- 进入 2025 年，埃里温市中心（Kentron）的房价仍接近历史高位，基准价格约为 2,295 美元/平方米（2024 年 3 月）和 908,100 亚美尼亚德拉姆/平方米（2024 年 9 月）。
- 2024 年交易量大幅增长（247,916 笔交易，同比增长 12.9%），表明市场需求旺盛，流动性充裕。
- 全市毛租金收益率平均约为 7.8%（净收益率约为 6%），中心区域的收益率低于外围区域。
- 外国买家和侨民买家继续支撑需求；租户面临动荡的租赁市场。
- 新建房屋供应量正在增加，但由于地理位置、配套设施和优质房源有限，Kentron 的溢价仍然存在。
埃里温市中心的房地产市场是南高加索地区最受关注的市场之一。投资者们都在关注2025年肯特龙地区的房价能否继续攀升，租金收益率如何，以及供应走向。本文基于近期交易和定价数据，对2025年埃里温的房地产价格进行了数据分析。
目录
市场概览：2025年埃里温市中心——价格、交易量及与2023年相比的变化
进入2025年，市中心房价接近历史最高水平。到2024年3月，埃里温市中心公寓均价约为每平方米2,295美元，较2023年4月上涨9.2%，反映出核心地段房价持续走强。在中心城区肯特龙区，房价涨幅更为显著：到2024年9月，均价达到每平方米908,100亚美尼亚德拉姆，远高于周边地区。
流动性依然强劲。2024年，亚美尼亚房地产交易量约为247,916笔，同比增长12.9%，凸显了2025年初市场的强劲活跃度和良好的吸收能力。外国和侨民的需求是重要的推动因素：仅在2024年2月，外国公民就在亚美尼亚完成了132笔房屋购买，反映出跨境市场持续的浓厚兴趣。
与2023年相比，租赁市场进一步收紧。埃里温的租房者面临着动荡的市场，随着2024-2025年大量人口和投资涌入，热门地区的租金大幅调整，选择也日益减少。对于进行现金流建模的投资者而言，全市平均毛收益率约为7.8%（扣除典型成本后净收益率通常接近6%），这为2025年的投资评估提供了基准。
如果您计划在埃里温市中心进行收购，请参阅我们的 亚美尼亚房地产实用指南 以及更广泛的投资环境，包括 亚美尼亚税制中租金收入的税务考量.
2019-2025年价格趋势：近期加速、峰值水平和同比增速
2022年至2024年间，埃里温的房价周期发生了显著变化。对亚美尼亚住房生态系统的研究表明，到2022年，市场已面临诸多制约因素和日益增长的压力，这为疫情后需求激增以及区域资金流入推动房价快速上涨奠定了基础。到2023年，市场观察人士记录到市场格局的“转变”，大量需求和开发活动集中在埃里温的黄金地段和新兴区域。
2024年，房价上涨势头进一步增强。2024年2月，埃里温房价同比上涨13.2%，预示着房价上涨势头将持续到2024年中期。到2024年3月，市中心房产均价约为每平方米2,295美元（比2023年4月上涨约9.2%），黄金地段房价达到新的峰值。到2024年9月，肯特龙房地产公司（Kentron）的平均房价达到每平方米908,100亚美尼亚德拉姆，进一步证实了市中心房价远超其他地区的涨幅。
进入2025年，市场格局将受到三大因素的共同影响：持续高企的需求（包括海外购房者的参与）、不断增长的新建房供应以及租赁市场的承压。2024年交易量的持续高位预示着买家在2025年仍将保持活跃。与此同时，租户压力报告表明租赁市场趋紧，尤其是在外籍人士和企业租户青睐的中心地段。
Kentron Premium：市中心定价、每平方米基准和可负担性差距
肯特隆区在埃里温始终保持着最高的估值。2024年9月，肯特隆区核心地段的平均房价约为908,100亚美尼亚德拉姆/平方米，远高于周边地区，这反映了其毗邻共和国广场、文化场所和新建综合用途项目的优越地理位置。2024年3月，整个市中心区域的平均房价约为2,295亚美尼亚德拉姆/平方米，也凸显了中心地段和新建楼盘的溢价。
随着优质房价上涨速度超过收入增长速度，以及建筑成本增加，住房可负担性差距日益扩大。截至2022年的外部分析表明，亚美尼亚城市中心的住房压力日益加剧，低收入家庭难以获得位于市中心的高品质住房。实际上，这意味着首次购房者和一些投资者正在将目光转向周边性价比更高的地区，即使这意味着更长的通勤时间。
