罗马尼亚的黄金签证草案保留了通过投资400,000万欧元购买房地产来获得RBI签证的途径。据报道，将提供五年临时居留许可。
符合条件的资产包括罗马尼亚房地产、政府债券、已批准的基金和布加勒斯特证券交易所股票。—每只股票价格都在 400,000 万欧元或以上，据报道持有五年。
尽管欧洲在与房产相关的途径方面有所收紧 （西班牙和葡萄牙）、罗马尼亚在投资移民审查下，对房地产途径的需求持续存在。
预计罗马尼亚当局将进行严格的反洗钱和安全审查。准备完善的估值、所有权和资金来源文件，并建立应对关联方风险的治理机制。
清晰的结构、第三方报告和交易顺序 可以显著降低执行风险并缩短时间。
房地产投资仍然符合条件。据报道，罗马尼亚的“投资居留”（RBI）框架草案保留了投资额达400,000万欧元的房地产投资选项，这在其他国家收紧或取消房地产投资途径的情况下显得尤为突出。对于法律顾问而言，这意味着在投资移民监管日益严格的背景下，房地产投资居留交易需要严谨的估值、清晰的产权以及完善的反洗钱/资金来源证明文件。
罗马尼亚黄金签证草案——项目设计
据报道，罗马尼亚正准备推出一项针对第三国国民的黄金签证（投资居留）计划，该计划将向向罗马尼亚经济投入至少400,000万欧元并持有符合条件的资产五年的投资者授予五年临时居留许可。草案明确将房地产列为符合条件的资产，此外还包括政府债券、经批准的投资基金以及在布加勒斯特证券交易所上市的罗马尼亚公司股票，每项资产的金额均需达到或超过400,000万欧元。
罗马尼亚官员将此举描述为吸引“真正的资金”流入生产性部门——房地产、公司和国债——以支持就业和增长，强调其发展理由不仅仅是促进移民。
| 罗马尼亚（草案）黄金签证——概览 | |
|---|---|
| 最低合格投资 | €400,000 |
| 合格资产 | 房地产；罗马尼亚政府债券；核准的投资基金；布加勒斯特证券交易所上市公司的股票 |
| 持有期 | 据报道 5 年 |
| 许可证有效期 | 据报道5年（临时居住） |
| 审核 | 情报和反洗钱机构的安全和反洗钱筛查 |
居住期限和400,000万欧元门槛
报道指出，该许可为五年临时居留许可，前提是申请人在整个期限内维持符合条件的资产。该计划的最低门槛是投资400,000万欧元于指定的罗马尼亚资产——其中必须包括罗马尼亚储备银行（RBI）的房地产——而非捐赠或消费支出。
据报道，对于正在探索罗马尼亚房产投资途径的投资者而言，该草案允许购买一处或多处房产，其总购置价值达到或超过 400,000 万欧元的投资额，并持有五年。
符合条件的投资类别：房地产
根据公开报道，该草案定义了四种合格资产类别，每种资产类别的投资水平均达到或超过 400,000 万欧元，且持有期为五年：
- 罗马尼亚房地产直接购入并持有五年。
- 罗马尼亚政府债券这意味着直接注入主权融资渠道。
- 核准投资基金的单位 获准根据该计划接收此类资金。
- 在布加勒斯特证券交易所（BVB）上市的罗马尼亚公司股票提供一条股票市场投资途径。
这种多元化的选择——尤其是保留房产的做法——使罗马尼亚在其他欧盟国家转向其他政策时显得独树一帜。西班牙已着手取消与房产挂钩的500,000万欧元黄金签证，此前该国94%的黄金签证都与房地产挂钩；葡萄牙也已将房地产从其投资者居留选项中移除。
快速比较：欧洲的房地产挂钩型储备金
| 管辖权 | 财产路线状态 | 笔记 |
|---|---|---|
| 罗马尼亚（草案） | 保留400,000万欧元 | 草案方案保留房地产选择权 |
| 西班牙 | 结束500,000万欧元的房产之路 | 着手取消与房产相关的途径 |
| 葡萄牙 | 从印度储备银行移除财产 | 房地产不再符合条件 |
