- 马耳他房产规则现在允许 MPRP 申请人出租自有房屋，并在五年后转租已出租的房屋，从而改善与居住权相关的投资组合的现金流。
- 欧盟法院终止了马耳他的“黄金护照”，迫使该国转向以杰出贡献为导向的公民身份模式，而不是以付费获得护照为导向的投资模式。
- 关键的MPRP门槛仍然是：购买价格从375,000欧元起，或每年租金从14,000欧元起，且在转租出租房产之前必须持有五年。
- 租赁合同必须在 10 天内登记；未登记属于刑事犯罪，最高可处以 10,000 欧元的罚款，因此遵守租赁规定至关重要。
- 租金收入可以按 15% 的统一最终税率征税，也可以按标准所得税规则征税并享受扣除——选择决定净收益。
引言
马耳他正在调整其投资移民政策。随着“黄金护照”计划的取消，焦点转向择优入籍途径以及马耳他居留计划下更为灵活的房产使用规定。对于私人客户而言，马耳他新的房产规则——尤其是租赁灵活性——为他们制定更明智的房地产策略和现金流规划打开了大门，从而更好地实现择优入籍的目标。
目录
欧盟法院裁决终止马耳他“黄金护照”政策，迫使其重新调整政策
2025年4月29日，欧盟法院裁定马耳他的投资入籍计划违反欧盟法律，实际上终结了该国的“黄金护照”模式。该裁决迫使马耳他调整政策，转向非交易性的入籍途径，并明确区分与居留权挂钩的房地产投资和任何入籍途径。
马耳他2025年向择优公民身份制度转变：目标和法律变更
到2025年7月，马耳他正式废除了其交易型投资入籍框架，并宣布了一项以“杰出服务或贡献”为核心的择优入籍模式，从公民法中剔除了金钱投资标准。该政策的目标是与欧盟法律接轨，吸引那些通过才能、创新和创造就业机会来推动马耳他经济和社会发展的人才，而不是通过一次性付款。
在这种环境下，客户越来越倾向于将择优入籍规划与灵活的居留和房产策略相结合。对于跨境家庭而言，从房地产、税务和运营业务等多个层面进行投资组合式思考至关重要。
MPRP 2025改革将开放符合条件的房产的租赁和转租。
马耳他永久居留计划（MPRP）仍然是投资者获得居留权的主要途径。2025年，当局放宽了MPRP项下的房产用途限制：
- 购买符合条件的房产的 MPRP 申请人 现在可以将其租赁给第三方，从而在持有期间产生收益。
- 租住符合条件房产的申请人 持有五年后可以转租，通常需要房东同意，并按照租赁条款执行。
这些变化标志着与之前限制的重大转变。它们也与政府在“投资入籍计划”（CBI）实施后的发展方向相契合：在争取高质量国际资本的同时，避免给人留下“交易型公民身份”的印象。对于那些以中期能力为目标、力求获得公民身份的家庭而言，多用途租赁计划（MPRP）下的租赁灵活性支持了他们采取更加灵活的房地产策略和现金流模式。
MPRP下的房产资格和门槛：购买、租赁和持有要求（375,000欧元/14,000欧元/五年规则）
总体而言，当前 MPRP 财产门槛和条件包括：
- 购买方式： 最低合格购买价格为 375,000 欧元。
- 租赁选项： 最低合格年租金为 14,000 欧元。
- 持有要求： 根据更新后的灵活规则，一般情况下，在转租出租房产之前，需要等待五年时间。
| 途径 | 阈 | 可以出租给第三方吗？ | 分租 | 典型保持 |
|---|---|---|---|---|
| 购房 | €375,000 + | 是的（MPRP 2025） | N/A（业主可直接租赁） | 依赖于程序；确保符合 MPRP 条件 |
| 租赁 | 每年 14,000 欧元以上 | 申请人是租户 | 通常需要房东同意，五年后方可办理。 | 与转租相关的五年规则 |
由于这些阈值直接影响现金流预测，投资者应该从一开始就将租金收入假设、空置缓冲期和退出时间表纳入他们的模型中。
租赁法合规性：租赁登记
更大的租赁灵活性伴随着更严格的合规要求。根据马耳他《私人住宅租赁法》，所有新的租赁合同必须在签署后10天内进行登记；未登记属于刑事犯罪，最高可处以10,000欧元的罚款。无论您是根据《马耳他私人住宅租赁法》出租您拥有的房产，还是转租已出租的房产（在允许的情况下），此规定均适用。
租赁和转租快速合规性检查清单
- 起草一份符合 MPRP 规定的租赁或转租协议，明确规定用途、期限和任何同意要求（转租通常需要房东同意）。
- 为避免承担刑事责任和罚款，请在10天内登记租赁合同。
- 确认该房产在期限内（购买价格或年租金）仍符合 MPRP 门槛。
- 根据您选择的方法（统一税率 15% 或有扣除额的标准所得税规则）申报并缴纳租金收入税。
马耳他租金收入征税：选择您的途径
- 最终预扣税统一为15%。 按总租金计算；很简单，这部分收入无需再缴税。
- 标准所得税处理： 将租金收入计入年度纳税申报表；符合规定的支出可以扣除。
这一选择会对净收益产生实质性影响，因此应该将其纳入您的现金流模型中，尤其是在叠加基于绩效的时间线和 MPRP 持有规则时。
结语
马耳他推行择优入籍政策，并根据《马耳他房地产计划》（MPRP）制定了更为灵活的房产规则，这正在重塑投资者的房地产策略。只要遵守MPRP的各项规定，包括五年期限、严格的租赁登记以及税务选择，投资者便可出租房产，并最终转租，从而优化现金流。