Kentron Premium Drivers（检查清单）
- 地理位置及配套设施：步行即可到达商业区、文化区和服务区。
- 优质房源有限：历史库存加上精选新建房，创造了稀缺价值。
- 投资者和外籍人士的需求支撑了价格基准。
- 2024 年交易量居高不下，表明流动性强劲。
如果您正在评估购房预算与地理位置之间的关系，我们的团队可以帮助您模拟每平方米价格、交易费用和税务风险等情景。请浏览我们的相关资源。 亚美尼亚房地产 以及 亚美尼亚的税收 在构建收购或租赁投资方案时。
租赁市场与收益率：总收益/净收益、地区差异和租户压力
按区域标准衡量，租金回报率仍然具有竞争力。截至2025年，埃里温全市平均毛租金收益率约为7.8%，扣除管理费、维护费和空置补贴等常规费用后，净收益率约为6%。区域差异显著：房价较低且租户需求稳定的地区，收益率往往更高。
| 区域 | 典型毛产量范围 | 笔记 |
|---|---|---|
| 肯特龙（市中心） | ~5.7% – 8% | 优质房源定价压缩收益率；租户需求旺盛，流动性强。 |
| 阿拉克尔 | ~8% – 10% | 更实惠的购买价格有助于提高收益率。 |
| 全市平均 | 〜7.8％ | 扣除成本后，净收益率通常接近 6%。 |
自2023年以来，租户压力显著增加。2025年3月的报告显示，埃里温的租赁市场波动剧烈，租户面临更高的租金要求，且优质中心地段的房源选择有限，这主要归因于自2022年以来强劲的人口流入和投资涌入。这些因素通常会推高部分非中心区域的租金收益率，而黄金地段的房产虽然能够保值增值，流动性强，但总回报率可能较低。
在供应方面，新建项目活动加速，近期市场报道中重点提及了200多个新项目，这增加了购房者的选择，但并未完全消除中心地段、高规格房源的稀缺性。外国买家的参与——例如2024年2月非公民购买的132套公寓——进一步增加了需求，尤其是适合企业和外籍租户的交钥匙式中心地段公寓。
2025年承销投资者须知
- Kentron 的租金增长模式较为保守，但同时也要考虑到租户需求的韧性和退出流动性。
- 预计阿拉布基尔等地区的毛收益率会更高；但同时也要注意，与中心城区相比，这些地区的房屋空置期可能会更长，价格增长也会更低。
- 在对中心收购进行 DSCR 和 IRR 压力测试时，应考虑较高的购买价格——这是持续存在的“Kentron 溢价”的体现。
- 密切关注交易量和价格指数；近期同比价格增长（2024 年 2 月增长 13.2%）表明 2025 年的增长势头，但随着供应的增加，增速可能会趋于正常。
对于有意在埃里温置业的外国买家，我们的团队提供房产选择、尽职调查、购买结构和居留途径方面的咨询服务。了解更多 亚美尼亚的居留选择 以及作为投资计划一部分而获得签证的法律步骤。
结语
2025年，埃里温市中心的房地产价格仍将居高不下，这得益于2024年强劲的交易量、适度的外国参与以及持续的租户需求。埃里温市中心（肯特龙）的房价仍将保持高位，而外围地区的收益率更高——这为追求收益还是保本的投资者提供了明确的权衡。如需规划您在埃里温市中心的收购或投资组合策略， 联系我们的团队，获取量身定制、数据驱动的建议。.
常见问题
埃里温市中心目前的物价水平如何？
截至 2024 年 3 月，市中心公寓的平均价格约为 2,295 美元/平方米，到 2024 年 9 月，肯特隆公寓的价格约为 908,100 亚美尼亚德拉姆/平方米，这表明随着我们进入 2025 年，中心地段的房价接近峰值。
进入2025年，市场活跃度如何？
亚美尼亚2024年房地产交易量约为247,916笔，同比增长12.9%，表明2025年伊始流动性强劲。
投资者可以预期获得多少总租金收益率和净租金收益率？
全市毛收益率平均约为7.8%，扣除成本后净收益率通常接近6%。肯特隆的收益率通常在5.7%至8%之间，而阿拉布基尔的毛收益率可达8%至10%。
埃里温市中心的租户面临压力吗？
是的。2025年3月的报告显示，租赁市场波动较大，黄金地段的租金要价较高，房源有限，反映出自2022年以来持续的需求。
新建住房供应是否提高了住房可负担性？
新建项目活动加速（重点介绍了 200 多个项目），扩大了买家的选择范围，但由于地理位置优势和优质房源有限，肯特龙溢价仍然存在。
