- 2025 年，年营业额 120 亿亚美尼亚德拉姆仍是关键门槛：超过该门槛，您的企业将转入一般税制，适用 20% 的增值税和 18% 的利润税。
- 许多建筑、房地产经纪和工程活动，无论营业额多少，都被重新归类为增值税/利润税制度。
- 增值税发票和延迟进项税额抵扣可能会给进度款结算、交易定价和付款条款的现金流带来压力。
- 外国投资者应建立实体营业额、交易流程和发票模型，以管理增值税风险和合规性，包括电子发票。
- 早期围绕合同、里程碑和采购进行结构化规划可以减轻增值税触发因素，并与亚美尼亚的营业额税改革保持一致。
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改革概览：有哪些变化
自2025年1月起，亚美尼亚维持 年度营业额上限为 120,000,000 亿亚美尼亚德拉姆。 对于中小企业而言，该规定较为宽松，但对于超过上限的企业，其征税结果则更为严格：一旦超过上限，企业将适用标准税制，发票需缴纳 20% 的增值税，利润按 18% 的税率征税，而非简化的营业额税。媒体报道还指出，中小企业的营业额税率更高，但上限保持不变，这加剧了接近上限的小型企业对门槛的敏感性。在一般税制下，房地产和建筑交易面临…… 应税商品和服务需缴纳 20% 的增值税 以及 18%利润税.
此外，2025 年的修正案将许多建筑、房地产经纪和工程活动纳入增值税/利润税制度，无论营业额如何，取消了这些行业的简化营业额税收待遇。
为什么这很重要（对亚美尼亚的具体影响）
在亚美尼亚，建筑和房地产交易通常涉及进度付款和大额里程碑付款——这些交易很容易使企业的交易额迅速超过120亿亚美尼亚德拉姆（AMD）。一旦超过这个门槛，原本简单、可预测的营业额税就会转变为20%的增值税加18%的利润税，从而改变在建项目的现金流和利润率。
政府明确的目标是扩大税基并减少优惠待遇；公开报告预测，这些改革将带来额外的年度预算收入，凸显了该政策对各领域的覆盖范围。对于外国投资者而言，这意味着必须在特殊目的实体（SPV）层面建立亚美尼亚房地产增值税风险模型，并将其纳入定价、合同结构和付款计划中。
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获得专业的法律支持营业额门槛：触发机制及直接税务后果
此 年营业额120亿亚美尼亚德拉姆门槛 这是关键点。一旦您的实体超过该点，您将从营业额税制过渡到一般税制，在该税制下，应税销售额适用…… 20％增值税利润按以下税率征税： 18%对正在进行的房地产和建筑项目而言，实际后果包括：
- 增值税发票： 在一般税制下，向客户或买家开具的应税发票必须包含 20% 的增值税。
- 利润税： 利润税率为 18%，取代了简化的营业额税计算方法。
- 会计和系统： 您必须采用权责发生制会计，并遵守增值税规则，包括电子发票和专门的增值税申报。
重要提示： 行业重新分类（下一节）甚至可以在您达到 120 亿 AMD 之前将您置于一般制度下。
哪些房地产和建筑活动将失去营业额税收优惠（行业重新分类）？
根据2025年的修正案，多项与房地产相关的活动将被重新归类到增值税/利润税体系中。 无论营业额如何受影响的行业包括许多建筑服务、房地产经纪/代理和工程类活动，即使在 120 亿亚美尼亚德拉姆的上限下，这些行业也不再享受简化的营业额税收待遇。
对于投资者而言，这意味着开展这些活动的特殊目的公司应该从一开始就做好增值税方面的规划，包括系统、定价和合同条款。
一般制度下的增值税和利润税机制：税率
在一般制度下，关键机制如下：
- 增值税： 标准增值税税率为 20%，适用于应税供应品；增值税在发票上收取，并可在提供适当文件和时间的情况下抵扣进项税额。
- 利润税： 公司利润税率为18%。
- 会计： 需要进行完整的增值税簿记和权责发生制会计处理，这将影响收入和进项税的确认。
房地产交易：制度比较概览
| 名称 | 营业额税制（≤ 120亿亚美尼亚德拉姆且未重新分类） | 一般制度（增值税+利润税） |
|---|---|---|
| 发票上的销售税 | 简易税制下，发票无需缴纳增值税。 | 应税发票需缴纳20%的增值税 |
| 利润 | 适用简化的营业额税计算方法（税率因行业而异） | 企业利润需缴纳18%的利润税。 |
| 阈值相关性 | 营业额最高可达 120 亿亚美尼亚德拉姆（除非行业重新分类） | 当超过阈值或行业被重新分类时适用。 |
| 合规 | 简化会计 | 需要电子发票和完整的增值税记账。 |
发票和进项税额抵扣时间
在增值税制度下，税款按发票收取，进项税额抵扣则在收到并记录有效的增值税发票后进行。对于建筑和商业地产项目而言，这会导致向客户收取销项增值税与收回材料、分包商或专业服务费的进项增值税之间存在时间差。其结果是营运资金紧张，尤其是在采用进度付款合同的情况下，由于进项税额抵扣尚未完全到位，企业需要预先支付大量增值税。
增值税时间管理结构化清单
- 尽可能协调采购和结算周期，使进项增值税与销项增值税的结算周期保持一致。
- 使用反映成本累积的里程碑来降低每张发票的净增值税风险。
- 协商付款条件（例如，缩短汇款期限）以减少应缴增值税的滞纳金。
- 通过模拟 SPV 营业额来预测何时会突破 120 亿亚美尼亚德拉姆的门槛，并将增值税纳入定价和合同中。
- 对于重新分类的活动，从一开始就假定其缴纳增值税，并据此设计系统。
新的合规要求：电子发票
一旦您的营业额超过阈值，或者您的经营活动属于重新分类的活动，您将需要遵守全面的增值税合规要求，包括：
- 增值税登记和持续的增值税申报。
- 强制实行电子发票和权责发生制会计实务，符合亚美尼亚增值税规则。
- 系统和流程变更，用于记录进项增值税、跟踪税点并核对每月增值税余额。
对于初次涉足亚美尼亚市场的企业，务必从一开始就将增值税纳入运营规划。我们的团队可以协调企业注册、房地产交易支持和投资架构设计，确保您的特殊目的公司 (SPV) 在开具第一张发票之前做好增值税方面的准备。
在亚美尼亚进行房地产投资的底线： 2025年的营业额税制改革将120亿亚美尼亚德拉姆的营业额门槛以及行业重新分类作为亚美尼亚房地产增值税和18%利润税的决定性触发因素。尽早对您的特殊目的公司（SPV）的营业额、合同和付款计划进行建模，以有效控制税率、现金流和合规性。
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