房地产为何依然至关重要——政府对“真实货币”的定义及经济发展目标
罗马尼亚的立法框架强调引导投资者资本流向与增长相符的有形资产——即“真金白银”流入房地产、生产性企业和国债——而非被动或纯粹的金融工具。对政策制定者而言，房地产不仅仅是移民工具，更是旨在促进投资、建设活动和就业的发展政策组合的一部分。
这一立场与欧洲整体上受住房市场压力和安全担忧驱动的政策调整形成鲜明对比。西班牙取消房地产投资移民途径以及葡萄牙将房产投资移民途径排除在外，便是这一转变的例证。欧盟委员会也对投资者居留计划进行了审查，以评估其在安全、洗钱和逃税方面的风险，这表明整个欧盟正在推行合规至上的政策环境。
投资者外卖： 罗马尼亚的房地产投资选项依然存在，而其他地区的供应却日益紧张。对于发起人和律师而言，这意味着只要文件和治理符合当前投资移民审查的标准，罗马尼亚的房地产投资途径就能满足客户对资产支持型投资的需求。
调查
公开报告显示，申请将经过严格的尽职调查，包括核实资金的合法来源，以及由罗马尼亚情报机构（SRI、SIE）和反洗钱办公室进行安全审查。对于RBI房地产交易，以下风险控制措施至关重要：
交易卫生和证据
- 估值： 独立评估支持公平交易定价，附照片、可比案例和评估方法。
- 所有权和产权负担： 土地登记摘录、地籍图和产权负担证明；卖方公司文件（如适用）。
- 资金及财富来源： 银行流水记录、相关审计财务报表、销售合同、股息记录；根据需要进行翻译/认证。
- 制裁/PEP 检查： 对申请人、最终受益所有人、交易对手和中介机构进行最新筛选（符合欧盟反洗钱要求）。
关联方风险和冲突风险的治理
- 关联方披露： 确认买方/卖方是否拥有共同所有权、管理权或家族关系；包括登记册和组织结构图。
- 独立： 任命独立估价师和法律顾问；提供投标文件（如有）以及选择理由。
- 定价保障措施： 使用第三方估值范围作为上限；避免循环融资或卖方提供的贷款，以免削弱“真金白银”政策意图。
执行顺序（降低风险）
- 预先清关： 了解资产和交易对手；起草具有印度储备银行先决条件的SPA。
- 托管机制： 将款项分期支付到受监管的托管账户，在所有权转移和登记证明完成后发放。
- 文件定稿： 对重要文件进行认证/合法化；认证翻译。
- 监管备案： 提交 RBI 申请时，请附上完整的 SOF 文件包、估值报告、所有权证明和税收收据；并做好应对机构问询的准备。
如何申请（基于当前公开报告）
- 选择符合条件的资产类别，并构建至少 400,000 万欧元的投资（例如，一处或多处罗马尼亚房产），符合五年持有要求。
- 整理尽职调查文件：身份证明、无犯罪记录证明、资金合法来源证明和资产文件（估值、所有权/登记记录）。
- 通过与所有权转让和印度储备银行资格标准相关的托管和先决条件来执行投资。
- 提交临时居留许可申请；预计会受到情报部门（SRI、SIE）和反洗钱办公室的审查，并回应补充证据的要求。
- 保持合格资产五年以维持其资格；按照法规规定跟踪合规性和续期情况。
注意： 罗马尼亚的这项计划目前仍处于草案阶段；最终条款、程序和指导方针可能会有所不同。在投入资金之前，请务必查阅最新的官方文件。
需要监测的关键风险
- 政策变更或上限改变了符合条件的资产或门槛。
- 住房市场的敏感性促使欧盟层面进行更深入的审查。
- 加强反洗钱/反恐融资执法力度，尤其针对复杂的结构或离岸融资渠道。
结语
据报道，罗马尼亚保留了400,000万欧元的房产投资选项，这表明在符合相关合规条件的情况下，罗马尼亚储备银行（RBI）的房地产投资仍然具有吸引力。随着欧洲逐步减少与房产相关的签证，罗马尼亚的房产投资途径可以满足寻求资产支持型投资的投资者的需求——前提是必须具备完善的反洗钱/反恐怖融资机制、独立的估值流程以及严密的执行顺序。
