） | |
资产门槛：除房产要求外，申请人还必须证明其拥有足够的总资产。方案A要求总资产至少为500,000万欧元，其中金融资产至少为150,000万欧元。方案B要求总资产门槛提高至650,000万欧元，但金融资产最低门槛降至75,000万欧元。所需证明文件包括银行对账单、投资组合估值报告和房产评估报告。
处理时间： MPRP申请通常需要6至12个月的处理时间。申请正式获批后，将签发临时居留许可。所有申请必须通过持牌代理人提交。申请人必须购买涵盖住院和急诊的综合健康保险，且该保险必须在整个项目期间有效。
租赁法合规性：租赁登记和罚款
更大的租赁灵活性伴随着更严格的合规要求。根据马耳他《私人住宅租赁法》（经2024年第XX号法案修订），所有新的租赁合同必须在租赁开始后30天内进行登记。未登记属于严格责任的刑事犯罪。法院通常会处以2,500欧元至10,000欧元的罚款，对于早期认罪者，通常罚款2,500欧元。自2025年9月起，逾期登记还需缴纳120欧元的额外费用。
无论您是出租根据“多户住宅租赁计划”（MPRP）购买的房产，还是在允许的情况下转租已出租的房产，此规定均适用。未经授权的转租构成违约，房屋管理局为房东提供纠纷解决机制。
租赁和转租合规性检查清单
- 起草一份符合 MPRP 规定的租赁或转租协议，明确规定用途、期限和同意要求。
- 为避免承担刑事责任和罚款，请在租赁开始后 30 天内登记租赁合同。
- 确认该房产在期限内仍符合MPRP门槛要求。
- 根据您选择的方法（统一税率 15% 或标准所得税）申报并缴纳租金收入税。
- 在整个 MPRP 计划期间保持全面的健康保险。
马耳他租金收入税
在马耳他，MPRP 房产持有者如果出租或转租其房产，则有两种方式对租金收入征税。
方案一——统一预扣15%的最终税：此方案适用于无任何扣除项的总租金收入。需填写TA24表格申报，并于次年1月30日前缴纳税款。此方案适用于居民和非居民，对于大多数MPRP持有者而言，这是更为简便的选择。
方案二——标准所得税：租金收入计入您的年度纳税申报表。您可以扣除一些允许的费用，从而降低实际税率。对于维护或融资成本较高的房产，此方案可能更有利。
这些选项之间的选择会对净收益产生重大影响。请注意，短期租赁或度假租赁可能被归类为交易收入而非被动租赁收入，因此适用不同的税务处理方式。建议您在最终确定方案前咨询专业税务顾问。
MPRP、税务居民身份与公民身份：关键区别
最常见的误解之一是将马耳他永久居留权计划 (MPRP) 与马耳他税务居民身份或入籍途径混为一谈。这三者是不同的概念，有着不同的要求。
MPRP：授予马耳他永久居留权和申根区旅行权。申请人需持有符合条件的房产并达到资产门槛，但MPRP本身并不构成马耳他税务居民身份。
税务居民身份：根据实际居住时间和住所规则确定。在马耳他居住时间较长的MPRP持有者可能成为马耳他税务居民，这将触发其全球收入的税务义务。这两种身份应协调管理。
公民身份：马耳他投资入籍计划 (MPRP) 并不自动授予马耳他公民身份。MPRP 持有者在满足居住要求后可以申请入籍，也可以通过 2025 年第 XXI 号法令规定的择优途径获得公民身份。择优途径并非投资入籍的延续。
如果您出售或变更您的MPRP房产会发生什么情况？
如果在五年持有期内出售符合条件的房产或租赁期满，您必须找到替代的符合条件的房产才能维持您的永久居留许可身份。否则，您的永久居留许可可能会被撤销。
五年期满后，您仍需在马耳他或戈佐岛持有住宅物业，但不必是同一处符合条件的房产。这为您提供了升级、缩小或重新调整房地产配置的灵活性。该房产必须满足更换时生效的最低门槛。如有任何房产变更，请通知马耳他居留署。
符合条件的房产必须在收到原则性批准函后的八个月内完成购置。房产购买契约和租赁协议均须作为流程的一部分提交给相关机构。
